A diferença entre Propriedade Nova vs Usada em Cyprus

As Diferenças Básicas

Primariamente, vamos esclarecer a terminologia. Pelo termo “propriedade nova”, queremos dizer uma propriedade que nunca foi habitada e isso inclui uma propriedade que está “fora do plano” (construção ainda não iniciada), bem como uma propriedade que pode estar em construção, seja parte de um projeto de construção ou por conta própria.

Por outro lado, ao usar o termo “re-venda”, nos referimos a uma propriedade que foi previamente utilizada e tal propriedade poderia ser uma com escritura já emitida ou uma propriedade que ainda está pendente da emissão de uma escritura.

Comprando Propriedade Nova

As cinco principais questões a serem consideradas são:

1. Ao comprar uma propriedade nova, é necessário pagar Imposto sobre Valor Agregado (IVA) além do preço de compra (embora esta seja a regra, pode haver algumas raras exceções que não serão analisadas no presente artigo). O IVA é cobrado a 19%, a menos que o comprador seja elegível para uma redução de IVA, caso em que, após receber a permissão da referida redução, a taxa de IVA é reduzida para 5%.

2. A escritura que cobre a nova propriedade não estará disponível no momento da assinatura do contrato de compra da propriedade, nem no momento da entrega da posse da propriedade (recebimento das chaves). A escritura da propriedade deve geralmente estar disponível para ser transferida e registrada em nome do comprador alguns anos após a conclusão da construção da propriedade.

3. Como há IVA aplicável sobre o preço de compra, não deve haver Taxas de Transferência a serem pagas ao Registro de Imóveis para o registro da escritura da propriedade em nome do comprador.

4. Pode-se comprar uma propriedade nova diretamente do Desenvolvedor ou de outra pessoa que tenha adquirido a propriedade do Desenvolvedor (por exemplo, enquanto a propriedade estava em construção) e ainda será considerada uma propriedade nova; a chave é que a propriedade nunca foi utilizada.

5. As pesquisas de due diligence sobre a propriedade devem incluir, entre outras:

   • Pesquisas no registro de imóveis para hipotecas e outras cargas sobre o terreno no qual a propriedade está construída (porque a própria propriedade ainda não teria sua própria escritura).
   • Obtenção de cópias das permissões de construção em vigor para a propriedade. Algumas das quais podem ainda estar em processo se a propriedade estiver “fora do plano” ou em construção.
   • O pagamento do preço de compra deve estar vinculado à conclusão das etapas de construção (propriedades fora do plano e em construção). Também deve haver um valor retido a ser pago quando a escritura da propriedade for emitida.

Comprando uma Propriedade de Re-venda

As cinco principais questões a serem lembradas são:

1. Nenhum IVA é devido sobre o preço de compra de uma propriedade usada.

2. Uma propriedade de re-venda sem uma escritura emitida necessita de investigações a serem realizadas para estabelecer as razões pelas quais a escritura ainda não está disponível. Pode ser que todas as informações de due diligence da propriedade estejam em ordem, e a emissão da escritura esteja em andamento. Por outro lado, as pesquisas de due diligence podem revelar problemas com a propriedade que estão impedindo a emissão da escritura da propriedade.

3. Ao comprar uma propriedade de re-venda com uma escritura, o preço de compra geralmente é dividido nos seguintes pagamentos:

   • Depósito de reserva.
   • 20-30% simultaneamente com a assinatura do contrato de compra.
   • Saldo na conclusão da transação.

4. Haverá Taxas de Transferência a serem pagas ao Registro de Imóveis para o registro da escritura da propriedade em nome do comprador. Estas são calculadas pelo registro de imóveis com base em uma avaliação da propriedade que eles realizarão.

5. Para uma propriedade de re-venda com uma escritura, as pesquisas de due diligence devem incluir, entre outras:

   • Pesquisas no registro de imóveis para hipotecas e outras cargas sobre a escritura da propriedade.
   • Obtenção de cópias de todas as permissões de construção para a propriedade (permissão de planejamento, permissão de construção e certificado de aprovação final).
   • Instruir um engenheiro civil a realizar uma inspeção estrutural sobre a propriedade. O engenheiro civil também deve verificar se a propriedade está em conformidade com as permissões de construção e não possui extensões ilegais ou outras estruturas ilegais conectadas a ela.
   • O saldo final do preço de compra deve estar vinculado à transferência da escritura da propriedade no registro de imóveis em nome do comprador (livre de encargos, hipotecas e ônus) e à entrega da posse pela entrega das chaves ao comprador.

Conclusão

Em conclusão, ao considerar a escolha entre comprar uma propriedade nova ou uma propriedade de re-venda em Chipre, é essencial entender as diferenças fundamentais entre as duas. Propriedades novas geralmente vêm com a exigência de pagar Imposto sobre Valor Agregado (IVA), um atraso na obtenção da escritura e uma estrutura de pagamento diferente. Por outro lado, propriedades de re-venda não envolvem IVA, mas podem exigir um processo de due diligence mais rigoroso para garantir o status legal da propriedade.

Em última análise, a decisão deve alinhar-se com sua situação financeira, preferências e as circunstâncias específicas de cada transação imobiliária, enfatizando a importância de uma pesquisa cuidadosa e orientação profissional na tomada da decisão certa para seu investimento imobiliário em Chipre.