Transferencia de Títulos de Propiedad Bloqueados

Ley de Compradores Atrapados de Chipre

En 2015, el Parlamento de Chipre introdujo la Ley 139(Ι)/2015, comúnmente conocida como la “Ley de Compradores Atrapados” para abordar los problemas enfrentados por los compradores de propiedades que no pudieron obtener las escrituras de propiedad de las propiedades que compraron, a pesar de haber cumplido con sus obligaciones contractuales.

Bajo la Ley de Compradores Atrapados, los compradores atrapados podían solicitar al Registro de Tierras la transferencia de las escrituras de propiedad. Si tenían éxito, lograban “eludir” al desarrollador y conseguir la transferencia de las escrituras de propiedad de las propiedades que compraron a sus nombres.

Esta guía explica el procedimiento para transferir la Escritura de Título de una propiedad en Chipre donde el desarrollador ha fallado o es incapaz de hacerlo, por ejemplo, debido a hipotecas preexistentes, otros gravámenes sobre el título o problemas financieros.

Requisitos para una Solicitud de Escritura de Título Bloqueada

Para solicitar una solicitud de escritura de título bloqueada, los compradores de una propiedad en Chipre deben haber cumplido con sus obligaciones contractuales con el vendedor. Típicamente, esto significaría que pagaron el precio total de compra. Si no lo han hecho ya, el Registro de Tierras requerirá el pago del precio de compra para permitir la solicitud.

Para aplicar a la propiedad en cuestión, un contrato de compraventa o un contrato de cesión debe haber sido presentado en el registro de tierras antes del 31 de diciembre de 2014. Si el contrato de compra no fue presentado en el Registro de Tierras, el comprador de una propiedad en Chipre debe solicitar una orden judicial que permita la presentación del acuerdo. Una vez emitida, el solicitante puede aplicar.

¿Quién puede solicitar una solicitud de escritura de título bloqueada?

La ley permite que las siguientes personas soliciten:

• Compradores. Cualquier comprador que aún no haya recibido la Escritura de Título de la propiedad en Chipre que compró puede solicitar su Escritura de Título independientemente de si su Escritura de Título ha sido emitida; el hecho de que pueda haber una hipoteca, etc., que impida su transferencia es irrelevante. En los casos donde la Escritura de Título aún no ha sido emitida, el solicitante tiene derecho a solicitar al Departamento de Tierras y Encuestas la adquisición obligatoria del título de acuerdo con las disposiciones de la Parte VI de la Ley de Propiedad Inmueble (Tenencia, Registro y Valoración), Cap. 224. Donde la propiedad en Chipre ha sido comprada a nombre conjunto, ambos compradores no necesitan solicitar. En su lugar, uno de los compradores puede solicitar.

• Cesionarios

• Vendedores.

• Prestamistas

• El Director del Departamento de Tierras y Encuestas

El Procedimiento

Típicamente hay 4 pasos para solicitar la transferencia de escrituras de título bloqueadas en Chipre:

1. Presentación de una solicitud
Los formularios de Solicitud de Escritura de Título completados pueden ser presentados en cualquier Oficina del Registro de Tierras en la República, independientemente de dónde se haya depositado su Contrato de Venta.
El comprador-solicitante de una propiedad en Chipre necesita presentar los documentos relevantes para respaldar su solicitud (la escritura de título existente para la propiedad, prueba de que el dinero para comprar la propiedad fue depositado en una institución financiera (por ejemplo, un banco), el cumplimiento de todas las obligaciones contractuales con el vendedor (impuestos, etc.)
Si el comprador-solicitante declara que no ha pagado el precio total de compra, se le requerirá que deposite el saldo en una cuenta temporal especial a nombre del Director del Departamento de Tierras y Encuestas. Este dinero no se pagará al vendedor hasta que la Escritura de Título de la propiedad haya sido emitida y registrada a nombre del comprador.

