Guide au Nouveau Schéma d'Amnistie d'Urbanisme : Régularisation des Constructions Non Autorisées

Le nouveau Schéma d'Amnistie d'Urbanisme vise à offrir aux citoyens la possibilité de régulariser les constructions non autorisées au sein de développements approuvés. En se concentrant sur les déviations réglementaires mineures, le schéma garantit que ces déviations n'affectent pas significativement le développement global, son type ou les commodités des propriétés voisines. En participant au schéma, les propriétaires peuvent également obtenir des titres de propriété légaux pour leurs biens, résolvant ainsi des problèmes de longue date liés aux modifications non autorisées et assurant une conformité totale avec les réglementations d'urbanisme. « Violations Mineures de l'Urbanisme » se réfère à des infractions à petite échelle des réglementations d'urbanisme. Ces violations peuvent inclure l'enfermement d'espaces ouverts, la conversion de vérandas, ou la construction de pergolas, dépassant le pourcentage de couverture autorisé.

Objectif et Durée du Schéma

Le nouveau Schéma d'Amnistie d'Urbanisme est conçu pour faciliter la régularisation des constructions non autorisées au sein de développements approuvés. Le schéma prendra effet le lundi 23 septembre 2024 et restera en vigueur pendant six mois, se terminant le 23 mars 2025. Les propriétaires éligibles peuvent demander la régularisation de ces violations mineures en soumettant une demande et en payant une compensation financière, afin d'obtenir l'approbation finale et l'émission des titres de propriété.

Éligibilité à l'Amnistie :

Les propriétaires des types de propriétés suivants sont éligibles pour demander l'amnistie :

• Développement Résidentiel
• Développement Industriel, Artisanal, de Stockage, d'Élevage et Agricole
• Développement Commercial et de Bureaux (ajouts aux magasins au rez-de-chaussée approuvés)
• Développement Récréatif/Divertissement
• Changement d'Usage d'une Partie d'une Unité Résidentielle en Espace de Travail Professionnel

En plus des nombreux acheteurs qui se trouvent « coincés », la seule façon de demander le Schéma d'Amnistie Urbaine est due à des violations mineures de l'urbanisme.

Conditions de l'Amnistie :

Pour demander le Schéma d'Amnistie d'Urbanisme, les conditions suivantes doivent être remplies :

1. Bâtiment et Développement Approuvés : La propriété doit faire partie d'un développement approuvé avec un permis d'urbanisme et/ou de construction délivré avant le 13 septembre 2023.
2. Achèvement des Ajouts Non Autorisés : Tout ajout non autorisé doit avoir été achevé avant le 13 septembre 2023. Une déclaration sous serment confirmant la date d'achèvement doit être soumise avec la demande par le planificateur responsable.
3. Conformité Architecturale et Matérielle : Les modifications, tant internes qu'externes, doivent s'aligner sur le design et l'architecture approuvés du bâtiment. Elles ne doivent pas avoir d'impact négatif sur l'environnement, les propriétés voisines ou les droits de propriété de tiers.
4. Conformité au Coefficient de Construction : Si la construction non autorisée dépasse le coefficient de construction autorisé, une compensation financière sera requise.
5. Déviations Réglementaires : Pour les déviations des réglementations de construction, une compensation financière doit être payée en fonction de la catégorie spécifique de déviation.
6. Exigences en Matière de Stationnement : Si des places de stationnement supplémentaires sont nécessaires mais ne peuvent être accommodées au sein de la propriété de développement, l'Autorité d'Urbanisme facilitera leur achat, même dans les zones où les décrets ministériels pour l'achat de places de stationnement ne s'appliquent pas.

Processus de Demande

À partir du 23 septembre 2024, les propriétaires peuvent soumettre leurs demandes à l'un des cinq Bureaux Administratifs de District (Paphos, Larnaca, Limassol, Nicosia, et Famagusta). Le processus de demande implique :

• Soumettre un formulaire de demande officiel avec la documentation requise.
• Fournir une déclaration sous serment d'un planificateur professionnel certifiant que les modifications ont été complétées avant l'annonce du plan.
• Payer les frais de compensation requis.
• Les demandes pour le Schéma d'Amnistie Urbaine doivent être soumises via le système informatisé IPPODAMOS aux cinq autorités d'urbanisme compétentes.
• Pour la soumission de la demande, vous devez contacter votre Ingénieur Civil enregistré auprès de l'ETEK.

Dispositions du Plan :

Ajouts et Modifications aux Développements Approuvés Existants – Dépassement du coefficient de construction :

Développement Résidentiel

Pour les développements résidentiels, les frais de compensation varient en fonction de l'étendue de la construction non autorisée et du type de violation. Les principales catégories incluent :

• Dépassement du Coefficient de Construction à l'Intérieur de la Structure :
  • Construction non autorisée à l'intérieur du bâtiment d'origine (par exemple, incorporation d'espaces auxiliaires ou de vérandas couvertes).
  • Frais de compensation : 20% de la valeur de l'excédent.
• Dépassement du Coefficient de Construction à l'Extérieur de la Structure :
  • Extensions horizontales ou verticales non autorisées à l'extérieur du bâtiment d'origine.
  • Frais de compensation : 25% de la valeur de l'excédent.
• Création d'une Nouvelle Unité Résidentielle :
  • Construction non autorisée qui aboutit à une nouvelle unité résidentielle.
  • Frais de compensation : 30% de la valeur de l'excédent.

