Przewodnik po Nowym Programie Amnestii Planowania Miejskiego: Legalizacja Nieautoryzowanych Budowli

Nowy Program Amnestii Planowania Miejskiego ma na celu umożliwienie obywatelom legalizację nieautoryzowanych budowli w ramach zatwierdzonych inwestycji. Skupiając się na drobnych odstępstwach regulacyjnych, program zapewnia, że te odstępstwa nie mają znaczącego wpływu na ogólną inwestycję, jej typ lub udogodnienia sąsiednich nieruchomości. Uczestnicząc w programie, właściciele nieruchomości mogą również zabezpieczyć prawne tytuły własności do swoich nieruchomości, rozwiązując długotrwałe problemy związane z nieautoryzowanymi modyfikacjami i zapewniając pełną zgodność z przepisami planowania. „Drobne Naruszenia Planowania” odnosi się do drobnych naruszeń przepisów planowania. Te naruszenia mogą obejmować zamykanie otwartych przestrzeni, przekształcanie werand lub budowę pergoli, przekraczając dopuszczalny procent zabudowy.

Cel i Czas Trwania Programu

Nowy Program Amnestii Planowania Miejskiego został zaprojektowany, aby ułatwić legalizację nieautoryzowanych budowli w ramach zatwierdzonych inwestycji. Program wejdzie w życie w poniedziałek, 23 września 2024 roku i będzie obowiązywał przez sześć miesięcy, kończąc się 23 marca 2025 roku. Uprawnieni właściciele nieruchomości mogą ubiegać się o legalizację tych drobnych naruszeń, składając wniosek i płacąc opłatę kompensacyjną, aby uzyskać ostateczną aprobatę i wydanie tytułów własności.

Kwalifikowalność do Amnestii:

Właściciele następujących typów nieruchomości są uprawnieni do ubiegania się o amnestię:

• Rozwój Mieszkaniowy
• Rozwój Przemysłowy, Rzemieślniczy, Magazynowy, Hodowlany i Rolniczy
• Rozwój Komercyjny i Biurowy (dodatki do zatwierdzonych sklepów na parterze)
• Rozwój Rekreacyjny/Rozrywkowy
• Zmiana Przeznaczenia Części Jednostki Mieszkalnej na Przestrzeń Zawodową

Oprócz licznych nabywców, którzy znajdują się w sytuacji „zablokowania”, jedynym sposobem na złożenie wniosku o Program Amnestii Miejskiej jest drobne naruszenie planowania.

Warunki Amnestii:

Aby ubiegać się o Program Amnestii Planowania Miejskiego, muszą być spełnione następujące warunki:

1. Zatwierdzona Budowa i Rozwój: Nieruchomość musi być częścią zatwierdzonej inwestycji z wydanym pozwoleniem na budowę i/lub planowanie przed 13 września 2023 roku.
2. Zakończenie Nieautoryzowanych Dodatków: Wszelkie nieautoryzowane dodatki muszą być zakończone do 13 września 2023 roku. Złożenie przysięgłego oświadczenia potwierdzającego datę zakończenia musi być dołączone do wniosku przez odpowiedzialnego planistę.
3. Zgodność Architektoniczna i Materiałowa: Modyfikacje, zarówno wewnętrzne, jak i zewnętrzne, muszą być zgodne z zatwierdzonym projektem i architekturą budynku. Nie mogą one negatywnie wpływać na środowisko, sąsiednie nieruchomości ani prawa własności osób trzecich.
4. Zgodność z Współczynnikiem Budowlanym: Jeśli nieautoryzowana budowa przekracza dopuszczalny współczynnik budowlany, wymagana będzie rekompensata finansowa.
5. Odstępstwa Regulacyjne: W przypadku odstępstw od przepisów budowlanych, należy uiścić opłatę kompensacyjną w zależności od konkretnej kategorii odstępstwa.
6. Wymagania dotyczące Miejsc Parkingowych: Jeśli wymagane są dodatkowe miejsca parkingowe, ale nie mogą być one zapewnione w ramach nieruchomości inwestycyjnej, Władza Planowania ułatwi ich zakup, nawet w obszarach, gdzie ministerialne dekrety dotyczące zakupu miejsc parkingowych nie mają zastosowania.

