Guida al Nuovo Schema di Sanatoria Urbanistica: Legalizzazione delle Costruzioni Non Autorizzate

Il nuovo Schema di Sanatoria Urbanistica mira a fornire ai cittadini l'opportunità di legalizzare le costruzioni non autorizzate all'interno di sviluppi approvati. Concentrandosi su lievi deviazioni normative, lo schema garantisce che queste deviazioni non abbiano un impatto significativo sullo sviluppo complessivo, sul suo tipo o sui servizi delle proprietà vicine. Partecipando allo schema, i proprietari immobiliari possono anche ottenere titoli di proprietà legali per le loro proprietà, risolvendo problemi di lunga data relativi a modifiche non autorizzate e garantendo la piena conformità alle normative urbanistiche. "Violazioni Urbanistiche Minori" si riferisce a infrazioni di piccola scala delle normative urbanistiche. Queste violazioni possono includere la chiusura di spazi aperti, la conversione di verande o la costruzione di pergolati, superando la percentuale di copertura consentita.

Scopo e Durata dello Schema

Il nuovo Schema di Sanatoria Urbanistica è progettato per facilitare la legalizzazione delle costruzioni non autorizzate all'interno di sviluppi approvati. Lo schema entrerà in vigore lunedì 23 settembre 2024 e rimarrà in vigore per sei mesi, concludendosi il 23 marzo 2025. I proprietari immobiliari idonei possono richiedere la legalizzazione di queste violazioni minori presentando una domanda e pagando una tassa di compensazione monetaria, al fine di ottenere l'approvazione finale e l'emissione dei titoli di proprietà.

Idoneità alla Sanatoria:

I proprietari dei seguenti tipi di proprietà sono idonei a richiedere la sanatoria:

• Sviluppo Residenziale
• Sviluppo Industriale, Artigianale, di Stoccaggio, Zootecnico e Agricolo
• Sviluppo Commerciale e Uffici (aggiunte a negozi al piano terra approvati)
• Sviluppo Ricreativo/Intrattenimento
• Cambio di Destinazione d'Uso di Parte di un'Unità Residenziale a Spazio di Lavoro Professionale

Oltre ai numerosi acquirenti che si trovano "bloccati", l'unico modo per richiedere lo Schema di Sanatoria Urbana è a causa di violazioni urbanistiche minori.

Termini e Condizioni della Sanatoria:

Per richiedere lo Schema di Sanatoria Urbanistica, devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:

1. Edificio e Sviluppo Approvati: La proprietà deve far parte di uno sviluppo approvato con un permesso urbanistico e/o edilizio rilasciato prima del 13 settembre 2023.
2. Completamento delle Aggiunte Non Autorizzate: Qualsiasi aggiunta non autorizzata deve essere stata completata entro il 13 settembre 2023. Una dichiarazione giurata che confermi la data di completamento deve essere presentata con la domanda dal pianificatore responsabile.
3. Conformità Architettonica e Materiale: Le modifiche, sia interne che esterne, devono essere allineate con il design e l'architettura approvati dell'edificio. Non devono avere un impatto negativo sull'ambiente, sulle proprietà vicine o sui diritti di proprietà di terzi.
4. Conformità al Coefficiente Edilizio: Se la costruzione non autorizzata supera il coefficiente edilizio consentito, sarà richiesta una compensazione finanziaria.
5. Deviazioni Normative: Per le deviazioni dalle normative edilizie, deve essere pagata una compensazione finanziaria basata sulla specifica categoria di deviazione.
6. Requisiti di Spazio per il Parcheggio: Se sono richiesti spazi di parcheggio aggiuntivi ma non possono essere ospitati all'interno della proprietà dello sviluppo, l'Autorità Urbanistica faciliterà il loro acquisto, anche in aree dove i decreti ministeriali per l'acquisto di spazi di parcheggio non si applicano.

Processo di Applicazione

A partire dal 23 settembre 2024, i proprietari immobiliari possono presentare le loro domande a uno dei cinque Uffici Amministrativi Distrettuali (Paphos, Larnaca, Limassol, Nicosia e Famagusta). Il processo di applicazione prevede:

• Presentazione di un modulo di domanda ufficiale insieme alla documentazione richiesta.
• Fornitura di una dichiarazione giurata da parte di un pianificatore professionista che certifichi che le modifiche sono state completate prima dell'annuncio del piano.
• Pagamento della tassa di compensazione richiesta.
• Le domande per lo Schema di Sanatoria Urbana devono essere presentate attraverso il sistema informatizzato IPPODAMOS alle cinque autorità urbanistiche competenti.
• Per la presentazione della domanda è necessario contattare il proprio Ingegnere Civile registrato presso ETEK.

Disposizioni del Piano:

Aggiunte e Modifiche agli Sviluppi Approvati Esistenti – Superamento del coefficiente edilizio:

Sviluppo Residenziale

Per gli sviluppi residenziali, le tasse di compensazione variano a seconda dell'entità della costruzione non autorizzata e del tipo di violazione. Le principali categorie includono:

• Superamento del Coefficiente Edilizio All'interno della Struttura:
  • Costruzione non autorizzata all'interno dell'edificio originale (ad esempio, incorporazione di spazi ausiliari o verande coperte).
  • Tassa di compensazione: 20% del valore dell'eccesso.
• Superamento del Coefficiente Edilizio Fuori dalla Struttura:
  • Espansioni orizzontali o verticali non autorizzate fuori dall'edificio originale.
  • Tassa di compensazione: 25% del valore dell'eccesso.
• Creazione di una Nuova Unità Residenziale:
  • Costruzione non autorizzata che risulta in una nuova unità residenziale.
  • Tassa di compensazione: 30% del valore dell'eccesso.

