Trasferimento di atti di proprietà bloccati

Legge sui Compratori Intrappolati di Cipro

Nel 2015, il Parlamento di Cipro ha introdotto la Legge 139(Ι)/2015, comunemente nota come “Legge sui Compratori Intrappolati” per affrontare i problemi affrontati dai compratori di immobili che non erano in grado di ottenere gli atti di proprietà per le proprietà acquistate, nonostante avessero adempiuto ai loro obblighi contrattuali.

Ai sensi della Legge sui Compratori Intrappolati, i compratori intrappolati potevano fare richiesta al Catasto per il trasferimento degli atti di proprietà. Se la richiesta era accettata, riuscivano a “bypassare” il costruttore e ottenere il trasferimento degli atti di proprietà per le proprietà acquistate a loro nome.

Questa guida spiega la procedura per il trasferimento dell'Atto di Proprietà di un immobile a Cipro dove il costruttore non è riuscito o non è in grado di farlo, ad esempio, a causa di mutui preesistenti, altri oneri sull'atto o problemi finanziari.

Requisiti per una Richiesta di Atto di Proprietà Bloccato

Per fare richiesta di un atto di proprietà bloccato, i compratori di un immobile a Cipro devono aver adempiuto ai loro obblighi contrattuali nei confronti del venditore. Tipicamente, ciò significherebbe che hanno pagato l'intero prezzo di acquisto. Se non lo hanno già fatto, il Catasto richiederà il pagamento del prezzo di acquisto per consentire la richiesta.

Per fare richiesta per la proprietà in questione, un contratto di vendita o un contratto di cessione deve essere stato depositato nel catasto entro il 31 dicembre 2014. Se il contratto di acquisto non è stato depositato nel Catasto, il compratore di un immobile a Cipro dovrebbe richiedere un'ordinanza del Tribunale che consenta il deposito dell'accordo. Una volta emessa, il richiedente può fare richiesta.

Chi può fare richiesta per un atto di proprietà bloccato?

La legge consente alle seguenti persone di fare richiesta:

• Compratori. Qualsiasi compratore che non ha ancora ricevuto l'Atto di Proprietà per l'immobile a Cipro che ha acquistato può fare richiesta per il suo Atto di Proprietà indipendentemente dal fatto che il suo Atto di Proprietà sia stato emesso; il fatto che ci possa essere un mutuo, ecc., che impedisce il trasferimento è irrilevante. Nei casi in cui l'Atto di Proprietà non è stato ancora emesso, il richiedente ha il diritto di fare richiesta al Dipartimento delle Terre e dei Sondaggi per l'acquisizione obbligatoria del titolo secondo le disposizioni della Parte VI della Legge sui Beni Immobili (Tenuta, Registrazione e Valutazione), Cap. 224. Quando la proprietà a Cipro è stata acquistata a nome congiunto, entrambi i compratori non devono fare richiesta. Invece, uno dei compratori può fare richiesta.

• Cessionari

• Venditori.

• Finanziatori

• Il Direttore del Dipartimento delle Terre e dei Sondaggi

La Procedura

Ci sono tipicamente 4 passaggi per fare richiesta del trasferimento di atti di proprietà bloccati a Cipro:

1. Presentazione di una richiesta
I moduli di richiesta per l'Atto di Proprietà completati possono essere presentati presso qualsiasi Ufficio del Catasto nella Repubblica, indipendentemente da dove è stato depositato il loro Contratto di Vendita.
Il compratore richiedente di un immobile a Cipro deve presentare i documenti pertinenti a supporto della propria richiesta (l'atto di proprietà esistente per l'immobile, prova che il denaro per l'acquisto dell'immobile è stato depositato in un'istituzione finanziaria (ad es. una banca), l'adempimento di tutti gli obblighi contrattuali nei confronti del venditore (tasse, ecc.)
Se il compratore richiedente dichiara di non aver pagato l'intero prezzo di acquisto, sarà tenuto a versare il saldo in un conto temporaneo speciale a nome del Direttore del Dipartimento delle Terre e dei Sondaggi. Questo denaro non sarà pagato al venditore fino a quando l'Atto di Proprietà per l'immobile non sarà stato emesso e registrato a nome dell'acquirente.

