Byplanlægnings amnestiordning: lovliggør ulovligt byggeri

Den nye byplanlægningsamnestiskema har til formål at give borgere mulighed for at legalisere uautoriserede konstruktioner inden for godkendte udviklinger. Ved at fokusere på mindre reguleringsafvigelser sikrer skemaet, at disse afvigelser ikke væsentligt påvirker den samlede udvikling, dens type eller faciliteterne i naboejendomme. Ved at deltage i skemaet kan ejendomsejere også sikre sig juridiske skøde for deres ejendomme, hvilket løser langvarige problemer relateret til uautoriserede ændringer og sikrer fuld overholdelse af planlægningsreglerne.

Formål og Varighed af Skemaet

Byplanlægningsamnestiskemaet blev designet til at lette legaliseringen af uautoriserede konstruktioner inden for godkendte udviklinger. Skemaet trådte i kraft mandag den 23. september 2024 og var gældende i seks måneder, afsluttende den 23. marts 2025. Det er ikke længere åbent for nye ansøgninger. Mens det kørte, kunne berettigede ejendomsejere ansøge om legalisering af disse mindre overtrædelser ved at indsende en ansøgning og betale et monetært kompensationsgebyr for at opnå endelig godkendelse og udstede skøde.

Berettigelse til Amnesti:

Ejere af følgende typer ejendomme er berettigede til at ansøge om amnesti:

• Boligudvikling
• Industriel, Håndværksmæssig, Lager, Husdyr og Landbrugsudvikling
• Kommerciel og Kontorudvikling (tilføjelser til godkendte butikker i stueetagen)
• Rekreativ/Underholdningsudvikling
• Ændring af Brug af Del af en Boligenhed til Professionelt Arbejdsrum

Amnesti Vilkår og Betingelser:

For at ansøge om byplanlægningsamnestiskemaet skal følgende betingelser være opfyldt:

1. Godkendt Bygning og Udvikling: Ejendommen skal være en del af en godkendt udvikling med en planlægnings- og/eller byggetilladelse udstedt før den 13. september 2023.
2. Færdiggørelse af Uautoriserede Tilføjelser: Eventuelle uautoriserede tilføjelser skal være færdiggjort inden den 13. september 2023. En edsvoren erklæring, der bekræfter færdiggørelsesdatoen, skal indsendes med ansøgningen af den ansvarlige planlægger.
3. Arkitektonisk og Materialeoverensstemmelse: Ændringer, både interne og eksterne, skal være i overensstemmelse med bygningens godkendte design og arkitektur. De må ikke negativt påvirke miljøet, naboejendomme eller tredjeparts ejendomsretter.
4. Overholdelse af Bygningskoefficient: Hvis den uautoriserede konstruktion overskrider den tilladte bygningskoefficient, vil der være behov for økonomisk kompensation.
5. Reguleringsafvigelser: For afvigelser fra bygningsreglerne skal der betales økonomisk kompensation baseret på den specifikke kategori af afvigelse.
6. Parkering Plads Krav: Hvis der kræves yderligere parkeringspladser, men ikke kan rumme inden for udviklingsejendommen, vil Planlægningsmyndigheden lette deres køb, selv i områder hvor ministerielle dekret for køb af parkeringspladser ikke gælder.

Ansøgningsproces

Mellem den 23. september 2024 og den 23. marts 2025 kunne ejendomsejere indsende deres ansøgninger til en af de fem distriktsadministrationskontorer (Paphos, Larnaca, Limassol, Nicosia og Famagusta). Mens skemaet var åbent, involverede ansøgningsprocessen:

• Indsendelse af en officiel ansøgningsformular sammen med påkrævet dokumentation.
• At give en edsvoren erklæring fra en professionel planlægger, der bekræfter, at ændringerne blev færdiggjort før annonceringen af planen.
• Betaling af det krævede kompensationsgebyr.
• Ansøgningerne til byamnestiskemaet skal indsendes gennem det computeriserede system IPPODAMOS til de fem kompetente byplanlægningsmyndigheder.
• For indsendelse af ansøgningen skal du kontakte din civilingeniør registreret hos ETEK.

Bestemmelser i Planen:

Tilføjelser og Ændringer til Eksisterende Godkendte Udviklinger-Overskridelse af bygningskoefficienten:

Boligudvikling

For boligudviklinger varierer kompensationsgebyrerne afhængigt af omfanget af den uautoriserede konstruktion og typen af overtrædelse. De vigtigste kategorier inkluderer:

• Overskridelse af Bygningskoefficient Inden for Strukturen:

  • Uautoriseret konstruktion inden i den oprindelige bygning (f.eks. inkorporering af hjælpeområder eller overdækkede verandaer).
  • Kompensationsgebyr: 20% af værdien af overskuddet.

• Overskridelse af Bygningskoefficient Uden for Strukturen:

  • Uautoriserede horisontale eller vertikale udvidelser uden for den oprindelige bygning.
  • Kompensationsgebyr: 25% af værdien af overskuddet.

• Oprettelse af en Ny Boligenhed:

  • Uautoriseret konstruktion, der resulterer i en ny boligenhed.
  • Kompensationsgebyr: 30% af værdien af overskuddet.

