Sanatoria urbanistica: legalizzare le costruzioni abusive

Il nuovo Schema di Amnistia per la Pianificazione Urbana mira a fornire ai cittadini l'opportunità di legalizzare costruzioni non autorizzate all'interno di sviluppi approvati. Concentrandosi su deviazioni regolamentari minori, lo schema garantisce che queste deviazioni non impattino significativamente sullo sviluppo complessivo, sul suo tipo o sui servizi delle proprietà vicine. Partecipando allo schema, i proprietari possono anche ottenere atti di proprietà legali per le loro proprietà, risolvendo problemi di lunga data legati a modifiche non autorizzate e garantendo la piena conformità con le normative urbanistiche.

Scopo e Durata dello Schema

Lo Schema di Amnistia per la Pianificazione Urbana è stato progettato per facilitare la legalizzazione di costruzioni non autorizzate all'interno di sviluppi approvati. Lo schema è entrato in vigore lunedì 23 settembre 2024 ed è rimasto in vigore per sei mesi, concludendosi il 23 marzo 2025. Non è più aperto a nuove domande. Mentre era attivo, i proprietari di immobili idonei potevano fare domanda per la legalizzazione di queste violazioni minori presentando una domanda e pagando una tassa di compensazione monetaria, al fine di ottenere l'approvazione finale e l'emissione degli atti di proprietà.

Idoneità per l'Amnistia:

I proprietari dei seguenti tipi di proprietà sono idonei a fare domanda per l'amnistia:

• Sviluppo Residenziale
• Sviluppo Industriale, Artigianale, di Magazzino, di Bestiame e Agricolo
• Sviluppo Commerciale e Uffici (aggiunte a negozi approvati al piano terra)
• Sviluppo Ricreativo/di Intrattenimento
• Cambio di Uso di Parte di un'Unità Residenziale in Spazio di Lavoro Professionale

Termini e Condizioni dell'Amnistia:

Per fare domanda per lo Schema di Amnistia per la Pianificazione Urbana, devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:

1. Edificio e Sviluppo Approvati: La proprietà deve far parte di uno sviluppo approvato con un permesso di pianificazione e/o di costruzione rilasciato prima del 13 settembre 2023.
2. Completamento delle Aggiunte Non Autorizzate: Qualsiasi aggiunta non autorizzata deve essere stata completata entro il 13 settembre 2023. Una dichiarazione giurata che conferma la data di completamento deve essere presentata con la domanda dal pianificatore responsabile.
3. Conformità Architettonica e Materiale: Le modifiche, sia interne che esterne, devono allinearsi con il design e l'architettura approvati dell'edificio. Non devono avere un impatto negativo sull'ambiente, sulle proprietà vicine o sui diritti di proprietà di terzi.
4. Conformità al Coefficiente Edilizio: Se la costruzione non autorizzata supera il coefficiente edilizio consentito, sarà richiesta una compensazione finanziaria.
5. Deviazioni Regolamentari: Per le deviazioni dalle normative edilizie, deve essere pagata una compensazione finanziaria in base alla specifica categoria di deviazione.
6. Requisiti per i Posti Auto: Se sono richiesti posti auto aggiuntivi ma non possono essere ospitati all'interno della proprietà di sviluppo, l'Autorità di Pianificazione faciliterà il loro acquisto, anche in aree in cui non si applicano decreti ministeriali per l'acquisto di posti auto.

Processo di Candidatura

Tra il 23 settembre 2024 e il 23 marzo 2025, i proprietari di immobili potevano presentare le loro domande a uno dei cinque Uffici Amministrativi Distrettuali (Paphos, Larnaca, Limassol, Nicosia e Famagusta). Mentre lo schema era aperto, il processo di candidatura prevedeva:

• Presentazione di un modulo di domanda ufficiale insieme alla documentazione richiesta.
• Fornitura di una dichiarazione giurata da un pianificatore professionista che certifichi che le modifiche sono state completate prima dell'annuncio del piano.
• Pagamento della tassa di compensazione richiesta.
• Le domande per lo Schema di Amnistia Urbana devono essere presentate attraverso il sistema informatico IPPODAMOS alle cinque autorità competenti in materia di pianificazione urbana.
• Per la presentazione della domanda è necessario contattare il proprio Ingegnere Civile registrato presso l'ETEK.

Disposizioni del Piano:

Aggiunte e Modifiche agli Sviluppi Approvati Esistenti-Superamento del coefficiente edilizio:

Sviluppo Residenziale

Per gli sviluppi residenziali, le tasse di compensazione variano a seconda dell'estensione della costruzione non autorizzata e del tipo di violazione. Le principali categorie includono:

• Superamento del Coefficiente Edilizio All'interno della Struttura:

  • Costruzione non autorizzata all'interno dell'edificio originale (ad esempio, incorporazione di spazi ausiliari o verande coperte).
  • Tassa di compensazione: 20% del valore dell'eccesso.

• Superamento del Coefficiente Edilizio Fuori dalla Struttura:

  • Espansioni orizzontali o verticali non autorizzate al di fuori dell'edificio originale.
  • Tassa di compensazione: 25% del valore dell'eccesso.

• Creazione di una Nuova Unità Residenziale:

  • Costruzione non autorizzata che risulta in una nuova unità residenziale.
  • Tassa di compensazione: 30% del valore dell'eccesso.

