Ruimtelijke amnestieregeling: bouwwerken legaliseren

Het nieuwe Urban Planning Amnesty Scheme heeft als doel burgers de mogelijkheid te bieden om ongeautoriseerde constructies binnen goedgekeurde ontwikkelingen te legaliseren. Met de focus op kleine regelgevende afwijkingen, zorgt het schema ervoor dat deze afwijkingen de algehele ontwikkeling, het type of de voorzieningen van naburige eigendommen niet significant beïnvloeden. Door deel te nemen aan het schema kunnen eigenaren van onroerend goed ook juridische eigendomsaktes voor hun eigendommen veiligstellen, waardoor langdurige problemen met ongeautoriseerde wijzigingen worden opgelost en volledige naleving van de planningsvoorschriften wordt gegarandeerd.

Doel en Duur van het Schema

Het Urban Planning Amnesty Scheme is ontworpen om de legalisatie van ongeautoriseerde constructies binnen goedgekeurde ontwikkelingen te vergemakkelijken. Het schema ging in op maandag 23 september 2024 en bleef zes maanden van kracht, tot 23 maart 2025. Het is niet langer open voor nieuwe aanvragen. Terwijl het liep, konden geschikte eigenaren van onroerend goed een aanvraag indienen voor de legalisatie van deze kleine overtredingen door een aanvraag in te dienen en een financiële compensatievergoeding te betalen, om uiteindelijke goedkeuring te verkrijgen en eigendomsaktes te laten uitgeven.

Geschiktheid voor Amnestie:

Eigenaren van de volgende soorten eigendommen komen in aanmerking om een aanvraag voor amnestie in te dienen:

• Woonontwikkeling
• Industrieel, Ambachtelijk, Opslag, Veehouderij en Agrarische Ontwikkeling
• Commerciële en Kantoorontwikkeling (toevoegingen aan goedgekeurde winkels op de begane grond)
• Recreatieve/Entertainment Ontwikkeling
• Wijziging van Gebruik van een Deel van een Woonunit naar Professionele Werkruimte

Voorwaarden voor Amnestie:

Om een aanvraag in te dienen voor het Urban Planning Amnesty Scheme, moeten de volgende voorwaarden worden vervuld:

1. Goedgekeurd Gebouw en Ontwikkeling: Het onroerend goed moet deel uitmaken van een goedgekeurde ontwikkeling met een plannings- en/of bouwvergunning die vóór 13 september 2023 is afgegeven.
2. Voltooiing van Ongeautoriseerde Toevoegingen: Alle ongeautoriseerde toevoegingen moeten vóór 13 september 2023 zijn voltooid. Een beëdigde verklaring die de voltooiingsdatum bevestigt, moet samen met de aanvraag worden ingediend door de verantwoordelijke planner.
3. Architectonische en Materiële Naleving: Wijzigingen, zowel intern als extern, moeten in overeenstemming zijn met het goedgekeurde ontwerp en de architectuur van het gebouw. Ze mogen geen negatieve invloed hebben op het milieu, naburige eigendommen of de eigendomsrechten van derden.
4. Naleving van de Bouwcoëfficiënt: Als de ongeautoriseerde constructie de toegestane bouwcoëfficiënt overschrijdt, is financiële compensatie vereist.
5. Regelgevende Afwijkingen: Voor afwijkingen van de bouwvoorschriften moet financiële compensatie worden betaald op basis van de specifieke categorie van afwijking.
6. Vereisten voor Parkeerplaatsen: Als er extra parkeerplaatsen nodig zijn maar niet binnen het ontwikkelingsperceel kunnen worden ondergebracht, zal de Planningsautoriteit de aankoop ervan faciliteren, zelfs in gebieden waar ministeriële decreten voor de aankoop van parkeerplaatsen niet van toepassing zijn.