Proces Aplikacji

Od 23 września 2024 roku właściciele nieruchomości mogą składać swoje wnioski w jednym z pięciu Biur Administracyjnych Okręgów (Pafos, Larnaka, Limassol, Nikozja i Famagusta). Proces aplikacji obejmuje:

• Złożenie oficjalnego formularza aplikacyjnego wraz z wymaganymi dokumentami.
• Dostarczenie przysięgłego oświadczenia od profesjonalnego planisty potwierdzającego, że modyfikacje zostały zakończone przed ogłoszeniem planu.
• Uiszczenie wymaganej opłaty kompensacyjnej.
• Wnioski o Program Amnestii Miejskiej muszą być składane za pośrednictwem skomputeryzowanego systemu IPPODAMOS do pięciu kompetentnych władz planowania miejskiego.
• Aby złożyć wniosek, należy skontaktować się z inżynierem budowlanym zarejestrowanym w ETEK.

Postanowienia Planu:

Dodatki i Modyfikacje do Istniejących Zatwierdzonych Inwestycji – Przekraczanie współczynnika budowlanego:

Rozwój Mieszkaniowy

W przypadku inwestycji mieszkaniowych opłaty kompensacyjne różnią się w zależności od zakresu nieautoryzowanej budowy i rodzaju naruszenia. Główne kategorie obejmują:

• Przekraczanie Współczynnika Budowlanego Wewnątrz Struktury:
  • Nieautoryzowana budowa wewnątrz oryginalnego budynku (np. włączenie przestrzeni pomocniczych lub zadaszonych werand).
  • Opłata kompensacyjna: 20% wartości nadwyżki.
• Przekraczanie Współczynnika Budowlanego Poza Strukturą:
  • Nieautoryzowane poziome lub pionowe rozszerzenia poza oryginalnym budynkiem.
  • Opłata kompensacyjna: 25% wartości nadwyżki.
• Tworzenie Nowej Jednostki Mieszkalnej:
  • Nieautoryzowana budowa skutkująca nową jednostką mieszkalną.
  • Opłata kompensacyjna: 30% wartości nadwyżki.

Rozwój Przemysłowy, Rzemieślniczy i Rolniczy:

• Budynki Przemysłowe i Rzemieślnicze:
  • Przekraczanie dopuszczalnego współczynnika budowlanego dla inwestycji przemysłowych i rzemieślniczych.
  • Opłata kompensacyjna: 40% wartości nadwyżki.
• Obiekty Hodowlane:
  • Nieautoryzowane rozszerzenia lub budowy związane z obiektami hodowlanymi.
  • Opłata kompensacyjna: 20% wartości nadwyżki.
• Magazyny Rolnicze:
  • Nieautoryzowane rozszerzenia dla jednostek magazynowych rolniczych.
  • Opłata kompensacyjna: 10% wartości nadwyżki.

Rozwój Rekreacyjny i Rozrywkowy:

• Rozszerzenie Przestrzeni Wewnętrznej:
  • Nieautoryzowane rozszerzenie przestrzeni wewnętrznych (np. kawiarnie, restauracje, bary).
  • Opłata kompensacyjna: 30% wartości nadwyżki.
• Obszary Jadalne na Zewnątrz:
  • Nieautoryzowana budowa obszarów jadalnych na zewnątrz z konstrukcjami zacieniającymi.
  • Opłata kompensacyjna: 30% wartości nadwyżki.

Ta kompensacja jest obliczana na podstawie bieżącej wartości rynkowej określonej przez Departament Ziemi i Geodezji i musi być zapłacona przed wydaniem pozwolenia na planowanie.

Odstępstwo od Przepisów Regulacyjnych

Techniczne odstępstwa obejmują aspekty takie jak odległość budynków od granic działki, odstępy między budynkami głównymi a pomocniczymi, przekraczanie dopuszczalnego procentu zabudowy, długość kontaktu budynków pomocniczych wzdłuż wspólnych granic oraz maksymalna dopuszczalna wysokość lub liczba pięter dla budynków głównych i pomocniczych. Te odstępstwa są rozpatrywane według uznania Władzy Planowania Miejskiego. Ważne jest, aby zauważyć, że wszelkie nieautoryzowane rozszerzenia nie mogą zmieniać integralności architektonicznej budynku, ani wpływać na komfort sąsiednich nieruchomości, otaczające środowisko czy ogólny charakter obszaru. Opłata kompensacyjna za takie odstępstwa różni się w zależności od skali i znaczenia naruszenia, a także lokalizacji nieruchomości (czy znajduje się ona w ramach Planu Lokalnego/Planu Obszaru czy Deklaracji Polityki dla Obszarów Wiejskich), jak określono w załączonej Tabeli Kompensacyjnej.

