Οδηγός για το Νέο Σχέδιο Αμνηστίας Πολεοδομίας: Νομιμοποίηση Αυθαίρετων Κατασκευών

Το νέο Σχέδιο Αμνηστίας Πολεοδομίας στοχεύει να παρέχει στους πολίτες την ευκαιρία να νομιμοποιήσουν αυθαίρετες κατασκευές εντός εγκεκριμένων αναπτύξεων. Εστιάζοντας σε μικρές κανονιστικές αποκλίσεις, το σχέδιο διασφαλίζει ότι αυτές οι αποκλίσεις δεν επηρεάζουν σημαντικά τη συνολική ανάπτυξη, τον τύπο της ή τις ανέσεις των γειτονικών ιδιοκτησιών. Με τη συμμετοχή στο σχέδιο, οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν επίσης να εξασφαλίσουν νομικούς τίτλους ιδιοκτησίας για τα ακίνητά τους, επιλύοντας μακροχρόνια ζητήματα που σχετίζονται με αυθαίρετες τροποποιήσεις και διασφαλίζοντας πλήρη συμμόρφωση με τους πολεοδομικούς κανονισμούς. ‘’Μικρές Πολεοδομικές Παραβάσεις" αναφέρεται σε μικρής κλίμακας παραβάσεις πολεοδομικών κανονισμών. Αυτές οι παραβάσεις μπορεί να περιλαμβάνουν την κλεισίματα ανοιχτών χώρων, τη μετατροπή βεραντών ή την κατασκευή πέργκολων, υπερβαίνοντας το επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης.

Σκοπός και Διάρκεια του Σχεδίου

Το νέο Σχέδιο Αμνηστίας Πολεοδομίας σχεδιάστηκε για να διευκολύνει τη νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών εντός εγκεκριμένων αναπτύξεων. Το σχέδιο θα τεθεί σε ισχύ τη Δευτέρα, 23 Σεπτεμβρίου 2024, και θα παραμείνει σε ισχύ για έξι μήνες, ολοκληρώνοντας στις 23 Μαρτίου 2025. Οι επιλέξιμοι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να υποβάλουν αίτηση για τη νομιμοποίηση αυτών των μικρών παραβάσεων υποβάλλοντας αίτηση και πληρώνοντας ένα χρηματικό ποσό αποζημίωσης, προκειμένου να λάβουν τελική έγκριση και να εκδώσουν τίτλους ιδιοκτησίας.

Επιλεξιμότητα για Αμνηστία:

Οι ιδιοκτήτες των ακόλουθων τύπων ακινήτων είναι επιλέξιμοι να υποβάλουν αίτηση για την αμνηστία:

• Οικιστική Ανάπτυξη
• Βιομηχανική, Χειροτεχνική, Αποθήκευση, Κτηνοτροφική και Γεωργική Ανάπτυξη
• Εμπορική και Γραφειακή Ανάπτυξη (προσθήκες σε εγκεκριμένα ισόγεια καταστήματα)
• Αναψυχής/Ψυχαγωγίας Ανάπτυξη
• Αλλαγή Χρήσης Μέρους Οικιστικής Μονάδας σε Επαγγελματικό Χώρο

Επιπλέον των πολλών αγοραστών που βρίσκονται σε αδιέξοδο, ο μόνος τρόπος να υποβάλουν αίτηση για το Σχέδιο Αστικής Αμνηστίας είναι λόγω μικρών πολεοδομικών παραβάσεων.

Όροι και Προϋποθέσεις Αμνηστίας:

Για να υποβάλουν αίτηση για το Σχέδιο Αμνηστίας Πολεοδομίας, πρέπει να πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

