Οδηγός για το Νέο Σχέδιο Αμνηστίας Πολεοδομίας: Νομιμοποίηση Αυθαίρετων Κατασκευών

Το νέο Σχέδιο Αμνηστίας για τον Αστικό Σχεδιασμό στοχεύει να παρέχει στους πολίτες την ευκαιρία να νομιμοποιήσουν μη εξουσιοδοτημένες κατασκευές εντός εγκεκριμένων αναπτύξεων. Εστιάζοντας σε μικρές κανονιστικές αποκλίσεις, το σχέδιο διασφαλίζει ότι αυτές οι αποκλίσεις δεν επηρεάζουν σημαντικά την συνολική ανάπτυξη, τον τύπο της ή τις ανέσεις των γειτονικών ακινήτων. Συμμετέχοντας στο σχέδιο, οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν επίσης να εξασφαλίσουν νομικά τίτλους ιδιοκτησίας για τα ακίνητά τους, επιλύοντας μακροχρόνια ζητήματα που σχετίζονται με μη εξουσιοδοτημένες τροποποιήσεις και διασφαλίζοντας πλήρη συμμόρφωση με τους κανονισμούς σχεδίασης.

Σκοπός και Διάρκεια του Σχεδίου

Το νέο Σχέδιο Αμνηστίας για τον Αστικό Σχεδιασμό έχει σχεδιαστεί για να διευκολύνει τη νομιμοποίηση μη εξουσιοδοτημένων κατασκευών εντός εγκεκριμένων αναπτύξεων. Το σχέδιο θα τεθεί σε εφαρμογή τη Δευτέρα, 23 Σεπτεμβρίου 2024, και θα παραμείνει σε ισχύ για έξι μήνες, καταλήγοντας στις 23 Μαρτίου 2025. Οι επιλέξιμοι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να υποβάλουν αίτηση για τη νομιμοποίηση αυτών των μικρών παραβάσεων υποβάλλοντας αίτηση και πληρώνοντας ένα χρηματικό ποσό αποζημίωσης, προκειμένου να αποκτήσουν τελική έγκριση και να εκδώσουν τίτλους ιδιοκτησίας.

Δικαιώματα για Αμνηστία:

Ιδιοκτήτες των παρακάτω τύπων ακινήτων είναι επιλέξιμοι να υποβάλουν αίτηση για την αμνηστία:

• Κατοικία
• Βιομηχανική, Τεχνίτες, Αποθήκευση, Κτηνοτροφία και Αγροτική Ανάπτυξη
• Εμπορική και Γραφειακή Ανάπτυξη (προσθήκες σε εγκεκριμένα καταστήματα ισογείου)
• Αναψυχή/Ψυχαγωγία
• Αλλαγή Χρήσης Μέρους Κατοικίας σε Επαγγελματικό Χώρο

Όροι και Προϋποθέσεις Αμνηστίας:

Για να υποβληθεί αίτηση για το Σχέδιο Αμνηστίας για τον Αστικό Σχεδιασμό, πρέπει να πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

