Transfert de titres de propriété bloqués

Lieu sur les acheteurs piégés à Chypre

En 2015, le Parlement à Chypre a introduit la Loi 139(Ι)/2015, communément connue sous le nom de « Loi sur les acheteurs piégés » pour résoudre les problèmes rencontrés par les acheteurs de biens immobiliers qui n'étaient pas en mesure d'obtenir des titres de propriété pour les biens qu'ils avaient achetés, malgré le fait qu'ils aient rempli leurs obligations contractuelles.

En vertu de la Loi sur les acheteurs piégés, les acheteurs piégés pouvaient demander au Registre foncier le transfert des titres de propriété. Si la demande était acceptée, ils parvenaient à « contourner » le promoteur et à obtenir le transfert des titres de propriété des biens qu'ils avaient achetés à leur nom.

Ce guide explique la procédure de transfert du titre de propriété d'un bien à Chypre lorsque le promoteur a échoué ou est incapable de le faire, par exemple, en raison d'hypothèques préexistantes, d'autres charges sur le titre, ou de problèmes financiers.

Conditions pour une demande de titre de propriété bloqué

Pour demander un titre de propriété bloqué, les acheteurs d'un bien à Chypre doivent avoir rempli leurs obligations contractuelles envers le vendeur. En général, cela signifie qu'ils ont payé l'intégralité du prix d'achat. S'ils ne l'ont pas déjà fait, le Registre foncier exigera le paiement du prix d'achat pour permettre la demande.

Pour postuler pour le bien en question, un contrat de vente ou un contrat de cession doit avoir été déposé au registre foncier avant le 31 décembre 2014. Si le contrat d'achat n'a pas été déposé au Registre foncier, l'acheteur d'un bien à Chypre doit demander une ordonnance du tribunal autorisant le dépôt de l'accord. Une fois qu'elle est délivrée, le demandeur peut postuler.

Qui peut demander un titre de propriété bloqué ?

La loi autorise les personnes suivantes à postuler :

• Acheteurs. Tout acheteur qui n'a pas encore reçu le titre de propriété du bien à Chypre qu'il a acheté peut demander son titre de propriété, que son titre de propriété ait été émis ou non ; le fait qu'il puisse y avoir une hypothèque, etc., empêchant son transfert est sans importance. Dans les cas où le titre de propriété n'a pas encore été émis, le demandeur a le droit de demander au Département des terres et des enquêtes l'acquisition obligatoire du titre conformément aux dispositions de la Partie VI de la Loi sur les biens immobiliers (Tenure, Enregistrement et Évaluation), Cap. 224. Lorsque le bien à Chypre a été acheté en noms conjoints, les deux acheteurs n'ont pas besoin de postuler. Au lieu de cela, l'un des acheteurs peut postuler.

• Cessionnaires

• Vendeurs.

• Prêteurs

• Le Directeur du Département des terres et des enquêtes

La procédure

Il y a généralement 4 étapes pour demander le transfert de titres de propriété bloqués à Chypre :

1. Dépôt d'une demande
Les formulaires de demande de titre de propriété complétés peuvent être déposés dans n'importe quel bureau du Registre foncier de la République, peu importe où leur contrat de vente a été déposé.
L'acheteur-demandeur d'un bien à Chypre doit soumettre les documents pertinents pour soutenir sa demande (le titre de propriété existant pour le bien, la preuve que l'argent pour l'achat du bien a été déposé dans une institution financière (par exemple, une banque), le respect de toutes les obligations contractuelles envers le vendeur (taxes, etc.)
Si l'acheteur-demandeur déclare qu'il n'a pas payé l'intégralité du prix d'achat, il devra verser le solde sur un compte temporaire spécial au nom du Directeur du Département des terres et des enquêtes. Cet argent ne sera pas versé au vendeur tant que le titre de propriété du bien n'a pas été émis et enregistré au nom de l'acheteur.

