Leitfaden zum neuen Städtebau-Amnestie-Programm: Legalisierung unautorisierter Bauten

Das neue Städtebau-Amnestie-Programm bietet Bürgern die Möglichkeit, unautorisierte Bauten innerhalb genehmigter Entwicklungen zu legalisieren. Der Fokus liegt auf geringfügigen regulatorischen Abweichungen, wobei sichergestellt wird, dass diese Abweichungen die Gesamtentwicklung, deren Art oder die Annehmlichkeiten benachbarter Grundstücke nicht wesentlich beeinträchtigen. Durch die Teilnahme am Programm können Grundstückseigentümer auch rechtliche Eigentumstitel für ihre Immobilien sichern, langjährige Probleme im Zusammenhang mit unautorisierten Änderungen lösen und die vollständige Einhaltung der Planungsbestimmungen sicherstellen. „Geringfügige Planungsverstöße“ beziehen sich auf kleinere Verstöße gegen Planungsbestimmungen. Diese Verstöße können das Einfassen offener Räume, die Umwandlung von Veranden oder den Bau von Pergolen umfassen, die den zulässigen Deckungsgrad überschreiten.

Zweck und Dauer des Programms

Das neue Städtebau-Amnestie-Programm ist darauf ausgelegt, die Legalisierung unautorisierter Bauten innerhalb genehmigter Entwicklungen zu erleichtern. Das Programm tritt am Montag, den 23. September 2024, in Kraft und bleibt sechs Monate lang bis zum 23. März 2025 in Kraft. Berechtigte Grundstückseigentümer können die Legalisierung dieser geringfügigen Verstöße beantragen, indem sie einen Antrag einreichen und eine finanzielle Entschädigungsgebühr zahlen, um die endgültige Genehmigung zu erhalten und Eigentumstitel auszustellen.

Berechtigung zur Amnestie:

Eigentümer der folgenden Immobilientypen sind berechtigt, die Amnestie zu beantragen:

• Wohnentwicklung
• Industrielle, handwerkliche, Lager-, Vieh- und landwirtschaftliche Entwicklung
• Gewerbliche und Büroentwicklung (Erweiterungen zu genehmigten Erdgeschossgeschäften)
• Freizeit-/Unterhaltungsentwicklung
• Nutzungsänderung eines Teils einer Wohneinheit zu einem professionellen Arbeitsbereich

Zusätzlich zu den zahlreichen Käufern, die sich „gefangen“ fühlen, ist der einzige Weg, das Städtebau-Amnestie-Programm zu beantragen, aufgrund geringfügiger Planungsverstöße.

Bedingungen für die Amnestie:

Um das Städtebau-Amnestie-Programm zu beantragen, müssen die folgenden Bedingungen erfüllt sein:

1. Genehmigtes Gebäude und Entwicklung: Die Immobilie muss Teil einer genehmigten Entwicklung mit einer Planungs- und/oder Baugenehmigung sein, die vor dem 13. September 2023 erteilt wurde.
2. Abschluss unautorisierter Ergänzungen: Alle unautorisierten Ergänzungen müssen bis zum 13. September 2023 abgeschlossen sein. Eine eidesstattliche Erklärung, die das Abschlussdatum bestätigt, muss zusammen mit dem Antrag vom verantwortlichen Planer eingereicht werden.
3. Architektonische und materielle Übereinstimmung: Änderungen, sowohl intern als auch extern, müssen mit dem genehmigten Design und der Architektur des Gebäudes übereinstimmen. Sie dürfen die Umwelt, benachbarte Grundstücke oder die Eigentumsrechte Dritter nicht negativ beeinflussen.
4. Einhaltung des Baukoeffizienten: Wenn der unautorisierte Bau den zulässigen Baukoeffizienten überschreitet, ist eine finanzielle Entschädigung erforderlich.
5. Regulatorische Abweichungen: Für Abweichungen von den Bauvorschriften muss eine finanzielle Entschädigung basierend auf der spezifischen Kategorie der Abweichung gezahlt werden.
6. Anforderungen an Parkplätze: Wenn zusätzliche Parkplätze erforderlich sind, aber nicht innerhalb des Entwicklungsgrundstücks untergebracht werden können, wird die Planungsbehörde deren Kauf erleichtern, auch in Gebieten, in denen ministerielle Dekrete für den Kauf von Parkplätzen nicht gelten.