1. Εγκεκριμένο Κτίριο και Ανάπτυξη: Το ακίνητο πρέπει να αποτελεί μέρος εγκεκριμένης ανάπτυξης με πολεοδομική και/ή οικοδομική άδεια που εκδόθηκε πριν από τις 13 Σεπτεμβρίου 2023.
2. Ολοκλήρωση Αυθαίρετων Προσθηκών: Οποιεσδήποτε αυθαίρετες προσθήκες πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί μέχρι τις 13 Σεπτεμβρίου 2023. Πρέπει να υποβληθεί ένορκη δήλωση που να επιβεβαιώνει την ημερομηνία ολοκλήρωσης με την αίτηση από τον υπεύθυνο πολεοδόμο.
3. Συμμόρφωση Αρχιτεκτονικής και Υλικών: Οι τροποποιήσεις, τόσο εσωτερικές όσο και εξωτερικές, πρέπει να ευθυγραμμίζονται με το εγκεκριμένο σχέδιο και την αρχιτεκτονική του κτιρίου. Δεν πρέπει να επηρεάζουν αρνητικά το περιβάλλον, τις γειτονικές ιδιοκτησίες ή τα δικαιώματα τρίτων.
4. Συμμόρφωση Συντελεστή Δόμησης: Εάν η αυθαίρετη κατασκευή υπερβαίνει τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης, θα απαιτηθεί χρηματική αποζημίωση.
5. Κανονιστικές Αποκλίσεις: Για αποκλίσεις από τους οικοδομικούς κανονισμούς, πρέπει να καταβληθεί χρηματική αποζημίωση βάσει της συγκεκριμένης κατηγορίας απόκλισης.
6. Απαιτήσεις Χώρων Στάθμευσης: Εάν απαιτούνται επιπλέον χώροι στάθμευσης αλλά δεν μπορούν να φιλοξενηθούν εντός της ιδιοκτησίας της ανάπτυξης, η Πολεοδομική Αρχή θα διευκολύνει την αγορά τους, ακόμη και σε περιοχές όπου δεν ισχύουν υπουργικά διατάγματα για την αγορά χώρων στάθμευσης.

Διαδικασία Υποβολής Αίτησης

Από τις 23 Σεπτεμβρίου 2024, οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να υποβάλουν τις αιτήσεις τους σε οποιοδήποτε από τα πέντε Επαρχιακά Διοικητικά Γραφεία (Πάφος, Λάρνακα, Λεμεσός, Λευκωσία και Αμμόχωστος). Η διαδικασία υποβολής αίτησης περιλαμβάνει:

• Υποβολή επίσημης αίτησης μαζί με τα απαιτούμενα έγγραφα.
• Παροχή ένορκης δήλωσης από επαγγελματία πολεοδόμο που πιστοποιεί ότι οι τροποποιήσεις ολοκληρώθηκαν πριν από την ανακοίνωση του σχεδίου.
• Πληρωμή του απαιτούμενου ποσού αποζημίωσης.
• Οι αιτήσεις για το Σχέδιο Αστικής Αμνηστίας πρέπει να υποβάλλονται μέσω του μηχανογραφικού συστήματος IPPODAMOS στις πέντε αρμόδιες πολεοδομικές αρχές.
• Για την υποβολή της αίτησης πρέπει να επικοινωνήσετε με τον Πολιτικό Μηχανικό σας που είναι εγγεγραμμένος στο ΕΤΕΚ.

Προβλέψεις του Σχεδίου:

Προσθήκες και Τροποποιήσεις σε Υφιστάμενες Εγκεκριμένες Αναπτύξεις – Υπέρβαση του συντελεστή δόμησης:

Οικιστική Ανάπτυξη

Για οικιστικές αναπτύξεις, τα τέλη αποζημίωσης ποικίλλουν ανάλογα με την έκταση της αυθαίρετης κατασκευής και τον τύπο της παράβασης. Οι κύριες κατηγορίες περιλαμβάνουν:

• Υπέρβαση Συντελεστή Δόμησης Εντός της Δομής:
  • Αυθαίρετη κατασκευή εντός του αρχικού κτιρίου (π.χ. ενσωμάτωση βοηθητικών χώρων ή καλυμμένων βεραντών).
  • Τέλος αποζημίωσης: 20% της αξίας της υπέρβασης.
• Υπέρβαση Συντελεστή Δόμησης Εκτός της Δομής:
  • Αυθαίρετες οριζόντιες ή κάθετες επεκτάσεις εκτός του αρχικού κτιρίου.
  • Τέλος αποζημίωσης: 25% της αξίας της υπέρβασης.
• Δημιουργία Νέας Οικιστικής Μονάδας:
  • Αυθαίρετη κατασκευή που οδηγεί σε νέα οικιστική μονάδα.
  • Τέλος αποζημίωσης: 30% της αξίας της υπέρβασης.