2. Examen de la demande par le Registre foncier
Une fois que le Registre foncier a accepté la demande de titre de propriété, il enquêtera sur le cas. Le Registre foncier vérifiera les trois conditions de base concernant le bien à Chypre qui doivent être satisfaites avant que le transfert du titre de propriété au nom de l'acheteur puisse avoir lieu, à savoir que :

• Le prix d'achat du bien a été payé en totalité
• Le titre de propriété du bien existe.
• L'acheteur du bien a rempli ses obligations contractuelles et payé les taxes.

3. Avis
Une fois que les trois dispositions ci-dessus ont été satisfaites, le Département des terres et des enquêtes à Chypre (le Registre foncier) enverra aux parties intéressées* un avis les informant qu'il a l'intention de transférer le bien à l'acheteur et demandant toute objection qu'elles pourraient avoir, leur donnant 45 jours pour répondre.
Le Département des terres et des enquêtes à Chypre enquêtera sur toute objection reçue et informera les parties intéressées de sa décision une fois son enquête terminée.

4. Transfert du titre de propriété
Une fois les enquêtes terminées, des avis seront envoyés à l'acheteur et au vendeur leur demandant de transférer le bien à l'acheteur dans les 60 jours suivant l'émission de l'avis-et demandant à l'acheteur de payer les frais de transfert de propriété dans le délai de 60 jours. Dans le délai de 60 jours, l'acheteur peut se rendre au DLO sans que le vendeur soit présent et payer les frais de transfert de propriété.
Notez que si l'acheteur ne paie pas les frais de transfert de propriété, le transfert se poursuivra néanmoins. Cependant, une charge sera enregistrée contre le bien correspondant au montant des frais de transfert augmenté de cinquante pour cent. (Note historique : dans le cadre d'une incitation temporaire qui a expiré le 31 décembre 2016, une réduction supplémentaire de 50 % des frais de transfert s'appliquait lorsque l'acheteur n'avait pas payé la TVA sur le prix d'achat du bien, ou une réduction de 100 % lorsque l'acheteur avait payé la TVA sur le prix d'achat. Cette incitation n'est plus disponible.)

*Les parties intéressées sont celles qui ont enregistré des « charges » (revendications) contre le bien en question et ont la possibilité de s'opposer au transfert et/ou de demander le transfert de leur charge dans le délai de 45 jours. Notez que le vendeur (promoteur) ne peut s'opposer que si l'acheteur n'a pas rempli ses obligations contractuelles. Le contrat est nul.

Récente décision de la Cour sur la loi des acheteurs piégés

Une récente décision de la Cour d'appel à Chypre, suite à un appel d'une institution bancaire contre une décision d'une Cour inférieure, a des implications significatives pour les acheteurs piégés. La Cour a constaté que les dispositions de la Loi, qui permettaient le transfert des titres de propriété aux acheteurs malgré l'existence d'hypothèques, enfreignaient les droits des créanciers, c'est-à-dire des banques. Cette décision considère ces dispositions comme inconstitutionnelles, soulignant les droits des banques à conserver des revendications sur des biens hypothéqués, même s'ils sont vendus à des tiers.

Bien que la décision de la Cour d'appel n'annule pas la « Loi sur les acheteurs piégés », car elle ne s'applique qu'au cas en question, les autorités ont suspendu non seulement la poursuite de l'examen des demandes déjà soumises par les acheteurs piégés auprès des départements du Registre foncier de district, mais aussi l'acceptation de nouvelles demandes.

Cette question a depuis été résolue. Le Parlement a traité les problèmes constitutionnels par la Loi modificative 110(I)/2025 des Lois sur le transfert et l'hypothèque des biens immobiliers de 1965, qui a été approuvée par la Chambre des représentants le 25 juin 2025 et publiée le 4 juillet 2025. La réforme a rétabli une voie praticable permettant aux acheteurs piégés d'obtenir leurs titres de propriété tout en préservant les droits constitutionnels des créanciers.

Découvrez notre guide détaillé sur la façon dont Chypre a débloqué des milliers de dossiers d'acheteurs piégés grâce à une réforme juridique historique.

Pour en savoir plus sur la récente décision de justice concernant les acheteurs bloqués à Chypre.