La différence entre un bien immobilier neuf et un bien immobilier de revente à Chypre

Les Différences Fondamentales

Primordialement, clarifions la terminologie. Par le terme “nouveau bien”, nous entendons un bien qui n'a jamais été habité et cela inclut un bien qui est “sur plan” (construction pas encore commencée), ainsi qu'un bien qui peut être en construction, que ce soit dans le cadre d'un projet de construction ou seul.

D'autre part, en utilisant le terme “revente”, nous faisons référence à un bien qui a été précédemment utilisé et un tel bien pourrait être celui avec un acte de propriété en place ou un bien qui est encore en attente de l'émission d'un acte de propriété.

Acheter un Nouveau Bien

Les cinq principaux points à prendre en compte sont :

1. Lors de l'achat d'un nouveau bien, il faut payer la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) en plus du prix d'achat (bien que cela soit la règle, il peut y avoir quelques exceptions rares qui ne seront pas analysées dans le présent article). La TVA est appliquée à 19 % sauf si l'acheteur est éligible à une réduction de TVA, auquel cas, après avoir reçu la permission de ladite réduction, le taux de TVA est réduit à 5 %.

2. L'acte de propriété couvrant le nouveau bien ne sera pas disponible au moment de la signature du contrat d'achat du bien, ni au moment de la prise de possession du bien (réception des clés). L'acte de propriété pour le bien devrait généralement devenir disponible pour être transféré et enregistré au nom de l'acheteur quelques années après l'achèvement de la construction du bien.

3. Étant donné qu'il y a une TVA applicable sur le prix d'achat, il ne devrait y avoir aucun frais de transfert à payer au Registre Foncier pour l'enregistrement de l'acte de propriété du bien au nom de l'acheteur.

4. On peut acheter un nouveau bien directement auprès du promoteur ou auprès d'une autre personne qui a acheté le bien auprès du promoteur (par exemple, pendant que le bien était en construction) et il sera toujours considéré comme un nouveau bien ; la clé est que le bien n'a jamais été utilisé.

5. Les recherches de diligence raisonnable sur le bien devraient inclure entre autres :

   • Des recherches au registre foncier pour les hypothèques et autres charges sur le terrain sur lequel le bien est construit (car le bien lui-même n'aurait pas encore son propre acte de propriété).
   • L'obtention de copies des autorisations de construction en place pour le bien. Certaines d'entre elles peuvent encore être en cours si le bien est “sur plan” ou en construction.
   • Le paiement du prix d'achat devrait être lié à l'achèvement des étapes de construction (biens sur plan et en construction). Un montant devrait également être retenu pour être payé lorsque l'acte de propriété du bien est émis.

Acheter un Bien de Revente

Les cinq principaux points à garder à l'esprit sont :

1. Aucune TVA n'est due sur le prix d'achat d'un bien utilisé.

2. Un bien de revente sans acte de propriété émis nécessite des investigations pour établir les raisons pour lesquelles l'acte n'est pas encore disponible. Il se peut que toutes les informations de diligence raisonnable sur le bien soient en ordre, et l'émission de l'acte soit en cours. D'autre part, les recherches de diligence raisonnable peuvent révéler des problèmes avec le bien qui entravent l'émission de l'acte de propriété pour le bien.

3. Lors de l'achat d'un bien de revente avec un acte de propriété, le prix d'achat est généralement réparti en plusieurs paiements :

   • Acompte de réservation.
   • 20-30 % simultanément avec la signature du contrat d'achat.
   • Solde à la finalisation de la transaction.

4. Des frais de transfert devront être payés au Registre Foncier pour l'enregistrement de l'acte de propriété du bien au nom de l'acheteur. Ceux-ci sont calculés par le registre foncier sur la base d'une évaluation du bien qu'ils effectueront.

5. Pour un bien de revente avec un acte de propriété, les recherches de diligence raisonnable devraient inclure entre autres :

   • Des recherches au registre foncier pour les hypothèques et autres charges sur l'acte du bien.
   • L'obtention de copies de toutes les autorisations de construction pour le bien (permis de planification, permis de construire et certificat d'approbation finale).
   • Mandater un ingénieur civil pour effectuer une étude structurelle sur le bien. L'ingénieur civil doit également vérifier que le bien est conforme aux autorisations de construction et qu'il n'a pas d'extensions illégales ou d'autres structures illégales qui y sont liées.
   • Le solde final du prix d'achat doit être lié au transfert de l'acte de propriété du bien au registre foncier au nom de l'acheteur (libre de charges, hypothèques et privilèges) et à la livraison de la possession par la remise des clés à l'acheteur.

Conclusion

En conclusion, lorsque vous envisagez le choix entre acheter un nouveau bien ou un bien de revente à Chypre, il est essentiel de comprendre les différences fondamentales entre les deux. Les nouveaux biens viennent souvent avec l'exigence de payer la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA), un retard dans l'obtention de l'acte de propriété, et une structure de paiement différente. D'autre part, les biens de revente n'impliquent pas de TVA, mais peuvent nécessiter un processus de diligence raisonnable plus approfondi pour garantir le statut légal du bien.

En fin de compte, la décision doit s'aligner sur votre situation financière, vos préférences et les circonstances spécifiques de chaque transaction immobilière, soulignant l'importance d'une recherche minutieuse et de conseils professionnels pour faire le bon choix pour votre investissement immobilier à Chypre.