Амнистия строительства: легализация построек

Новая схема амнистии в области градостроительства направлена на предоставление гражданам возможности легализовать несанкционированные постройки в рамках утвержденных застроек. Сосредоточив внимание на незначительных отклонениях от норм, схема гарантирует, что эти отклонения не окажут значительного влияния на общую застройку, ее тип или удобства соседних объектов. Участвуя в схеме, владельцы недвижимости также могут получить юридические свидетельства о праве собственности на свои объекты, решая давние проблемы, связанные с несанкционированными изменениями и обеспечивая полное соответствие градостроительным нормам.

Цели и продолжительность схемы

Схема амнистии в области градостроительства была предназначена для упрощения легализации несанкционированных построек в рамках утвержденных застроек. Схема вступила в силу в понедельник, 23 сентября 2024 года, и действовала в течение шести месяцев, завершившись 23 марта 2025 года. Она больше не принимает новые заявки. Пока схема действовала, владельцы недвижимости, имеющие право на участие, могли подать заявку на легализацию этих незначительных нарушений, подав заявку и уплатив денежную компенсацию, чтобы получить окончательное одобрение и выдать свидетельства о праве собственности.

Право на амнистию:

Владельцы следующих типов объектов имеют право подать заявку на амнистию:

• Жилая застройка
• Промышленное, ремесленное, складское, животноводческое и сельскохозяйственное развитие
• Коммерческое и офисное развитие (дополнения к утвержденным магазинам на первом этаже)
• Рекреационное/развлекательное развитие
• Изменение назначения части жилого помещения на профессиональное рабочее пространство

Условия и положения амнистии:

Для подачи заявки на схему амнистии в области градостроительства необходимо выполнить следующие условия:

1. Утвержденное строительство и застройка: Объект должен быть частью утвержденной застройки с выданным разрешением на планирование и/или строительство до 13 сентября 2023 года.
2. Завершение несанкционированных дополнений: Все несанкционированные дополнения должны быть завершены до 13 сентября 2023 года. С прилагаемой к заявке клятвенной декларацией, подтверждающей дату завершения, должен быть представлен ответственный планировщик.
3. Соответствие архитектурным и материальным требованиям: Изменения, как внутренние, так и внешние, должны соответствовать утвержденному дизайну и архитектуре здания. Они не должны негативно влиять на окружающую среду, соседние объекты или права третьих лиц на собственность.
4. Соответствие строительному коэффициенту: Если несанкционированное строительство превышает допустимый строительный коэффициент, потребуется финансовая компенсация.
5. Нормативные отклонения: За отклонения от строительных норм необходимо уплатить финансовую компенсацию в зависимости от конкретной категории отклонения.
6. Требования к парковочным местам: Если требуются дополнительные парковочные места, но их нельзя разместить на территории застройки, Управление по планированию поможет в их приобретении, даже в тех местах, где министерские указания на приобретение парковочных мест не применяются.

Процесс подачи заявки

В период с 23 сентября 2024 года по 23 марта 2025 года владельцы недвижимости могли подавать свои заявки в любое из пяти районных административных офисов (Пафос, Ларнака, Лимассол, Никосия и Фамагуста). Пока схема была открыта, процесс подачи заявки включал в себя:

• Подачу официальной формы заявки вместе с необходимой документацией.
• Предоставление клятвенного заявления от профессионального планировщика, подтверждающего, что изменения были завершены до объявления плана.
• Уплату необходимой компенсационной платы.
• Заявки на схему городской амнистии должны быть поданы через компьютеризированную систему IPPODAMOS в пять компетентных органов градостроительства.
• Для подачи заявки необходимо связаться с вашим гражданским инженером, зарегистрированным в ETEK.

Положения плана:

Дополнения и изменения к существующим утвержденным проектам-Превышение строительного коэффициента:

Жилая застройка

Для жилых застроек компенсационные сборы варьируются в зависимости от объема несанкционированного строительства и типа нарушения. Основные категории включают:

• Превышение строительного коэффициента внутри структуры:

  • Несанкционированное строительство внутри оригинального здания (например, включение вспомогательных помещений или крытых веранд).
  • Компенсационный сбор: 20% от стоимости превышения.

• Превышение строительного коэффициента вне структуры:

  • Несанкционированные горизонтальные или вертикальные расширения вне оригинального здания.
  • Компенсационный сбор: 25% от стоимости превышения.

• Создание новой жилой единицы:

  • Несанкционированное строительство, которое приводит к созданию новой жилой единицы.
  • Компенсационный сбор: 30% от стоимости превышения.