Antragsverfahren

Ab dem 23. September 2024 können Grundstückseigentümer ihre Anträge bei einem der fünf Bezirksverwaltungsämter (Paphos, Larnaca, Limassol, Nicosia und Famagusta) einreichen. Der Antragsprozess umfasst:

• Einreichen eines offiziellen Antragsformulars zusammen mit den erforderlichen Unterlagen.
• Vorlage einer eidesstattlichen Erklärung eines professionellen Planers, die bestätigt, dass die Änderungen vor der Bekanntgabe des Plans abgeschlossen wurden.
• Zahlung der erforderlichen Entschädigungsgebühr.
• Die Anträge für das Städtebau-Amnestie-Programm müssen über das computergestützte System IPPODAMOS an die fünf zuständigen Stadtplanungsbehörden eingereicht werden.
• Für die Einreichung des Antrags müssen Sie Ihren bei ETEK registrierten Bauingenieur kontaktieren.

Bestimmungen des Plans:

Ergänzungen und Änderungen an bestehenden genehmigten Entwicklungen – Überschreitung des Baukoeffizienten:

Wohnentwicklung

Für Wohnentwicklungen variieren die Entschädigungsgebühren je nach Umfang des unautorisierten Baus und der Art des Verstoßes. Die Hauptkategorien umfassen:

• Überschreitung des Baukoeffizienten innerhalb der Struktur:
  • Unautorisierter Bau innerhalb des ursprünglichen Gebäudes (z. B. Einbeziehung von Hilfsräumen oder überdachten Veranden).
  • Entschädigungsgebühr: 20% des Wertes des Überschusses.
• Überschreitung des Baukoeffizienten außerhalb der Struktur:
  • Unautorisierte horizontale oder vertikale Erweiterungen außerhalb des ursprünglichen Gebäudes.
  • Entschädigungsgebühr: 25% des Wertes des Überschusses.
• Schaffung einer neuen Wohneinheit:
  • Unautorisierter Bau, der zu einer neuen Wohneinheit führt.
  • Entschädigungsgebühr: 30% des Wertes des Überschusses.

Industrielle, handwerkliche und landwirtschaftliche Entwicklung:

• Industrielle und handwerkliche Gebäude:
  • Überschreitung des zulässigen Baukoeffizienten für industrielle und handwerkliche Entwicklungen.
  • Entschädigungsgebühr: 40% des Wertes des Überschusses.
• Viehanlagen:
  • Unautorisierte Erweiterungen oder Bauten im Zusammenhang mit Viehanlagen.
  • Entschädigungsgebühr: 20% des Wertes des Überschusses.
• Landwirtschaftliche Lagerhäuser:
  • Unautorisierte Erweiterungen für landwirtschaftliche Lagereinheiten.
  • Entschädigungsgebühr: 10% des Wertes des Überschusses.

Freizeit- und Unterhaltungsentwicklung:

• Erweiterung von Innenräumen:
  • Unautorisierte Erweiterung von Innenbereichen (z. B. Cafés, Restaurants, Bars).
  • Entschädigungsgebühr: 30% des Wertes des Überschusses.
• Außenbereiche für Gastronomie:
  • Unautorisierter Bau von Außenbereichen für Gastronomie mit Beschattungsstrukturen.
  • Entschädigungsgebühr: 30% des Wertes des Überschusses.

Diese Entschädigung wird basierend auf dem aktuellen Marktwert berechnet, wie vom Department of Lands and Surveys bestimmt, und muss vor der Erteilung der Baugenehmigung gezahlt werden.

Abweichung von regulatorischen Bestimmungen

Technische Abweichungen umfassen Aspekte wie den Abstand von Gebäuden zu Grundstücksgrenzen, den Abstand zwischen Haupt- und Nebengebäuden, Überschreitung des zulässigen Deckungsgrades, die Kontaktlänge von Nebengebäuden entlang gemeinsamer Grenzen und die maximal zulässige Höhe oder Anzahl der Stockwerke für Haupt- und Nebengebäude. Diese Abweichungen werden nach Ermessen der Stadtplanungsbehörde behandelt. Es ist wichtig zu beachten, dass unautorisierte Erweiterungen die architektonische Integrität des Gebäudes nicht verändern dürfen, noch sollten sie den Komfort benachbarter Grundstücke, die Umgebung oder den Gesamteindruck des Gebiets beeinträchtigen. Die Entschädigungsgebühr für solche Abweichungen variiert je nach Umfang und Bedeutung des Verstoßes sowie dem Standort der Immobilie (ob sie unter einen lokalen Plan/Gebietsplan oder eine Richtlinienerklärung für ländliche Gebiete fällt), wie in der beigefügten Entschädigungstabelle beschrieben.