Développement Industriel, Artisanal et Agricole :

• Bâtiments Industriels et Artisanaux :
  • Dépassement du coefficient de construction autorisé pour les développements industriels et artisanaux.
  • Frais de compensation : 40% de la valeur de l'excédent.
• Installations d'Élevage :
  • Extensions ou constructions non autorisées liées aux installations d'élevage.
  • Frais de compensation : 20% de la valeur de l'excédent.
• Entrepôts Agricoles :
  • Extensions non autorisées pour les unités de stockage agricole.
  • Frais de compensation : 10% de la valeur de l'excédent.

Développement Récréatif et de Divertissement :

• Extension d'Espace Intérieur :
  • Extension non autorisée des espaces intérieurs (par exemple, cafés, restaurants, bars).
  • Frais de compensation : 30% de la valeur de l'excédent.
• Zones de Restauration Extérieures :
  • Construction non autorisée de zones de restauration extérieures avec structures d'ombrage.
  • Frais de compensation : 30% de la valeur de l'excédent.

Cette compensation est calculée sur la base de la valeur marchande actuelle déterminée par le Département des Terres et Enquêtes et doit être payée avant l'émission du permis d'urbanisme.

Déviation des Dispositions Réglementaires

Les déviations techniques incluent des aspects tels que la distance des bâtiments par rapport aux limites de la parcelle, l'espacement entre les bâtiments principaux et auxiliaires, le dépassement du pourcentage de couverture autorisé, la longueur de contact des bâtiments auxiliaires le long des limites partagées, et la hauteur maximale autorisée ou le nombre d'étages pour les bâtiments principaux et auxiliaires. Ces déviations sont traitées à la discrétion de l'Autorité d'Urbanisme. Il est important de noter que toute extension non autorisée ne doit pas altérer l'intégrité architecturale du bâtiment, ni affecter le confort des propriétés voisines, l'environnement environnant, ou le caractère global de la zone. Les frais de compensation pour ces déviations varient en fonction de l'ampleur et de l'importance de la violation, ainsi que de l'emplacement de la propriété (qu'elle relève d'un Plan Local/Plan de Zone ou d'une Déclaration de Politique pour les Zones Rurales), comme indiqué dans le Tableau de Compensation joint.

Déviations Mineures

• Construction de Pergola (jusqu'à 20 mètres carrés) :
  • Frais : 2 000 € dans les zones couvertes par un Plan Local.
  • Frais : 1 000 € dans les zones sous une Déclaration de Politique.
• Distance Réduite par Rapport aux Limites de Propriété (2,5 à 3 mètres) :
  • Frais : 1 000 € dans les zones de Plan Local.
  • Frais : 500 € dans les zones de Déclaration de Politique.
• Dépassement du Pourcentage de Couverture (jusqu'à 10%) :
  • Frais : 1 000 € dans les zones de Plan Local.
  • Frais : 500 € dans les zones de Déclaration de Politique.

Déviations Majeures

• Construction de Pergola (dépassant 20 mètres carrés) :
  • Frais : 3 000 € dans les zones de Plan Local.
  • Frais : 1 500 € dans les zones de Déclaration de Politique.
• Distance Réduite par Rapport aux Limites de Propriété (inférieure à 2,5 mètres) :
  • Frais : 2 000 € dans les zones de Plan Local.
  • Frais : 1 000 € dans les zones de Déclaration de Politique.
• Dépassement de la Hauteur d'un Bâtiment Auxiliaire (plus de 3,9 mètres) :
  • Frais : 3 000 € dans les zones de Plan Local.
  • Frais : 1 500 € dans les zones de Déclaration de Politique.

Conversion d'Unités Résidentielles en Usage Professionnel

Dans les cas où un développement résidentiel a reçu un permis de construire avant la date du Plan d'Amnistie Urbaine actuel, et qu'une partie de la résidence a été convertie en usage professionnel sans l'approbation d'urbanisme requise, l'Autorité d'Urbanisme peut approuver le changement d'usage. Cela s'applique si la zone convertie est limitée à 60 mètres carrés et est utilisée par le propriétaire de l'unité résidentielle à des fins professionnelles. Il est important de noter que cette conversion ne nécessite pas une réduction du coefficient de construction à 70% du maximum autorisé pour un usage résidentiel, et qu'aucune place de stationnement supplémentaire n'est nécessaire. Cette disposition est spécifiquement pour les professions de services, telles que les cabinets médicaux, les bureaux, les petits centres de tutorat, ou les ateliers de catégorie C (ceux avec des perturbations très limitées). Elle ne s'applique pas aux développements liés au commerce de détail ou au divertissement. La disposition peut également être appliquée dans les zones où de tels développements ne sont généralement pas autorisés en vertu des plans de développement actuels, tant qu'il n'y a pas d'impact négatif sur le confort des résidents voisins ou la sécurité routière. Pour les unités résidentielles dans des immeubles d'appartements, le changement d'usage n'est autorisé que s'il est conforme au plan de développement et que tous les copropriétaires donnent leur consentement écrit. Le nouveau Schéma d'Amnistie d'Urbanisme offre aux propriétaires une opportunité précieuse de régulariser les constructions non autorisées et d'assurer la conformité avec les réglementations d'urbanisme. En participant au schéma, les propriétaires peuvent sécuriser le statut légal de leur propriété, évitant ainsi des complications futures liées aux titres de propriété ou aux ventes. Avec une fenêtre limitée de six mois, il est essentiel pour les propriétaires de prendre des mesures rapidement et de s'assurer que leurs demandes répondent à tous les critères nécessaires. Grâce à cette initiative, les propriétaires et les autorités peuvent atteindre un équilibre entre les besoins de développement urbain et les cadres juridiques.