Trasferimento di Titoli di Proprietà Bloccati

Legge sui Compratori Intrappolati a Cipro 

Nel 2015, il Parlamento di Cipro ha introdotto la Legge 139(Ι)/2015, comunemente conosciuta come la “Legge sui Compratori Intrappolati” per affrontare i problemi affrontati dagli acquirenti di proprietà che non erano in grado di ottenere i titoli di proprietà per le proprietà acquistate, nonostante avessero adempiuto ai loro obblighi contrattuali. 

Sotto la Legge sui Compratori Intrappolati, gli acquirenti intrappolati potevano fare domanda al Catasto per il trasferimento dei titoli di proprietà. Se riuscivano, riuscivano a “bypassare” il costruttore e ottenere il trasferimento dei titoli di proprietà delle proprietà acquistate a loro nome.

Questa guida spiega la procedura per trasferire il Titolo di Proprietà di una proprietà a Cipro dove il costruttore ha fallito o è incapace di farlo, ad esempio, a causa di ipoteche preesistenti, altri oneri sul titolo, o problemi finanziari.

Requisiti per una Domanda di Titolo di Proprietà Bloccato

Per fare domanda per un titolo di proprietà bloccato, gli acquirenti di una proprietà a Cipro devono aver adempiuto ai loro obblighi contrattuali nei confronti del venditore. Tipicamente, ciò significherebbe che hanno pagato l'intero prezzo di acquisto. Se non lo hanno ancora fatto, il Catasto richiederà il pagamento del prezzo di acquisto per consentire la domanda.

Per fare domanda per la proprietà in questione, un contratto di vendita o un contratto di cessione deve essere stato depositato nel catasto entro il 31 dicembre 2014. Se il contratto di acquisto non è stato depositato nel Catasto, l'acquirente di una proprietà a Cipro dovrebbe fare domanda per un ordine del Tribunale che permetta il deposito dell'accordo. Una volta emesso, il richiedente può fare domanda.

Chi può fare domanda per un titolo di proprietà bloccato?

La legge permette alle seguenti persone di fare domanda:

• Acquirenti. Qualsiasi acquirente che non ha ancora ricevuto il Titolo di Proprietà della proprietà a Cipro acquistata può fare domanda per il suo Titolo di Proprietà indipendentemente dal fatto che il suo Titolo di Proprietà sia stato emesso; il fatto che ci possa essere un'ipoteca, ecc., che ne impedisce il trasferimento è irrilevante. Nei casi in cui il Titolo di Proprietà non sia ancora stato emesso, il richiedente ha il diritto di fare domanda al Dipartimento delle Terre e dei Censimenti per l'acquisizione forzata del titolo secondo le disposizioni della Parte VI della Legge sulla Proprietà Immobiliare (Tenuta, Registrazione e Valutazione), Cap. 224. Dove la proprietà a Cipro è stata acquistata a nome congiunto, non è necessario che entrambi gli acquirenti facciano domanda. Invece, uno degli acquirenti può fare domanda.
• Cessionari
• Venditori.
• Prestatori
• Il Direttore del Dipartimento delle Terre e dei Censimenti

La Procedura

Ci sono tipicamente 4 passaggi per fare domanda per il trasferimento di titoli di proprietà bloccati a Cipro:

1. Presentazione di una domanda
I moduli di domanda per il Titolo di Proprietà completati possono essere depositati in qualsiasi Ufficio del Catasto nella Repubblica indipendentemente da dove è stato depositato il loro Contratto di Vendita.
Il richiedente-acquirente di una proprietà a Cipro deve presentare i documenti pertinenti a supporto della loro domanda (il titolo di proprietà esistente per la proprietà, la prova che il denaro per l'acquisto della proprietà è stato depositato in un'istituzione finanziaria (es. una banca), l'adempimento di tutti gli obblighi contrattuali nei confronti del venditore (tasse ecc.)
Se il richiedente-acquirente dichiara di non aver pagato l'intero prezzo di acquisto, sarà tenuto a pagare il saldo in un conto temporaneo speciale a nome del Direttore del Dipartimento delle Terre e dei Censimenti. Questo denaro non sarà pagato al venditore fino a quando il Titolo di Proprietà per la proprietà non sarà stato emesso e registrato a nome dell'acquirente.