Drobne Odstępstwa

• Budowa Pergoli (do 20 metrów kwadratowych):
  • Opłata: 2 000 € w obszarach objętych Planem Lokalnym.
  • Opłata: 1 000 € w obszarach objętych Deklaracją Polityki.
• Zmniejszona Odległość od Granic Nieruchomości (2,5 do 3 metrów):
  • Opłata: 1 000 € w obszarach Planu Lokalnego.
  • Opłata: 500 € w obszarach Deklaracji Polityki.
• Przekroczenie Procentu Zabudowy (do 10%):
  • Opłata: 1 000 € w obszarach Planu Lokalnego.
  • Opłata: 500 € w obszarach Deklaracji Polityki.

Poważne Odstępstwa

• Budowa Pergoli (przekraczająca 20 metrów kwadratowych):
  • Opłata: 3 000 € w obszarach Planu Lokalnego.
  • Opłata: 1 500 € w obszarach Deklaracji Polityki.
• Zmniejszona Odległość od Granic Nieruchomości (poniżej 2,5 metra):
  • Opłata: 2 000 € w obszarach Planu Lokalnego.
  • Opłata: 1 000 € w obszarach Deklaracji Polityki.
• Przekroczenie Wysokości Budynku Pomocniczego (ponad 3,9 metra):
  • Opłata: 3 000 € w obszarach Planu Lokalnego.
  • Opłata: 1 500 € w obszarach Deklaracji Polityki.

Przekształcenie Jednostek Mieszkalnych na Użytek Zawodowy

W przypadkach, gdy inwestycja mieszkaniowa otrzymała pozwolenie na budowę przed datą obecnego Planu Amnestii Miejskiej, a część rezydencji została przekształcona na użytek zawodowy bez wymaganego zatwierdzenia planistycznego, Władza Planowania Miejskiego może zatwierdzić zmianę przeznaczenia. Dotyczy to sytuacji, gdy przekształcona powierzchnia jest ograniczona do 60 metrów kwadratowych i jest wykorzystywana przez właściciela jednostki mieszkalnej do celów zawodowych. Co ważne, to przekształcenie nie wymaga redukcji współczynnika budowlanego do 70% maksymalnego dozwolonego dla użytku mieszkaniowego i nie są wymagane dodatkowe miejsca parkingowe. To postanowienie dotyczy wyłącznie zawodów usługowych, takich jak praktyki medyczne, biura, małe centra korepetycyjne lub warsztaty kategorii C (te o bardzo ograniczonych zakłóceniach). Nie dotyczy to rozwoju związanego z handlem detalicznym lub rozrywką. Postanowienie to może być również stosowane w obszarach, gdzie takie inwestycje są generalnie niedozwolone zgodnie z obecnymi planami rozwoju, o ile nie ma negatywnego wpływu na komfort sąsiednich mieszkańców ani bezpieczeństwo drogowe. Dla jednostek mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych zmiana przeznaczenia jest dozwolona tylko wtedy, gdy jest zgodna z planem rozwoju i wszyscy współwłaściciele wyrażają pisemną zgodę. Nowy Program Amnestii Planowania Miejskiego daje właścicielom nieruchomości cenną możliwość uregulowania nieautoryzowanych budowli i zapewnienia zgodności z przepisami planowania. Uczestnicząc w programie, właściciele mogą zabezpieczyć prawny status swojej nieruchomości, unikając przyszłych komplikacji związanych z tytułami własności lub sprzedażą. Mając ograniczone sześciomiesięczne okno, ważne jest, aby właściciele nieruchomości działali szybko i upewnili się, że ich wnioski spełniają wszystkie niezbędne kryteria. Dzięki tej inicjatywie zarówno właściciele nieruchomości, jak i władze mogą osiągnąć równowagę między potrzebami rozwoju miejskiego a ramami prawnymi.