2. Esame della richiesta da parte del Catasto
Una volta che il Catasto ha accettato la richiesta dell'Atto di Proprietà, indagherà il caso. Il Catasto verificherà le tre condizioni fondamentali riguardanti l'immobile a Cipro che devono essere soddisfatte prima che il trasferimento dell'Atto di Proprietà a nome del compratore possa avvenire, specificamente che:

• Il prezzo di acquisto dell'immobile è stato pagato per intero
• L'atto di proprietà per l'immobile esiste.
• Il compratore dell'immobile ha adempiuto ai propri obblighi contrattuali e ha pagato le tasse.

3. Notifiche
Una volta che le tre disposizioni sopra sono state soddisfatte, il Dipartimento delle Terre e dei Sondaggi a Cipro (il Catasto) invierà alle parti interessate* una notifica informandole che intende trasferire la proprietà all'acquirente e richiedendo eventuali obiezioni che potrebbero avere, dando loro 45 giorni per rispondere.
Il Dipartimento delle Terre e dei Sondaggi a Cipro esaminerà eventuali obiezioni ricevute e informerà le parti interessate della propria decisione una volta completata l'indagine.

4. Trasferimento dell'atto di proprietà
Una volta completate le indagini, verranno inviate notifiche al compratore e al venditore richiedendo loro di trasferire la proprietà al compratore entro 60 giorni dall'emissione della notifica-e richiedendo al compratore di pagare le Spese di Trasferimento della Proprietà entro il periodo di notifica di 60 giorni. Entro il periodo di notifica di 60 giorni, il compratore può recarsi al DLO senza la presenza del venditore e pagare le Spese di Trasferimento della Proprietà.
Nota che se il compratore non paga le Spese di Trasferimento della Proprietà, il trasferimento procederà comunque. Tuttavia, un onere sarà registrato contro la proprietà corrispondente all'importo delle spese di trasferimento aumentato del cinquanta per cento. (Nota storica: nell'ambito di un incentivo temporaneo scaduto il 31 dicembre 2016, si applicava una ulteriore riduzione del 50% delle spese di trasferimento se l'acquirente non aveva pagato l'IVA sul prezzo di acquisto dell'immobile, oppure una riduzione del 100% se l'acquirente aveva pagato l'IVA sul prezzo di acquisto. Tale incentivo non è più disponibile.)

*Le parti interessate sono coloro che hanno registrato ‘oneri’ (rivendicazioni) contro la proprietà in questione e hanno l'opportunità di opporsi al trasferimento e/o richiedere il trasferimento del proprio onere entro il periodo di 45 giorni. Nota che il venditore (costruttore) può opporsi solo se il compratore non ha adempiuto ai suoi obblighi contrattuali. Il contratto è nullo.

Recenti Sentenze del Tribunale sulla Legge dei Compratori Intrappolati

Una recente sentenza della Corte d'Appello a Cipro, a seguito di un appello da parte di un'istituzione bancaria contro una decisione di un tribunale inferiore, ha implicazioni significative per i compratori intrappolati. La Corte ha stabilito che le disposizioni della Legge, che consentivano il trasferimento degli atti di proprietà ai compratori nonostante l'esistenza di mutui, violavano i diritti dei creditori, cioè delle banche. Questa decisione considera queste disposizioni incostituzionali, sottolineando i diritti delle banche di mantenere rivendicazioni su proprietà ipotecate, anche se vendute a terzi.

Sebbene la decisione della Corte d'Appello non annulli la “Legge sui Compratori Intrappolati”, poiché si applica solo al caso in questione, le autorità hanno sospeso non solo la continuazione della revisione delle richieste già presentate dai compratori intrappolati presso i Dipartimenti del Catasto Distrettuale, ma anche l'accettazione di nuove richieste.

Questa questione è stata da allora risolta. Il Parlamento ha affrontato le questioni costituzionali tramite la Legge di Modifica 110(I)/2025 delle Leggi sul Trasferimento e l'Ipoteca dei Beni Immobili del 1965, approvata dalla Camera dei Rappresentanti il 25 giugno 2025 e pubblicata il 4 luglio 2025. La riforma ha ripristinato un percorso praticabile affinché i compratori intrappolati possano ottenere i loro atti di proprietà, salvaguardando al contempo i diritti costituzionali dei creditori.

Leggi la nostra guida dettagliata su come Cipro ha sbloccato migliaia di casi bloccati di compratori intrappolati attraverso una riforma legale storica.

Scopri di più sulla recente sentenza sui compratori intrappolati a Cipro.