Промышленное, ремесленное и сельскохозяйственное развитие:

• Промышленные и ремесленные здания:

  • Превышение допустимого строительного коэффициента для промышленных и ремесленных застроек.
  • Компенсационный сбор: 40% от стоимости превышения.

• Животноводческие объекты:

  • Несанкционированные расширения или постройки, связанные с животноводческими объектами.
  • Компенсационный сбор: 20% от стоимости превышения.

• Сельскохозяйственные склады:

  • Несанкционированные расширения для сельскохозяйственных складов.
  • Компенсационный сбор: 10% от стоимости превышения.

Рекреационное и развлекательное развитие:

• Расширение закрытых помещений:

  • Несанкционированное расширение закрытых помещений (например, кафе, рестораны, бары).
  • Компенсационный сбор: 30% от стоимости превышения.

• Открытые обеденные зоны:

  • Несанкционированное строительство открытых обеденных зон с навесами.
  • Компенсационный сбор: 30% от стоимости превышения.

Эта компенсация рассчитывается на основе текущей рыночной стоимости, определенной Департаментом земель и кадастра, и должна быть уплачена до выдачи разрешения на строительство.

Отклонение от нормативных положений

Технические отклонения включают такие аспекты, как расстояние зданий от границ участка, расстояние между основными и вспомогательными зданиями, превышение допустимого процента покрытия, длина контакта вспомогательных зданий вдоль общих границ, а также максимальная допустимая высота или количество этажей для основных и вспомогательных зданий. Эти отклонения рассматриваются по усмотрению Управления градостроительства. Важно отметить, что любые несанкционированные расширения не должны изменять архитектурную целостность здания и не должны влиять на комфорт соседних объектов, окружающую среду или общий характер района.

Незначительные отклонения

• Строительство перголы (до 20 квадратных метров):

  • Сбор: €2,000 в районах, охваченных местным планом.
  • Сбор: €1,000 в районах, подпадающих под Политическое заявление.

• Уменьшенное расстояние от границ участка (2.5 до 3 метров):

  • Сбор: €1,000 в районах местного плана.
  • Сбор: €500 в районах Политического заявления.

• Превышение процента покрытия (до 10%):

  • Сбор: €1,000 в районах местного плана.
  • Сбор: €500 в районах Политического заявления.

Существенные отклонения

• Строительство перголы (превышающей 20 квадратных метров):

  • Сбор: €3,000 в районах местного плана.
  • Сбор: €1,500 в районах Политического заявления.

• Уменьшенное расстояние от границ участка (менее 2.5 метров):

  • Сбор: €2,000 в районах местного плана.
  • Сбор: €1,000 в районах Политического заявления.

• Превышение высоты вспомогательного здания (более 3.9 метров):

  • Сбор: €3,000 в районах местного плана.
  • Сбор: €1,500 в районах Политического заявления.

Преобразование жилых единиц в профессиональное использование

В случаях, когда жилая застройка получила разрешение на строительство до даты текущего плана амнистии в области градостроительства, и часть жилого помещения была преобразована в профессиональное использование без необходимого разрешения на планирование, Управление градостроительства может одобрить изменение назначения.

Это применимо, если преобразованная площадь ограничена 60 квадратными метрами и используется владельцем жилой единицы для профессиональных целей. Важно отметить, что это преобразование не требует снижения строительного коэффициента до 70% от максимально допустимого для жилого использования, и не требуется предоставление дополнительных парковочных мест.

Это положение специально предназначено для профессий, связанных с обслуживанием, таких как медицинские практики, офисы, небольшие учебные центры или мастерские категории C (с очень ограниченными помехами). Оно не применяется к объектам розничной торговли или развлекательным объектам.

Положение также может применяться в районах, где такие застройки обычно не разрешены в соответствии с текущими планами застройки, при условии, что это не окажет негативного влияния на комфорт соседей или безопасность дорожного движения. Для жилых единиц в многоквартирных домах изменение назначения разрешено только в случае соответствия плану застройки и при наличии письменного согласия всех совладельцев.

Схема амнистии в области градостроительства предоставила владельцам недвижимости ценную возможность легализовать несанкционированные постройки и обеспечить соответствие градостроительным нормам. Участвуя в схеме, владельцы могли обеспечить юридический статус своей собственности, избегая будущих осложнений, связанных со свидетельствами о праве собственности или продажами. Срок был ограничен шестью месяцами и завершился 23 марта 2025 года, поэтому схема больше не принимает заявки. Владельцам, которые упустили ее, следует связаться с нашей юридической командой, чтобы рассмотреть свои возможности и любую последующую схему, которая может стать доступной. Благодаря этой инициативе как владельцы недвижимости, так и власти стремились достичь баланса между потребностями городского развития и юридическими рамками.