Νέο vs μεταχειρισμένο ακίνητο στην Κύπρο: η διαφορά

Οι Βασικές Διαφορές

Αρχικά, ας αποσαφηνίσουμε την ορολογία. Με τον όρο «νέα ιδιοκτησία» εννοούμε ένα ακίνητο στο οποίο δεν έχει κατοικήσει ποτέ κανείς, και αυτό περιλαμβάνει ένα ακίνητο που είναι «off-plan» (η κατασκευή του δεν έχει ακόμη ξεκινήσει), καθώς και ένα ακίνητο που ενδέχεται να βρίσκεται υπό κατασκευή, είτε ως μέρος ενός οικοδομικού έργου είτε αυτοτελώς.

Από την άλλη πλευρά, χρησιμοποιώντας τον όρο «επαναπώληση» αναφερόμαστε σε ένα ακίνητο που έχει χρησιμοποιηθεί στο παρελθόν, και ένα τέτοιο ακίνητο μπορεί να είναι είτε με υφιστάμενο τίτλο ιδιοκτησίας είτε ένα ακίνητο για το οποίο εκκρεμεί ακόμη η έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας.

Αγορά Νέας Ιδιοκτησίας

Τα πέντε κύρια ζητήματα που πρέπει να γνωρίζετε είναι:

1. Κατά την αγορά νέας ιδιοκτησίας, ο αγοραστής πρέπει να καταβάλει Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) επιπλέον της τιμής αγοράς (αν και αυτός είναι ο κανόνας, ενδέχεται να υπάρχουν ορισμένες σπάνιες εξαιρέσεις που δεν θα αναλυθούν στο παρόν άρθρο). Ο ΦΠΑ επιβάλλεται σε ποσοστό 19%, εκτός εάν ο αγοραστής δικαιούται μειωμένο ΦΠΑ, οπότε, μετά τη λήψη της σχετικής άδειας μείωσης, ο συντελεστής ΦΠΑ μειώνεται στο 5%.

2. Ο τίτλος ιδιοκτησίας που καλύπτει τη νέα ιδιοκτησία δεν θα είναι διαθέσιμος κατά τον χρόνο υπογραφής του συμβολαίου αγοράς του ακινήτου, ούτε κατά τον χρόνο παραλαβής της κατοχής του ακινήτου (παραλαβή των κλειδιών). Ο τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου θα πρέπει συνήθως να καθίσταται διαθέσιμος προς μεταβίβαση και εγγραφή στο όνομα του αγοραστή δύο περίπου χρόνια μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής του ακινήτου.

3. Επειδή στην τιμή αγοράς επιβάλλεται ΦΠΑ, δεν θα πρέπει να καταβληθούν Μεταβιβαστικά Τέλη στο Κτηματολόγιο για την εγγραφή του τίτλου ιδιοκτησίας του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή.

4. Κάποιος μπορεί να αγοράσει μια νέα ιδιοκτησία απευθείας από τον Εργολάβο (Developer) ή από άλλο πρόσωπο που είχε αγοράσει το ακίνητο από τον Εργολάβο (π.χ. ενόσω το ακίνητο ήταν υπό κατασκευή) και θα εξακολουθεί να θεωρείται νέα ιδιοκτησία. Το κρίσιμο σημείο είναι ότι το ακίνητο δεν χρησιμοποιήθηκε ποτέ.

5. Οι έρευνες δέουσας επιμέλειας (due diligence) επί του ακινήτου θα πρέπει να περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων:

   • Έρευνες στο Κτηματολόγιο για υποθήκες και άλλα βάρη επί της γης στην οποία ανεγείρεται το ακίνητο (επειδή το ίδιο το ακίνητο δεν θα διαθέτει ακόμη δικό του τίτλο ιδιοκτησίας).
   • Λήψη αντιγράφων των υφιστάμενων οικοδομικών αδειών για το ακίνητο. Ορισμένες εκ των οποίων ενδέχεται να βρίσκονται ακόμη σε εξέλιξη εάν το ακίνητο είναι «off-plan» ή υπό κατασκευή.
   • Η καταβολή της τιμής αγοράς θα πρέπει να συνδέεται με την ολοκλήρωση των σταδίων κατασκευής (ακίνητα off-plan και υπό κατασκευή). Θα πρέπει επίσης να παρακρατείται ένα ποσό που θα καταβληθεί κατά την έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας του ακινήτου.

