Różnice między nowymi a odsprzedawanymi nieruchomościami na Cyprze

Podstawowe różnice

Primarily let us clarify the terminology. By the term “new property” we mean a property which has never been lived in and this includes a property which is “off-plan” (construction not yet started), as well as a property which may be under construction, whether part of a building project or on its own.

On the other hand, by using the term “re-sale” we refer to a property which has been previously used and such a property could be one with a title deed in place or a property which is still pending the issuance of a title deed.

Zakup nowej nieruchomości

Pięć głównych kwestii, o których należy pamiętać, to:

1. Przy zakupie nowej nieruchomości należy zapłacić podatek od wartości dodanej (VAT) oprócz ceny zakupu (chociaż to jest zasada, mogą wystąpić rzadkie wyjątki, które nie będą analizowane w niniejszym artykule). VAT wynosi 19%, chyba że nabywca jest uprawniony do obniżenia VAT, w takim przypadku po uzyskaniu zgody na obniżenie stawka VAT jest zmniejszana do 5%.

2. Akt własności dotyczący nowej nieruchomości nie będzie dostępny w momencie podpisania umowy zakupu nieruchomości, ani w momencie przejęcia posiadania nieruchomości (odbiór kluczy). Akt własności nieruchomości powinien zazwyczaj stać się dostępny do przeniesienia i zarejestrowania na nazwisko nabywcy kilka lat po zakończeniu budowy nieruchomości.

3. Ponieważ na cenę zakupu obowiązuje VAT, nie powinno być opłat skarbowych za rejestrację aktu własności nieruchomości na nazwisko nabywcy.

4. Można zakupić nową nieruchomość bezpośrednio od dewelopera lub od innej osoby, która kupiła nieruchomość od dewelopera (np. gdy nieruchomość była w trakcie budowy) i nadal będzie to uważane za nową nieruchomość; kluczowe jest to, że nieruchomość nigdy nie była używana.

5. Badania due diligence dotyczące nieruchomości powinny obejmować między innymi:

   • Badania w rejestrze gruntów dotyczące hipotek i innych obciążeń na gruncie, na którym znajduje się nieruchomość (ponieważ sama nieruchomość nie miałaby jeszcze własnego aktu własności).
   • Uzyskanie kopii zezwoleń budowlanych dotyczących nieruchomości. Niektóre z nich mogą być nadal w trakcie realizacji, jeśli nieruchomość jest „off-plan” lub w budowie.
   • Płatność ceny zakupu powinna być związana z zakończeniem etapów budowy (nieruchomości off-plan i w budowie). Powinna być również kwota wstrzymana do zapłaty, gdy akt własności nieruchomości zostanie wydany.

Zakup nieruchomości z rynku wtórnego

Pięć głównych kwestii, o których należy pamiętać, to:

1. Nie płaci się VAT od ceny zakupu używanej nieruchomości.

2. Nieruchomość z rynku wtórnego bez wydanego aktu własności wymaga przeprowadzenia dochodzenia w celu ustalenia przyczyn, dla których akt nie jest jeszcze dostępny. Może się okazać, że wszystkie informacje dotyczące due diligence nieruchomości są w porządku, a wydanie aktu jest w toku. Z drugiej strony, badania due diligence mogą ujawnić problemy z nieruchomością, które utrudniają wydanie aktu własności nieruchomości.

3. Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego z aktem własności cena zakupu jest zazwyczaj podzielona na następujące płatności:

   • Zaliczka rezerwacyjna.
   • 20-30% jednocześnie z podpisaniem umowy zakupu.
   • Saldo po zakończeniu transakcji.

4. Będą opłaty skarbowe do zapłaty w rejestrze gruntów za rejestrację aktu własności nieruchomości na nazwisko nabywcy. Są one obliczane przez rejestr gruntów na podstawie wyceny nieruchomości, którą przeprowadzą.

5. Dla nieruchomości z rynku wtórnego z aktem własności badania due diligence powinny obejmować między innymi:

   • Badania w rejestrze gruntów dotyczące hipotek i innych obciążeń na akcie nieruchomości.
   • Uzyskanie kopii wszystkich zezwoleń budowlanych dotyczących nieruchomości (zezwolenie na planowanie, zezwolenie na budowę i certyfikat ostatecznej akceptacji).
   • Zlecenie inżynierowi budowlanemu przeprowadzenia badania strukturalnego nieruchomości. Inżynier budowlany powinien również sprawdzić, czy nieruchomość spełnia wymagania zezwoleń budowlanych i nie ma nielegalnych rozbudów ani innych nielegalnych struktur związanych z nią.
   • Ostateczne saldo ceny zakupu powinno być powiązane z przeniesieniem aktu własności nieruchomości w rejestrze gruntów na nazwisko nabywcy (wolne od obciążeń, hipotek i innych obciążeń) oraz z dostarczeniem posiadania poprzez przekazanie kluczy nabywcy.

Podsumowanie

In conclusion, when considering the choice between buying a new property or a re-sale property in Cyprus, it's essential to understand the fundamental differences between the two. New properties often come with the requirement to pay Value Added Tax (VAT), a delay in obtaining the title deed, and a different payment structure. On the other hand, re-sale properties do not involve VAT, but may require a more thorough due diligence process to ensure the property's legal status.

Ultimately, the decision should align with your financial situation, preferences, and the specific circumstances of each property transaction, emphasizing the importance of careful research and professional guidance in making the right choice for your real estate investment in Cyprus.