Aanvraagproces

Tussen 23 september 2024 en 23 maart 2025 konden eigenaren van onroerend goed hun aanvragen indienen bij een van de vijf District Administratieve Kantoren (Paphos, Larnaca, Limassol, Nicosia en Famagusta). Terwijl het schema open was, omvatte het aanvraagproces:

• Het indienen van een officieel aanvraagformulier samen met de vereiste documentatie.
• Het verstrekken van een beëdigde verklaring van een professionele planner die bevestigt dat de wijzigingen zijn voltooid vóór de aankondiging van het plan.
• Het betalen van de vereiste compensatievergoeding.
• De aanvragen voor het Urban Amnesty Scheme moeten worden ingediend via het gecomputeriseerde systeem IPPODAMOS bij de vijf bevoegde stedelijke planningsautoriteiten.
• Voor het indienen van de aanvraag moet u contact opnemen met uw Civiele Ingenieur die geregistreerd is bij ETEK.

Bepalingen van het Plan:

Toevoegingen en Wijzigingen aan Bestaande Goedgekeurde Ontwikkelingen-Overschrijding van de Bouwcoëfficiënt:

Woonontwikkeling

Voor woonontwikkelingen variëren de compensatievergoedingen afhankelijk van de omvang van de ongeautoriseerde constructie en het type overtreding. De belangrijkste categorieën zijn:

• Overschrijding van de Bouwcoëfficiënt Binnen de Structuur:

  • Ongeautoriseerde constructie binnen het oorspronkelijke gebouw (bijv. het opnemen van hulpruimtes of overdekte veranda's).
  • Compensatievergoeding: 20% van de waarde van de overschrijding.

• Overschrijding van de Bouwcoëfficiënt Buiten de Structuur:

  • Ongeautoriseerde horizontale of verticale uitbreidingen buiten het oorspronkelijke gebouw.
  • Compensatievergoeding: 25% van de waarde van de overschrijding.

• Creëren van een Nieuwe Woonunit:

  • Ongeautoriseerde constructie die resulteert in een nieuwe woonunit.
  • Compensatievergoeding: 30% van de waarde van de overschrijding.

Industrieel, Ambachtelijk en Agrarisch Ontwikkeling:

• Industriële en Ambachtelijke Gebouwen:

  • Overschrijding van de toegestane bouwcoëfficiënt voor industriële en ambachtelijke ontwikkelingen.
  • Compensatievergoeding: 40% van de waarde van de overschrijding.

• Veehouderijfaciliteiten:

  • Ongeautoriseerde uitbreidingen of constructies met betrekking tot veehouderijfaciliteiten.
  • Compensatievergoeding: 20% van de waarde van de overschrijding.

• Agrarische Opslagruimtes:

  • Ongeautoriseerde uitbreidingen voor agrarische opslagunits.
  • Compensatievergoeding: 10% van de waarde van de overschrijding.

Recreatieve en Entertainment Ontwikkeling:

• Uitbreiding van Binnenruimtes:

  • Ongeautoriseerde uitbreiding van binnenruimtes (bijv. cafés, restaurants, bars).
  • Compensatievergoeding: 30% van de waarde van de overschrijding.

• Buiten eetruimtes:

  • Ongeautoriseerde constructie van buiten eetruimtes met schaduwstructuren.
  • Compensatievergoeding: 30% van de waarde van de overschrijding.

Deze compensatie wordt berekend op basis van de huidige marktwaarde zoals bepaald door de Dienst Gronden en Opmetingen en moet worden betaald vóór de uitgifte van de bouwvergunning.

Afwijking van Regelgevende Bepalingen

Technische afwijkingen omvatten aspecten zoals de afstand van gebouwen tot perceelgrenzen, de ruimte tussen de hoofd- en hulpgebouwen, het overschrijden van het toegestane dekkingpercentage, de contactlengte van hulpgebouwen langs gedeelde grenzen, en de maximaal toegestane hoogte of het aantal verdiepingen voor primaire en hulpgebouwen. Deze afwijkingen worden behandeld naar de discretie van de Stedelijke Planningsautoriteit. Het is belangrijk op te merken dat ongeautoriseerde uitbreidingen de architectonische integriteit van het gebouw niet mogen veranderen, noch mogen ze het comfort van naburige eigendommen, het omliggende milieu of het algemene karakter van het gebied beïnvloeden.

