Transferencia de Escrituras de Título Bloqueadas

Ley de Compradores Atrapados de Chipre 

En 2015, el Parlamento de Chipre introdujo la Ley 139(Ι)/2015, comúnmente conocida como la “Ley de Compradores Atrapados” para abordar los problemas enfrentados por los compradores de propiedades que no podían obtener las escrituras de título de las propiedades que compraron, a pesar de haber cumplido con sus obligaciones contractuales. 

Bajo la Ley de Compradores Atrapados, los compradores atrapados podían solicitar al Registro de la Propiedad la transferencia de las escrituras de título. Si tenían éxito, lograban “eludir” al desarrollador y conseguir la transferencia de las escrituras de título de las propiedades que compraron a sus nombres.

Esta guía explica el procedimiento para transferir la Escritura de Título de una propiedad en Chipre donde el desarrollador ha fallado o es incapaz de hacerlo, por ejemplo, debido a hipotecas preexistentes, otros cargos sobre el título o problemas financieros.

Requisitos para una Solicitud de Escritura de Título Bloqueada

Para solicitar una escritura de título bloqueada, los compradores de una propiedad en Chipre deben haber cumplido con sus obligaciones contractuales con el vendedor. Normalmente, esto significaría que pagaron el precio total de compra. Si no lo han hecho ya, el Registro de la Propiedad requerirá el pago del precio de compra para permitir la solicitud.

Para aplicar a la propiedad en cuestión, un contrato de venta o un contrato de cesión debe haber sido presentado en el registro de la propiedad antes del 31 de diciembre de 2014. Si el contrato de compra no fue presentado en el Registro de la Propiedad, el comprador de una propiedad en Chipre debe solicitar una orden judicial que permita la presentación del acuerdo. Una vez emitida, el solicitante puede aplicar.

¿Quién puede solicitar una aplicación de escrituras de título bloqueadas?

La ley permite que las siguientes personas soliciten:

• Compradores. Cualquier comprador que aún no haya recibido la Escritura de Título de la propiedad en Chipre que compró puede solicitar su Escritura de Título independientemente de si su Escritura de Título ha sido emitida; el hecho de que pueda haber una hipoteca, etc., que impida su transferencia es irrelevante. En los casos donde la Escritura de Título aún no ha sido emitida, el solicitante tiene el derecho de solicitar al Departamento de Tierras y Encuestas la adquisición forzosa del título de acuerdo con las disposiciones de la Parte VI de la Ley de Propiedad Inmueble (Tenencia, Registro y Valoración), Cap. 224. Donde la propiedad en Chipre ha sido comprada en nombres conjuntos, no es necesario que ambos compradores soliciten. En su lugar, uno de los compradores puede solicitar.
• Cesionarios
• Vendedores.
• Prestamistas
• El Director del Departamento de Tierras y Encuestas

El Procedimiento

Normalmente hay 4 pasos para solicitar la transferencia de escrituras de título bloqueadas en Chipre:

1. Presentación de una solicitud
Los Formularios de Solicitud de Escritura de Título completados pueden ser presentados en cualquier Oficina del Registro de la Propiedad en la República, independientemente de dónde se haya depositado su Contrato de Venta.
El comprador solicitante de una propiedad en Chipre necesita presentar los documentos relevantes para respaldar su solicitud (la escritura de título existente para la propiedad, prueba de que el dinero para la compra de la propiedad fue depositado en una institución financiera (por ejemplo, un banco), el cumplimiento de todas las obligaciones contractuales con el vendedor (impuestos, etc.)
Si el comprador solicitante declara que no ha pagado el precio total de compra, se le requerirá que pague el saldo en una cuenta temporal especial a nombre del Director del Departamento de Tierras y Encuestas. Este dinero no se pagará al vendedor hasta que la Escritura de Título para la propiedad haya sido emitida y registrada a nombre del comprador.

