Przeniesienie zablokowanych aktów własności

Cypryjskie Prawo Uwięzionych Nabywców 

W 2015 roku Parlament na Cyprze wprowadził Ustawę 139(Ι)/2015, powszechnie znaną jako „Prawo Uwięzionych Nabywców”, aby rozwiązać problemy, z którymi borykali się nabywcy nieruchomości, którzy nie mogli uzyskać aktów własności dla zakupionych nieruchomości, mimo że wypełnili swoje zobowiązania umowne. 

Zgodnie z Prawem Uwięzionych Nabywców, uwięzieni nabywcy mogli złożyć wniosek do Rejestru Gruntów o przeniesienie aktów własności. Jeśli wniosek został zaakceptowany, mogli „ominąć” dewelopera i uzyskać przeniesienie aktów własności nieruchomości na swoje nazwisko.

Ten przewodnik wyjaśnia procedurę przeniesienia Aktu Własności nieruchomości na Cyprze, gdy deweloper nie wywiązał się lub nie jest w stanie tego zrobić, na przykład z powodu istniejących wcześniej hipotek, innych obciążeń na tytule lub problemów finansowych.

Wymagania dotyczące wniosku o zablokowany akt własności

Aby złożyć wniosek o zablokowany akt własności, nabywcy nieruchomości na Cyprze muszą wypełnić swoje zobowiązania umowne wobec sprzedawcy. Zwykle oznacza to, że zapłacili całą cenę zakupu. Jeśli tego jeszcze nie zrobili, Rejestr Gruntów będzie wymagał zapłaty ceny zakupu, aby umożliwić złożenie wniosku.

Aby złożyć wniosek dotyczący danej nieruchomości, umowa sprzedaży lub umowa cesji muszą zostać złożone w rejestrze gruntów do 31 grudnia 2014 roku. Jeśli umowa zakupu nie została złożona w Rejestrze Gruntów, nabywca nieruchomości na Cyprze powinien wystąpić o nakaz sądowy zezwalający na złożenie umowy. Po jego wydaniu wnioskodawca może złożyć wniosek.

Kto może złożyć wniosek o zablokowane akty własności?

Prawo zezwala na złożenie wniosku następującym osobom:

• Nabywcy. Każdy nabywca, który jeszcze nie otrzymał Aktu Własności nieruchomości na Cyprze, którą zakupił, może złożyć wniosek o jego Akt Własności, niezależnie od tego, czy Akt Własności został wydany; fakt, że może istnieć hipoteka itp., uniemożliwiająca jego przeniesienie, jest nieistotny. W przypadkach, gdy Akt Własności jeszcze nie został wydany, wnioskodawca ma prawo złożyć wniosek do Departamentu Ziemi i Pomiarów o przymusowe nabycie tytułu zgodnie z przepisami Części VI Ustawy o Nieruchomościach (Własność, Rejestracja i Wycena), Cap. 224. Gdy nieruchomość na Cyprze została zakupiona na wspólne nazwiska, obaj nabywcy nie muszą składać wniosku. Zamiast tego jeden z nabywców może złożyć wniosek.
• Cesjonariusze
• Sprzedawcy.
• Kredytodawcy
• Dyrektor Departamentu Ziemi i Pomiarów

Procedura

Istnieją zazwyczaj 4 kroki do złożenia wniosku o przeniesienie zablokowanych aktów własności na Cyprze:

1. Złożenie wniosku
Wypełnione formularze wniosków o Akt Własności mogą być składane w dowolnym Biurze Rejestru Gruntów w Republice, niezależnie od tego, gdzie ich Umowa Sprzedaży została złożona.
Wnioskodawca-nabywca nieruchomości na Cyprze musi złożyć odpowiednie dokumenty wspierające ich wniosek (istniejący akt własności nieruchomości, dowód, że pieniądze na zakup nieruchomości zostały zdeponowane w instytucji finansowej (np. w banku), spełnienie wszystkich zobowiązań umownych wobec sprzedawcy (podatki itp.)
Jeśli wnioskodawca-nabywca oświadczy, że nie zapłacił pełnej ceny zakupu, będzie zobowiązany wpłacić saldo na specjalne tymczasowe konto na nazwisko Dyrektora Departamentu Ziemi i Pomiarów. Te pieniądze nie zostaną wypłacone sprzedawcy, dopóki Akt Własności nieruchomości nie zostanie wydany i zarejestrowany na nazwisko nabywcy.