Geringfügige Abweichungen

• Pergola-Bau (bis zu 20 Quadratmeter):
  • Gebühr: €2.000 in Gebieten, die von einem lokalen Plan abgedeckt sind.
  • Gebühr: €1.000 in Gebieten unter einer Richtlinienerklärung.
• Reduzierter Abstand zu Grundstücksgrenzen (2,5 bis 3 Meter):
  • Gebühr: €1.000 in lokalen Planungsgebieten.
  • Gebühr: €500 in Richtlinienerklärungsgebieten.
• Überschreitung des Deckungsgrades (bis zu 10%):
  • Gebühr: €1.000 in lokalen Planungsgebieten.
  • Gebühr: €500 in Richtlinienerklärungsgebieten.

Größere Abweichungen

• Pergola-Bau (über 20 Quadratmeter):
  • Gebühr: €3.000 in lokalen Planungsgebieten.
  • Gebühr: €1.500 in Richtlinienerklärungsgebieten.
• Reduzierter Abstand zu Grundstücksgrenzen (unter 2,5 Meter):
  • Gebühr: €2.000 in lokalen Planungsgebieten.
  • Gebühr: €1.000 in Richtlinienerklärungsgebieten.
• Überschreitung der Höhe eines Nebengebäudes (über 3,9 Meter):
  • Gebühr: €3.000 in lokalen Planungsgebieten.
  • Gebühr: €1.500 in Richtlinienerklärungsgebieten.

Umwandlung von Wohneinheiten in berufliche Nutzung

In Fällen, in denen eine Wohnentwicklung vor dem Datum des aktuellen Städtebau-Amnestie-Plans eine Baugenehmigung erhalten hat und ein Teil der Wohnung ohne die erforderliche Planungsfreigabe in eine berufliche Nutzung umgewandelt wurde, kann die Stadtplanungsbehörde die Nutzungsänderung genehmigen. Dies gilt, wenn der umgewandelte Bereich auf 60 Quadratmeter begrenzt ist und vom Eigentümer der Wohneinheit für berufliche Zwecke genutzt wird. Wichtig ist, dass diese Umwandlung keine Reduzierung des Baukoeffizienten auf 70% des maximal für Wohnzwecke zulässigen erfordert und keine zusätzlichen Parkplätze bereitgestellt werden müssen. Diese Bestimmung gilt speziell für dienstleistungsbasierte Berufe, wie Arztpraxen, Büros, kleine Nachhilfezentren oder Kategorie-C-Werkstätten (solche mit sehr begrenzten Störungen). Sie gilt nicht für Einzelhandels- oder unterhaltungsbezogene Entwicklungen. Die Bestimmung kann auch in Gebieten angewendet werden, in denen solche Entwicklungen nach den aktuellen Entwicklungsplänen im Allgemeinen nicht erlaubt sind, solange es keine negativen Auswirkungen auf den Komfort der benachbarten Bewohner oder die Verkehrssicherheit gibt. Für Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern ist die Nutzungsänderung nur zulässig, wenn sie mit dem Entwicklungsplan übereinstimmt und alle Miteigentümer schriftlich zustimmen. Das neue Städtebau-Amnestie-Programm bietet Grundstückseigentümern eine wertvolle Gelegenheit, unautorisierte Bauten zu regularisieren und die Einhaltung der Planungsbestimmungen sicherzustellen. Durch die Teilnahme am Programm können Eigentümer den rechtlichen Status ihrer Immobilie sichern und zukünftige Komplikationen im Zusammenhang mit Eigentumstiteln oder Verkäufen vermeiden. Mit einem begrenzten Zeitfenster von sechs Monaten ist es für Grundstückseigentümer entscheidend, schnell zu handeln und sicherzustellen, dass ihre Anträge alle erforderlichen Kriterien erfüllen. Durch diese Initiative können sowohl Grundstückseigentümer als auch Behörden ein Gleichgewicht zwischen städtischen Entwicklungsbedürfnissen und rechtlichen Rahmenbedingungen erreichen.