Amnistia urbanistică: legalizarea construcțiilor în Cipru

Noua Scheamă de Amnistie pentru Planificarea Urbană are ca scop oferirea cetățenilor oportunitatea de a legaliza construcțiile neautorizate în cadrul dezvoltărilor aprobate. Concentrându-se pe abateri minore de la reglementările de urbanism, schema asigură că aceste abateri nu afectează semnificativ dezvoltarea generală, tipul acesteia sau facilitățile proprietăților învecinate. Participând la schemă, proprietarii de imobile pot de asemenea obține titluri de proprietate legale pentru proprietățile lor, rezolvând probleme de lungă durată legate de modificările neautorizate și asigurându-se că respectă pe deplin reglementările de planificare.

Scopul și Durata Schemei

Schema de Amnistie pentru Planificarea Urbană a fost concepută pentru a facilita legalizarea construcțiilor neautorizate în cadrul dezvoltărilor aprobate. Schema a intrat în vigoare luni, 23 septembrie 2024, și a rămas în vigoare timp de șase luni, încheindu-se pe 23 martie 2025. Nu mai este deschisă pentru cereri noi. Cât timp a fost activă, proprietarii de imobile eligibili au putut aplica pentru legalizarea acestor încălcări minore prin depunerea unei cereri și plata unei taxe de compensație monetară, pentru a obține aprobarea finală și a emite titluri de proprietate.

Eligibilitatea pentru Amnistie:

Proprietarii următoarelor tipuri de proprietăți sunt eligibili să aplice pentru amnistie:

• Dezvoltare Rezidențială
• Dezvoltare Industrială, Artizanală, de Depozitare, pentru Animale și Agricolă
• Dezvoltare Comercială și de Birouri (adăugiri la magazinele aprobate de la parter)
• Dezvoltare Recreativă/Distractivă
• Schimbarea Utilizării unei Părți a unei Unități Rezidențiale în Spațiu de Lucru Profesional

Termenii și Condițiile Amnistiei:

Pentru a aplica pentru Schema de Amnistie pentru Planificarea Urbană, trebuie îndeplinite următoarele condiții:

1. Construcție și Dezvoltare Aprobată: Proprietatea trebuie să facă parte dintr-o dezvoltare aprobată cu un permis de planificare și/sau construcție emis înainte de 13 septembrie 2023.
2. Finalizarea Adăugărilor Neautorizate: Orice adăugiri neautorizate trebuie să fi fost finalizate până la 13 septembrie 2023. O declarație sub jurământ care confirmă data finalizării trebuie să fie depusă împreună cu cererea de către planificatorul responsabil.
3. Conformitate Arhitecturală și Materială: Modificările, atât interne cât și externe, trebuie să fie în conformitate cu designul și arhitectura aprobate ale clădirii. Acestea nu trebuie să afecteze negativ mediul, proprietățile învecinate sau drepturile de proprietate ale terților.
4. Conformitate cu Coeficientul de Construcție: Dacă construcția neautorizată depășește coeficientul de construcție permis, va fi necesară o compensație financiară.
5. Abateri Regulatorii: Pentru abaterile de la reglementările de construcție, trebuie plătită o compensație financiară în funcție de categoria specifică a abaterii.
6. Cerințe pentru Spații de Parcare: Dacă sunt necesare spații de parcare suplimentare, dar nu pot fi acomodate în cadrul proprietății de dezvoltare, Autoritatea de Planificare va facilita achiziția acestora, chiar și în zone unde decretele ministeriale pentru achiziționarea spațiilor de parcare nu se aplică.

Procesul de Aplicare

Între 23 septembrie 2024 și 23 martie 2025, proprietarii de imobile au putut depune cererile lor la oricare dintre cele cinci Birouri Administrative Districtuale (Paphos, Larnaca, Limassol, Nicosia și Famagusta). Cât timp schema a fost deschisă, procesul de aplicare implica:

• Depunerea unui formular oficial de cerere împreună cu documentația necesară.
• Furnizarea unei declarații sub jurământ din partea unui planificator profesionist care să certifice că modificările au fost finalizate înainte de anunțul planului.
• Plata taxei de compensație necesare.
• Cererile pentru Schema de Amnistie Urbană trebuie să fie depuse prin sistemul informatizat IPPODAMOS către cele cinci autorități competente de planificare urbană.
• Pentru depunerea cererii trebuie să contactați inginerul dumneavoastră civil înregistrat la ETEK.

Dispozițiile Planului:

Adăugiri și Modificări la Dezvoltările Aprobată Existente-Depășind coeficientul de construcție:

Dezvoltare Rezidențială

Pentru dezvoltările rezidențiale, taxele de compensație variază în funcție de amploarea construcției neautorizate și de tipul încălcării. Principalele categorii includ:

• Depășirea Coeficientului de Construcție în Interiorul Structurii:

  • Construcție neautorizată în interiorul clădirii originale (de exemplu, încorporarea spațiilor auxiliare sau verandelor acoperite).
  • Taxa de compensație: 20% din valoarea excesului.

• Depășirea Coeficientului de Construcție în Exteriorul Structurii:

  • Expansii neautorizate orizontale sau verticale în afara clădirii originale.
  • Taxa de compensație: 25% din valoarea excesului.

• Crearea unei Noi Unități Rezidențiale:

  • Construcție neautorizată care rezultă într-o nouă unitate rezidențială.
  • Taxa de compensație: 30% din valoarea excesului.