2. Esame della domanda da parte del Catasto
Una volta che il Catasto ha accettato la domanda per il Titolo di Proprietà, esaminerà il caso. Il Catasto verificherà le tre condizioni di base riguardanti la proprietà a Cipro che devono essere soddisfatte prima che il trasferimento del Titolo di Proprietà a nome dell'acquirente possa aver luogo, specificamente che:

• Il prezzo di acquisto della proprietà è stato pagato per intero
• Il titolo di proprietà per la proprietà esiste.
• Il titolo di proprietà per la proprietà esiste.
• L'acquirente della proprietà ha adempiuto ai suoi obblighi contrattuali e pagato le tasse.

3. Avvisi
Una volta che le tre disposizioni sopra menzionate sono state soddisfatte, il Dipartimento delle Terre e dei Censimenti a Cipro (il Catasto) invierà agli interessati* un avviso informandoli che intende trasferire la proprietà all'acquirente e richiedendo eventuali obiezioni che potrebbero avere, dando loro 45 giorni per rispondere.
Il Dipartimento delle Terre e dei Censimenti a Cipro esaminerà eventuali obiezioni ricevute e informerà le parti interessate della sua decisione una volta completata l'indagine.

4. Trasferimento del titolo di proprietà
Una volta completate le indagini, verranno inviati avvisi all'acquirente e al venditore richiedendo loro di trasferire la proprietà all'acquirente entro 60 giorni dall'emissione dell'avviso – e richiedendo all'acquirente di pagare le Tasse di Trasferimento della Proprietà entro il periodo di avviso di 60 giorni. Entro il periodo di avviso di 60 giorni, l'acquirente può recarsi al DLO senza che il venditore sia presente e pagare le Tasse di Trasferimento della Proprietà.
Si noti che se l'acquirente non paga le Tasse di Trasferimento della Proprietà, il trasferimento avrà comunque luogo. Tuttavia, verrà registrato un onere contro la proprietà corrispondente all'importo delle tasse di trasferimento aumentato del cinquanta per cento. Tuttavia, se il trasferimento avviene entro il 31 dicembre 2016, verrà applicata una ulteriore riduzione del 50% delle tasse di trasferimento se l'acquirente non ha pagato l'IVA sul prezzo di acquisto della proprietà – o una riduzione del 100% se l'acquirente ha pagato l'IVA sul prezzo di acquisto.

*Le parti interessate sono coloro che hanno registrato ‘oneri’ (rivendicazioni) contro la proprietà in questione e hanno l'opportunità di opporsi al trasferimento e/o richiedere il trasferimento del loro onere entro il periodo di 45 giorni. Si noti che il venditore (costruttore) può opporsi solo se l'acquirente non ha adempiuto ai suoi obblighi contrattuali. Il contratto è nullo.

Recenti Sentenze della Corte sulla Legge sui Compratori Intrappolati

Una recente sentenza della Corte d'Appello a Cipro, a seguito di un appello da parte di un'istituzione bancaria contro una decisione di un tribunale inferiore, ha implicazioni significative per gli acquirenti intrappolati. La Corte ha rilevato che le disposizioni della Legge, che consentivano il trasferimento dei titoli di proprietà agli acquirenti nonostante l'esistenza di ipoteche, violavano i diritti dei creditori, cioè le banche. Questa decisione considera queste disposizioni incostituzionali, sottolineando i diritti delle banche di mantenere rivendicazioni su proprietà ipotecate, anche se vendute a terzi. 

Sebbene la decisione della Corte d'Appello non annulli la “Legge sui Compratori Intrappolati”, poiché si applica solo al caso in questione, le autorità hanno sospeso non solo la continuazione della revisione delle domande già presentate dagli acquirenti intrappolati presso i Dipartimenti del Catasto Distrettuale ma anche l'accettazione di nuove domande.

Il Parlamento dovrà considerare misure legislative alternative o emendamenti per affrontare i problemi costituzionali evidenziati dalla Corte. Ciò potrebbe comportare la redazione di nuove leggi per garantire una protezione equilibrata degli acquirenti intrappolati, pur rispettando i diritti costituzionali dei creditori.

Ci aspettiamo aggiornamenti dal Parlamento nei prossimi mesi. Dovranno affrontare questi problemi costituzionali e trovare una soluzione equa che protegga sia gli acquirenti che i creditori.

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