Industriel, Håndværksmæssig og Landbrugsudvikling:

• Industrielle og Håndværksmæssige Bygninger:

  • Overskridelse af den tilladte bygningskoefficient for industrielle og håndværksmæssige udviklinger.
  • Kompensationsgebyr: 40% af værdien af overskuddet.

• Husdyranlæg:

  • Uautoriserede udvidelser eller konstruktioner relateret til husdyranlæg.
  • Kompensationsgebyr: 20% af værdien af overskuddet.

• Landbrugsoplag:

  • Uautoriserede udvidelser til landbrugsoplag.
  • Kompensationsgebyr: 10% af værdien af overskuddet.

Rekreativ og Underholdningsudvikling:

• Indendørs Pladsudvidelse:

  • Uautoriseret udvidelse af indendørs områder (f.eks. caféer, restauranter, barer).
  • Kompensationsgebyr: 30% af værdien af overskuddet.

• Udendørs Spiseområder:

  • Uautoriseret konstruktion af udendørs spiseområder med skyggeanlæg.
  • Kompensationsgebyr: 30% af værdien af overskuddet.

Denne kompensation beregnes baseret på den nuværende markedsværdi som fastlagt af Afdelingen for Jord og Målinger og skal betales før udstedelsen af byggetilladelsen.

Afvigelse fra Reguleringsbestemmelser

Tekniske afvigelser inkluderer aspekter som afstande mellem bygninger og grundgrænser, afstand mellem hoved- og hjælpebygninger, overskridelse af den tilladte dækning procent, kontaktlængden af hjælpebygninger langs fælles grænser, og den maksimalt tilladte højde eller antal etager for primære og hjælpebygninger. Disse afvigelser håndteres efter skøn fra Byplanlægningsmyndigheden. Det er vigtigt at bemærke, at eventuelle uautoriserede udvidelser ikke må ændre bygningens arkitektoniske integritet, og de må ikke påvirke komforten for naboejendomme, det omgivende miljø eller områdets overordnede karakter.

Mindre Afvigelser

• Pergola Konstruktion (op til 20 kvadratmeter):

  • Gebyr: €2,000 i områder dækket af en Lokal Plan.
  • Gebyr: €1,000 i områder under en Politisk Erklæring.

• Reduceret Afstand fra Ejendom Grænser (2.5 til 3 meter):

  • Gebyr: €1,000 i Lokal Plan områder.
  • Gebyr: €500 i Politisk Erklæring områder.

• Dækningsprocent Overskud (op til 10%):

  • Gebyr: €1,000 i Lokal Plan områder.
  • Gebyr: €500 i Politisk Erklæring områder.

Store Afvigelser

• Pergola Konstruktion (overskridende 20 kvadratmeter):

  • Gebyr: €3,000 i Lokal Plan områder.
  • Gebyr: €1,500 i Politisk Erklæring områder.

• Reduceret Afstand fra Ejendom Grænser (under 2.5 meter):

  • Gebyr: €2,000 i Lokal Plan områder.
  • Gebyr: €1,000 i Politisk Erklæring områder.

• Overskridelse af Højden af en Hjælpebygning (over 3.9 meter):

  • Gebyr: €3,000 i Lokal Plan områder.
  • Gebyr: €1,500 i Politisk Erklæring områder.

Konvertering af Boligenheder til Professionelt Brug

I tilfælde hvor en boligudvikling har modtaget en byggetilladelse før datoen for den nuværende byamnestiplan, og en del af boligen er blevet konverteret til professionelt brug uden den krævede planlægningsgodkendelse, kan Byplanlægningsmyndigheden godkende ændringen af brug.

Dette gælder, hvis det konverterede område er begrænset til 60 kvadratmeter og anvendes af ejeren af boligenheden til professionelle formål. Det er vigtigt, at denne konvertering ikke kræver en reduktion af bygningskoefficienten til 70% af det maksimalt tilladte for boligbrug, og der skal ikke stilles yderligere parkeringspladser til rådighed.

Denne bestemmelse gælder specifikt for servicebaserede professioner, såsom medicinske praksisser, kontorer, små undervisningscentre eller kategori C værksteder (de med meget begrænsede forstyrrelser). Den gælder ikke for detail- eller underholdningsrelaterede udviklinger.

Bestemmelsen kan også anvendes i områder, hvor sådanne udviklinger generelt ikke er tilladt under de nuværende udviklingsplaner, så længe der ikke er negative påvirkninger på naboernes komfort eller vej sikkerhed. For boligenheder i lejlighedsbygninger er ændringen af brug kun tilladt, hvis den er i overensstemmelse med udviklingsplanen, og alle medejerne giver skriftligt samtykke.

Byplanlægningsamnestiskemaet gav ejendomsejere en værdifuld mulighed for at regulere uautoriserede konstruktioner og sikre overholdelse af planlægningsreglerne. Ved at deltage i skemaet kunne ejere sikre deres ejendoms juridiske status og undgå fremtidige komplikationer relateret til skøde eller salg. Vinduet var begrænset til seks måneder og lukkede den 23. marts 2025, så skemaet accepterer ikke længere ansøgninger. Ejere, der gik glip af det, bør kontakte vores juridiske team for at gennemgå deres muligheder og enhver efterfølgende ordning, der måtte blive tilgængelig. Gennem dette initiativ søgte både ejendomsejere og myndigheder at opnå en balance mellem behovene for byudvikling og juridiske rammer.