2. Badanie wniosku przez Rejestr Gruntów
Gdy Rejestr Gruntów zaakceptuje wniosek o Akt Własności, przeprowadzi dochodzenie w sprawie. Rejestr Gruntów sprawdzi trzy podstawowe warunki dotyczące nieruchomości na Cyprze, które muszą być spełnione, zanim przeniesienie Aktu Własności na nazwisko nabywcy będzie możliwe, a mianowicie, że:

• Cena zakupu nieruchomości została w pełni zapłacona
• Istnieje akt własności nieruchomości.
• Istnieje akt własności nieruchomości.
• Nabywca nieruchomości wypełnił swoje zobowiązania umowne i zapłacił podatki.

3. Powiadomienia
Gdy powyższe trzy warunki zostaną spełnione, Departament Ziemi i Pomiarów na Cyprze (Rejestr Gruntów) wyśle zainteresowanym stronom* powiadomienie informujące, że zamierza przenieść nieruchomość na nabywcę i prosząc o wszelkie zastrzeżenia, jakie mogą mieć, dając im 45 dni na odpowiedź.
Departament Ziemi i Pomiarów na Cyprze zbada wszelkie zastrzeżenia, które otrzyma, i poinformuje zainteresowane strony o swojej decyzji po zakończeniu dochodzenia.

4. Przeniesienie aktu własności
Po zakończeniu dochodzeń, powiadomienia zostaną wysłane do nabywcy i sprzedawcy, prosząc ich o przeniesienie nieruchomości na nabywcę w ciągu 60 dni od wydania powiadomienia – i prosząc nabywcę o zapłatę Opłat za Przeniesienie Nieruchomości w ciągu 60-dniowego okresu powiadomienia. W ciągu 60-dniowego okresu powiadomienia nabywca może stawić się w DLO bez obecności sprzedawcy i zapłacić Opłaty za Przeniesienie Nieruchomości.
Należy zauważyć, że jeśli nabywca nie zapłaci Opłat za Przeniesienie Nieruchomości, przeniesienie i tak zostanie przeprowadzone. Jednakże, zostanie złożone obciążenie na nieruchomości odpowiadające kwocie opłat transferowych zwiększonej o pięćdziesiąt procent. Jednakże, jeśli przeniesienie nastąpi do 31 grudnia 2016 roku, zostanie zastosowana dodatkowa 50% redukcja opłat transferowych, jeśli nabywca nie zapłacił VAT od ceny zakupu nieruchomości – lub 100% redukcja, jeśli nabywca zapłacił VAT od ceny zakupu.

*Zainteresowane strony to te, które zarejestrowały „obciążenia” (roszczenia) wobec danej nieruchomości i mają możliwość zgłoszenia sprzeciwu wobec przeniesienia i/lub zażądania przeniesienia ich obciążenia w ciągu 45-dniowego okresu. Należy zauważyć, że sprzedawca (deweloper) może zgłosić sprzeciw tylko wtedy, gdy nabywca nie wypełnił swoich zobowiązań umownych. Umowa jest nieważna.

Najnowsze orzeczenie sądu dotyczące Prawa Uwięzionych Nabywców

Najnowsze orzeczenie Sądu Apelacyjnego na Cyprze, po apelacji instytucji bankowej przeciwko decyzji sądu niższej instancji, ma znaczące implikacje dla uwięzionych nabywców. Sąd uznał, że przepisy Ustawy, które pozwalały na przeniesienie aktów własności na nabywców mimo istnienia hipotek, naruszały prawa wierzycieli, tj. banków. To orzeczenie uznaje te przepisy za niekonstytucyjne, podkreślając prawa banków do utrzymania roszczeń wobec nieruchomości obciążonych hipoteką, nawet jeśli są one sprzedawane osobom trzecim. 

Chociaż decyzja Sądu Apelacyjnego nie unieważnia „Prawa Uwięzionych Nabywców”, ponieważ dotyczy tylko konkretnej sprawy, władze zawiesiły nie tylko kontynuację przeglądu wniosków już złożonych przez uwięzionych nabywców w Wydziałach Rejestru Gruntów, ale także przyjmowanie nowych wniosków.

Parlament będzie musiał rozważyć alternatywne środki legislacyjne lub poprawki, aby rozwiązać kwestie konstytucyjne podkreślone przez Sąd. Może to obejmować opracowanie nowych przepisów, aby zapewnić zrównoważoną ochronę uwięzionych nabywców, jednocześnie respektując konstytucyjne prawa wierzycieli.

Oczekujemy aktualizacji od Parlamentu w nadchodzących miesiącach. Będą musieli zająć się tymi kwestiami konstytucyjnymi i znaleźć sprawiedliwe rozwiązanie, które chroni zarówno nabywców, jak i wierzycieli.

Aby dowiedzieć się więcej o ostatnich zmianach w prawie, kliknij tutaj.