1. Εγκεκριμένο Κτίριο και Ανάπτυξη: Το ακίνητο πρέπει να είναι μέρος εγκεκριμένης ανάπτυξης με άδεια σχεδίασης και/ή οικοδομής που εκδόθηκε πριν από τις 13 Σεπτεμβρίου 2023.
2. Ολοκλήρωση Μη Εξουσιοδοτημένων Προσθηκών: Οποιαδήποτε μη εξουσιοδοτημένες προσθήκες πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί μέχρι τις 13 Σεπτεμβρίου 2023. Μια υπεύθυνη δήλωση που επιβεβαιώνει την ημερομηνία ολοκλήρωσης πρέπει να υποβληθεί με την αίτηση από τον υπεύθυνο σχεδιαστή.
3. Συμμόρφωση με Αρχιτεκτονική και Υλικά: Οι τροποποιήσεις, τόσο εσωτερικές όσο και εξωτερικές, πρέπει να ευθυγραμμίζονται με τον εγκεκριμένο σχεδιασμό και την αρχιτεκτονική του κτιρίου. Δεν πρέπει να επηρεάζουν αρνητικά το περιβάλλον, τα γειτονικά ακίνητα ή τα δικαιώματα τρίτων.
4. Συμμόρφωση με τον Συντελεστή Δόμησης: Εάν η μη εξουσιοδοτημένη κατασκευή υπερβαίνει τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης, θα απαιτηθεί χρηματική αποζημίωση.
5. Κανονιστικές Αποκλίσεις: Για αποκλίσεις από τους κανονισμούς δόμησης, θα πρέπει να καταβληθεί χρηματική αποζημίωση με βάση την συγκεκριμένη κατηγορία απόκλισης.
6. Απαιτήσεις Χώρων Στάθμευσης: Εάν απαιτούνται επιπλέον χώροι στάθμευσης αλλά δεν μπορούν να χωρέσουν εντός της ανάπτυξης, η Αρχή Σχεδίασης θα διευκολύνει την αγορά τους, ακόμη και σε περιοχές όπου οι υπουργικές αποφάσεις για την αγορά χώρων στάθμευσης δεν ισχύουν.

Διαδικασία Αίτησης

Από τις 23 Σεπτεμβρίου 2024, οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να υποβάλουν τις αιτήσεις τους σε οποιοδήποτε από τα πέντε Γραφεία Διοίκησης Περιφέρειας (Πάφος, Λάρνακα, Λεμεσός, Λευκωσία και Αμμόχωστος). Η διαδικασία αίτησης περιλαμβάνει:

• Υποβολή επίσημης αίτησης μαζί με την απαιτούμενη τεκμηρίωση.
• Παροχή υπεύθυνης δήλωσης από επαγγελματία σχεδιαστή που πιστοποιεί ότι οι τροποποιήσεις ολοκληρώθηκαν πριν από την ανακοίνωση του σχεδίου.
• Πληρωμή του απαιτούμενου ποσού αποζημίωσης.
• Οι αιτήσεις για το Σχέδιο Αμνηστίας για τον Αστικό Σχεδιασμό πρέπει να υποβληθούν μέσω του υπολογιστικού συστήματος IPPODAMOS στις πέντε αρμόδιες αρχές αστικού σχεδιασμού.
• Για την υποβολή της αίτησης πρέπει να επικοινωνήσετε με τον Πολιτικό Μηχανικό σας που είναι εγγεγραμμένος στην ΕΤΕΚ.

Διατάξεις του Σχεδίου:

Προσθήκες και Τροποποιήσεις σε Υφιστάμενες Εγκεκριμένες Αναπτύξεις – Υπερβαίνοντας τον Συντελεστή Δόμησης:

Κατοικία

Για τις κατοικίες, τα ποσά αποζημίωσης ποικίλλουν ανάλογα με την έκταση της μη εξουσιοδοτημένης κατασκευής και τον τύπο της παράβασης. Οι κύριες κατηγορίες περιλαμβάνουν:

• Υπερβαίνοντας τον Συντελεστή Δόμησης Εντός της Κατασκευής:

  • Μη εξουσιοδοτημένη κατασκευή εντός του αρχικού κτιρίου (π.χ. ενσωμάτωση βοηθητικών χώρων ή καλυμμένων βεραντών).
  • Ποσό αποζημίωσης: 20% της αξίας της υπέρβασης.

• Υπερβαίνοντας τον Συντελεστή Δόμησης Εκτός της Κατασκευής:

  • Μη εξουσιοδοτημένες οριζόντιες ή κατακόρυφες επεκτάσεις εκτός του αρχικού κτιρίου.
  • Ποσό αποζημίωσης: 25% της αξίας της υπέρβασης.

• Δημιουργία Νέας Κατοικίας:

  • Μη εξουσιοδοτημένη κατασκευή που έχει ως αποτέλεσμα μια νέα κατοικία.
  • Ποσό αποζημίωσης: 30% της αξίας της υπέρβασης.

