La differenza tra proprietà nuova e rivendita a Cipro

Le differenze di base

In primo luogo, chiarifichiamo la terminologia. Con il termine "proprietà nuova" intendiamo un immobile che non è mai stato abitato e questo include una proprietà "sulla carta" (costruzione non ancora iniziata), così come una proprietà che può essere in costruzione, sia come parte di un progetto edilizio che da sola.

D'altra parte, utilizzando il termine "rivendita" ci riferiamo a un immobile che è stato precedentemente utilizzato e tale immobile potrebbe essere uno con atto di proprietà già disponibile o una proprietà per la quale l'emissione dell'atto di proprietà è ancora in sospeso.

Acquisto di una proprietà nuova

I cinque principali aspetti da considerare sono:

1. Quando si acquista una proprietà nuova, è necessario pagare l'Imposta sul Valore Aggiunto (IVA) oltre al prezzo di acquisto (anche se questa è la regola, ci possono essere alcune rare eccezioni che non saranno analizzate nel presente articolo). L'IVA è applicata al 19% a meno che l'acquirente non sia idoneo a una riduzione dell'IVA, nel qual caso, dopo aver ricevuto il permesso di riduzione, l'aliquota IVA è ridotta al 5%.

2. L'atto di proprietà che copre la nuova proprietà non sarà disponibile al momento della firma del contratto per l'acquisto dell'immobile, né al momento della consegna della proprietà (ricezione delle chiavi). L'atto di proprietà dell'immobile dovrebbe solitamente diventare disponibile per essere trasferito e registrato a nome dell'acquirente un paio di anni dopo il completamento della costruzione dell'immobile.

3. Poiché l'IVA è applicabile sul prezzo di acquisto, non dovrebbero esserci Tasse di Trasferimento da pagare al Catasto per la registrazione dell'atto di proprietà a nome dell'acquirente.

4. Si può acquistare una proprietà nuova direttamente dal Costruttore o da un'altra persona che aveva acquistato la proprietà dal Costruttore (ad esempio mentre la proprietà era in costruzione) e sarà comunque considerata una proprietà nuova; la chiave è che la proprietà non è mai stata utilizzata.

5. Le ricerche di due diligence sulla proprietà dovrebbero includere tra l'altro:

(a) ricerche catastali per ipoteche e altri oneri sul terreno su cui è costruita la proprietà (poiché la proprietà stessa non avrebbe ancora il proprio atto di proprietà);

(b) ottenere copie delle autorizzazioni di costruzione in vigore per la proprietà. Alcune di esse potrebbero essere ancora in corso se la proprietà è "sulla carta" o in costruzione;

(c) il pagamento del prezzo di acquisto dovrebbe essere collegato al completamento delle fasi di costruzione (proprietà sulla carta e in costruzione). Dovrebbe anche esserci un importo trattenuto da pagare quando l'atto di proprietà dell'immobile viene emesso.

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Acquisto di una proprietà di rivendita

I cinque principali aspetti da tenere a mente sono:

1. Nessuna IVA è dovuta sul prezzo di acquisto di una proprietà usata.

2. Una proprietà di rivendita senza atto di proprietà emesso richiede indagini per stabilire i motivi per cui l'atto non è ancora disponibile. Può darsi che tutte le informazioni di due diligence sulla proprietà siano in ordine e l'emissione dell'atto sia in corso. D'altra parte, le ricerche di due diligence possono scoprire problemi con la proprietà che ostacolano l'emissione dell'atto di proprietà.

3. Quando si acquista una proprietà di rivendita con atto di proprietà, il prezzo di acquisto è solitamente suddiviso nei seguenti pagamenti:

(a) deposito di prenotazione;

(b) 20-30% contemporaneamente alla firma del contratto di acquisto; e

(c) saldo al completamento della transazione.

4. Ci saranno Tasse di Trasferimento da pagare al Catasto per la registrazione dell'atto di proprietà a nome dell'acquirente. Queste sono calcolate dal catasto in base a una valutazione della proprietà che essi condurranno.

5. Per una proprietà di rivendita con atto di proprietà, le ricerche di due diligence dovrebbero includere tra l'altro:

(a) ricerche catastali per ipoteche e altri oneri sull'atto di proprietà;

(b) ottenere copie di tutte le autorizzazioni di costruzione per la proprietà (permesso di pianificazione, permesso di costruzione e certificato di approvazione finale);

(c) incaricare un ingegnere civile di effettuare un'indagine strutturale sulla proprietà. L'ingegnere civile dovrebbe anche verificare che la proprietà sia conforme alle autorizzazioni di costruzione e non abbia estensioni illegali o altre strutture illegali collegate ad essa; e

(d) il saldo finale del prezzo di acquisto dovrebbe essere collegato al trasferimento dell'atto di proprietà della proprietà al catasto a nome dell'acquirente (libero da oneri, ipoteche e gravami) e alla consegna della proprietà mediante la consegna delle chiavi all'acquirente.  

Conclusione

In conclusione, quando si considera la scelta tra l'acquisto di una proprietà nuova o di una proprietà di rivendita a Cipro, è essenziale comprendere le differenze fondamentali tra le due.

Le proprietà nuove spesso richiedono il pagamento dell'Imposta sul Valore Aggiunto (IVA), un ritardo nell'ottenimento dell'atto di proprietà e una struttura di pagamento diversa. D'altra parte, le proprietà di rivendita non comportano l'IVA, ma possono richiedere un processo di due diligence più approfondito per garantire lo stato legale della proprietà.

In definitiva, la decisione dovrebbe allinearsi con la Sua situazione finanziaria, le Sue preferenze e le circostanze specifiche di ciascuna transazione immobiliare, sottolineando l'importanza di una ricerca accurata e di una guida professionale per fare la scelta giusta per il Suo investimento immobiliare a Cipro.

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