Anistia de planejamento urbano: legalizar construções

O novo Esquema de Anistia de Planejamento Urbano tem como objetivo fornecer aos cidadãos a oportunidade de legalizar construções não autorizadas dentro de desenvolvimentos aprovados. Focando em desvios regulatórios menores, o esquema garante que esses desvios não impactem significativamente o desenvolvimento geral, seu tipo ou as comodidades das propriedades vizinhas. Ao participar do esquema, os proprietários podem também garantir escrituras legais para suas propriedades, resolvendo questões de longa data relacionadas a modificações não autorizadas e assegurando total conformidade com as regulamentações de planejamento.

Objetivo e Duração do Esquema

O Esquema de Anistia de Planejamento Urbano foi projetado para facilitar a legalização de construções não autorizadas dentro de desenvolvimentos aprovados. O esquema entrou em vigor na segunda-feira, 23 de setembro de 2024, e permaneceu em vigor por seis meses, encerrando em 23 de março de 2025. Não está mais aberto a novas aplicações. Enquanto esteve ativo, proprietários de imóveis elegíveis podiam solicitar a legalização dessas violações menores, submetendo uma aplicação e pagando uma taxa de compensação monetária, a fim de obter a aprovação final e emitir escrituras.

Elegibilidade para Anistia:

Os proprietários dos seguintes tipos de propriedades são elegíveis para solicitar a anistia:

• Desenvolvimento Residencial
• Desenvolvimento Industrial, Artesanal, Armazenamento, Pecuário e Agrícola
• Desenvolvimento Comercial e de Escritórios (adições a lojas aprovadas no andar térreo)
• Desenvolvimento Recreativo/Entretenimento
• Mudança de Uso de Parte de uma Unidade Residencial para Espaço de Trabalho Profissional

Termos e Condições da Anistia:

Para solicitar o Esquema de Anistia de Planejamento Urbano, as seguintes condições devem ser atendidas:

1. Construção e Desenvolvimento Aprovados: A propriedade deve fazer parte de um desenvolvimento aprovado com uma licença de planejamento e/ou construção emitida antes de 13 de setembro de 2023.
2. Conclusão de Adições Não Autorizadas: Quaisquer adições não autorizadas devem ter sido concluídas até 13 de setembro de 2023. Uma declaração juramentada confirmando a data de conclusão deve ser submetida com a aplicação pelo planejador responsável.
3. Conformidade Arquitetônica e de Materiais: Modificações, tanto internas quanto externas, devem estar alinhadas com o design e a arquitetura aprovados do edifício. Elas não devem impactar negativamente o meio ambiente, as propriedades vizinhas ou os direitos de propriedade de terceiros.
4. Conformidade com o Coeficiente de Construção: Se a construção não autorizada exceder o coeficiente de construção permitido, será necessária compensação financeira.
5. Desvios Regulatórios: Para desvios das regulamentações de construção, a compensação financeira deve ser paga com base na categoria específica de desvio.
6. Requisitos de Espaço de Estacionamento: Se espaços de estacionamento adicionais forem necessários, mas não puderem ser acomodados dentro da propriedade do desenvolvimento, a Autoridade de Planejamento facilitará sua compra, mesmo em áreas onde decretos ministeriais para a compra de espaços de estacionamento não se aplicam.

Processo de Aplicação

Entre 23 de setembro de 2024 e 23 de março de 2025, os proprietários de imóveis podiam submeter suas aplicações a qualquer um dos cinco Escritórios Administrativos Distritais (Paphos, Larnaca, Limassol, Nicosia e Famagusta). Enquanto o esquema esteve aberto, o processo de aplicação envolvia:

• Submissão de um formulário de aplicação oficial juntamente com a documentação necessária.
• Fornecimento de uma declaração juramentada de um planejador profissional certificando que as modificações foram concluídas antes do anúncio do plano.
• Pagamento da taxa de compensação requerida.
• As aplicações para o Esquema de Anistia Urbana devem ser submetidas através do sistema computadorizado IPPODAMOS às cinco autoridades competentes de planejamento urbano.
• Para a submissão da aplicação, você deve contatar seu Engenheiro Civil registrado no ETEK.

Disposições do Plano:

Adições e Modificações a Desenvolvimentos Aprovados Existentes-Excedendo o coeficiente de construção:

Desenvolvimento Residencial

Para desenvolvimentos residenciais, as taxas de compensação variam dependendo da extensão da construção não autorizada e do tipo de violação. As principais categorias incluem:

• Excedendo o Coeficiente de Construção Dentro da Estrutura:

  • Construção não autorizada dentro do edifício original (por exemplo, incorporando espaços auxiliares ou varandas cobertas).
  • Taxa de compensação: 20% do valor do excesso.

• Excedendo o Coeficiente de Construção Fora da Estrutura:

  • Expansões horizontais ou verticais não autorizadas fora do edifício original.
  • Taxa de compensação: 25% do valor do excesso.

• Criação de uma Nova Unidade Residencial:

  • Construção não autorizada que resulta em uma nova unidade residencial.
  • Taxa de compensação: 30% do valor do excesso.

