Der Unterschied zwischen neuen und gebrauchten Immobilien in Zypern

Die grundlegenden Unterschiede

Zunächst lassen Sie uns die Terminologie klären. Mit dem Begriff „neue Immobilie“ meinen wir eine Immobilie, die noch nie bewohnt wurde, und dies schließt eine Immobilie ein, die „off-plan“ (Bau noch nicht begonnen) ist, sowie eine Immobilie, die sich im Bau befindet, sei es als Teil eines Bauprojekts oder eigenständig.

Andererseits bezieht sich der Begriff „gebraucht“ auf eine Immobilie, die bereits genutzt wurde, und eine solche Immobilie könnte eine mit einem vorhandenen Eigentumstitel sein oder eine, bei der die Ausstellung eines Eigentumstitels noch aussteht.

Kauf neuer Immobilien

Die fünf Hauptpunkte, die zu beachten sind:

1. Beim Kauf einer neuen Immobilie muss zusätzlich zum Kaufpreis Mehrwertsteuer (VAT) gezahlt werden (obwohl dies die Regel ist, kann es einige seltene Ausnahmen geben, die in diesem Artikel nicht analysiert werden). Die Mehrwertsteuer wird mit 19% berechnet, es sei denn, der Käufer ist berechtigt, eine Mehrwertsteuerermäßigung zu erhalten, in diesem Fall wird der Mehrwertsteuersatz nach Erhalt der Erlaubnis auf 5% reduziert.

2. Der Eigentumstitel für die neue Immobilie wird zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags oder bei der Übergabe der Immobilie (Erhalt der Schlüssel) nicht verfügbar sein. Der Eigentumstitel sollte normalerweise einige Jahre nach Fertigstellung der Immobilie zur Übertragung und Registrierung auf den Namen des Käufers verfügbar sein.

3. Da auf den Kaufpreis Mehrwertsteuer anfällt, sollten keine Übertragungsgebühren an das Grundbuchamt für die Registrierung des Eigentumstitels auf den Namen des Käufers zu zahlen sein.

4. Man kann eine neue Immobilie direkt vom Entwickler oder von einer anderen Person kaufen, die die Immobilie vom Entwickler gekauft hat (z.B. während die Immobilie im Bau war), und sie wird immer noch als neue Immobilie betrachtet; der Schlüssel ist, dass die Immobilie nie genutzt wurde.

5. Die Due-Diligence-Prüfungen über die Immobilie sollten unter anderem Folgendes umfassen:

(a) Grundbuchrecherchen zu Hypotheken und anderen Belastungen auf dem Land, auf dem die Immobilie gebaut wird (da die Immobilie selbst noch keinen eigenen Eigentumstitel hätte);

(b) Erhalt von Kopien der bestehenden Baugenehmigungen für die Immobilie. Einige davon könnten noch im Prozess sein, wenn die Immobilie „off-plan“ oder im Bau ist;

(c) Die Zahlung des Kaufpreises sollte mit der Fertigstellung der Bauphasen verbunden sein (off-plan und im Bau befindliche Immobilien). Es sollte auch ein Betrag zurückgehalten werden, der bei Ausstellung des Eigentumstitels der Immobilie zu zahlen ist.

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Kauf einer gebrauchten Immobilie

Die fünf Hauptpunkte, die zu beachten sind:

1. Auf den Kaufpreis einer gebrauchten Immobilie ist keine Mehrwertsteuer zu zahlen.

2. Eine gebrauchte Immobilie ohne ausgestellten Eigentumstitel erfordert Untersuchungen, um die Gründe zu ermitteln, warum der Titel noch nicht verfügbar ist. Es könnte sein, dass alle Due-Diligence-Informationen zur Immobilie in Ordnung sind und die Ausstellung des Titels in der Pipeline ist. Andererseits könnten die Due-Diligence-Prüfungen Probleme mit der Immobilie aufdecken, die die Ausstellung des Eigentumstitels behindern.

3. Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie mit Eigentumstitel wird der Kaufpreis normalerweise in folgende Zahlungen aufgeteilt:

(a) Reservierungsanzahlung;

(b) 20-30% gleichzeitig mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags; und

(c) Restbetrag bei Abschluss der Transaktion.

4. Es werden Übertragungsgebühren an das Grundbuchamt für die Registrierung des Eigentumstitels auf den Namen des Käufers zu zahlen sein. Diese werden vom Grundbuchamt auf der Grundlage einer Bewertung der Immobilie berechnet, die sie durchführen.

5. Für eine gebrauchte Immobilie mit Eigentumstitel sollten die Due-Diligence-Prüfungen unter anderem Folgendes umfassen:

(a) Grundbuchrecherchen zu Hypotheken und anderen Belastungen über den Titel der Immobilie;

(b) Erhalt von Kopien aller Baugenehmigungen für die Immobilie (Bauplanung, Baugenehmigung und endgültige Genehmigungsbescheinigung);

(c) Beauftragung eines Bauingenieurs zur Durchführung einer Bauuntersuchung über die Immobilie. Der Bauingenieur sollte auch überprüfen, ob die Immobilie den Baugenehmigungen entspricht und keine illegalen Erweiterungen oder andere illegale Strukturen damit verbunden sind; und

(d) Der endgültige Restbetrag des Kaufpreises sollte mit der Übertragung des Eigentumstitels der Immobilie im Grundbuchamt auf den Namen des Käufers (frei von Belastungen, Hypotheken und Verbindlichkeiten) und der Übergabe des Besitzes durch die Schlüsselübergabe an den Käufer verbunden sein.  

Fazit

Zusammenfassend ist es bei der Entscheidung zwischen dem Kauf einer neuen oder einer gebrauchten Immobilie in Zypern wichtig, die grundlegenden Unterschiede zwischen den beiden zu verstehen.

Neue Immobilien erfordern oft die Zahlung von Mehrwertsteuer (VAT), eine Verzögerung bei der Erlangung des Eigentumstitels und eine andere Zahlungsstruktur. Auf der anderen Seite sind gebrauchte Immobilien nicht mit Mehrwertsteuer verbunden, erfordern jedoch möglicherweise einen gründlicheren Due-Diligence-Prozess, um den rechtlichen Status der Immobilie sicherzustellen.

Letztendlich sollte die Entscheidung mit Ihrer finanziellen Situation, Ihren Vorlieben und den spezifischen Umständen jeder Immobilientransaktion übereinstimmen, wobei die Bedeutung sorgfältiger Recherche und professioneller Beratung bei der richtigen Wahl für Ihre Immobilieninvestition in Zypern betont wird.

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