Βιομηχανική, Τεχνίτες και Αγροτική Ανάπτυξη:

• Βιομηχανικά και Τεχνίτες Κτίρια:

  • Υπερβαίνοντας τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης για βιομηχανικές και τεχνίτες αναπτύξεις.
  • Ποσό αποζημίωσης: 40% της αξίας της υπέρβασης.

• Κτηνοτροφικές Εγκαταστάσεις:

  • Μη εξουσιοδοτημένες επεκτάσεις ή κατασκευές που σχετίζονται με κτηνοτροφικές εγκαταστάσεις.
  • Ποσό αποζημίωσης: 20% της αξίας της υπέρβασης.

• Αγροτικές Αποθήκες:

  • Μη εξουσιοδοτημένες επεκτάσεις για αγροτικές μονάδες αποθήκευσης.
  • Ποσό αποζημίωσης: 10% της αξίας της υπέρβασης.

Αναψυχή και Ψυχαγωγία:

• Επέκταση Εσωτερικών Χώρων:

  • Μη εξουσιοδοτημένη επέκταση εσωτερικών χώρων (π.χ. καφετέριες, εστιατόρια, μπαρ).
  • Ποσό αποζημίωσης: 30% της αξίας της υπέρβασης.

• Εξωτερικοί Χώροι Εστίασης:

  • Μη εξουσιοδοτημένη κατασκευή εξωτερικών χώρων εστίασης με δομές σκίασης.
  • Ποσό αποζημίωσης: 30% της αξίας της υπέρβασης.

Αυτή η αποζημίωση υπολογίζεται με βάση την τρέχουσα αγοραία αξία όπως καθορίζεται από το Τμήμα Γης και Εγγραφών και πρέπει να καταβληθεί πριν από την έκδοση της άδειας σχεδίασης.

Απόκλιση από Κανονιστικές Διατάξεις

Οι τεχνικές αποκλίσεις περιλαμβάνουν πτυχές όπως η απόσταση των κτιρίων από τα όρια του οικοπέδου, η απόσταση μεταξύ των κύριων και βοηθητικών κτιρίων, η υπέρβαση του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης, η μήκος επαφής των βοηθητικών κτιρίων κατά μήκος κοινών ορίων και το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος ή αριθμός ορόφων για κύρια και βοηθητικά κτίρια. Αυτές οι αποκλίσεις διαχειρίζονται κατά την κρίση της Αρχής Αστικού Σχεδιασμού. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οποιεσδήποτε μη εξουσιοδοτημένες επεκτάσεις δεν πρέπει να αλλοιώνουν την αρχιτεκτονική ακεραιότητα του κτιρίου, ούτε να επηρεάζουν την άνεση των γειτονικών ακινήτων, το περιβάλλον ή τον συνολικό χαρακτήρα της περιοχής.

Μικρές Αποκλίσεις

• Κατασκευή Πέργκολας (έως 20 τετραγωνικά μέτρα):

  • Τέλος: €2,000 σε περιοχές που καλύπτονται από Τοπικό Σχέδιο.
  • Τέλος: €1,000 σε περιοχές υπό Πολιτική Δήλωση.

• Μειωμένη Απόσταση από τα Όρια του Ακινήτου (2.5 έως 3 μέτρα):

  • Τέλος: €1,000 σε περιοχές Τοπικού Σχεδίου.
  • Τέλος: €500 σε περιοχές Πολιτικής Δήλωσης.

• Υπέρβαση Ποσοστού Κάλυψης (έως 10%):

  • Τέλος: €1,000 σε περιοχές Τοπικού Σχεδίου.
  • Τέλος: €500 σε περιοχές Πολιτικής Δήλωσης.

Μεγάλες Αποκλίσεις

• Κατασκευή Πέργκολας (υπερβαίνοντας τα 20 τετραγωνικά μέτρα):

  • Τέλος: €3,000 σε περιοχές Τοπικού Σχεδίου.
  • Τέλος: €1,500 σε περιοχές Πολιτικής Δήλωσης.