Sviluppo Industriale, Artigianale e Agricolo:

• Edifici Industriali e Artigianali:

  • Superamento del coefficiente edilizio consentito per sviluppi industriali e artigianali.
  • Tassa di compensazione: 40% del valore dell'eccesso.

• Strutture per Bestiame:

  • Espansioni o costruzioni non autorizzate relative a strutture per bestiame.
  • Tassa di compensazione: 20% del valore dell'eccesso.

• Magazzini Agricoli:

  • Espansioni non autorizzate per unità di stoccaggio agricolo.
  • Tassa di compensazione: 10% del valore dell'eccesso.

Sviluppo Ricreativo e di Intrattenimento:

• Espansione di Spazi Interni:

  • Espansione non autorizzata di aree interne (ad esempio, caffè, ristoranti, bar).
  • Tassa di compensazione: 30% del valore dell'eccesso.

• Aree di Ristorazione Esterne:

  • Costruzione non autorizzata di aree di ristorazione esterne con strutture di ombreggiatura.
  • Tassa di compensazione: 30% del valore dell'eccesso.

Questa compensazione è calcolata in base al valore di mercato attuale come determinato dal Dipartimento dei Terreni e dei Sondaggi e deve essere pagata prima dell'emissione del permesso di pianificazione.

Deviazione dalle Disposizioni Regolamentari

Le deviazioni tecniche includono aspetti come la distanza degli edifici dai confini del lotto, la spaziatura tra gli edifici principali e ausiliari, il superamento della percentuale di copertura consentita, la lunghezza di contatto degli edifici ausiliari lungo i confini condivisi e l'altezza massima consentita o il numero di piani per edifici principali e ausiliari. Queste deviazioni sono gestite a discrezione dell'Autorità di Pianificazione Urbana. È importante notare che eventuali espansioni non autorizzate non devono alterare l'integrità architettonica dell'edificio, né devono influenzare il comfort delle proprietà vicine, l'ambiente circostante o il carattere complessivo dell'area.

Deviazioni Minori

• Costruzione di Pergole (fino a 20 metri quadrati):

  • Tassa: €2,000 in aree coperte da un Piano Locale.
  • Tassa: €1,000 in aree sotto una Dichiarazione di Politica.

• Distanza Ridotta dai Confini della Proprietà (da 2.5 a 3 metri):

  • Tassa: €1,000 in aree del Piano Locale.
  • Tassa: €500 in aree della Dichiarazione di Politica.

• Eccesso della Percentuale di Copertura (fino al 10%):

  • Tassa: €1,000 in aree del Piano Locale.
  • Tassa: €500 in aree della Dichiarazione di Politica.

Deviazioni Maggiori

• Costruzione di Pergole (superando i 20 metri quadrati):

  • Tassa: €3,000 in aree del Piano Locale.
  • Tassa: €1,500 in aree della Dichiarazione di Politica.

• Distanza Ridotta dai Confini della Proprietà (sotto i 2.5 metri):

  • Tassa: €2,000 in aree del Piano Locale.
  • Tassa: €1,000 in aree della Dichiarazione di Politica.

• Superamento dell'Altezza di un Edificio Ausiliario (oltre 3.9 metri):

  • Tassa: €3,000 in aree del Piano Locale.
  • Tassa: €1,500 in aree della Dichiarazione di Politica.

Conversione delle Unità Residenziali in Uso Professionale

Nei casi in cui uno sviluppo residenziale ha ricevuto un permesso di costruzione prima della data dell'attuale Piano di Amnistia Urbana, e una parte della residenza è stata convertita in uso professionale senza l'approvazione di pianificazione richiesta, l'Autorità di Pianificazione Urbana può approvare il cambio di uso.

Questo si applica se l'area convertita è limitata a 60 metri quadrati ed è utilizzata dal proprietario dell'unità residenziale per scopi professionali. È importante notare che questa conversione non richiede una riduzione del coefficiente edilizio al 70% del massimo consentito per uso residenziale, e non è necessario fornire posti auto aggiuntivi.

Questa disposizione è specificamente per professioni basate sui servizi, come studi medici, uffici, piccoli centri di tutoraggio o laboratori di Categoria C (quelli con disturbi molto limitati). Non si applica a sviluppi commerciali o di intrattenimento.

La disposizione può essere applicata anche in aree dove tali sviluppi non sono generalmente consentiti secondo i piani di sviluppo attuali, purché non ci siano impatti negativi sul comfort dei residenti vicini o sulla sicurezza stradale. Per le unità residenziali in edifici a appartamenti, il cambio di uso è consentito solo se è conforme al piano di sviluppo e tutti i co-proprietari forniscono consenso scritto.

Lo Schema di Amnistia per la Pianificazione Urbana ha offerto ai proprietari di immobili un'opportunità preziosa per regolarizzare costruzioni non autorizzate e garantire la conformità con le normative urbanistiche. Partecipando allo schema, i proprietari potevano assicurare lo stato legale della loro proprietà, evitando future complicazioni relative agli atti di proprietà o alle vendite. La finestra era limitata a sei mesi e si è conclusa il 23 marzo 2025, quindi lo schema non accetta più domande. I proprietari che l'hanno mancata dovrebbero contattare il nostro team legale per esaminare le loro opzioni ed eventuali schemi successori che potrebbero diventare disponibili. Attraverso questa iniziativa, sia i proprietari di immobili che le autorità hanno cercato di raggiungere un equilibrio tra le esigenze di sviluppo urbano e i quadri giuridici.