Overførsel af blokerede skøder

Cyprus Trapped Buyers Lov

I 2015 introducerede Parlamentet i Cyprus Lov 139(Ι)/2015, almindeligvis kendt som “Trapped Buyers Lov” for at tackle de problemer, som ejendomskøbere stod overfor, der ikke var i stand til at få skøder for de ejendomme, de havde købt, på trods af at de havde opfyldt deres kontraktlige forpligtelser.

Under Trapped Buyers Lov kunne fangede købere ansøge om overførsel af skøder hos Tinglysningskontoret. Hvis de fik medhold, lykkedes det dem at “omgå” udvikleren og opnå overførslen af skøderne for de ejendomme, de havde købt, til deres navne.

Denne guide forklarer proceduren for overførsel af skødet for en ejendom i Cyprus, hvor udvikleren har fejlet eller er ude af stand til at gøre det, for eksempel på grund af eksisterende pant, andre byrder på skødet eller økonomiske problemer.

Krav til ansøgning om blokeret skøde

For at ansøge om en blokeret skødeansøgning skal købere af en ejendom i Cyprus have opfyldt deres kontraktlige forpligtelser over for sælgeren. Typisk ville dette betyde, at de har betalt hele købsprisen. Hvis de ikke allerede har gjort det, vil Tinglysningskontoret kræve betaling af købsprisen for at tillade ansøgningen.

For at ansøge om den pågældende ejendom skal en købsaftale eller en overdragelsesaftale være indsendt til tinglysning inden den 31. december 2014. Hvis købsaftalen ikke er indsendt til Tinglysningskontoret, bør køberen af en ejendom i Cyprus ansøge om en retskendelse, der tillader indsendelse af aftalen. Når den er udstedt, kan ansøgeren ansøge.

Hvem kan ansøge om en blokeret skødeansøgning?

Loven tillader følgende personer at ansøge:

• Købere. Enhver køber, der endnu ikke har modtaget skødet til ejendommen i Cyprus, de har købt, kan ansøge om sit skøde, uanset om skødet er blevet udstedt; det faktum, at der kan være et pant osv., der forhindrer overførslen, er uden betydning. I tilfælde, hvor skødet endnu ikke er blevet udstedt, har ansøgeren ret til at ansøge til Afdelingen for Jord og Målinger om tvangsret til skødet i henhold til bestemmelserne i del VI af Lov om Uindskrevne Ejendomme (Ejerskab, Registrering og Vurdering), Kap. 224. Hvor ejendommen i Cyprus er købt i fælles navne, behøver begge købere ikke at ansøge. I stedet kan en af køberne ansøge.

• Overdragere

• Sælgere.

• Långivere

• Direktøren for Afdelingen for Jord og Målinger

Proceduren

Der er typisk 4 trin for at ansøge om overførsel af blokerede skøder i Cyprus:

1. Indsendelse af en ansøgning
Udfyldte ansøgningsskemaer til skøder kan indsendes til ethvert Tinglysningskontor i Republikken, uanset hvor deres købsaftale blev deponeret.
Ansøger-køberen af en ejendom i Cyprus skal indsende de relevante dokumenter til at støtte deres ansøgning (det eksisterende skøde for ejendommen, bevis for at pengene til køb af ejendommen blev deponeret i en finansiel institution (f.eks. en bank), opfyldelse af alle kontraktlige forpligtelser over for sælgeren (skatter osv.)
Hvis ansøger-køberen erklærer, at han ikke har betalt den fulde købspris, vil han blive pålagt at betale restbeløbet ind på en særlig midlertidig konto i direktørens navn for Afdelingen for Jord og Målinger. Disse penge vil ikke blive betalt til sælgeren, før skødet for ejendommen er blevet udstedt og registreret i køberens navn.

