Руководство по новой схеме амнистии в области градостроительства: легализация несанкционированных построек

Новая схема амнистии в области градостроительства предоставляет гражданам возможность легализовать несанкционированные постройки в рамках утвержденных застроек. Сосредоточившись на незначительных отклонениях от нормативов, схема гарантирует, что эти отклонения не оказывают значительного влияния на общую застройку, ее тип или удобства соседних объектов. Участвуя в схеме, владельцы недвижимости также могут получить законные титульные документы на свои объекты, решая давние проблемы, связанные с несанкционированными изменениями, и обеспечивая полное соответствие градостроительным нормам. «Незначительные нарушения планирования» относятся к мелкомасштабным нарушениям градостроительных норм. Эти нарушения могут включать в себя закрытие открытых пространств, переоборудование веранд или строительство пергол, превышающих допустимый процент покрытия.

Цель и продолжительность схемы

Новая схема амнистии в области градостроительства разработана для содействия легализации несанкционированных построек в рамках утвержденных застроек. Схема вступит в силу в понедельник, 23 сентября 2024 года, и будет действовать в течение шести месяцев, заканчиваясь 23 марта 2025 года. Правообладатели могут подать заявку на легализацию этих незначительных нарушений, подав заявление и уплатив денежную компенсацию, чтобы получить окончательное одобрение и выдать титульные документы.

Право на амнистию:

Владельцы следующих типов недвижимости имеют право подать заявку на амнистию:

• Жилая застройка
• Промышленное, ремесленное, складское, животноводческое и сельскохозяйственное развитие
• Коммерческая и офисная застройка (дополнения к утвержденным магазинам на первом этаже)
• Рекреационное/развлекательное развитие
• Изменение использования части жилой единицы на профессиональное рабочее пространство

Кроме многочисленных покупателей, которые оказались «в ловушке», единственный способ подать заявку на схему амнистии в области градостроительства — это незначительные нарушения планирования.

Условия амнистии:

Для подачи заявки на схему амнистии в области градостроительства должны быть выполнены следующие условия:

1. Утвержденное строительство и застройка: Недвижимость должна быть частью утвержденной застройки с выданным разрешением на планирование и/или строительство до 13 сентября 2023 года.
2. Завершение несанкционированных добавлений: Любые несанкционированные добавления должны быть завершены к 13 сентября 2023 года. К заявлению должна быть приложена заверенная декларация, подтверждающая дату завершения, подписанная ответственным планировщиком.
3. Архитектурное и материальное соответствие: Изменения, как внутренние, так и внешние, должны соответствовать утвержденному дизайну и архитектуре здания. Они не должны негативно влиять на окружающую среду, соседние объекты или права третьих лиц на собственность.
4. Соответствие строительному коэффициенту: Если несанкционированное строительство превышает допустимый строительный коэффициент, потребуется финансовая компенсация.
5. Отклонения от нормативов: За отклонения от строительных норм должна быть уплачена финансовая компенсация в зависимости от конкретной категории отклонения.
6. Требования к парковочным местам: Если требуются дополнительные парковочные места, но они не могут быть размещены на территории застройки, Управление планирования будет содействовать их покупке, даже в районах, где министерские указы на покупку парковочных мест не применяются.

Процесс подачи заявки

Начиная с 23 сентября 2024 года, владельцы недвижимости могут подавать свои заявки в любой из пяти окружных административных офисов (Пафос, Ларнака, Лимассол, Никосия и Фамагуста). Процесс подачи заявки включает:

• Подачу официальной формы заявки вместе с необходимой документацией.
• Предоставление заверенного заявления от профессионального планировщика, подтверждающего, что изменения были завершены до объявления плана.
• Уплату требуемой компенсации.
• Заявки на схему амнистии в области градостроительства должны подаваться через компьютеризированную систему IPPODAMOS в пять компетентных органов градостроительства.
• Для подачи заявки необходимо связаться с вашим гражданским инженером, зарегистрированным в ETEK.

Положения плана:

Добавления и изменения в существующие утвержденные застройки – превышение строительного коэффициента:

Жилая застройка

Для жилых застроек компенсационные сборы варьируются в зависимости от объема несанкционированного строительства и типа нарушения. Основные категории включают:

• Превышение строительного коэффициента внутри структуры:
  • Несанкционированное строительство внутри оригинального здания (например, включение вспомогательных помещений или закрытых веранд).
  • Компенсационный сбор: 20% от стоимости превышения.
• Превышение строительного коэффициента вне структуры:
  • Несанкционированные горизонтальные или вертикальные расширения вне оригинального здания.
  • Компенсационный сбор: 25% от стоимости превышения.
• Создание новой жилой единицы:
  • Несанкционированное строительство, которое приводит к созданию новой жилой единицы.
  • Компенсационный сбор: 30% от стоимости превышения.

