Transfert des titres de propriété bloqués

Loi sur les acheteurs piégés à Chypre 

En 2015, le Parlement de Chypre a introduit la Loi 139(Ι)/2015, communément appelée la « Loi sur les acheteurs piégés » pour traiter des problèmes rencontrés par les acheteurs de biens immobiliers qui étaient incapables d'obtenir les titres de propriété des biens qu'ils avaient achetés, malgré le respect de leurs obligations contractuelles. 

En vertu de la Loi sur les acheteurs piégés, les acheteurs piégés pouvaient demander au Cadastre le transfert des titres de propriété. S'ils réussissaient, ils parvenaient à « contourner » le promoteur et à obtenir le transfert des titres de propriété des biens qu'ils avaient achetés à leur nom.

Ce guide explique la procédure de transfert du titre de propriété d'un bien à Chypre lorsque le promoteur a échoué ou est incapable de le faire, par exemple, en raison d'hypothèques préexistantes, d'autres charges sur le titre, ou de problèmes financiers.

Exigences pour une demande de titre de propriété bloqué

Pour faire une demande de titre de propriété bloqué, les acheteurs d'un bien à Chypre doivent avoir rempli leurs obligations contractuelles envers le vendeur. En général, cela signifie qu'ils ont payé la totalité du prix d'achat. S'ils ne l'ont pas déjà fait, le Cadastre exigera le paiement du prix d'achat pour permettre la demande.

Pour faire une demande concernant le bien en question, un contrat de vente ou un contrat de cession doit avoir été déposé au cadastre avant le 31 décembre 2014. Si le contrat d'achat n'a pas été déposé au Cadastre, l'acheteur d'un bien à Chypre doit demander une ordonnance du tribunal permettant le dépôt de l'accord. Une fois qu'elle est délivrée, le demandeur peut faire sa demande.

Qui peut faire une demande de titre de propriété bloqué ?

La loi permet aux personnes suivantes de faire une demande :

• Acheteurs. Tout acheteur qui n'a pas encore reçu le titre de propriété du bien à Chypre qu'il a acheté peut demander son titre de propriété, que le titre de propriété ait été émis ou non ; le fait qu'il puisse y avoir une hypothèque, etc., empêchant son transfert est sans importance. Dans les cas où le titre de propriété n'a pas encore été émis, le demandeur a le droit de demander au Département des Terres et des Enquêtes l'acquisition forcée du titre selon les dispositions de la Partie VI de la Loi sur la Propriété Immobilière (Tenure, Enregistrement et Évaluation), Cap. 224. Lorsque le bien à Chypre a été acheté en copropriété, les deux acheteurs n'ont pas besoin de faire une demande. Au lieu de cela, l'un des acheteurs peut faire une demande.
• Cessionnaires
• Vendeurs.
• Prêteurs
• Le Directeur du Département des Terres et des Enquêtes

La procédure

Il y a généralement 4 étapes pour faire une demande de transfert de titres de propriété bloqués à Chypre :

1. Dépôt d'une demande
Les formulaires de demande de titre de propriété complétés peuvent être déposés dans n'importe quel bureau du Cadastre de la République, quel que soit l'endroit où leur contrat de vente a été déposé.
L'acheteur-demandeur d'un bien à Chypre doit soumettre les documents pertinents pour soutenir sa demande (le titre de propriété existant pour le bien, la preuve que l'argent pour l'achat du bien a été déposé dans une institution financière (par exemple, une banque), le respect de toutes les obligations contractuelles envers le vendeur (taxes, etc.)
Si l'acheteur-demandeur déclare qu'il n'a pas payé la totalité du prix d'achat, il sera tenu de verser le solde dans un compte temporaire spécial au nom du Directeur du Département des Terres et des Enquêtes. Cet argent ne sera pas versé au vendeur tant que le titre de propriété du bien n'aura pas été émis et enregistré au nom de l'acheteur.