2. Examen de la solicitud por parte del Registro de la Propiedad
Una vez que el Registro de la Propiedad ha aceptado la solicitud de Escritura de Título, investigarán el caso. El Registro de la Propiedad verificará las tres condiciones básicas respecto a la propiedad en Chipre que deben cumplirse antes de que la transferencia de la Escritura de Título a nombre del comprador pueda tener lugar, específicamente que:

• El precio de compra de la propiedad ha sido pagado en su totalidad
• La escritura de título para la propiedad existe.
• La escritura de título para la propiedad existe.
• El comprador de la propiedad ha cumplido con sus obligaciones contractuales y ha pagado los impuestos.

3. Avisos
Una vez que se han cumplido las tres disposiciones anteriores, el Departamento de Tierras y Encuestas en Chipre (el Registro de la Propiedad) enviará a las partes interesadas* un aviso informándoles que tiene la intención de transferir la propiedad al comprador y solicitando cualquier objeción que puedan tener, dándoles 45 días para responder.
El Departamento de Tierras y Encuestas en Chipre investigará cualquier objeción que reciba y asesorará a las partes interesadas de su decisión una vez que su investigación haya sido completada.

4. Transferencia de la escritura de título
Una vez que las investigaciones han sido completadas, se enviarán avisos al comprador y al vendedor solicitándoles que transfieran la propiedad al comprador dentro de los 60 días de la emisión del aviso – y solicitando al comprador que pague las Tasas de Transferencia de Propiedad dentro del período de aviso de 60 días. Dentro del período de aviso de 60 días, el comprador puede asistir a la DLO sin que el vendedor esté presente y pagar las Tasas de Transferencia de Propiedad.
Note que si el comprador no paga las Tasas de Transferencia de Propiedad, la transferencia aún se llevará a cabo. Sin embargo, se registrará una carga contra la propiedad correspondiente al monto de las tasas de transferencia incrementado en un cincuenta por ciento. Sin embargo, si la transferencia se realiza antes del 31 de diciembre de 2016, se aplicará una reducción adicional del 50% en las tasas de transferencia si el comprador no pagó el IVA sobre el precio de compra de la propiedad – o una reducción del 100% si el comprador pagó el IVA sobre el precio de compra.

*Las partes interesadas son aquellas que han registrado ‘cargas’ (reclamaciones) contra la propiedad en cuestión y tienen la oportunidad de objetar la transferencia y/o solicitar la transferencia de su carga dentro del período de 45 días. Tenga en cuenta que el vendedor (desarrollador) solo puede objetar si el comprador no ha cumplido con sus obligaciones contractuales. El contrato es nulo.

Reciente Fallo Judicial sobre la Ley de Compradores Atrapados

Un reciente fallo del Tribunal de Apelación en Chipre, tras una apelación de una institución bancaria contra una decisión de un tribunal inferior, tiene implicaciones significativas para los compradores atrapados. El Tribunal encontró que las disposiciones de la Ley, que permitían la transferencia de escrituras de título a los compradores a pesar de la existencia de hipotecas, infringían los derechos de los acreedores, es decir, los bancos. Esta decisión considera estas disposiciones inconstitucionales, enfatizando los derechos de los bancos a mantener reclamaciones sobre propiedades hipotecadas, incluso si se venden a terceros. 

Aunque la decisión del Tribunal de Apelación no anula la “Ley de Compradores Atrapados”, ya que solo se aplica al caso en cuestión, las autoridades suspendieron no solo la continuación de la revisión de las solicitudes ya presentadas por compradores atrapados en los Departamentos de Registro de la Propiedad del Distrito, sino también la aceptación de nuevas solicitudes.

El Parlamento necesitará considerar medidas legislativas alternativas o enmiendas para abordar los problemas constitucionales destacados por el Tribunal. Esto podría implicar la redacción de nuevas leyes para asegurar la protección equilibrada de los compradores atrapados mientras se respetan los derechos constitucionales de los acreedores.

Esperamos actualizaciones del Parlamento en los próximos meses. Tendrán que abordar estos problemas constitucionales y encontrar una solución justa que proteja tanto a compradores como a acreedores.

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