Sviluppo Industriale, Artigianale e Agricolo:

• Edifici Industriali e Artigianali:
  • Superamento del coefficiente edilizio consentito per gli sviluppi industriali e artigianali.
  • Tassa di compensazione: 40% del valore dell'eccesso.
• Strutture Zootecniche:
  • Espansioni o costruzioni non autorizzate relative a strutture zootecniche.
  • Tassa di compensazione: 20% del valore dell'eccesso.
• Magazzini Agricoli:
  • Espansioni non autorizzate per unità di stoccaggio agricolo.
  • Tassa di compensazione: 10% del valore dell'eccesso.

Sviluppo Ricreativo e di Intrattenimento:

• Espansione di Spazi Interni:
  • Espansione non autorizzata di aree interne (ad esempio, caffè, ristoranti, bar).
  • Tassa di compensazione: 30% del valore dell'eccesso.
• Aree di Ristorazione Esterne:
  • Costruzione non autorizzata di aree di ristorazione esterne con strutture di ombreggiatura.
  • Tassa di compensazione: 30% del valore dell'eccesso.

Questa compensazione è calcolata in base al valore di mercato corrente determinato dal Dipartimento delle Terre e dei Sondaggi e deve essere pagata prima dell'emissione del permesso urbanistico.

Deviazione dalle Disposizioni Normative

Le deviazioni tecniche includono aspetti come la distanza degli edifici dai confini del lotto, la distanza tra l'edificio principale e quelli ausiliari, superamento della percentuale di copertura consentita, la lunghezza di contatto degli edifici ausiliari lungo i confini comuni e l'altezza massima consentita o il numero di piani per gli edifici principali e ausiliari. Queste deviazioni sono gestite a discrezione dell'Autorità Urbanistica. È importante notare che qualsiasi espansione non autorizzata non deve alterare l'integrità architettonica dell'edificio, né deve influire sul comfort delle proprietà vicine, sull'ambiente circostante o sul carattere complessivo dell'area. La tassa di compensazione per tali deviazioni varia in base alla scala e all'importanza della violazione, nonché alla posizione della proprietà (se rientra in un Piano Locale/Area o in una Dichiarazione di Politica per le Aree Rurali), come descritto nella Tabella di Compensazione allegata.

Deviazioni Minori

• Costruzione di Pergolato (fino a 20 metri quadrati):
  • Tassa: €2,000 in aree coperte da un Piano Locale.
  • Tassa: €1,000 in aree sotto una Dichiarazione di Politica.
• Distanza Ridotta dai Confini della Proprietà (2,5 a 3 metri):
  • Tassa: €1,000 in aree di Piano Locale.
  • Tassa: €500 in aree di Dichiarazione di Politica.
• Superamento della Percentuale di Copertura (fino al 10%):
  • Tassa: €1,000 in aree di Piano Locale.
  • Tassa: €500 in aree di Dichiarazione di Politica.

Deviazioni Maggiori

• Costruzione di Pergolato (oltre 20 metri quadrati):
  • Tassa: €3,000 in aree di Piano Locale.
  • Tassa: €1,500 in aree di Dichiarazione di Politica.
• Distanza Ridotta dai Confini della Proprietà (meno di 2,5 metri):
  • Tassa: €2,000 in aree di Piano Locale.
  • Tassa: €1,000 in aree di Dichiarazione di Politica.
• Superamento dell'Altezza di un Edificio Ausiliario (oltre 3,9 metri):
  • Tassa: €3,000 in aree di Piano Locale.
  • Tassa: €1,500 in aree di Dichiarazione di Politica.

Conversione di Unità Residenziali a Uso Professionale

Nei casi in cui uno sviluppo residenziale abbia ricevuto un permesso di costruzione prima della data del piano attuale di Sanatoria Urbana, e una parte della residenza sia stata convertita a uso professionale senza l'approvazione urbanistica richiesta, l'Autorità Urbanistica può approvare il cambio di destinazione d'uso. Questo si applica se l'area convertita è limitata a 60 metri quadrati e viene utilizzata dal proprietario dell'unità residenziale per scopi professionali. Importante, questa conversione non richiede una riduzione del coefficiente edilizio al 70% del massimo consentito per l'uso residenziale, e non è necessario fornire spazi di parcheggio aggiuntivi. Questa disposizione è specificamente per professioni basate sui servizi, come studi medici, uffici, piccoli centri di tutoraggio o laboratori di Categoria C (quelli con disturbi molto limitati). Non si applica a sviluppi legati al commercio al dettaglio o all'intrattenimento. La disposizione può essere applicata anche in aree dove tali sviluppi generalmente non sono consentiti secondo i piani di sviluppo attuali, purché non ci siano impatti negativi sul comfort dei residenti vicini o sulla sicurezza stradale. Per le unità residenziali in edifici condominiali, il cambio di destinazione d'uso è consentito solo se conforme al piano di sviluppo e tutti i comproprietari forniscono il consenso scritto. Il nuovo Schema di Sanatoria Urbanistica offre ai proprietari immobiliari un'opportunità preziosa per regolarizzare le costruzioni non autorizzate e garantire la conformità alle normative urbanistiche. Partecipando allo schema, i proprietari possono assicurarsi lo status legale della loro proprietà, evitando complicazioni future relative ai titoli di proprietà o alle vendite. Con una finestra limitata di sei mesi, è essenziale che i proprietari immobiliari agiscano prontamente e garantiscano che le loro domande soddisfino tutti i criteri necessari. Attraverso questa iniziativa, sia i proprietari immobiliari che le autorità possono raggiungere un equilibrio tra le esigenze di sviluppo urbano e i quadri legali.