2. Examen de la demande par le Cadastre
Une fois que le Cadastre a accepté la demande de titre de propriété, il enquêtera sur le cas. Le Cadastre vérifiera les trois conditions de base concernant le bien à Chypre qui doivent être remplies avant que le transfert du titre de propriété au nom de l'acheteur puisse avoir lieu, à savoir :

• Le prix d'achat du bien a été payé en totalité
• Le titre de propriété du bien existe.
• Le titre de propriété du bien existe.
• L'acheteur du bien a rempli ses obligations contractuelles et payé les taxes.

3. Avis
Une fois que les trois dispositions ci-dessus ont été satisfaites, le Département des Terres et des Enquêtes à Chypre (le Cadastre) enverra aux parties intéressées* un avis les informant qu'il a l'intention de transférer le bien à l'acheteur et leur demandant toute objection qu'ils pourraient avoir, leur donnant 45 jours pour répondre.
Le Département des Terres et des Enquêtes à Chypre enquêtera sur toute objection reçue et informera les parties intéressées de sa décision une fois son enquête terminée.

4. Transfert du titre de propriété
Une fois les enquêtes terminées, des avis seront envoyés à l'acheteur et au vendeur leur demandant de transférer le bien à l'acheteur dans les 60 jours suivant l'émission de l'avis – et demandant à l'acheteur de payer les frais de transfert de propriété dans le délai de 60 jours. Dans le délai de 60 jours, l'acheteur peut se rendre au DLO sans que le vendeur soit présent et payer les frais de transfert de propriété.
Notez que si l'acheteur ne paie pas les frais de transfert de propriété, le transfert aura quand même lieu. Cependant, une charge sera inscrite contre le bien correspondant au montant des frais de transfert augmenté de cinquante pour cent. Cependant, si le transfert a lieu avant le 31 décembre 2016, une réduction supplémentaire de 50 % des frais de transfert sera appliquée si l'acheteur n'a pas payé la TVA sur le prix d'achat du bien – ou une réduction de 100 % si l'acheteur a payé la TVA sur le prix d'achat.

*Les parties intéressées sont celles qui ont enregistré des « charges » (réclamations) contre le bien en question et ont la possibilité de s'opposer au transfert et/ou de demander le transfert de leur charge dans le délai de 45 jours. Notez que le vendeur (promoteur) ne peut s'opposer que si l'acheteur n'a pas rempli ses obligations contractuelles. Le contrat est nul.

Décision récente de la Cour sur la Loi sur les acheteurs piégés

Une décision récente de la Cour d'appel à Chypre, suite à un appel d'une institution bancaire contre une décision de la Cour inférieure, a des implications significatives pour les acheteurs piégés. La Cour a jugé que les dispositions de la Loi, qui permettaient le transfert des titres de propriété aux acheteurs malgré l'existence d'hypothèques, portaient atteinte aux droits des créanciers, c'est-à-dire des banques. Cette décision considère ces dispositions comme inconstitutionnelles, soulignant les droits des banques à conserver des réclamations sur les propriétés hypothéquées, même si elles sont vendues à des tiers. 

Bien que la décision de la Cour d'appel n'annule pas la « Loi sur les acheteurs piégés », car elle ne s'applique qu'au cas en question, les autorités ont suspendu non seulement la poursuite de l'examen des demandes déjà soumises par les acheteurs piégés auprès des départements du Cadastre des districts mais aussi l'acceptation de toute nouvelle demande.

Le Parlement devra envisager des mesures législatives alternatives ou des amendements pour résoudre les problèmes constitutionnels soulignés par la Cour. Cela pourrait impliquer la rédaction de nouvelles lois pour assurer la protection équilibrée des acheteurs piégés tout en respectant les droits constitutionnels des créanciers.

Nous attendons des mises à jour du Parlement dans les mois à venir. Ils devront aborder ces questions constitutionnelles et trouver une solution équitable qui protège à la fois les acheteurs et les créanciers.

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