2. Tinglysningskontorets undersøgelse af ansøgningen
Når Tinglysningskontoret har accepteret ansøgningen om skøde, vil de undersøge sagen. Tinglysningskontoret vil kontrollere de tre grundlæggende betingelser vedrørende ejendommen i Cyprus, der skal være opfyldt, før overførslen af skødet i køberens navn kan finde sted, specifikt at:

• Ejendommens købspris er betalt i sin helhed
• Skødet for ejendommen eksisterer.
• Ejendomskøberen har opfyldt deres kontraktlige forpligtelser og betalt skatterne.

3. Meddelelser
Når de ovenstående tre bestemmelser er blevet opfyldt, vil Afdelingen for Jord og Målinger i Cyprus (Tinglysningskontoret) sende interesserede parter* en meddelelse, der informerer dem om, at den har til hensigt at overføre ejendommen til køberen og anmode om eventuelle indsigelser, de måtte have, og give dem 45 dage til at svare.
Afdelingen for Jord og Målinger i Cyprus vil undersøge eventuelle indsigelser, den modtager, og vil informere de interesserede parter om sin beslutning, når undersøgelsen er afsluttet.

4. Overførsel af skødet
Når undersøgelserne er afsluttet, vil der blive sendt meddelelser til køberen og til sælgeren, der anmoder dem om at overføre ejendommen til køberen inden for 60 dage efter meddelelsen er udstedt – og anmoder køberen om at betale ejendomsoverførselsgebyrerne inden for den 60-dages meddelelsesperiode. Inden for den 60-dages meddelelsesperiode kan køberen møde op i DLO uden at sælgeren er til stede og betale ejendomsoverførselsgebyrerne.
Bemærk, at hvis køberen undlader at betale ejendomsoverførselsgebyrerne, vil overførslen stadig finde sted. Dog vil der blive indgivet en byrde mod ejendommen svarende til beløbet af overførselsgebyrerne forøget med halvtreds procent. Dog, hvis overførslen finder sted inden den 31. december 2016, vil der blive anvendt en yderligere 50% reduktion i overførselsgebyrerne, hvis køberen ikke betalte moms på ejendommens købspris – eller en 100% reduktion, hvis køberen betalte moms på købsprisen.

*Interesserede parter er dem, der har registreret ‘byrder’ (krav) mod den pågældende ejendom og har mulighed for at gøre indsigelse mod overførslen og/eller anmode om overførsel af deres byrde inden for den 45-dages periode. Bemærk, at sælgeren (udvikleren) kun kan gøre indsigelse, hvis køberen ikke har opfyldt sine kontraktlige forpligtelser. Aftalen er ugyldig.

Nylig Retssag om Trapped Buyers Lov

En nylig afgørelse fra Appelretten i Cyprus, efter en appel fra en bankinstitution mod en lavere retsafgørelse, har betydelige konsekvenser for de fangede købere. Retten fandt, at bestemmelserne i loven, som tillod overførsel af skøder til købere på trods af eksistensen af pant, krænker kreditorernes rettigheder, dvs. bankerne. Denne beslutning erklærer disse bestemmelser for forfatningsstridige og understreger bankernes rettigheder til at bevare krav på pantsatte ejendomme, selvom de sælges til tredjeparter.

Selvom Appelrettens beslutning ikke annullerer “Trapped Buyers Lov”, da den kun gælder for den pågældende sag, har myndighederne suspenderet ikke kun fortsættelsen af gennemgangen af de ansøgninger, der allerede er indsendt af fangede købere hos de lokale tinglysningsafdelinger, men også accepten af eventuelle nye ansøgninger.

Parlamentet skal overveje alternative lovgivningsmæssige foranstaltninger eller ændringer for at tackle de forfatningsmæssige problemer, som retten har fremhævet. Dette kan involvere udarbejdelse af nye love for at sikre en afbalanceret beskyttelse af fangede købere, samtidig med at kreditorernes forfatningsmæssige rettigheder opretholdes.

Vi forventer opdateringer fra Parlamentet i de kommende måneder. De vil være nødt til at tage fat på disse forfatningsmæssige problemer og finde en retfærdig løsning, der beskytter både købere og kreditorer.

For at lære mere om de nylige ændringer i loven, klik her.