Αγορά Ιδιοκτησίας Επαναπώλησης

Τα πέντε κύρια ζητήματα που πρέπει να έχετε υπόψη είναι:

1. Δεν καταβάλλεται ΦΠΑ επί της τιμής αγοράς ενός μεταχειρισμένου ακινήτου.

2. Ένα ακίνητο επαναπώλησης χωρίς εκδοθέντα τίτλο ιδιοκτησίας απαιτεί τη διενέργεια ερευνών για τη διαπίστωση των λόγων για τους οποίους ο τίτλος δεν είναι ακόμη διαθέσιμος. Ενδέχεται όλες οι πληροφορίες δέουσας επιμέλειας για το ακίνητο να είναι εντάξει και η έκδοση του τίτλου να βρίσκεται σε εξέλιξη. Από την άλλη πλευρά, οι έρευνες δέουσας επιμέλειας ενδέχεται να αποκαλύψουν προβλήματα με το ακίνητο που εμποδίζουν την έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας του.

3. Κατά την αγορά ενός ακινήτου επαναπώλησης με τίτλο ιδιοκτησίας, η τιμή αγοράς συνήθως κατανέμεται στις ακόλουθες πληρωμές:

   • Προκαταβολή κράτησης.
   • 20-30% ταυτόχρονα με την υπογραφή του συμβολαίου αγοράς.
   • Το υπόλοιπο κατά την ολοκλήρωση της συναλλαγής.

4. Θα υπάρχουν Μεταβιβαστικά Τέλη προς καταβολή στο Κτηματολόγιο για την εγγραφή του τίτλου ιδιοκτησίας του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή. Αυτά υπολογίζονται από το κτηματολόγιο βάσει μιας εκτίμησης του ακινήτου την οποία θα διενεργήσει.

5. Για ένα ακίνητο επαναπώλησης με τίτλο ιδιοκτησίας, οι έρευνες δέουσας επιμέλειας θα πρέπει να περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων:

   • Έρευνες στο Κτηματολόγιο για υποθήκες και άλλα βάρη επί του τίτλου ιδιοκτησίας του ακινήτου.
   • Λήψη αντιγράφων όλων των οικοδομικών αδειών για το ακίνητο (πολεοδομική άδεια, άδεια οικοδομής και πιστοποιητικό τελικής έγκρισης).
   • Ανάθεση σε πολιτικό μηχανικό της διενέργειας δομικού ελέγχου επί του ακινήτου. Ο πολιτικός μηχανικός θα πρέπει επίσης να ελέγξει ότι το ακίνητο συμμορφώνεται με τις οικοδομικές άδειες και δεν διαθέτει παράνομες επεκτάσεις ή άλλες παράνομες κατασκευές συνδεδεμένες με αυτό.
   • Το τελικό υπόλοιπο της τιμής αγοράς θα πρέπει να συνδέεται με τη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας του ακινήτου στο κτηματολόγιο στο όνομα του αγοραστή (ελεύθερου βαρών, υποθηκών και επιβαρύνσεων) και την παράδοση της κατοχής με την παράδοση των κλειδιών στον αγοραστή.

Συμπέρασμα

Συμπερασματικά, όταν εξετάζετε την επιλογή μεταξύ της αγοράς νέας ιδιοκτησίας ή ιδιοκτησίας επαναπώλησης στην Κύπρο, είναι απαραίτητο να κατανοήσετε τις θεμελιώδεις διαφορές μεταξύ των δύο. Οι νέες ιδιοκτησίες συχνά συνοδεύονται από την υποχρέωση καταβολής Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ), από καθυστέρηση στην απόκτηση του τίτλου ιδιοκτησίας και από διαφορετική δομή πληρωμών. Από την άλλη πλευρά, οι ιδιοκτησίες επαναπώλησης δεν συνεπάγονται ΦΠΑ, αλλά ενδέχεται να απαιτούν μια πιο ενδελεχή διαδικασία δέουσας επιμέλειας για τη διασφάλιση του νομικού καθεστώτος του ακινήτου.

Τελικά, η απόφαση θα πρέπει να ευθυγραμμίζεται με την οικονομική σας κατάσταση, τις προτιμήσεις σας και τις ειδικές περιστάσεις κάθε συναλλαγής ακινήτου, τονίζοντας τη σημασία της προσεκτικής έρευνας και της επαγγελματικής καθοδήγησης για τη σωστή επιλογή της επένδυσής σας σε ακίνητα στην Κύπρο.