2. Examen de la solicitud por parte del Registro de Tierras
Una vez que el Registro de Tierras ha aceptado la solicitud de Escritura de Título, investigarán el caso. El Registro de Tierras verificará las tres condiciones básicas respecto a la propiedad en Chipre que deben ser satisfechas antes de que la transferencia de la Escritura de Título a nombre del comprador pueda llevarse a cabo, específicamente que:

• El precio de compra de la propiedad ha sido pagado en su totalidad
• La escritura de título para la propiedad existe.
• El comprador de la propiedad ha cumplido con sus obligaciones contractuales y ha pagado los impuestos.

3. Avisos
Una vez que se hayan satisfecho las tres disposiciones anteriores, el Departamento de Tierras y Encuestas en Chipre (el Registro de Tierras) enviará a las partes interesadas* un aviso informándoles que tiene la intención de transferir la propiedad al comprador y solicitando cualquier objeción que puedan tener, dándoles 45 días para responder.
El Departamento de Tierras y Encuestas en Chipre investigará cualquier objeción que reciba y notificará a las partes interesadas de su decisión una vez que se haya completado su investigación.

4. Transferencia de la escritura de título
Una vez que se hayan completado las investigaciones, se enviarán avisos al comprador y al vendedor solicitándoles que transfieran la propiedad al comprador dentro de los 60 días posteriores a la emisión del aviso, y solicitando al comprador que pague las Tarifas de Transferencia de Propiedad dentro del período de aviso de 60 días. Dentro del período de aviso de 60 días, el comprador puede asistir al DLO sin que el vendedor esté presente y pagar las Tarifas de Transferencia de Propiedad.
Tenga en cuenta que si el comprador no paga las Tarifas de Transferencia de Propiedad, la transferencia aún se llevará a cabo. Sin embargo, se registrará un gravamen contra la propiedad correspondiente al monto de las tarifas de transferencia aumentado en un cincuenta por ciento. (Nota histórica: bajo un incentivo temporal que expiró el 31 de diciembre de 2016, se aplicaba una reducción adicional del 50% en las tarifas de transferencia cuando el comprador no había pagado IVA sobre el precio de compra de la propiedad, o una reducción del 100% cuando el comprador sí había pagado IVA sobre el precio de compra. Ese incentivo ya no está disponible.)

*Las partes interesadas son aquellas que han registrado 'gravámenes' (reclamos) contra la propiedad en cuestión y tienen la oportunidad de objetar la transferencia y/o solicitar la transferencia de su gravamen dentro del período de 45 días. Tenga en cuenta que el vendedor (desarrollador) solo puede objetar si el comprador no ha cumplido con sus obligaciones contractuales. El contrato es nulo.

Reciente Fallo Judicial sobre la Ley de Compradores Atrapados

Un fallo reciente del Tribunal de Apelación en Chipre, tras una apelación de una institución bancaria contra una decisión de un tribunal inferior, tiene implicaciones significativas para los compradores atrapados. El Tribunal encontró que las disposiciones de la Ley, que permitían la transferencia de escrituras de título a los compradores a pesar de la existencia de hipotecas, infringían los derechos de los acreedores, es decir, de los bancos. Esta decisión considera estas disposiciones inconstitucionales, enfatizando los derechos de los bancos a retener reclamos sobre propiedades hipotecadas, incluso si se venden a terceros.

Aunque la decisión del Tribunal de Apelación no anula la “Ley de Compradores Atrapados”, ya que solo se aplica al caso en cuestión, las autoridades suspendieron no solo la continuación de la revisión de las solicitudes ya presentadas por compradores atrapados con los Departamentos de Registro de Tierras del Distrito, sino también la aceptación de nuevas solicitudes.

Este asunto ha sido resuelto desde entonces. El Parlamento abordó los problemas constitucionales mediante la Ley Modificativa 110(I)/2025 de las Leyes de Transferencia e Hipoteca de Bienes Inmuebles de 1965, que fue aprobada por la Cámara de Representantes el 25 de junio de 2025 y publicada el 4 de julio de 2025. La reforma restableció una vía viable para que los compradores atrapados obtengan sus escrituras de propiedad, salvaguardando al mismo tiempo los derechos constitucionales de los acreedores.

Lea nuestra guía detallada sobre cómo Chipre desbloqueó miles de casos bloqueados de compradores atrapados mediante una reforma legal histórica.

Obtenga más información sobre el reciente fallo judicial sobre los compradores atrapados en Chipre.