Guía del Nuevo Esquema de Amnistía de Planificación Urbana: Legalización de Construcciones No Autorizadas

El nuevo Esquema de Amnistía de Planificación Urbana tiene como objetivo ofrecer a los ciudadanos la oportunidad de legalizar construcciones no autorizadas dentro de desarrollos aprobados. Enfocándose en desviaciones regulatorias menores, el esquema asegura que estas desviaciones no impacten significativamente el desarrollo general, su tipo o las comodidades de las propiedades vecinas. Al participar en el esquema, los propietarios pueden también asegurar escrituras de título legales para sus propiedades, resolviendo problemas de larga data relacionados con modificaciones no autorizadas y asegurando el cumplimiento total con las regulaciones de planificación. "Violaciones Menores de Planificación" se refiere a infracciones a pequeña escala de las regulaciones de planificación. Estas violaciones pueden incluir el cerramiento de espacios abiertos, la conversión de verandas o la construcción de pérgolas, excediendo el porcentaje de cobertura permitido.

Propósito y Duración del Esquema

El nuevo Esquema de Amnistía de Planificación Urbana está diseñado para facilitar la legalización de construcciones no autorizadas dentro de desarrollos aprobados. El esquema entrará en vigor el lunes 23 de septiembre de 2024 y permanecerá vigente durante seis meses, concluyendo el 23 de marzo de 2025. Los propietarios elegibles pueden solicitar la legalización de estas violaciones menores presentando una solicitud y pagando una tarifa de compensación monetaria, para obtener la aprobación final y emitir escrituras de título.

Elegibilidad para la Amnistía:

Los propietarios de los siguientes tipos de propiedades son elegibles para solicitar la amnistía:

• Desarrollo Residencial
• Desarrollo Industrial, Artesanal, de Almacenamiento, Ganadero y Agrícola
• Desarrollo Comercial y de Oficinas (adiciones a tiendas en planta baja aprobadas)
• Desarrollo Recreativo/Entretenimiento
• Cambio de Uso de Parte de una Unidad Residencial a Espacio de Trabajo Profesional

Además de los numerosos compradores que se encuentran "atrapados", la única forma de solicitar el Esquema de Amnistía Urbana es debido a violaciones menores de planificación.

Términos y Condiciones de la Amnistía:

Para solicitar el Esquema de Amnistía de Planificación Urbana, se deben cumplir las siguientes condiciones:

1. Edificio y Desarrollo Aprobados: La propiedad debe ser parte de un desarrollo aprobado con un permiso de planificación y/o construcción emitido antes del 13 de septiembre de 2023.
2. Finalización de Adiciones No Autorizadas: Cualquier adición no autorizada debe haber sido completada antes del 13 de septiembre de 2023. Se debe presentar una declaración jurada que confirme la fecha de finalización con la solicitud por el planificador responsable.
3. Cumplimiento Arquitectónico y de Materiales: Las modificaciones, tanto internas como externas, deben alinearse con el diseño y la arquitectura aprobados del edificio. No deben impactar negativamente el medio ambiente, las propiedades vecinas o los derechos de propiedad de terceros.
4. Cumplimiento del Coeficiente de Edificación: Si la construcción no autorizada excede el coeficiente de edificación permitido, se requerirá una compensación financiera.
5. Desviaciones Regulatorias: Para desviaciones de las regulaciones de construcción, se debe pagar una compensación financiera basada en la categoría específica de desviación.
6. Requisitos de Espacio de Estacionamiento: Si se requieren espacios de estacionamiento adicionales pero no pueden ser acomodados dentro de la propiedad del desarrollo, la Autoridad de Planificación facilitará su compra, incluso en áreas donde no aplican decretos ministeriales para la compra de espacios de estacionamiento.

Proceso de Solicitud

A partir del 23 de septiembre de 2024, los propietarios pueden presentar sus solicitudes en cualquiera de las cinco Oficinas Administrativas de Distrito (Paphos, Larnaca, Limassol, Nicosia y Famagusta). El proceso de solicitud implica:

• Presentar un formulario de solicitud oficial junto con la documentación requerida.
• Proporcionar una declaración jurada de un planificador profesional certificando que las modificaciones fueron completadas antes del anuncio del plan.
• Pagar la tarifa de compensación requerida.
• Las solicitudes para el Esquema de Amnistía Urbana deben presentarse a través del sistema computarizado IPPODAMOS a las cinco autoridades competentes de planificación urbana.
• Para la presentación de la solicitud debe contactar a su Ingeniero Civil registrado en ETEK.

Disposiciones del Plan:

Adiciones y Modificaciones a Desarrollos Aprobados Existentes – Excediendo el coeficiente de edificación:

Desarrollo Residencial

Para desarrollos residenciales, las tarifas de compensación varían dependiendo de la extensión de la construcción no autorizada y el tipo de violación. Las principales categorías incluyen:

• Exceder el Coeficiente de Edificación Dentro de la Estructura:
  • Construcción no autorizada dentro del edificio original (por ejemplo, incorporación de espacios auxiliares o verandas cubiertas).
  • Tarifa de compensación: 20% del valor del exceso.
• Exceder el Coeficiente de Edificación Fuera de la Estructura:
  • Expansiones horizontales o verticales no autorizadas fuera del edificio original.
  • Tarifa de compensación: 25% del valor del exceso.
• Creación de una Nueva Unidad Residencial:
  • Construcción no autorizada que resulta en una nueva unidad residencial.
  • Tarifa de compensación: 30% del valor del exceso.

