Ghid pentru Noua Schematizare de Amnistie Urbanistică: Legalizarea Construcțiilor Neautorizate

Noua schematizare de amnistie urbanistică urmărește să ofere cetățenilor oportunitatea de a legaliza construcțiile neautorizate în cadrul dezvoltărilor aprobate. Concentrându-se pe abateri minore de la reglementări, schema asigură că aceste abateri nu afectează semnificativ dezvoltarea generală, tipul acesteia sau facilitățile proprietăților învecinate. Prin participarea la schemă, proprietarii de imobile pot, de asemenea, să obțină titluri de proprietate legale pentru proprietățile lor, rezolvând problemele de lungă durată legate de modificările neautorizate și asigurând conformitatea deplină cu reglementările de planificare. „Abateri Minore de Planificare” se referă la încălcări de mică amploare ale reglementărilor de planificare. Aceste abateri pot include închiderea spațiilor deschise, transformarea verandelor sau construirea de pergole, depășind procentul permis de acoperire.

Scopul și Durata Schemei

Noua schematizare de amnistie urbanistică este concepută pentru a facilita legalizarea construcțiilor neautorizate în cadrul dezvoltărilor aprobate. Schema va intra în vigoare luni, 23 septembrie 2024, și va rămâne în vigoare timp de șase luni, încheindu-se pe 23 martie 2025. Proprietarii eligibili pot aplica pentru legalizarea acestor abateri minore prin depunerea unei cereri și plata unei taxe de compensare monetară, pentru a obține aprobarea finală și emiterea titlurilor de proprietate.

Eligibilitate pentru Amnistie:

Proprietarii următoarelor tipuri de proprietăți sunt eligibili să aplice pentru amnistie:

• Dezvoltare Rezidențială
• Dezvoltare Industrială, Artizanală, de Depozitare, Zootehnică și Agricolă
• Dezvoltare Comercială și de Birouri (adăugiri la magazinele de la parter aprobate)
• Dezvoltare Recreațională/De Divertisment
• Schimbarea Destinației unei Părți dintr-o Unitate Rezidențială în Spațiu Profesional

În plus față de numeroșii cumpărători care se află în situația de a fi „blocați”, singura modalitate de a aplica pentru schematizarea de amnistie urbanistică este din cauza abaterilor minore de planificare.

Termeni și Condiții ale Amnistiei:

Pentru a aplica pentru schematizarea de amnistie urbanistică, trebuie să fie îndeplinite următoarele condiții:

1. Clădire și Dezvoltare Aprobate: Proprietatea trebuie să facă parte dintr-o dezvoltare aprobată cu un permis de planificare și/sau de construcție emis înainte de 13 septembrie 2023.
2. Finalizarea Adăugirilor Neautorizate: Orice adăugiri neautorizate trebuie să fi fost finalizate până la 13 septembrie 2023. O declarație pe proprie răspundere care confirmă data finalizării trebuie să fie depusă împreună cu cererea de către planificatorul responsabil.
3. Conformitate Arhitecturală și Materială: Modificările, atât interne cât și externe, trebuie să se alinieze cu designul și arhitectura aprobate ale clădirii. Ele nu trebuie să afecteze negativ mediul, proprietățile învecinate sau drepturile de proprietate ale terților.
4. Conformitate cu Coeficientul de Construcție: Dacă construcția neautorizată depășește coeficientul de construcție permis, va fi necesară o compensație financiară.
5. Abateri de la Reglementări: Pentru abaterile de la reglementările de construcție, trebuie plătită o compensație financiară bazată pe categoria specifică a abaterii.
6. Cerințe pentru Locuri de Parcare: Dacă sunt necesare locuri de parcare suplimentare, dar nu pot fi acomodate în cadrul proprietății de dezvoltare, Autoritatea de Planificare va facilita achiziționarea acestora, chiar și în zonele unde decretele ministeriale pentru achiziționarea locurilor de parcare nu se aplică.

Procesul de Aplicare

Începând cu 23 septembrie 2024, proprietarii de imobile pot depune cererile lor la oricare dintre cele cinci Oficii Administrative Districtuale (Pafos, Larnaca, Limassol, Nicosia și Famagusta). Procesul de aplicare implică:

• Depunerea unui formular oficial de cerere împreună cu documentația necesară.
• Furnizarea unei declarații pe proprie răspundere de la un planificator profesionist care să certifice că modificările au fost finalizate înainte de anunțarea planului.
• Plata taxei de compensare necesare.
• Cererile pentru schematizarea de amnistie urbanistică trebuie depuse prin sistemul computerizat IPPODAMOS către cele cinci autorități competente de planificare urbană.
• Pentru depunerea cererii trebuie să contactați inginerul dumneavoastră civil înregistrat la ETEK.

Prevederile Planului:

Adăugiri și Modificări la Dezvoltările Aprobate Existente – Depășirea coeficientului de construcție:

Dezvoltare Rezidențială

Pentru dezvoltările rezidențiale, taxele de compensare variază în funcție de amploarea construcției neautorizate și tipul de abatere. Principalele categorii includ:

• Depășirea Coeficientului de Construcție În Interiorul Structurii:
  • Construcție neautorizată în interiorul clădirii originale (de exemplu, încorporarea spațiilor auxiliare sau verandelor acoperite).
  • Taxă de compensare: 20% din valoarea excesului.
• Depășirea Coeficientului de Construcție În Afara Structurii:
  • Extinderi orizontale sau verticale neautorizate în afara clădirii originale.
  • Taxă de compensare: 25% din valoarea excesului.
• Crearea unei Noi Unități Rezidențiale:
  • Construcție neautorizată care rezultă într-o nouă unitate rezidențială.
  • Taxă de compensare: 30% din valoarea excesului.