Kleine Afwijkingen

• Pergola Constructie (tot 20 vierkante meter):

  • Vergoeding: €2.000 in gebieden die onder een Lokale Planning vallen.
  • Vergoeding: €1.000 in gebieden onder een Beleidsverklaring.

• Verminderde Afstand tot Perceelgrenzen (2,5 tot 3 meter):

  • Vergoeding: €1.000 in Lokale Planning gebieden.
  • Vergoeding: €500 in gebieden onder een Beleidsverklaring.

• Dekkingpercentage Overschrijding (tot 10%):

  • Vergoeding: €1.000 in Lokale Planning gebieden.
  • Vergoeding: €500 in gebieden onder een Beleidsverklaring.

Grote Afwijkingen

• Pergola Constructie (meer dan 20 vierkante meter):

  • Vergoeding: €3.000 in Lokale Planning gebieden.
  • Vergoeding: €1.500 in gebieden onder een Beleidsverklaring.

• Verminderde Afstand tot Perceelgrenzen (onder 2,5 meter):

  • Vergoeding: €2.000 in Lokale Planning gebieden.
  • Vergoeding: €1.000 in gebieden onder een Beleidsverklaring.

• Overschrijding van de Hoogte van een Hulpgebouw (meer dan 3,9 meter):

  • Vergoeding: €3.000 in Lokale Planning gebieden.
  • Vergoeding: €1.500 in gebieden onder een Beleidsverklaring.

Conversie van Woonunits naar Professioneel Gebruik

In gevallen waarin een woonontwikkeling een bouwvergunning heeft ontvangen vóór de datum van het huidige Urban Amnesty Plan, en een deel van de woning is omgebouwd naar professioneel gebruik zonder de vereiste planningsgoedkeuring, kan de Stedelijke Planningsautoriteit de wijziging van gebruik goedkeuren.

Dit geldt als het omgebouwde gebied beperkt is tot 60 vierkante meter en door de eigenaar van de woonunit voor professionele doeleinden wordt gebruikt. Belangrijk is dat deze conversie geen vermindering van de bouwcoëfficiënt tot 70% van het maximaal toegestane voor woongebruik vereist, en er hoeven geen extra parkeerplaatsen te worden voorzien.

Deze bepaling is specifiek voor op diensten gebaseerde beroepen, zoals medische praktijken, kantoren, kleine bijlescentra of Categorie C werkplaatsen (die zeer beperkte verstoringen hebben). Het geldt niet voor detailhandel of entertainmentgerelateerde ontwikkelingen.

De bepaling kan ook worden toegepast in gebieden waar dergelijke ontwikkelingen over het algemeen niet zijn toegestaan onder de huidige ontwikkelingsplannen, zolang er geen negatieve impact is op het comfort van naburige bewoners of de verkeersveiligheid. Voor woonunits in appartementsgebouwen is de wijziging van gebruik alleen toegestaan als deze voldoet aan het ontwikkelingsplan en alle mede-eigenaren schriftelijke toestemming geven.

Het Urban Planning Amnesty Scheme bood eigenaren van onroerend goed een waardevolle kans om ongeautoriseerde constructies te regulariseren en te zorgen voor naleving van de planningsvoorschriften. Door deel te nemen aan het schema konden eigenaren de juridische status van hun eigendom veiligstellen, waardoor toekomstige complicaties met eigendomsaktes of verkopen werden vermeden. De termijn was beperkt tot zes maanden en sloot op 23 maart 2025, dus het schema accepteert geen aanvragen meer. Eigenaren die het gemist hebben, kunnen het beste contact opnemen met ons juridische team om hun opties en een eventueel opvolgend schema dat beschikbaar kan komen te bespreken. Via dit initiatief probeerden zowel eigenaren van onroerend goed als autoriteiten een balans te bereiken tussen de behoeften van stedelijke ontwikkeling en juridische kaders.