Amnistie d'urbanisme à Chypre : légaliser les constructions

Le nouveau Schéma d'Amnistie en Urbanisme vise à offrir aux citoyens l'opportunité de légaliser des constructions non autorisées dans des développements approuvés. En se concentrant sur les déviations réglementaires mineures, le schéma garantit que ces déviations n'impactent pas significativement le développement global, son type ou les commodités des propriétés voisines. En participant au schéma, les propriétaires peuvent également sécuriser des titres de propriété légaux pour leurs biens, résolvant ainsi des problèmes de longue date liés à des modifications non autorisées et garantissant une conformité totale avec les réglementations d'urbanisme.

Objectif et Durée du Schéma

Le Schéma d'Amnistie en Urbanisme a été conçu pour faciliter la légalisation des constructions non autorisées dans des développements approuvés. Le schéma a pris effet le lundi 23 septembre 2024 et est resté en vigueur pendant six mois, se clôturant le 23 mars 2025. Il n'accepte plus de nouvelles demandes. Pendant sa durée, les propriétaires éligibles pouvaient demander la légalisation de ces violations mineures en soumettant une demande et en payant des frais de compensation monétaire, afin d'obtenir l'approbation finale et d'émettre des titres de propriété.

Éligibilité à l'Amnistie :

Les propriétaires des types de propriétés suivants sont éligibles pour demander l'amnistie :

• Développement Résidentiel
• Développement Industriel, Artisan, de Stockage, de Bétail et Agricole
• Développement Commercial et de Bureau (ajouts aux magasins du rez-de-chaussée approuvés)
• Développement Récréatif/Divertissement
• Changement d'Usage d'une Partie d'une Unité Résidentielle à un Espace de Travail Professionnel

Conditions de l'Amnistie :

Pour demander le Schéma d'Amnistie en Urbanisme, les conditions suivantes doivent être remplies :

1. Bâtiment et Développement Approuvés : La propriété doit faire partie d'un développement approuvé avec un permis de planification et/ou de construction délivré avant le 13 septembre 2023.
2. Achèvement des Ajouts Non Autorisés : Tous les ajouts non autorisés doivent avoir été achevés avant le 13 septembre 2023. Une déclaration sous serment confirmant la date d'achèvement doit être soumise avec la demande par le planificateur responsable.
3. Conformité Architecturale et Matérielle : Les modifications, tant internes qu'externes, doivent être conformes au design et à l'architecture approuvés du bâtiment. Elles ne doivent pas avoir d'impact négatif sur l'environnement, les propriétés voisines ou les droits de propriété de tiers.
4. Conformité au Coefficient de Construction : Si la construction non autorisée dépasse le coefficient de construction autorisé, une compensation financière sera requise.
5. Déviations Réglementaires : Pour les déviations par rapport aux réglementations de construction, une compensation financière doit être payée en fonction de la catégorie spécifique de déviation.
6. Exigences en Matière de Places de Stationnement : Si des places de stationnement supplémentaires sont requises mais ne peuvent pas être accueillies dans la propriété de développement, l'Autorité de Planification facilitera leur achat, même dans les zones où des décrets ministériels pour l'achat de places de stationnement ne s'appliquent pas.

Processus de Demande

Entre le 23 septembre 2024 et le 23 mars 2025, les propriétaires pouvaient soumettre leurs demandes à l'un des cinq Bureaux Administratifs de District (Paphos, Larnaca, Limassol, Nicosie et Famagouste). Pendant que le schéma était ouvert, le processus de demande impliquait :

• Soumettre un formulaire de demande officiel accompagné de la documentation requise.
• Fournir une déclaration sous serment d'un planificateur professionnel certifiant que les modifications ont été achevées avant l'annonce du plan.
• Payer les frais de compensation requis.
• Les demandes pour le Schéma d'Amnistie Urbaine doivent être soumises via le système informatisé IPPODAMOS aux cinq autorités compétentes en matière d'urbanisme.
• Pour la soumission de la demande, vous devez contacter votre Ingénieur Civil enregistré auprès de l'ETE.

Dispositions du Plan :

Ajouts et Modifications aux Développements Approuvés Existants-Dépassant le coefficient de construction :

Développement Résidentiel

Pour les développements résidentiels, les frais de compensation varient en fonction de l'ampleur de la construction non autorisée et du type de violation. Les principales catégories comprennent :

• Dépassant le Coefficient de Construction à l'Intérieur de la Structure :

  • Construction non autorisée à l'intérieur du bâtiment d'origine (par exemple, incorporation d'espaces auxiliaires ou vérandas couvertes).
  • Frais de compensation : 20 % de la valeur de l'excès.

• Dépassant le Coefficient de Construction à l'Extérieur de la Structure :

  • Expansions horizontales ou verticales non autorisées à l'extérieur du bâtiment d'origine.
  • Frais de compensation : 25 % de la valeur de l'excès.

• Création d'une Nouvelle Unité Résidentielle :

  • Construction non autorisée qui entraîne une nouvelle unité résidentielle.
  • Frais de compensation : 30 % de la valeur de l'excès.

Développement Industriel, Artisan et Agricole :

• Bâtiments Industriels et Artisanaux :

  • Dépassant le coefficient de construction autorisé pour les développements industriels et artisanaux.
  • Frais de compensation : 40 % de la valeur de l'excès.