Промышленное, ремесленное и сельскохозяйственное развитие:

• Промышленные и ремесленные здания:
  • Превышение допустимого строительного коэффициента для промышленных и ремесленных застроек.
  • Компенсационный сбор: 40% от стоимости превышения.
• Животноводческие объекты:
  • Несанкционированные расширения или строительства, связанные с животноводческими объектами.
  • Компенсационный сбор: 20% от стоимости превышения.
• Сельскохозяйственные склады:
  • Несанкционированные расширения для сельскохозяйственных складских единиц.
  • Компенсационный сбор: 10% от стоимости превышения.

Рекреационное и развлекательное развитие:

• Расширение внутренних пространств:
  • Несанкционированное расширение внутренних зон (например, кафе, рестораны, бары).
  • Компенсационный сбор: 30% от стоимости превышения.
• Открытые обеденные зоны:
  • Несанкционированное строительство открытых обеденных зон с теневыми конструкциями.
  • Компенсационный сбор: 30% от стоимости превышения.

Эта компенсация рассчитывается на основе текущей рыночной стоимости, определенной Департаментом земель и обследований, и должна быть уплачена до выдачи разрешения на планирование.

Отклонение от нормативных положений

Технические отклонения включают такие аспекты, как расстояние зданий от границ участка, расстояние между основными и вспомогательными зданиями, превышение допустимого процента покрытия, длина контакта вспомогательных зданий вдоль общих границ и максимальная допустимая высота или количество этажей для основных и вспомогательных зданий. Эти отклонения рассматриваются на усмотрение Управления градостроительства. Важно отметить, что любые несанкционированные расширения не должны изменять архитектурную целостность здания, а также не должны влиять на комфорт соседних объектов, окружающую среду или общий характер района. Компенсационный сбор за такие отклонения варьируется в зависимости от масштаба и значимости нарушения, а также от местоположения объекта (попадает ли он под местный план/план района или декларацию о политике для сельских районов), как указано в прилагаемой таблице компенсаций.

Незначительные отклонения

• Строительство перголы (до 20 квадратных метров):
  • Сбор: €2,000 в зонах, покрытых местным планом.
  • Сбор: €1,000 в зонах под декларацией о политике.
• Уменьшенное расстояние от границ участка (2,5 до 3 метров):
  • Сбор: €1,000 в зонах местного плана.
  • Сбор: €500 в зонах декларации о политике.
• Превышение процента покрытия (до 10%):
  • Сбор: €1,000 в зонах местного плана.
  • Сбор: €500 в зонах декларации о политике.

Серьезные отклонения

• Строительство перголы (превышение 20 квадратных метров):
  • Сбор: €3,000 в зонах местного плана.
  • Сбор: €1,500 в зонах декларации о политике.
• Уменьшенное расстояние от границ участка (менее 2,5 метров):
  • Сбор: €2,000 в зонах местного плана.
  • Сбор: €1,000 в зонах декларации о политике.
• Превышение высоты вспомогательного здания (более 3,9 метров):
  • Сбор: €3,000 в зонах местного плана.
  • Сбор: €1,500 в зонах декларации о политике.

Преобразование жилых единиц в профессиональное использование

В случаях, когда жилая застройка получила разрешение на строительство до даты текущего плана амнистии в области градостроительства, и часть резиденции была преобразована в профессиональное использование без необходимого планировочного одобрения, Управление градостроительства может одобрить изменение использования. Это применяется, если преобразованная площадь ограничена 60 квадратными метрами и используется владельцем жилой единицы в профессиональных целях. Важно, что это преобразование не требует снижения строительного коэффициента до 70% от максимального допустимого для жилого использования, и не требуется предоставление дополнительных парковочных мест. Это положение специально для профессий, основанных на услугах, таких как медицинская практика, офисы, небольшие учебные центры или мастерские категории C (с очень ограниченными нарушениями). Оно не применяется к розничной торговле или развлекательным застройкам. Положение также может применяться в районах, где такие застройки обычно не разрешены в соответствии с текущими планами застройки, при условии, что нет негативного влияния на комфорт соседних жителей или безопасность дорожного движения. Для жилых единиц в многоквартирных домах изменение использования разрешается только в том случае, если оно соответствует плану застройки и все совладельцы предоставляют письменное согласие. Новая схема амнистии в области градостроительства предоставляет владельцам недвижимости ценную возможность урегулировать несанкционированные постройки и обеспечить соответствие градостроительным нормам. Участвуя в схеме, владельцы могут обеспечить законный статус своей собственности, избегая будущих осложнений, связанных с титульными документами или продажей. С ограниченным шестимесячным окном важно, чтобы владельцы недвижимости действовали быстро и обеспечили соответствие своих заявок всем необходимым критериям. Благодаря этой инициативе как владельцы недвижимости, так и власти могут достичь баланса между потребностями в городском развитии и правовыми рамками.