Η διαφορά μεταξύ Νέου και Μεταχειρισμένου Ακινήτου στην Κύπρο

Οι Βασικές Διαφορές

Καταρχάς, ας διευκρινίσουμε την ορολογία. Με τον όρο "νέο ακίνητο" εννοούμε ένα ακίνητο που δεν έχει κατοικηθεί ποτέ και αυτό περιλαμβάνει ένα ακίνητο που είναι "εκτός σχεδίου" (η κατασκευή δεν έχει ακόμη ξεκινήσει), καθώς και ένα ακίνητο που μπορεί να βρίσκεται υπό κατασκευή, είτε ως μέρος ενός οικοδομικού έργου είτε μόνο του.

Από την άλλη πλευρά, χρησιμοποιώντας τον όρο "μεταχειρισμένο" αναφερόμαστε σε ένα ακίνητο που έχει χρησιμοποιηθεί προηγουμένως και ένα τέτοιο ακίνητο μπορεί να είναι είτε με εκδομένο τίτλο ιδιοκτησίας είτε να εκκρεμεί η έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας.

Αγορά Νέου Ακινήτου

Τα πέντε κύρια ζητήματα που πρέπει να γνωρίζετε είναι:

1. Κατά την αγορά ενός νέου ακινήτου, πρέπει να πληρωθεί Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) επιπλέον της τιμής αγοράς (αν και αυτός είναι ο κανόνας, μπορεί να υπάρχουν κάποιες σπάνιες εξαιρέσεις που δεν θα αναλυθούν στο παρόν άρθρο). Ο ΦΠΑ χρεώνεται με 19% εκτός εάν ο αγοραστής είναι επιλέξιμος για μείωση ΦΠΑ, οπότε μετά την απόκτηση της σχετικής άδειας μείωσης, το ποσοστό ΦΠΑ μειώνεται στο 5%.

2. Ο τίτλος ιδιοκτησίας που καλύπτει το νέο ακίνητο δεν θα είναι διαθέσιμος κατά την υπογραφή του συμβολαίου για την αγορά του ακινήτου, ούτε κατά την παραλαβή της κατοχής του ακινήτου (παραλαβή των κλειδιών). Ο τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου συνήθως γίνεται διαθέσιμος για μεταβίβαση και εγγραφή στο όνομα του αγοραστή λίγα χρόνια μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής του ακινήτου.

3. Επειδή υπάρχει ΦΠΑ που εφαρμόζεται στην τιμή αγοράς, δεν πρέπει να υπάρχουν Τέλη Μεταβίβασης που να πληρωθούν στο Κτηματολόγιο για την εγγραφή του τίτλου ιδιοκτησίας του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή.

4. Κάποιος μπορεί να αγοράσει ένα νέο ακίνητο απευθείας από τον Κατασκευαστή ή από άλλο άτομο που είχε αγοράσει το ακίνητο από τον Κατασκευαστή (π.χ. ενώ το ακίνητο ήταν υπό κατασκευή) και θα εξακολουθεί να θεωρείται νέο ακίνητο· το κλειδί είναι ότι το ακίνητο δεν έχει χρησιμοποιηθεί ποτέ.

5. Οι έρευνες δέουσας επιμέλειας για το ακίνητο πρέπει να περιλαμβάνουν μεταξύ άλλων:

(α) έρευνες στο κτηματολόγιο για υποθήκες και άλλες επιβαρύνσεις επί της γης στην οποία κατασκευάζεται το ακίνητο (επειδή το ίδιο το ακίνητο δεν θα έχει ακόμη τον δικό του τίτλο ιδιοκτησίας)·

(β) απόκτηση αντιγράφων των αδειών κατασκευής που ισχύουν για το ακίνητο. Κάποιες από αυτές μπορεί να είναι ακόμη σε διαδικασία αν το ακίνητο είναι "εκτός σχεδίου" ή υπό κατασκευή·

(γ) η πληρωμή της τιμής αγοράς πρέπει να συνδέεται με την ολοκλήρωση των σταδίων κατασκευής (ακίνητα εκτός σχεδίου και υπό κατασκευή). Πρέπει επίσης να υπάρχει ένα ποσό που θα παρακρατηθεί για να πληρωθεί όταν εκδοθεί ο τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου.

Ψάχνετε για συμβουλές σχετικά με την επιλογή ακινήτου στην Κύπρο;

Προγραμματίστε μια δωρεάν συμβουλευτική συνάντηση μαζί μας σήμερα

Αγορά Μεταχειρισμένου Ακινήτου

Τα πέντε κύρια ζητήματα που πρέπει να έχετε υπόψη είναι:

1. Δεν πληρώνεται ΦΠΑ στην τιμή αγοράς ενός μεταχειρισμένου ακινήτου.

