Przeniesienie zablokowanych aktów własności

Prawo dla Uwięzionych Nabywców na Cyprze

W 2015 roku Parlament na Cyprze wprowadził ustawę 139(Ι)/2015, powszechnie znaną jako „Prawo dla Uwięzionych Nabywców”, aby rozwiązać problemy, z jakimi borykali się nabywcy nieruchomości, którzy nie mogli uzyskać aktów własności dla zakupionych przez siebie nieruchomości, mimo że wypełnili swoje zobowiązania umowne.

Zgodnie z Prawem dla Uwięzionych Nabywców, uwięzieni nabywcy mogli wystąpić do Księgi Wieczystej o przeniesienie aktów własności. Jeśli wniosek został zaakceptowany, udało im się „ominąć” dewelopera i osiągnąć przeniesienie aktów własności zakupionych nieruchomości na swoje nazwiska.

Niniejszy przewodnik wyjaśnia procedurę przenoszenia aktu własności nieruchomości na Cyprze, gdy deweloper nie jest w stanie tego zrobić, na przykład z powodu istniejących hipotek, innych obciążeń na tytule lub problemów finansowych.

Wymagania dotyczące wniosku o zablokowany akt własności

Aby ubiegać się o zablokowany akt własności, nabywcy nieruchomości na Cyprze muszą wypełnić swoje zobowiązania umowne wobec sprzedawcy. Zazwyczaj oznacza to, że zapłacili całą cenę zakupu. Jeśli jeszcze tego nie zrobili, Księga Wieczysta zażąda zapłaty ceny zakupu, aby umożliwić złożenie wniosku.

Aby ubiegać się o nieruchomość w danym przypadku, umowa sprzedaży lub umowa cesji musi być złożona w księdze wieczystej do 31 grudnia 2014 roku. Jeśli umowa zakupu nie została złożona w Księdze Wieczystej, nabywca nieruchomości na Cyprze powinien wystąpić o nakaz sądowy zezwalający na złożenie umowy. Po jego wydaniu, wnioskodawca może złożyć wniosek.

Kto może ubiegać się o zablokowany akt własności?

Prawo zezwala na składanie wniosków przez następujące osoby:

• Nabywcy. Każdy nabywca, który jeszcze nie otrzymał aktu własności do nieruchomości na Cyprze, którą zakupił, może ubiegać się o jego akt własności, niezależnie od tego, czy akt własności został wydany; fakt, że może istnieć hipoteka itp., uniemożliwiająca jego przeniesienie, jest bez znaczenia. W przypadkach, gdy akt własności jeszcze nie został wydany, wnioskodawca ma prawo wystąpić do Departamentu Ziemi i Pomiarów o przymusowe nabycie tytułu zgodnie z przepisami Części VI Ustawy o Nieruchomościach (Własność, Rejestracja i Wycena), Cap. 224. Gdy nieruchomość na Cyprze została zakupiona na wspólne nazwiska, obaj nabywcy nie muszą składać wniosku. Zamiast tego jeden z nabywców może złożyć wniosek.

• Cesjonariusze

• Sprzedawcy.

• Pożyczkodawcy

• Dyrektor Departamentu Ziemi i Pomiarów

Procedura

Zazwyczaj istnieją 4 kroki do złożenia wniosku o przeniesienie zablokowanych aktów własności na Cyprze:

1. Złożenie wniosku
Wypełnione formularze wniosków o akt własności mogą być składane w każdym Biurze Księgi Wieczystej w Republice, niezależnie od tego, w którym złożono ich umowę sprzedaży.
Wnioskodawca-nabywca nieruchomości na Cyprze musi złożyć odpowiednie dokumenty wspierające swój wniosek (istniejący akt własności nieruchomości, dowód, że pieniądze na zakup nieruchomości zostały wpłacone w instytucji finansowej (np. banku), spełnienie wszystkich zobowiązań umownych wobec sprzedawcy (podatki itp.)
Jeśli wnioskodawca-nabywca oświadczy, że nie zapłacił pełnej ceny zakupu, będzie zobowiązany do wpłacenia pozostałej kwoty na specjalne konto tymczasowe na nazwisko Dyrektora Departamentu Ziemi i Pomiarów. Te pieniądze nie zostaną wypłacone sprzedawcy, dopóki akt własności nieruchomości nie zostanie wydany i zarejestrowany na nazwisko nabywcy.

2. Badanie wniosku przez Księgę Wieczystą
Gdy Księga Wieczysta zaakceptuje wniosek o akt własności, przeprowadzi dochodzenie w sprawie. Księga Wieczysta sprawdzi trzy podstawowe warunki dotyczące nieruchomości na Cyprze, które muszą być spełnione, zanim przeniesienie aktu własności na nazwisko nabywcy będzie mogło nastąpić, a mianowicie, że:

• Cena zakupu nieruchomości została w całości zapłacona
• Akt własności nieruchomości istnieje.
• Nabywca nieruchomości spełnił swoje zobowiązania umowne i zapłacił podatki.