Dezvoltare Industrială, Artizanală și Agricolă:

• Clădiri Industriale și Artizanale:

  • Depășirea coeficientului de construcție permis pentru dezvoltările industriale și artizanale.
  • Taxa de compensație: 40% din valoarea excesului.

• Facilități pentru Animale:

  • Expansii sau construcții neautorizate legate de facilitățile pentru animale.
  • Taxa de compensație: 20% din valoarea excesului.

• Depozite Agricole:

  • Expansii neautorizate pentru unitățile de depozitare agricolă.
  • Taxa de compensație: 10% din valoarea excesului.

Dezvoltare Recreativă și de Distracție:

• Expansiunea Spațiilor Interioare:

  • Expansiune neautorizată a zonelor interioare (de exemplu, cafenele, restaurante, baruri).
  • Taxa de compensație: 30% din valoarea excesului.

• Zone de Mâncare în Aer Liber:

  • Construcție neautorizată a zonelor de mâncare în aer liber cu structuri de umbrire.
  • Taxa de compensație: 30% din valoarea excesului.

Această compensație este calculată pe baza valorii de piață actuale, așa cum este determinată de Departamentul de Terenuri și Cadastru și trebuie plătită înainte de emiterea permisului de planificare.

Abatere de la Dispozițiile Regulatorii

Abaterile tehnice includ aspecte precum distanța clădirilor de limitele terenului, distanțarea între clădirile principale și auxiliare, depășirea procentului de acoperire permis, lungimea de contact a clădirilor auxiliare de-a lungul limitelor comune și înălțimea maximă permisă sau numărul de etaje pentru clădirile principale și auxiliare. Aceste abateri sunt gestionate la discreția Autorității de Planificare Urbană. Este important de menționat că orice expansiuni neautorizate nu trebuie să altereze integritatea arhitecturală a clădirii și nu trebuie să afecteze confortul proprietăților învecinate, mediul înconjurător sau caracterul general al zonei.

Abateri Minore

• Construcția Pergolei (până la 20 de metri pătrați):

  • Taxă: €2,000 în zonele acoperite de un Plan Local.
  • Taxă: €1,000 în zonele sub o Declarație de Politică.

• Distanță Redusă de la Limitele Proprietății (2.5 până la 3 metri):

  • Taxă: €1,000 în zonele cu Plan Local.
  • Taxă: €500 în zonele cu Declarație de Politică.

• Exces de Procent de Acoperire (până la 10%):

  • Taxă: €1,000 în zonele cu Plan Local.
  • Taxă: €500 în zonele cu Declarație de Politică.

Abateri Majore

• Construcția Pergolei (depășind 20 de metri pătrați):

  • Taxă: €3,000 în zonele cu Plan Local.
  • Taxă: €1,500 în zonele cu Declarație de Politică.

• Distanță Redusă de la Limitele Proprietății (sub 2.5 metri):

  • Taxă: €2,000 în zonele cu Plan Local.
  • Taxă: €1,000 în zonele cu Declarație de Politică.

• Depășirea Înălțimii unei Clădiri Auxiliare (peste 3.9 metri):

  • Taxă: €3,000 în zonele cu Plan Local.
  • Taxă: €1,500 în zonele cu Declarație de Politică.

Conversia Unităților Rezidențiale în Utilizare Profesională

În cazurile în care o dezvoltare rezidențială a primit un permis de construcție înainte de data actualului Plan de Amnistie Urbană, iar o parte a reședinței a fost convertită în utilizare profesională fără aprobarea de planificare necesară, Autoritatea de Planificare Urbană poate aproba schimbarea utilizării.

Aceasta se aplică dacă zona convertită este limitată la 60 de metri pătrați și este utilizată de proprietarul unității rezidențiale în scopuri profesionale. Este important de menționat că această conversie nu necesită o reducere a coeficientului de construcție la 70% din maximul permis pentru utilizarea rezidențială și nu trebuie să fie furnizate spații de parcare suplimentare.

Această dispoziție este specific pentru profesiile bazate pe servicii, cum ar fi cabinetele medicale, birourile, centrele mici de meditație sau atelierele de Categoria C (cele cu perturbări foarte limitate). Nu se aplică dezvoltărilor comerciale sau legate de divertisment.

Dispoziția poate fi aplicată și în zone unde astfel de dezvoltări nu sunt în general permise conform planurilor de dezvoltare actuale, atâta timp cât nu există impacturi negative asupra confortului rezidenților învecinați sau asupra siguranței rutiere. Pentru unitățile rezidențiale din clădiri de apartamente, schimbarea utilizării este permisă doar dacă respectă planul de dezvoltare și toți coproprietarii oferă consimțământ scris.

Schema de Amnistie pentru Planificarea Urbană a oferit proprietarilor de imobile o oportunitate valoroasă de a regulariza construcțiile neautorizate și de a asigura conformitatea cu reglementările de planificare. Participând la schemă, proprietarii au putut asigura statutul legal al proprietății lor, evitând complicațiile viitoare legate de titlurile de proprietate sau vânzări. Fereastra a fost limitată la șase luni și s-a închis pe 23 martie 2025, astfel încât schema nu mai acceptă cereri. Proprietarii care au ratat-o ar trebui să contacteze echipa noastră juridică pentru a analiza opțiunile lor și orice schemă succesoare care ar putea deveni disponibilă. Prin această inițiativă, atât proprietarii de imobile, cât și autoritățile au căutat să atingă un echilibru între nevoile de dezvoltare urbană și cadrele legale.