Amnestieprogramm Stadtplanung: Bauten legalisieren

Das neue Programm zur Amnestie für Stadtplanung zielt darauf ab, den Bürgern die Möglichkeit zu geben, unbefugte Bauwerke innerhalb genehmigter Entwicklungen zu legalisieren. Mit Fokus auf geringfügige regulatorische Abweichungen stellt das Programm sicher, dass diese Abweichungen die Gesamtentwicklung, ihren Typ oder die Annehmlichkeiten benachbarter Grundstücke nicht erheblich beeinträchtigen. Durch die Teilnahme am Programm können Grundstückseigentümer auch rechtliche Eigentumsurkunden für ihre Immobilien sichern, langjährige Probleme im Zusammenhang mit unbefugten Änderungen lösen und die vollständige Einhaltung der Planungsbestimmungen gewährleisten.

Zweck und Dauer des Programms

Das Programm zur Amnestie für Stadtplanung wurde darauf ausgelegt, die Legalisierung unbefugter Bauwerke innerhalb genehmigter Entwicklungen zu erleichtern. Das Programm trat am Montag, den 23. September 2024, in Kraft und blieb sechs Monate lang gültig, bis es am 23. März 2025 geschlossen wurde. Es nimmt keine neuen Anträge mehr an. Während seiner Laufzeit konnten berechtigte Grundstückseigentümer die Legalisierung dieser geringfügigen Verstöße beantragen, indem sie einen Antrag einreichten und eine Geldentschädigung zahlten, um die endgültige Genehmigung zu erhalten und Eigentumsurkunden auszustellen.

Berechtigung zur Amnestie:

Eigentümer der folgenden Arten von Immobilien sind berechtigt, einen Antrag auf Amnestie zu stellen:

• Wohnentwicklung
• Industrielle, handwerkliche, Lager-, Vieh- und landwirtschaftliche Entwicklung
• Gewerbliche und Büroentwicklung (Ergänzungen zu genehmigten Geschäften im Erdgeschoss)
• Freizeit-/Unterhaltungsentwicklung
• Nutzungsänderung eines Teils einer Wohneinheit in einen beruflichen Arbeitsplatz

Bedingungen der Amnestie:

Um sich für das Programm zur Amnestie für Stadtplanung zu bewerben, müssen die folgenden Bedingungen erfüllt sein:

1. Genehmigter Bau und Entwicklung: Die Immobilie muss Teil einer genehmigten Entwicklung mit einer Planungs- und/oder Baugenehmigung sein, die vor dem 13. September 2023 erteilt wurde.
2. Abschluss unbefugter Ergänzungen: Alle unbefugten Ergänzungen müssen bis zum 13. September 2023 abgeschlossen sein. Eine eidesstattliche Erklärung, die das Abschlussdatum bestätigt, muss mit dem Antrag vom verantwortlichen Planer eingereicht werden.
3. Architektonische und materielle Übereinstimmung: Änderungen, sowohl intern als auch extern, müssen mit dem genehmigten Design und der Architektur des Gebäudes übereinstimmen. Sie dürfen die Umwelt, benachbarte Grundstücke oder die Rechte Dritter nicht negativ beeinflussen.
4. Einhaltung des Baukoeffizienten: Wenn der unbefugte Bau den zulässigen Baukoeffizienten überschreitet, ist eine finanzielle Entschädigung erforderlich.
5. Regulatorische Abweichungen: Für Abweichungen von den Bauvorschriften muss eine finanzielle Entschädigung basierend auf der spezifischen Kategorie der Abweichung gezahlt werden.
6. Parkplatzanforderungen: Wenn zusätzliche Parkplätze erforderlich sind, aber nicht innerhalb des Entwicklungsgrundstücks untergebracht werden können, wird die Planungsbehörde den Kauf erleichtern, selbst in Bereichen, in denen ministerielle Dekrete für den Kauf von Parkplätzen nicht gelten.