3. Powiadomienia
Gdy powyższe trzy warunki zostaną spełnione, Departament Ziemi i Pomiarów na Cyprze (Księga Wieczysta) wyśle zainteresowanym stronom* powiadomienie informujące, że zamierza przenieść nieruchomość na nabywcę i prosi o wszelkie zastrzeżenia, dając im 45 dni na odpowiedź.
Departament Ziemi i Pomiarów na Cyprze zbada wszelkie zastrzeżenia, które otrzyma, i poinformuje zainteresowane strony o swojej decyzji po zakończeniu dochodzenia.

4. Przeniesienie aktu własności
Po zakończeniu dochodzeń, powiadomienia zostaną wysłane do nabywcy oraz do sprzedawcy, prosząc ich o przeniesienie nieruchomości na nabywcę w ciągu 60 dni od wydania powiadomienia-oraz prosząc nabywcę o zapłatę opłat za przeniesienie nieruchomości w ciągu 60-dniowego okresu powiadomienia. W ciągu 60-dniowego okresu powiadomienia nabywca może udać się do DLO bez obecności sprzedawcy i zapłacić opłaty za przeniesienie nieruchomości.
Należy pamiętać, że jeśli nabywca nie zapłaci opłat za przeniesienie nieruchomości, przeniesienie nadal się odbędzie. Jednak obciążenie zostanie nałożone na nieruchomość odpowiadające wysokości opłat za przeniesienie zwiększonej o pięćdziesiąt procent. (Uwaga historyczna: w ramach tymczasowej zachęty, która wygasła 31 grudnia 2016 roku, obowiązywała dodatkowa 50% zniżka na opłaty za przeniesienie w przypadku, gdy nabywca nie zapłacił VAT-u od ceny zakupu nieruchomości, lub 100% zniżka w przypadku, gdy nabywca zapłacił VAT od ceny zakupu. Zachęta ta nie jest już dostępna.)

*Zainteresowane strony to te, które zarejestrowały „obciążenia” (roszczenia) przeciwko danej nieruchomości i mają możliwość zgłoszenia zastrzeżeń do przeniesienia i/lub zażądania przeniesienia swojego obciążenia w ciągu 45 dni. Należy pamiętać, że sprzedawca (deweloper) może zgłosić zastrzeżenie tylko wtedy, gdy nabywca nie wypełnił swoich zobowiązań umownych. Umowa jest nieważna.

Niedawne orzeczenie sądu w sprawie Prawa dla Uwięzionych Nabywców

Niedawne orzeczenie Sądu Apelacyjnego na Cyprze, po apelacji instytucji bankowej przeciwko decyzji niższego sądu, ma istotne konsekwencje dla uwięzionych nabywców. Sąd uznał, że przepisy ustawy, które pozwalały na przeniesienie aktów własności na nabywców mimo istnienia hipotek, naruszały prawa wierzycieli, tj. banków. Decyzja ta uznaje te przepisy za niezgodne z konstytucją, podkreślając prawa banków do zachowania roszczeń na obciążonych nieruchomościach, nawet jeśli są one sprzedawane osobom trzecim.

Chociaż decyzja Sądu Apelacyjnego nie unieważnia „Prawa dla Uwięzionych Nabywców”, ponieważ dotyczy tylko konkretnej sprawy, władze zawiesiły nie tylko kontynuację rozpatrywania wniosków już złożonych przez uwięzionych nabywców w Departamentach Ksiąg Wieczystych, ale także przyjmowanie nowych wniosków.

Kwestia ta została już rozwiązana. Parlament zajął się kwestiami konstytucyjnymi poprzez ustawę nowelizującą 110(I)/2025 do Ustaw o Przeniesieniu i Obciążeniu Hipotecznym Nieruchomości z 1965 roku, która została zatwierdzona przez Izbę Reprezentantów 25 czerwca 2025 roku i opublikowana 4 lipca 2025 roku. Reforma przywróciła funkcjonalną drogę dla uwięzionych nabywców do uzyskania aktów własności, chroniąc jednocześnie konstytucyjne prawa wierzycieli.

Przeczytaj nasz szczegółowy przewodnik na temat tego, jak Cypr odblokował tysiące zablokowanych spraw uwięzionych nabywców dzięki przełomowej reformie prawnej.

Dowiedz się więcej o niedawnym orzeczeniu sądu w sprawie uwięzionych nabywców na Cyprze.