Överföring av blockerade lagfarter

Cyprus Trapped Buyers Law

I 2015 introducerade parlamentet på Cypern lagen 139(Ι)/2015, allmänt känd som “Trapped Buyers Law” för att ta itu med problem som fastighetsköpare stod inför när de inte kunde få titelakt för de fastigheter de köpt, trots att de uppfyllt sina avtalsenliga skyldigheter.

Enligt Trapped Buyers Law kunde fastighetsköpare ansöka till fastighetsregistret om överföring av titelakt. Om de lyckades, kunde de “bypassa” utvecklaren och uppnå överföringen av titelakten för de fastigheter de köpt till sina namn.

Denna guide förklarar proceduren för att överföra titelakten för en fastighet på Cypern där utvecklaren har misslyckats eller är oförmögen att göra det, till exempel på grund av befintliga inteckningar, andra avgifter på titeln, eller ekonomiska problem.

Requirements for a Blocked Title Deed Application

För att ansöka om en ansökan om blockerad titelakt måste köpare av en fastighet på Cypern ha uppfyllt sina avtalsenliga skyldigheter gentemot säljaren. Vanligtvis innebär detta att de har betalat hela köpesumman. Om de inte har gjort det kommer fastighetsregistret att kräva betalning av köpesumman för att tillåta ansökan.

För att ansöka om den aktuella fastigheten måste ett köpekontrakt eller ett överlåtelsekontrakt ha registrerats i fastighetsregistret senast den 31 december 2014. Om köpekontraktet inte har registrerats i fastighetsregistret bör köparen av en fastighet på Cypern ansöka om en domstolsorder som tillåter registreringen av avtalet. När det har utfärdats kan sökanden ansöka.

Who may apply for a blocked title deeds application?

Lagen tillåter följande personer att ansöka:

• Köpare. Alla köpare som ännu inte har fått titelakten för den fastighet på Cypern de köpt kan ansöka om dess titelakt oavsett om dess titelakt har utfärdats; det faktum att det kan finnas en inteckning, etc., som hindrar överföringen är oväsentligt. I fall där titelakten ännu inte har utfärdats har sökanden rätt att ansöka till avdelningen för mark och mätningar för tvångsförvärv av titel enligt bestämmelserna i del VI av lagen om fast egendom (ägarformer, registrering och värdering), kap. 224. Om fastigheten på Cypern har köpts i gemensamma namn behöver inte båda köparna ansöka. Istället kan en av köparna ansöka.

• Överlämmnare

• Säljare.

• Långivare

• Direktören för avdelningen för mark och mätningar

The Procedure

Det finns vanligtvis 4 steg för att ansöka om överföring av blockerade titelakter på Cypern:

1. Lämna in en ansökan
Fullständiga ansökningsformulär för titelakt kan lämnas in vid vilket som helst fastighetsregisterkontor i republiken oavsett var deras köpekontrakt deponerades.
Den sökande-köparen av en fastighet på Cypern måste lämna in relevanta dokument för att stödja sin ansökan (den befintliga titelakten för fastigheten, bevis på att pengarna för köp av fastigheten deponerades i en finansiell institution (t.ex. en bank), uppfyllandet av alla avtalsenliga skyldigheter gentemot säljaren (skatter etc.)
Om den sökande-köparen deklarerar att han inte har betalat hela köpesumman, kommer han att krävas att betala resten till ett särskilt temporärt konto i namnet på direktören för avdelningen för mark och mätningar. Dessa pengar kommer inte att betalas till säljaren förrän titelakten för fastigheten har utfärdats och registrerats i köparens namn.

2. Fastighetsregisterns granskning av ansökan
När fastighetsregistret har accepterat ansökan om titelakt kommer de att undersöka ärendet. Fastighetsregistret kommer att kontrollera de tre grundläggande villkoren angående fastigheten på Cypern som måste uppfyllas innan överföringen av titelakten i köparens namn kan äga rum, specifikt att:

• Fastighetens köpesumma har betalats i sin helhet
• Titelakten för fastigheten existerar.
• Fastighetsköparen har uppfyllt sina avtalsenliga skyldigheter och betalat skatterna.

