La différence entre un bien immobilier neuf et un bien immobilier de revente à Chypre

Les différences de base

Clarifions d'abord la terminologie. Par le terme "bien immobilier neuf", nous entendons un bien qui n'a jamais été habité, ce qui inclut un bien "sur plan" (construction non encore commencée), ainsi qu'un bien qui peut être en cours de construction, qu'il fasse partie d'un projet immobilier ou qu'il soit indépendant.

En revanche, en utilisant le terme "revente", nous nous référons à un bien qui a déjà été utilisé et un tel bien pourrait être doté d'un acte de propriété ou être en attente de l'émission d'un acte de propriété.

Achat d'un bien immobilier neuf

Les cinq principaux points à connaître sont :

1. Lors de l'achat d'un bien immobilier neuf, il faut payer la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) en plus du prix d'achat (bien que ce soit la règle, il peut y avoir de rares exceptions qui ne seront pas analysées dans le présent article). La TVA est facturée à 19 % sauf si l'acheteur est éligible à une réduction de TVA, auquel cas, après avoir reçu l'autorisation de réduction, le taux de TVA est réduit à 5 %.

2. L'acte de propriété couvrant le bien immobilier neuf ne sera pas disponible au moment de la signature du contrat d'achat du bien, ni au moment de la prise de possession du bien (réception des clés). L'acte de propriété du bien devrait généralement être disponible pour être transféré et enregistré au nom de l'acheteur quelques années après l'achèvement de la construction du bien.

3. Étant donné qu'il y a une TVA applicable sur le prix d'achat, il ne devrait pas y avoir de frais de transfert à payer au registre foncier pour l'enregistrement de l'acte de propriété du bien au nom de l'acheteur.

4. On peut acheter un bien immobilier neuf directement auprès du promoteur ou d'une autre personne qui avait acheté le bien auprès du promoteur (par exemple, pendant que le bien était en construction) et il sera toujours considéré comme un bien neuf ; l'essentiel est que le bien n'ait jamais été utilisé.

5. Les recherches de diligence raisonnable sur le bien devraient inclure entre autres :

(a) recherches au registre foncier pour les hypothèques et autres charges sur le terrain sur lequel le bien est construit (car le bien lui-même n'aurait pas encore son propre acte de propriété) ;

(b) obtenir des copies des permis de construction en place pour le bien. Certains d'entre eux peuvent encore être en cours si le bien est "sur plan" ou en construction ;

(c) le paiement du prix d'achat devrait être lié à l'achèvement des étapes de construction (biens sur plan et en construction). Il devrait également y avoir un montant retenu à payer lorsque l'acte de propriété du bien est émis.

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Achat d'un bien immobilier de revente

Les cinq principaux points à garder à l'esprit sont :

1. Aucune TVA n'est payable sur le prix d'achat d'un bien d'occasion.

2. Un bien de revente sans acte de propriété émis nécessite des investigations pour établir les raisons pour lesquelles l'acte n'est pas encore disponible. Il se peut que toutes les informations de diligence raisonnable sur le bien soient en ordre et que l'émission de l'acte soit en cours. D'autre part, les recherches de diligence raisonnable peuvent révéler des problèmes avec le bien qui entravent l'émission de l'acte de propriété pour le bien.

3. Lors de l'achat d'un bien de revente avec un acte de propriété, le prix d'achat est généralement réparti selon les paiements suivants :

(a) dépôt de réservation ;

(b) 20-30 % simultanément avec la signature du contrat d'achat ; et

(c) solde à la finalisation de la transaction.

4. Il y aura des frais de transfert à payer au registre foncier pour l'enregistrement de l'acte de propriété du bien au nom de l'acheteur. Ceux-ci sont calculés par le registre foncier sur la base d'une évaluation du bien qu'ils effectueront.

5. Pour un bien de revente avec un acte de propriété, les recherches de diligence raisonnable devraient inclure entre autres :

(a) recherches au registre foncier pour les hypothèques et autres charges sur l'acte de propriété du bien ;

(b) obtenir des copies de tous les permis de construction pour le bien (permis de planification, permis de construire et certificat d'approbation finale) ;

(c) mandater un ingénieur civil pour effectuer une enquête structurelle sur le bien. L'ingénieur civil devrait également vérifier que le bien est conforme aux permis de construction et ne présente aucune extension illégale ou autre structure illégale qui y est liée ; et

(d) le solde final du prix d'achat devrait être lié au transfert de l'acte de propriété du bien au registre foncier au nom de l'acheteur (libre de charges, hypothèques et servitudes) et à la remise de la possession par la remise des clés à l'acheteur.  

Conclusion

En conclusion, lorsqu'il s'agit de choisir entre l'achat d'un bien immobilier neuf ou d'un bien de revente à Chypre, il est essentiel de comprendre les différences fondamentales entre les deux.

Les biens neufs nécessitent souvent le paiement de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA), un retard dans l'obtention de l'acte de propriété, et une structure de paiement différente. En revanche, les biens de revente n'impliquent pas de TVA, mais peuvent nécessiter un processus de diligence raisonnable plus approfondi pour garantir le statut légal du bien.

En fin de compte, la décision doit être en accord avec votre situation financière, vos préférences et les circonstances spécifiques de chaque transaction immobilière, soulignant l'importance de recherches minutieuses et de conseils professionnels pour faire le bon choix pour votre investissement immobilier à Chypre.

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