• Installations pour Animaux :

  • Expansions ou constructions non autorisées liées aux installations pour animaux.
  • Frais de compensation : 20 % de la valeur de l'excès.

• Entrepôts Agricoles :

  • Expansions non autorisées pour des unités de stockage agricoles.
  • Frais de compensation : 10 % de la valeur de l'excès.

Développement Récréatif et de Divertissement :

• Expansion d'Espaces Intérieurs :

  • Expansion non autorisée des zones intérieures (par exemple, cafés, restaurants, bars).
  • Frais de compensation : 30 % de la valeur de l'excès.

• Terrasses de Restauration Extérieures :

  • Construction non autorisée de terrasses de restauration extérieures avec des structures d'ombrage.
  • Frais de compensation : 30 % de la valeur de l'excès.

Cette compensation est calculée sur la base de la valeur marchande actuelle telle que déterminée par le Département des Terres et des Enquêtes et doit être payée avant l'émission du permis de planification.

Déviation des Dispositions Réglementaires

Les déviations techniques incluent des aspects tels que la distance des bâtiments des limites de parcelle, l'espacement entre les bâtiments principaux et auxiliaires, le dépassement du pourcentage de couverture autorisé, la longueur de contact des bâtiments auxiliaires le long des limites partagées, et la hauteur maximale ou le nombre d'étages autorisés pour les bâtiments principaux et auxiliaires. Ces déviations sont traitées à la discrétion de l'Autorité de Planification Urbaine. Il est important de noter que toute expansion non autorisée ne doit pas altérer l'intégrité architecturale du bâtiment, ni affecter le confort des propriétés voisines, l'environnement environnant ou le caractère général de la zone.

Déviations Mineures

• Construction de Pergola (jusqu'à 20 mètres carrés) :

  • Frais : 2 000 € dans les zones couvertes par un Plan Local.
  • Frais : 1 000 € dans les zones sous une Déclaration de Politique.

• Distance Réduite des Limites de Propriété (2,5 à 3 mètres) :

  • Frais : 1 000 € dans les zones de Plan Local.
  • Frais : 500 € dans les zones de Déclaration de Politique.

• Excès de Pourcentage de Couverture (jusqu'à 10%) :

  • Frais : 1 000 € dans les zones de Plan Local.
  • Frais : 500 € dans les zones de Déclaration de Politique.

Déviations Majeures

• Construction de Pergola (dépassant 20 mètres carrés) :

  • Frais : 3 000 € dans les zones de Plan Local.
  • Frais : 1 500 € dans les zones de Déclaration de Politique.

• Distance Réduite des Limites de Propriété (inférieure à 2,5 mètres) :

  • Frais : 2 000 € dans les zones de Plan Local.
  • Frais : 1 000 € dans les zones de Déclaration de Politique.

• Dépassant la Hauteur d'un Bâtiment Auxiliaire (plus de 3,9 mètres) :

  • Frais : 3 000 € dans les zones de Plan Local.
  • Frais : 1 500 € dans les zones de Déclaration de Politique.

Conversion des Unités Résidentielles à un Usage Professionnel

Dans les cas où un développement résidentiel a reçu un permis de construire avant la date du plan d'amnistie urbaine actuel, et qu'une partie de la résidence a été convertie à un usage professionnel sans l'approbation de planification requise, l'Autorité de Planification Urbaine peut approuver le changement d'usage.

Cela s'applique si la zone convertie est limitée à 60 mètres carrés et est utilisée par le propriétaire de l'unité résidentielle à des fins professionnelles. Il est important de noter que cette conversion ne nécessite pas de réduction du coefficient de construction à 70 % du maximum autorisé pour un usage résidentiel, et aucune place de stationnement supplémentaire n'a besoin d'être fournie.

Cette disposition est spécifiquement pour les professions basées sur les services, telles que les pratiques médicales, les bureaux, les petits centres de tutorat ou les ateliers de Catégorie C (ceux avec très peu de perturbations). Elle ne s'applique pas aux développements liés au commerce de détail ou au divertissement.

La disposition peut également être appliquée dans des zones où de tels développements ne sont généralement pas autorisés selon les plans de développement actuels, tant qu'il n'y a pas d'impact négatif sur le confort des résidents voisins ou la sécurité routière. Pour les unités résidentielles dans des immeubles d'appartements, le changement d'usage n'est autorisé que s'il est conforme au plan de développement et que tous les copropriétaires donnent leur consentement écrit.

Le Schéma d'Amnistie en Urbanisme a offert aux propriétaires de biens une opportunité précieuse de régulariser des constructions non autorisées et d'assurer la conformité avec les réglementations de planification. En participant au schéma, les propriétaires pouvaient sécuriser le statut légal de leur propriété, évitant ainsi de futures complications liées aux titres de propriété ou aux ventes. La fenêtre était limitée à six mois et s'est clôturée le 23 mars 2025, de sorte que le schéma n'accepte plus de demandes. Les propriétaires qui l'ont manquée devraient contacter notre équipe juridique pour examiner leurs options et tout schéma successeur qui pourrait devenir disponible. Grâce à cette initiative, tant les propriétaires que les autorités ont cherché à atteindre un équilibre entre les besoins de développement urbain et les cadres juridiques.