3. Meddelanden
När de ovanstående tre villkoren har uppfyllts kommer avdelningen för mark och mätningar på Cypern (fastighetsregistret) att skicka ett meddelande till berörda parter* som informerar dem om att de avser att överföra fastigheten till köparen och begära eventuella invändningar de kan ha, vilket ger dem 45 dagar att svara.
Avdelningen för mark och mätningar på Cypern kommer att undersöka eventuella invändningar den får och kommer att informera berörda parter om sitt beslut när dess undersökning har slutförts.

4. Överföring av titelakten
När undersökningarna har slutförts kommer meddelanden att skickas till köparen och till säljaren och begära att de överför fastigheten till köparen inom 60 dagar från att meddelandet utfärdades-och begära att köparen betalar fastighetsöverföringsavgifterna inom den 60-dagars meddelandeperioden. Inom den 60-dagars meddelandeperioden kan köparen besöka DLO utan att säljaren är närvarande och betala fastighetsöverföringsavgifterna.
Observera att om köparen misslyckas med att betala fastighetsöverföringsavgifterna, kommer överföringen fortfarande att genomföras. Emellertid kommer en belastning att registreras mot fastigheten motsvarande beloppet av överföringsavgifterna ökat med femtio procent. (Historisk anmärkning: enligt ett tillfälligt incitament som löpte ut den 31 december 2016 tillämpades en ytterligare 50% reduktion av överföringsavgifterna där köparen inte hade betalat moms på fastighetens köpesumma, eller en 100% reduktion där köparen hade betalat moms på köpesumman. Detta incitament är inte längre tillgängligt.)

*Berörda parter är de som har registrerade ‘belastningar’ (krav) mot den aktuella fastigheten och har möjlighet att invända mot överföringen och/eller begära överföring av sin belastning inom den 45-dagars perioden. Observera att säljaren (utvecklaren) endast kan invända om köparen inte har uppfyllt sina avtalsenliga skyldigheter. Kontraktet är ogiltigt.

Recent Court Ruling on Trapped Buyers Law

En nyligen dom från överklagandedomstolen på Cypern, efter en överklagan från en bankinstitution mot en lägre domstolsbeslut, har betydande konsekvenser för de fastighetsköpare som är fastlåsta. Domstolen fann att bestämmelserna i lagen, som tillät överföring av titelakter till köpare trots förekomsten av inteckningar, kränkte borgenärernas rättigheter, dvs. bankerna. Detta beslut bedömer dessa bestämmelser som grundlagsstridiga, vilket betonar bankernas rätt att behålla krav på belånade fastigheter, även om de säljs till tredje part.

Även om överklagandedomstolens beslut inte ogiltigförklarar “Trapped Buyers Law”, eftersom det endast gäller det aktuella fallet, har myndigheterna suspenderat inte bara fortsatt granskning av de ansökningar som redan lämnats in av fastlåsta köpare med distrikts fastighetsregisteravdelningar utan också acceptansen av några nya ansökningar.

Denna fråga har sedan dess lösts. Parlamentet tog itu med grundlagsfrågorna genom Ändringslag 110(I)/2025 till Lagen om Överföring och Inteckning av Fast Egendom från 1965, som godkändes av Representanthuset den 25 juni 2025 och publicerades den 4 juli 2025. Reformen återställde en fungerande väg för fastlåsta köpare att få sina titelakter samtidigt som borgenärernas grundlagsenliga rättigheter skyddades.

Läs vår detaljerade guide om hur Cypern låste upp tusentals blockerade ärenden om fastlåsta köpare genom en banbrytande juridisk reform.

Läs mer om den senaste domstolsdomen om fastlåsta köpare i Cypern.