Βιομηχανική, Χειροτεχνική και Γεωργική Ανάπτυξη:

• Βιομηχανικά και Χειροτεχνικά Κτίρια:
  • Υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης για βιομηχανικές και χειροτεχνικές αναπτύξεις.
  • Τέλος αποζημίωσης: 40% της αξίας της υπέρβασης.
• Εγκαταστάσεις Κτηνοτροφίας:
  • Αυθαίρετες επεκτάσεις ή κατασκευές που σχετίζονται με εγκαταστάσεις κτηνοτροφίας.
  • Τέλος αποζημίωσης: 20% της αξίας της υπέρβασης.
• Γεωργικές Αποθήκες:
  • Αυθαίρετες επεκτάσεις για γεωργικές αποθηκευτικές μονάδες.
  • Τέλος αποζημίωσης: 10% της αξίας της υπέρβασης.

Αναψυχής και Ψυχαγωγίας Ανάπτυξη:

• Επέκταση Εσωτερικών Χώρων:
  • Αυθαίρετη επέκταση εσωτερικών χώρων (π.χ. καφετέριες, εστιατόρια, μπαρ).
  • Τέλος αποζημίωσης: 30% της αξίας της υπέρβασης.
• Υπαίθριοι Χώροι Εστίασης:
  • Αυθαίρετη κατασκευή υπαίθριων χώρων εστίασης με σκιαστικές κατασκευές.
  • Τέλος αποζημίωσης: 30% της αξίας της υπέρβασης.

Αυτή η αποζημίωση υπολογίζεται βάσει της τρέχουσας αγοραίας αξίας όπως καθορίζεται από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και πρέπει να καταβληθεί πριν από την έκδοση της πολεοδομικής άδειας.

Απόκλιση από Κανονιστικές Προβλέψεις

Τεχνικές αποκλίσεις περιλαμβάνουν πτυχές όπως η απόσταση των κτιρίων από τα όρια του οικοπέδου, η απόσταση μεταξύ του κύριου και των βοηθητικών κτιρίων, υπέρβαση του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης, το μήκος επαφής των βοηθητικών κτιρίων κατά μήκος κοινών ορίων και το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος ή αριθμός ορόφων για τα κύρια και βοηθητικά κτίρια. Αυτές οι αποκλίσεις αντιμετωπίζονται κατά την κρίση της Πολεοδομικής Αρχής. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οποιεσδήποτε αυθαίρετες επεκτάσεις δεν πρέπει να αλλοιώνουν την αρχιτεκτονική ακεραιότητα του κτιρίου, ούτε να επηρεάζουν την άνεση των γειτονικών ιδιοκτησιών, το περιβάλλον ή τον συνολικό χαρακτήρα της περιοχής. Το τέλος αποζημίωσης για τέτοιες αποκλίσεις ποικίλλει ανάλογα με την κλίμακα και τη σημασία της παράβασης, καθώς και την τοποθεσία του ακινήτου (αν εμπίπτει σε Τοπικό Σχέδιο/Σχέδιο Περιοχής ή Δήλωση Πολιτικής για Αγροτικές Περιοχές), όπως περιγράφεται στον επισυναπτόμενο Πίνακα Αποζημίωσης.

Μικρές Αποκλίσεις

• Κατασκευή Πέργκολας (έως 20 τετραγωνικά μέτρα):
  • Τέλος: €2,000 σε περιοχές που καλύπτονται από Τοπικό Σχέδιο.
  • Τέλος: €1,000 σε περιοχές υπό Δήλωση Πολιτικής.
• Μειωμένη Απόσταση από Όρια Ιδιοκτησίας (2,5 έως 3 μέτρα):
  • Τέλος: €1,000 σε περιοχές Τοπικού Σχεδίου.
  • Τέλος: €500 σε περιοχές Δήλωσης Πολιτικής.
• Υπέρβαση Ποσοστού Κάλυψης (έως 10%):
  • Τέλος: €1,000 σε περιοχές Τοπικού Σχεδίου.
  • Τέλος: €500 σε περιοχές Δήλωσης Πολιτικής.