Antragsprozess

Zwischen dem 23. September 2024 und dem 23. März 2025 konnten Grundstückseigentümer ihre Anträge bei einer der fünf Bezirksverwaltungen (Paphos, Larnaca, Limassol, Nicosia und Famagusta) einreichen. Solange das Programm geöffnet war, umfasste der Antragsprozess:

• Einreichen eines offiziellen Antragsformulars zusammen mit den erforderlichen Unterlagen.
• Bereitstellung einer eidesstattlichen Erklärung eines professionellen Planers, die bescheinigt, dass die Änderungen vor der Bekanntgabe des Plans abgeschlossen wurden.
• Zahlung der erforderlichen Entschädigungsgebühr.
• Die Anträge für das Programm zur Stadtamnestie müssen über das computergestützte System IPPODAMOS an die fünf zuständigen Stadtplanungsbehörden eingereicht werden.
• Für die Antragseinreichung müssen Sie Ihren bei ETEK registrierten Bauingenieur kontaktieren.

Bestimmungen des Plans:

Ergänzungen und Änderungen an bestehenden genehmigten Entwicklungen-Überschreitung des Baukoeffizienten:

Wohnentwicklung

Für Wohnentwicklungen variieren die Entschädigungsgebühren je nach Umfang des unbefugten Baus und der Art des Verstoßes. Die Hauptkategorien umfassen:

• Überschreitung des Baukoeffizienten innerhalb der Struktur:

  • Unbefugter Bau innerhalb des ursprünglichen Gebäudes (z. B. Einbeziehung von Nebenräumen oder überdachten Veranden).
  • Entschädigungsgebühr: 20% des Wertes des Überschusses.

• Überschreitung des Baukoeffizienten außerhalb der Struktur:

  • Unbefugte horizontale oder vertikale Erweiterungen außerhalb des ursprünglichen Gebäudes.
  • Entschädigungsgebühr: 25% des Wertes des Überschusses.

• Schaffung einer neuen Wohneinheit:

  • Unbefugter Bau, der zu einer neuen Wohneinheit führt.
  • Entschädigungsgebühr: 30% des Wertes des Überschusses.

Industrielle, handwerkliche und landwirtschaftliche Entwicklung:

• Industrielle und handwerkliche Gebäude:

  • Überschreitung des zulässigen Baukoeffizienten für industrielle und handwerkliche Entwicklungen.
  • Entschädigungsgebühr: 40% des Wertes des Überschusses.

• Tierhaltungsanlagen:

  • Unbefugte Erweiterungen oder Bauten im Zusammenhang mit Tierhaltungsanlagen.
  • Entschädigungsgebühr: 20% des Wertes des Überschusses.

• Agrarische Lagerhäuser:

  • Unbefugte Erweiterungen für landwirtschaftliche Lagereinheiten.
  • Entschädigungsgebühr: 10% des Wertes des Überschusses.

Freizeit- und Unterhaltungsentwicklung:

• Erweiterung von Innenräumen:

  • Unbefugte Erweiterung von Innenbereichen (z. B. Cafés, Restaurants, Bars).
  • Entschädigungsgebühr: 30% des Wertes des Überschusses.

• Außenbereiche für Speisen:

  • Unbefugter Bau von Außenbereichen für Speisen mit Schattierungsstrukturen.
  • Entschädigungsgebühr: 30% des Wertes des Überschusses.

Diese Entschädigung wird basierend auf dem aktuellen Marktwert, wie vom Amt für Grundstücke und Vermessungen bestimmt, berechnet und muss vor der Ausstellung der Baugenehmigung gezahlt werden.

Abweichung von den Vorschriften

Technische Abweichungen umfassen Aspekte wie den Abstand von Gebäuden zu Grundstücksgrenzen, den Abstand zwischen Haupt- und Nebengebäuden, die Überschreitung des zulässigen Deckungsprozentsatzes, die Kontaktlänge von Nebengebäuden entlang gemeinsamer Grenzen und die maximal zulässige Höhe oder Anzahl der Stockwerke für Haupt- und Nebengebäude. Diese Abweichungen werden nach Ermessen der Stadtplanungsbehörde behandelt. Es ist wichtig zu beachten, dass unbefugte Erweiterungen die architektonische Integrität des Gebäudes nicht verändern dürfen und keine negativen Auswirkungen auf den Komfort benachbarter Grundstücke, die Umgebung oder den Gesamteindruck des Gebiets haben dürfen.

