Różnice między nowymi a odsprzedawanymi nieruchomościami na Cyprze

Podstawowe różnice

Przede wszystkim wyjaśnijmy terminologię. Przez termin "nowa nieruchomość" rozumiemy nieruchomość, w której nikt wcześniej nie mieszkał, a obejmuje to nieruchomość "off-plan" (budowa jeszcze się nie rozpoczęła), jak również nieruchomość, która może być w trakcie budowy, czy to jako część projektu budowlanego, czy samodzielnie.

Z drugiej strony, używając terminu "odsprzedaż", odnosimy się do nieruchomości, która była wcześniej używana i taka nieruchomość może mieć już wydany akt własności lub może być w trakcie oczekiwania na jego wydanie.

Zakup nowej nieruchomości

Pięć głównych kwestii, na które należy zwrócić uwagę, to:

1. Przy zakupie nowej nieruchomości należy zapłacić podatek od wartości dodanej (VAT) oprócz ceny zakupu (chociaż jest to reguła, mogą istnieć rzadkie wyjątki, które nie będą analizowane w niniejszym artykule). VAT wynosi 19%, chyba że kupujący kwalifikuje się do obniżki VAT, w takim przypadku po uzyskaniu zgody na obniżkę stawka VAT zostaje zmniejszona do 5%.

2. Akt własności dotyczący nowej nieruchomości nie będzie dostępny w momencie podpisywania umowy zakupu nieruchomości, ani w momencie odbioru nieruchomości (przekazania kluczy). Akt własności nieruchomości powinien być zazwyczaj dostępny do przeniesienia i zarejestrowania na nazwisko kupującego kilka lat po zakończeniu budowy nieruchomości.

3. Ponieważ VAT jest naliczany od ceny zakupu, nie powinno być opłat transferowych do zapłacenia w Rejestrze Gruntów za rejestrację aktu własności nieruchomości na nazwisko kupującego.

4. Nową nieruchomość można kupić bezpośrednio od dewelopera lub od innej osoby, która kupiła nieruchomość od dewelopera (np. podczas gdy nieruchomość była w trakcie budowy) i nadal będzie to uważane za nową nieruchomość; kluczowe jest, że nieruchomość nigdy nie była używana.

5. Badania due diligence nad nieruchomością powinny obejmować między innymi:

(a) wyszukiwanie w rejestrze gruntów hipotek i innych obciążeń na ziemi, na której nieruchomość jest budowana (ponieważ sama nieruchomość nie będzie jeszcze miała własnego aktu własności);

(b) uzyskanie kopii zezwoleń na budowę dla nieruchomości. Niektóre z nich mogą być jeszcze w trakcie procesu, jeśli nieruchomość jest "off-plan" lub w trakcie budowy;

(c) płatność ceny zakupu powinna być powiązana z ukończeniem etapów budowy (nieruchomości "off-plan" i w trakcie budowy). Powinna być również zatrzymana kwota do zapłaty, gdy akt własności nieruchomości zostanie wydany.

Szukasz porady dotyczącej wyboru nieruchomości na Cyprze?

Umów się na bezpłatną konsultację z nami już dziś

Zakup nieruchomości z odsprzedaży

Pięć głównych kwestii, które należy mieć na uwadze, to:

1. Nie ma obowiązku płacenia VAT od ceny zakupu używanej nieruchomości.

2. Nieruchomość z odsprzedaży bez wydanego aktu własności wymaga przeprowadzenia dochodzenia, aby ustalić przyczyny, dla których akt nie jest jeszcze dostępny. Może się okazać, że wszystkie informacje dotyczące due diligence są w porządku, a wydanie aktu jest w toku. Z drugiej strony, badania due diligence mogą ujawnić problemy z nieruchomością, które utrudniają wydanie aktu własności dla nieruchomości.

3. Przy zakupie nieruchomości z odsprzedaży z aktem własności cena zakupu jest zazwyczaj rozłożona na następujące płatności:

(a) zaliczka rezerwacyjna;

(b) 20-30% równocześnie z podpisaniem umowy zakupu; oraz

(c) saldo przy zakończeniu transakcji.

4. Będą opłaty transferowe do zapłacenia w Rejestrze Gruntów za rejestrację aktu własności nieruchomości na nazwisko kupującego. Są one obliczane przez rejestr gruntów na podstawie wyceny nieruchomości, którą przeprowadzą.

5. Dla nieruchomości z odsprzedaży z aktem własności, badania due diligence powinny obejmować między innymi:

(a) wyszukiwanie w rejestrze gruntów hipotek i innych obciążeń na akcie własności nieruchomości;

(b) uzyskanie kopii wszystkich zezwoleń na budowę dla nieruchomości (zezwolenie na planowanie, pozwolenie na budowę i ostateczny certyfikat zatwierdzenia);

(c) zlecenie inżynierowi budowlanemu przeprowadzenia badania strukturalnego nieruchomości. Inżynier budowlany powinien również sprawdzić, czy nieruchomość jest zgodna z pozwoleniami na budowę i nie ma żadnych nielegalnych rozbudów ani innych nielegalnych struktur związanych z nią; oraz

(d) ostateczne saldo ceny zakupu powinno być powiązane z przeniesieniem aktu własności nieruchomości w rejestrze gruntów na nazwisko kupującego (bez obciążeń, hipotek i obciążeń) oraz przekazaniem posiadania poprzez przekazanie kluczy kupującemu.  

Podsumowanie

Podsumowując, rozważając wybór między zakupem nowej nieruchomości a nieruchomości z odsprzedaży na Cyprze, ważne jest zrozumienie podstawowych różnic między nimi.

Nowe nieruchomości często wiążą się z koniecznością zapłaty podatku od wartości dodanej (VAT), opóźnieniem w uzyskaniu aktu własności oraz inną strukturą płatności. Z drugiej strony, nieruchomości z odsprzedaży nie wiążą się z VAT, ale mogą wymagać bardziej szczegółowego procesu due diligence, aby upewnić się o statusie prawnym nieruchomości.

Ostatecznie decyzja powinna być zgodna z Państwa sytuacją finansową, preferencjami oraz specyficznymi okolicznościami każdej transakcji nieruchomościowej, podkreślając znaczenie dokładnych badań i profesjonalnego doradztwa w dokonaniu właściwego wyboru dla inwestycji w nieruchomości na Cyprze.

PRZECZYTAJ TAKŻE:

• ZAKTUALIZOWANE ZASADY VAT DLA NABYWANIA NIERUCHOMOŚCI NA CYPRZE
• 5 BŁĘDÓW POPEŁNIANYCH PRZY ZAKUPIE NIERUCHOMOŚCI NA CYPRZE
• PRZEWODNIK DLA POCZĄTKUJĄCYCH PO ZAKUPIE NIERUCHOMOŚCI NA CYPRZE