Desenvolvimento Industrial, Artesanal e Agrícola:

• Edifícios Industriais e Artesanais:

  • Excedendo o coeficiente de construção permitido para desenvolvimentos industriais e artesanais.
  • Taxa de compensação: 40% do valor do excesso.

• Instalações Pecuárias:

  • Expansões ou construções não autorizadas relacionadas a instalações pecuárias.
  • Taxa de compensação: 20% do valor do excesso.

• Armazéns Agrícolas:

  • Expansões não autorizadas para unidades de armazenamento agrícola.
  • Taxa de compensação: 10% do valor do excesso.

Desenvolvimento Recreativo e de Entretenimento:

• Expansão de Espaço Interno:

  • Expansão não autorizada de áreas internas (por exemplo, cafés, restaurantes, bares).
  • Taxa de compensação: 30% do valor do excesso.

• Áreas de Jantar ao Ar Livre:

  • Construção não autorizada de áreas de jantar ao ar livre com estruturas de sombreamento.
  • Taxa de compensação: 30% do valor do excesso.

Essa compensação é calculada com base no valor de mercado atual determinado pelo Departamento de Terras e Levantamentos e deve ser paga antes da emissão da licença de planejamento.

Desvio das Disposições Regulatórias

Desvios técnicos incluem aspectos como a distância dos edifícios dos limites do terreno, o espaçamento entre os edifícios principais e auxiliares, excedendo a porcentagem de cobertura permitida, o comprimento de contato dos edifícios auxiliares ao longo de limites compartilhados, e a altura máxima ou número de andares para edifícios principais e auxiliares. Esses desvios são tratados a critério da Autoridade de Planejamento Urbano. É importante notar que quaisquer expansões não autorizadas não devem alterar a integridade arquitetônica do edifício, nem devem impactar o conforto das propriedades vizinhas, o meio ambiente circundante ou o caráter geral da área.

Desvios Menores

• Construção de Pérgola (até 20 metros quadrados):

  • Taxa: €2,000 em áreas cobertas por um Plano Local.
  • Taxa: €1,000 em áreas sob uma Declaração de Política.

• Distância Reduzida dos Limites da Propriedade (2,5 a 3 metros):

  • Taxa: €1,000 em áreas de Plano Local.
  • Taxa: €500 em áreas de Declaração de Política.

• Excesso de Percentagem de Cobertura (até 10%):

  • Taxa: €1,000 em áreas de Plano Local.
  • Taxa: €500 em áreas de Declaração de Política.

Desvios Maiores

• Construção de Pérgola (excedendo 20 metros quadrados):

  • Taxa: €3,000 em áreas de Plano Local.
  • Taxa: €1,500 em áreas de Declaração de Política.

• Distância Reduzida dos Limites da Propriedade (abaixo de 2,5 metros):

  • Taxa: €2,000 em áreas de Plano Local.
  • Taxa: €1,000 em áreas de Declaração de Política.

• Excedendo a Altura de um Edifício Auxiliar (acima de 3,9 metros):

  • Taxa: €3,000 em áreas de Plano Local.
  • Taxa: €1,500 em áreas de Declaração de Política.

Conversão de Unidades Residenciais para Uso Profissional

Em casos onde um desenvolvimento residencial recebeu uma licença de construção antes da data do atual Plano de Anistia Urbana, e uma parte da residência foi convertida para uso profissional sem a aprovação de planejamento necessária, a Autoridade de Planejamento Urbano pode aprovar a mudança de uso.

Isso se aplica se a área convertida estiver limitada a 60 metros quadrados e estiver sendo utilizada pelo proprietário da unidade residencial para fins profissionais. Importante, essa conversão não requer uma redução no coeficiente de construção para 70% do máximo permitido para uso residencial, e nenhum espaço de estacionamento adicional precisa ser fornecido.

Essa disposição é especificamente para profissões baseadas em serviços, como consultórios médicos, escritórios, pequenos centros de tutoria ou oficinas da Categoria C (aquelas com perturbações muito limitadas). Não se aplica a desenvolvimentos relacionados ao varejo ou entretenimento.

A disposição também pode ser aplicada em áreas onde tais desenvolvimentos geralmente não são permitidos sob os planos de desenvolvimento atuais, desde que não haja impactos negativos no conforto dos residentes vizinhos ou na segurança viária. Para unidades residenciais em edifícios de apartamentos, a mudança de uso é permitida apenas se estiver em conformidade com o plano de desenvolvimento e todos os co-proprietários fornecerem consentimento por escrito.

O Esquema de Anistia de Planejamento Urbano ofereceu aos proprietários de imóveis uma oportunidade valiosa para regularizar construções não autorizadas e garantir conformidade com as regulamentações de planejamento. Ao participar do esquema, os proprietários podiam garantir o status legal de suas propriedades, evitando complicações futuras relacionadas a escrituras ou vendas. A janela era limitada a seis meses e foi encerrada em 23 de março de 2025, portanto o esquema não aceita mais aplicações. Os proprietários que a perderam devem entrar em contato com nossa equipe jurídica para analisar suas opções e qualquer esquema sucessor que possa se tornar disponível. Através desta iniciativa, tanto os proprietários de imóveis quanto as autoridades buscaram alcançar um equilíbrio entre as necessidades de desenvolvimento urbano e os quadros legais.