Μεγάλες Αποκλίσεις

• Κατασκευή Πέργκολας (άνω των 20 τετραγωνικών μέτρων):
  • Τέλος: €3,000 σε περιοχές Τοπικού Σχεδίου.
  • Τέλος: €1,500 σε περιοχές Δήλωσης Πολιτικής.
• Μειωμένη Απόσταση από Όρια Ιδιοκτησίας (κάτω από 2,5 μέτρα):
  • Τέλος: €2,000 σε περιοχές Τοπικού Σχεδίου.
  • Τέλος: €1,000 σε περιοχές Δήλωσης Πολιτικής.
• Υπέρβαση Ύψους Βοηθητικού Κτιρίου (άνω των 3,9 μέτρων):
  • Τέλος: €3,000 σε περιοχές Τοπικού Σχεδίου.
  • Τέλος: €1,500 σε περιοχές Δήλωσης Πολιτικής.

Μετατροπή Οικιστικών Μονάδων σε Επαγγελματική Χρήση

Σε περιπτώσεις όπου μια οικιστική ανάπτυξη έλαβε οικοδομική άδεια πριν από την ημερομηνία του τρέχοντος Σχεδίου Αστικής Αμνηστίας, και ένα μέρος της κατοικίας μετατράπηκε σε επαγγελματική χρήση χωρίς την απαιτούμενη πολεοδομική έγκριση, η Πολεοδομική Αρχή μπορεί να εγκρίνει την αλλαγή χρήσης. Αυτό ισχύει εάν η μετατραπείσα περιοχή περιορίζεται σε 60 τετραγωνικά μέτρα και χρησιμοποιείται από τον ιδιοκτήτη της οικιστικής μονάδας για επαγγελματικούς σκοπούς. Σημαντικά, αυτή η μετατροπή δεν απαιτεί μείωση του συντελεστή δόμησης στο 70% του μέγιστου επιτρεπόμενου για οικιστική χρήση, και δεν χρειάζεται να παρέχονται επιπλέον χώροι στάθμευσης. Αυτή η πρόβλεψη είναι ειδικά για επαγγέλματα παροχής υπηρεσιών, όπως ιατρεία, γραφεία, μικρά φροντιστήρια ή εργαστήρια Κατηγορίας Γ (αυτά με πολύ περιορισμένες διαταραχές). Δεν ισχύει για αναπτύξεις λιανικής ή ψυχαγωγίας. Η πρόβλεψη μπορεί επίσης να εφαρμοστεί σε περιοχές όπου τέτοιες αναπτύξεις δεν επιτρέπονται γενικά υπό τα τρέχοντα σχέδια ανάπτυξης, εφόσον δεν υπάρχουν αρνητικές επιπτώσεις στην άνεση των γειτονικών κατοίκων ή στην οδική ασφάλεια. Για οικιστικές μονάδες σε πολυκατοικίες, η αλλαγή χρήσης επιτρέπεται μόνο εάν συμμορφώνεται με το σχέδιο ανάπτυξης και όλοι οι συνιδιοκτήτες παρέχουν γραπτή συγκατάθεση. Το νέο Σχέδιο Αμνηστίας Πολεοδομίας παρέχει στους ιδιοκτήτες ακινήτων μια πολύτιμη ευκαιρία να τακτοποιήσουν αυθαίρετες κατασκευές και να διασφαλίσουν τη συμμόρφωση με τους πολεοδομικούς κανονισμούς. Με τη συμμετοχή στο σχέδιο, οι ιδιοκτήτες μπορούν να εξασφαλίσουν τη νομική κατάσταση του ακινήτου τους, αποφεύγοντας μελλοντικές επιπλοκές που σχετίζονται με τίτλους ιδιοκτησίας ή πωλήσεις. Με ένα περιορισμένο χρονικό παράθυρο έξι μηνών, είναι απαραίτητο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων να ενεργήσουν άμεσα και να διασφαλίσουν ότι οι αιτήσεις τους πληρούν όλα τα απαραίτητα κριτήρια. Μέσω αυτής της πρωτοβουλίας, τόσο οι ιδιοκτήτες ακινήτων όσο και οι αρχές μπορούν να επιτύχουν μια ισορροπία μεταξύ των αναγκών αστικής ανάπτυξης και των νομικών πλαισίων.