Dezvoltare Industrială, Artizanală și Agricolă:

• Clădiri Industriale și Artizanale:
  • Depășirea coeficientului de construcție permis pentru dezvoltările industriale și artizanale.
  • Taxă de compensare: 40% din valoarea excesului.
• Facilități Zootehnice:
  • Extinderi sau construcții neautorizate legate de facilitățile zootehnice.
  • Taxă de compensare: 20% din valoarea excesului.
• Depozite Agricole:
  • Extinderi neautorizate pentru unități de depozitare agricolă.
  • Taxă de compensare: 10% din valoarea excesului.

Dezvoltare Recreațională și de Divertisment:

• Extinderea Spațiului Interior:
  • Extindere neautorizată a zonelor interioare (de exemplu, cafenele, restaurante, baruri).
  • Taxă de compensare: 30% din valoarea excesului.
• Zone de Luat Masa în Aer Liber:
  • Construcție neautorizată de zone de luat masa în aer liber cu structuri de umbrire.
  • Taxă de compensare: 30% din valoarea excesului.

Această compensație este calculată pe baza valorii de piață curente, așa cum este determinată de Departamentul de Terenuri și Cadastru și trebuie plătită înainte de emiterea permisului de planificare.

Abateri de la Prevederile Reglementare

Abaterile tehnice includ aspecte precum distanța clădirilor față de limitele parcelei, spațiul dintre clădirile principale și auxiliare, depășirea procentului permis de acoperire, lungimea de contact a clădirilor auxiliare de-a lungul limitelor comune și înălțimea maximă permisă sau numărul de etaje pentru clădirile principale și auxiliare. Aceste abateri sunt gestionate la discreția Autorității de Planificare Urbană. Este important de menționat că orice extinderi neautorizate nu trebuie să altereze integritatea arhitecturală a clădirii, nici să afecteze confortul proprietăților învecinate, mediul înconjurător sau caracterul general al zonei. Taxa de compensare pentru astfel de abateri variază în funcție de amploarea și semnificația încălcării, precum și de locația proprietății (dacă se încadrează într-un Plan Local/Plan de Zonă sau o Declarație de Politică pentru Zonele Rurale), așa cum este detaliat în Tabelul de Compensare atașat.

Abateri Minore

• Construcția de Pergole (până la 20 de metri pătrați):
  • Taxă: €2,000 în zonele acoperite de un Plan Local.
  • Taxă: €1,000 în zonele sub o Declarație de Politică.
• Distanța Redusă față de Limitele Proprietății (2.5 până la 3 metri):
  • Taxă: €1,000 în zonele de Plan Local.
  • Taxă: €500 în zonele de Declarație de Politică.
• Excesul Procentului de Acoperire (până la 10%):
  • Taxă: €1,000 în zonele de Plan Local.
  • Taxă: €500 în zonele de Declarație de Politică.

Abateri Majore

• Construcția de Pergole (depășind 20 de metri pătrați):
  • Taxă: €3,000 în zonele de Plan Local.
  • Taxă: €1,500 în zonele de Declarație de Politică.
• Distanța Redusă față de Limitele Proprietății (sub 2.5 metri):
  • Taxă: €2,000 în zonele de Plan Local.
  • Taxă: €1,000 în zonele de Declarație de Politică.
• Depășirea Înălțimii unei Clădiri Auxiliare (peste 3.9 metri):
  • Taxă: €3,000 în zonele de Plan Local.
  • Taxă: €1,500 în zonele de Declarație de Politică.

Conversia Unităților Rezidențiale în Utilizare Profesională

În cazurile în care o dezvoltare rezidențială a primit un permis de construcție înainte de data planului actual de amnistie urbanistică, iar o parte a reședinței a fost convertită în utilizare profesională fără aprobarea de planificare necesară, Autoritatea de Planificare Urbană poate aproba schimbarea de utilizare. Aceasta se aplică dacă zona convertită este limitată la 60 de metri pătrați și este utilizată de proprietarul unității rezidențiale în scopuri profesionale. Important, această conversie nu necesită o reducere a coeficientului de construcție la 70% din maximul permis pentru utilizare rezidențială și nu este necesară asigurarea de locuri de parcare suplimentare. Această prevedere este specifică profesiilor bazate pe servicii, cum ar fi cabinetele medicale, birourile, centrele mici de meditații sau atelierele de categoria C (cele cu perturbări foarte limitate). Nu se aplică dezvoltărilor legate de comerț cu amănuntul sau divertisment. Prevederea poate fi aplicată și în zonele unde astfel de dezvoltări nu sunt în general permise conform planurilor de dezvoltare actuale, atâta timp cât nu există impacturi negative asupra confortului rezidenților învecinați sau siguranței rutiere. Pentru unitățile rezidențiale din clădirile de apartamente, schimbarea de utilizare este permisă doar dacă respectă planul de dezvoltare și toți coproprietarii își dau consimțământul scris. Noua schematizare de amnistie urbanistică oferă proprietarilor de imobile o oportunitate valoroasă de a regulariza construcțiile neautorizate și de a asigura conformitatea cu reglementările de planificare. Prin participarea la schemă, proprietarii pot asigura statutul legal al proprietății lor, evitând complicațiile viitoare legate de titlurile de proprietate sau vânzări. Cu o fereastră limitată de șase luni, este esențial ca proprietarii de imobile să acționeze prompt și să se asigure că cererile lor îndeplinesc toate criteriile necesare. Prin această inițiativă, atât proprietarii de imobile, cât și autoritățile pot atinge un echilibru între nevoile de dezvoltare urbană și cadrele legale.