• Μειωμένη Απόσταση από τα Όρια του Ακινήτου (κάτω από 2.5 μέτρα):

  • Τέλος: €2,000 σε περιοχές Τοπικού Σχεδίου.
  • Τέλος: €1,000 σε περιοχές Πολιτικής Δήλωσης.

• Υπέρβαση του Ύψους Βοηθητικού Κτιρίου (πάνω από 3.9 μέτρα):

  • Τέλος: €3,000 σε περιοχές Τοπικού Σχεδίου.
  • Τέλος: €1,500 σε περιοχές Πολιτικής Δήλωσης.

Μετατροπή Κατοικιών σε Επαγγελματική Χρήση

Σε περιπτώσεις όπου μια κατοικία έλαβε άδεια οικοδομής πριν από την ημερομηνία του τρέχοντος Σχεδίου Αμνηστίας για τον Αστικό Σχεδιασμό, και ένα μέρος της κατοικίας μετατράπηκε σε επαγγελματική χρήση χωρίς την απαιτούμενη έγκριση σχεδίασης, η Αρχή Αστικού Σχεδιασμού μπορεί να εγκρίνει την αλλαγή χρήσης.

Αυτό ισχύει εάν η μετατρεπόμενη περιοχή περιορίζεται σε 60 τετραγωνικά μέτρα και χρησιμοποιείται από τον ιδιοκτήτη της κατοικίας για επαγγελματικούς σκοπούς. Σημαντικά, αυτή η μετατροπή δεν απαιτεί μείωση του συντελεστή δόμησης στο 70% του μέγιστου επιτρεπόμενου για κατοικία, και δεν χρειάζεται να παρέχονται επιπλέον χώροι στάθμευσης.

Αυτή η διάταξη ισχύει ειδικά για επαγγελματίες που παρέχουν υπηρεσίες, όπως ιατρικές πρακτικές, γραφεία, μικρά κέντρα διδασκαλίας ή εργαστήρια Κατηγορίας C (εκείνα με πολύ περιορισμένες διαταραχές). Δεν ισχύει για εμπορικές ή ψυχαγωγικές αναπτύξεις.

Η διάταξη μπορεί επίσης να εφαρμοστεί σε περιοχές όπου τέτοιες αναπτύξεις γενικά δεν επιτρέπονται σύμφωνα με τα τρέχοντα σχέδια ανάπτυξης, εφόσον δεν υπάρχουν αρνητικές επιπτώσεις στην άνεση των γειτονικών κατοίκων ή στην οδική ασφάλεια. Για κατοικίες σε πολυκατοικίες, η αλλαγή χρήσης επιτρέπεται μόνο εάν συμμορφώνεται με το σχέδιο ανάπτυξης και όλοι οι συγκάτοικοι παρέχουν γραπτή συναίνεση.

Το νέο Σχέδιο Αμνηστίας για τον Αστικό Σχεδιασμό παρέχει στους ιδιοκτήτες ακινήτων μια πολύτιμη ευκαιρία να τακτοποιήσουν μη εξουσιοδοτημένες κατασκευές και να διασφαλίσουν τη συμμόρφωση με τους κανονισμούς σχεδίασης. Συμμετέχοντας στο σχέδιο, οι ιδιοκτήτες μπορούν να εξασφαλίσουν τη νομική κατάσταση του ακινήτου τους, αποφεύγοντας μελλοντικές περιπλοκές που σχετίζονται με τίτλους ιδιοκτησίας ή πωλήσεις. Με ένα περιορισμένο χρονικό διάστημα έξι μηνών, είναι ουσιώδες για τους ιδιοκτήτες ακινήτων να ενεργήσουν άμεσα και να διασφαλίσουν ότι οι αιτήσεις τους πληρούν όλα τα απαραίτητα κριτήρια. Μέσω αυτής της πρωτοβουλίας, τόσο οι ιδιοκτήτες ακινήτων όσο και οι αρχές μπορούν να επιτύχουν μια ισορροπία μεταξύ των αναγκών αστικής ανάπτυξης και των νομικών πλαισίων.