Desarrollo Industrial, Artesanal y Agrícola:

• Edificios Industriales y Artesanales:
  • Exceder el coeficiente de edificación permitido para desarrollos industriales y artesanales.
  • Tarifa de compensación: 40% del valor del exceso.
• Instalaciones Ganaderas:
  • Expansiones o construcciones no autorizadas relacionadas con instalaciones ganaderas.
  • Tarifa de compensación: 20% del valor del exceso.
• Almacenes Agrícolas:
  • Expansiones no autorizadas para unidades de almacenamiento agrícola.
  • Tarifa de compensación: 10% del valor del exceso.

Desarrollo Recreativo y de Entretenimiento:

• Expansión de Espacios Interiores:
  • Expansión no autorizada de áreas interiores (por ejemplo, cafés, restaurantes, bares).
  • Tarifa de compensación: 30% del valor del exceso.
• Áreas de Comedor al Aire Libre:
  • Construcción no autorizada de áreas de comedor al aire libre con estructuras de sombra.
  • Tarifa de compensación: 30% del valor del exceso.

Esta compensación se calcula en base al valor de mercado actual determinado por el Departamento de Tierras y Encuestas y debe ser pagada antes de la emisión del permiso de planificación.

Desviación de las Disposiciones Regulatorias

Las desviaciones técnicas incluyen aspectos como la distancia de los edificios a los límites de la parcela, el espacio entre los edificios principales y auxiliares, exceder el porcentaje de cobertura permitido, la longitud de contacto de los edificios auxiliares a lo largo de los límites compartidos, y la altura máxima permitida o el número de pisos para los edificios principales y auxiliares. Estas desviaciones se manejan a discreción de la Autoridad de Planificación Urbana. Es importante señalar que cualquier expansión no autorizada no debe alterar la integridad arquitectónica del edificio, ni debe impactar la comodidad de las propiedades vecinas, el entorno circundante o el carácter general del área. La tarifa de compensación para tales desviaciones varía según la escala y la importancia de la violación, así como la ubicación de la propiedad (si cae bajo un Plan Local/Plan de Área o una Declaración de Política para Áreas Rurales), como se describe en la Tabla de Compensación adjunta.

Desviaciones Menores

• Construcción de Pérgola (hasta 20 metros cuadrados):
  • Tarifa: €2,000 en áreas cubiertas por un Plan Local.
  • Tarifa: €1,000 en áreas bajo una Declaración de Política.
• Distancia Reducida de los Límites de la Propiedad (2.5 a 3 metros):
  • Tarifa: €1,000 en áreas de Plan Local.
  • Tarifa: €500 en áreas de Declaración de Política.
• Exceso de Porcentaje de Cobertura (hasta 10%):
  • Tarifa: €1,000 en áreas de Plan Local.
  • Tarifa: €500 en áreas de Declaración de Política.

Desviaciones Mayores

• Construcción de Pérgola (excediendo 20 metros cuadrados):
  • Tarifa: €3,000 en áreas de Plan Local.
  • Tarifa: €1,500 en áreas de Declaración de Política.
• Distancia Reducida de los Límites de la Propiedad (menos de 2.5 metros):
  • Tarifa: €2,000 en áreas de Plan Local.
  • Tarifa: €1,000 en áreas de Declaración de Política.
• Exceder la Altura de un Edificio Auxiliar (más de 3.9 metros):
  • Tarifa: €3,000 en áreas de Plan Local.
  • Tarifa: €1,500 en áreas de Declaración de Política.

Conversión de Unidades Residenciales a Uso Profesional

En casos donde un desarrollo residencial recibió un permiso de construcción antes de la fecha del actual Plan de Amnistía Urbana, y una parte de la residencia fue convertida a uso profesional sin la aprobación de planificación requerida, la Autoridad de Planificación Urbana puede aprobar el cambio de uso. Esto aplica si el área convertida está limitada a 60 metros cuadrados y está siendo utilizada por el propietario de la unidad residencial para fines profesionales. Es importante destacar que esta conversión no requiere una reducción en el coeficiente de edificación al 70% del máximo permitido para uso residencial, y no se necesitan proporcionar espacios de estacionamiento adicionales. Esta disposición es específicamente para profesiones basadas en servicios, como prácticas médicas, oficinas, pequeños centros de tutoría o talleres de Categoría C (aquellos con muy pocas molestias). No se aplica a desarrollos relacionados con el comercio minorista o el entretenimiento. La disposición también puede aplicarse en áreas donde tales desarrollos generalmente no están permitidos bajo los planes de desarrollo actuales, siempre que no haya impactos negativos en la comodidad de los residentes vecinos o la seguridad vial. Para unidades residenciales en edificios de apartamentos, el cambio de uso solo está permitido si cumple con el plan de desarrollo y todos los copropietarios proporcionan su consentimiento por escrito. El nuevo Esquema de Amnistía de Planificación Urbana proporciona a los propietarios una valiosa oportunidad para regularizar construcciones no autorizadas y asegurar el cumplimiento con las regulaciones de planificación. Al participar en el esquema, los propietarios pueden asegurar el estatus legal de su propiedad, evitando futuras complicaciones relacionadas con escrituras de título o ventas. Con una ventana limitada de seis meses, es esencial que los propietarios actúen con prontitud y aseguren que sus solicitudes cumplan con todos los criterios necesarios. A través de esta iniciativa, tanto los propietarios como las autoridades pueden lograr un equilibrio entre las necesidades de desarrollo urbano y los marcos legales.