2. Ένα μεταχειρισμένο ακίνητο χωρίς εκδομένο τίτλο ιδιοκτησίας απαιτεί έρευνες για να διαπιστωθούν οι λόγοι για τους οποίους ο τίτλος δεν είναι ακόμη διαθέσιμος. Μπορεί να είναι ότι όλες οι πληροφορίες δέουσας επιμέλειας για το ακίνητο είναι εντάξει και η έκδοση του τίτλου είναι σε εξέλιξη. Από την άλλη πλευρά, οι έρευνες δέουσας επιμέλειας μπορεί να αποκαλύψουν προβλήματα με το ακίνητο που εμποδίζουν την έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας για το ακίνητο.

3. Κατά την αγορά ενός μεταχειρισμένου ακινήτου με τίτλο ιδιοκτησίας, η τιμή αγοράς συνήθως καταμερίζεται στις εξής πληρωμές:

(α) προκαταβολή κράτησης·

(β) 20-30% ταυτόχρονα με την υπογραφή του συμβολαίου αγοράς· και

(γ) το υπόλοιπο κατά την ολοκλήρωση της συναλλαγής.

4. Θα υπάρχουν Τέλη Μεταβίβασης που πρέπει να πληρωθούν στο Κτηματολόγιο για την εγγραφή του τίτλου ιδιοκτησίας του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή. Αυτά υπολογίζονται από το κτηματολόγιο βάσει μιας εκτίμησης του ακινήτου που θα πραγματοποιήσουν.

5. Για ένα μεταχειρισμένο ακίνητο με τίτλο ιδιοκτησίας, οι έρευνες δέουσας επιμέλειας πρέπει να περιλαμβάνουν μεταξύ άλλων:

(α) έρευνες στο κτηματολόγιο για υποθήκες και άλλες επιβαρύνσεις επί του τίτλου του ακινήτου·

(β) απόκτηση αντιγράφων όλων των αδειών κατασκευής για το ακίνητο (άδεια πολεοδομίας, άδεια οικοδομής και πιστοποιητικό τελικής έγκρισης)·

(γ) ανάθεση σε πολιτικό μηχανικό να πραγματοποιήσει δομική επιθεώρηση στο ακίνητο. Ο πολιτικός μηχανικός πρέπει επίσης να ελέγξει ότι το ακίνητο συμμορφώνεται με τις άδειες κατασκευής και δεν έχει παράνομες επεκτάσεις ή άλλες παράνομες κατασκευές που συνδέονται με αυτό· και

(δ) το τελικό υπόλοιπο της τιμής αγοράς πρέπει να συνδέεται με τη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας του ακινήτου στο κτηματολόγιο στο όνομα του αγοραστή (χωρίς επιβαρύνσεις, υποθήκες και δεσμεύσεις) και την παράδοση της κατοχής με την παράδοση των κλειδιών στον αγοραστή.  

Συμπέρασμα

Συμπερασματικά, όταν εξετάζετε την επιλογή μεταξύ αγοράς ενός νέου ακινήτου ή ενός μεταχειρισμένου ακινήτου στην Κύπρο, είναι απαραίτητο να κατανοήσετε τις θεμελιώδεις διαφορές μεταξύ των δύο.

Τα νέα ακίνητα συχνά συνοδεύονται από την απαίτηση πληρωμής Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ), καθυστέρηση στην απόκτηση του τίτλου ιδιοκτησίας και διαφορετική δομή πληρωμής. Από την άλλη πλευρά, τα μεταχειρισμένα ακίνητα δεν περιλαμβάνουν ΦΠΑ, αλλά μπορεί να απαιτούν μια πιο λεπτομερή διαδικασία δέουσας επιμέλειας για να διασφαλιστεί η νομική κατάσταση του ακινήτου.

Τελικά, η απόφαση πρέπει να ευθυγραμμίζεται με την οικονομική σας κατάσταση, τις προτιμήσεις σας και τις συγκεκριμένες συνθήκες κάθε συναλλαγής ακινήτου, υπογραμμίζοντας τη σημασία της προσεκτικής έρευνας και της επαγγελματικής καθοδήγησης για τη λήψη της σωστής επιλογής για την επένδυση σας σε ακίνητα στην Κύπρο.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ:

• ΕΝΗΜΕΡΩΜΕΝΟΙ ΚΑΝΟΝΕΣ ΦΠΑ ΓΙΑ ΑΠΟΚΤΗΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΗΝ ΚΥΠΡΟ
• 5 ΛΑΘΗ ΠΟΥ ΚΑΝΟΥΝ ΟΙ ΑΝΘΡΩΠΟΙ ΠΟΥ ΑΓΟΡΑΖΟΥΝ ΑΚΙΝΗΤΑ ΣΤΗΝ ΚΥΠΡΟ
• ΟΔΗΓΟΣ ΓΙΑ ΑΡΧΑΡΙΟΥΣ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΗΝ ΚΥΠΡΟ