Geringfügige Abweichungen

• Pergola-Bau (bis zu 20 Quadratmeter):

  • Gebühr: 2.000 € in Gebieten, die von einem lokalen Plan abgedeckt sind.
  • Gebühr: 1.000 € in Gebieten unter einer politischen Erklärung.

• Reduzierter Abstand zu Grundstücksgrenzen (2,5 bis 3 Meter):

  • Gebühr: 1.000 € in lokalen Planungsgebieten.
  • Gebühr: 500 € in Gebieten unter einer politischen Erklärung.

• Überschreitung des Deckungsprozentsatzes (bis zu 10%):

  • Gebühr: 1.000 € in lokalen Planungsgebieten.
  • Gebühr: 500 € in Gebieten unter einer politischen Erklärung.

Wesentliche Abweichungen

• Pergola-Bau (über 20 Quadratmeter):

  • Gebühr: 3.000 € in lokalen Planungsgebieten.
  • Gebühr: 1.500 € in Gebieten unter einer politischen Erklärung.

• Reduzierter Abstand zu Grundstücksgrenzen (unter 2,5 Meter):

  • Gebühr: 2.000 € in lokalen Planungsgebieten.
  • Gebühr: 1.000 € in Gebieten unter einer politischen Erklärung.

• Überschreitung der Höhe eines Nebengebäudes (über 3,9 Meter):

  • Gebühr: 3.000 € in lokalen Planungsgebieten.
  • Gebühr: 1.500 € in Gebieten unter einer politischen Erklärung.

Umwandlung von Wohneinheiten in berufliche Nutzung

In Fällen, in denen eine Wohnentwicklung vor dem Datum des aktuellen Programms zur Stadtamnestie eine Baugenehmigung erhalten hat und ein Teil des Wohnraums ohne die erforderliche Planungsgenehmigung in berufliche Nutzung umgewandelt wurde, kann die Stadtplanungsbehörde die Nutzungsänderung genehmigen.

Dies gilt, wenn der umgewandelte Bereich auf 60 Quadratmeter beschränkt ist und vom Eigentümer der Wohneinheit für berufliche Zwecke genutzt wird. Wichtig ist, dass diese Umwandlung keine Reduzierung des Baukoeffizienten auf 70% des maximal für Wohnzwecke zulässigen Wertes erfordert und keine zusätzlichen Parkplätze bereitgestellt werden müssen.

Diese Bestimmung gilt speziell für dienstleistungsbasierte Berufe, wie medizinische Praxen, Büros, kleine Nachhilfeschulen oder Werkstätten der Kategorie C (solche mit sehr geringen Störungen). Sie gilt nicht für Einzelhandels- oder unterhaltungsbezogene Entwicklungen.

Die Bestimmung kann auch in Gebieten angewendet werden, in denen solche Entwicklungen gemäß den aktuellen Entwicklungsplänen allgemein nicht erlaubt sind, solange keine negativen Auswirkungen auf den Komfort der benachbarten Anwohner oder die Verkehrssicherheit bestehen. Für Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern ist die Nutzungsänderung nur erlaubt, wenn sie mit dem Entwicklungsplan übereinstimmt und alle Miteigentümer schriftlich zustimmen.

Das Programm zur Amnestie für Stadtplanung bot Grundstückseigentümern eine wertvolle Gelegenheit, unbefugte Bauwerke zu regularisieren und die Einhaltung der Planungsbestimmungen sicherzustellen. Durch die Teilnahme am Programm konnten Eigentümer den rechtlichen Status ihrer Immobilie sichern und zukünftige Komplikationen im Zusammenhang mit Eigentumsurkunden oder Verkäufen vermeiden. Der Zeitraum war auf sechs Monate begrenzt und endete am 23. März 2025, sodass das Programm keine Anträge mehr annimmt. Eigentümer, die es verpasst haben, sollten unser rechtliches Team kontaktieren, um ihre Optionen und ein mögliches Nachfolgeprogramm zu prüfen. Durch diese Initiative strebten sowohl Grundstückseigentümer als auch Behörden ein Gleichgewicht zwischen den Bedürfnissen der Stadtentwicklung und den rechtlichen Rahmenbedingungen an.