Transferência de Títulos de Propriedade Bloqueados

Lei dos Compradores Presos em Chipre

Em 2015, o Parlamento em Chipre introduziu a Lei 139(Ι)/2015, comumente conhecida como a “Lei dos Compradores Presos” para abordar questões enfrentadas por compradores de imóveis que não conseguiam obter escrituras para as propriedades que adquiriram, apesar de terem cumprido suas obrigações contratuais.

Sob a Lei dos Compradores Presos, compradores presos podiam solicitar ao Registro de Imóveis a transferência das escrituras. Se bem-sucedidos, conseguiam “contornar” o desenvolvedor e realizar a transferência das escrituras das propriedades que adquiriram para seus nomes.

Este guia explica o procedimento para transferir a Escritura de um imóvel em Chipre onde o desenvolvedor falhou ou é incapaz de fazê-lo, por exemplo, devido a hipotecas pré-existentes, outras cobranças sobre o título ou problemas financeiros.

Requisitos para um Pedido de Escritura de Título Bloqueada

Para solicitar um pedido de escritura de título bloqueada, os compradores de um imóvel em Chipre devem ter cumprido suas obrigações contratuais com o vendedor. Normalmente, isso significaria que pagaram o preço total de compra. Se ainda não o fizeram, o Registro de Imóveis exigirá o pagamento do preço de compra para permitir a solicitação.

Para solicitar o imóvel em questão, um contrato de venda ou um contrato de cessão deve ter sido registrado no registro de imóveis até 31 de dezembro de 2014. Se o contrato de compra não foi registrado no Registro de Imóveis, o comprador de um imóvel em Chipre deve solicitar uma ordem do Tribunal permitindo o registro do acordo. Uma vez emitida, o solicitante pode aplicar.

Quem pode solicitar um pedido de escritura de título bloqueada?

A lei permite que as seguintes pessoas solicitem:

• Compradores. Quaisquer compradores que ainda não receberam a Escritura do imóvel em Chipre que adquiriram podem solicitar sua Escritura independentemente de a Escritura ter sido emitida; o fato de haver uma hipoteca, etc., impedindo sua transferência é irrelevante. Nos casos em que a Escritura ainda não foi emitida, o solicitante tem o direito de solicitar ao Departamento de Terras e Levantamentos a aquisição compulsória do título de acordo com as disposições da Parte VI da Lei de Propriedade Imóvel (Posse, Registro e Avaliação), Cap. 224. Quando a propriedade em Chipre foi adquirida em nomes conjuntos, ambos os compradores não precisam solicitar. Em vez disso, um dos compradores pode solicitar.

• Cessionários

• Vendedores.

• Credores

• O Diretor do Departamento de Terras e Levantamentos

O Procedimento

Normalmente, há 4 etapas para solicitar a transferência de escrituras de título bloqueadas em Chipre:

1. Apresentação de um pedido
Formulários de Pedido de Escritura de Título preenchidos podem ser apresentados em qualquer Escritório de Registro de Imóveis na República, independentemente de onde seu Contrato de Venda foi depositado.
O comprador-solicitante de um imóvel em Chipre precisa apresentar os documentos relevantes para apoiar sua solicitação (a escritura existente para a propriedade, prova de que o dinheiro para a compra do imóvel foi depositado em uma instituição financeira (por exemplo, um banco), o cumprimento de todas as obrigações contratuais com o vendedor (impostos etc.)
Se o comprador-solicitante declarar que não pagou o preço total de compra, será necessário pagar o saldo em uma conta temporária especial em nome do Diretor do Departamento de Terras e Levantamentos. Esse dinheiro não será pago ao vendedor até que a Escritura do imóvel tenha sido emitida e registrada em nome do comprador.

2. Exame do pedido pelo Registro de Imóveis
Uma vez que o Registro de Imóveis tenha aceitado o pedido de Escritura, eles investigarão o caso. O Registro de Imóveis verificará as três condições básicas em relação à propriedade em Chipre que devem ser satisfeitas antes que a transferência da Escritura em nome do comprador possa ocorrer, especificamente que:

• O preço de compra da propriedade foi pago integralmente
• A escritura da propriedade existe.
• O comprador da propriedade cumpriu suas obrigações contratuais e pagou os impostos.

3. Avisos
Uma vez que as três disposições acima tenham sido satisfeitas, o Departamento de Terras e Levantamentos em Chipre (o Registro de Imóveis) enviará aos interessados* um aviso informando que pretende transferir a propriedade para o comprador e solicitando quaisquer objeções que possam ter, dando-lhes 45 dias para responder.
O Departamento de Terras e Levantamentos em Chipre investigará quaisquer objeções que receber e informará os interessados de sua decisão assim que a investigação for concluída.

4. Transferência da escritura
Uma vez que as investigações tenham sido concluídas, avisos serão enviados ao comprador e ao vendedor solicitando que transfiram a propriedade para o comprador dentro de 60 dias após a emissão do aviso – e solicitando ao comprador que pague as Taxas de Transferência de Propriedade dentro do período de aviso de 60 dias. Dentro do período de aviso de 60 dias, o comprador pode comparecer ao DLO sem a presença do vendedor e pagar as Taxas de Transferência de Propriedade.
Observe que, se o comprador não pagar as Taxas de Transferência de Propriedade, a transferência ainda prosseguirá. No entanto, uma ônus será registrado contra a propriedade correspondente ao valor das taxas de transferência aumentado em cinquenta por cento. No entanto, se a transferência ocorrer até 31 de dezembro de 2016, uma redução adicional de 50% nas taxas de transferência será aplicada se o comprador não pagou IVA sobre o preço de compra da propriedade – ou uma redução de 100% se o comprador pagou IVA sobre o preço de compra.

*Partes interessadas são aquelas que registraram ‘ônus’ (reivindicações) contra a propriedade em questão e têm a oportunidade de se opor à transferência e/ou solicitar a transferência de seu ônus dentro do período de 45 dias. Observe que o vendedor (desenvolvedor) só pode se opor se o comprador não cumpriu suas obrigações contratuais. O contrato é nulo.

Decisão Recente do Tribunal sobre a Lei dos Compradores Presos

Uma decisão recente do Tribunal de Apelação em Chipre, após um recurso de uma instituição bancária contra uma decisão de um tribunal inferior, tem implicações significativas para os compradores presos. O Tribunal concluiu que as disposições da Lei, que permitiam a transferência de escrituras para compradores apesar da existência de hipotecas, infringiam os direitos dos credores, ou seja, os bancos. Esta decisão considera essas disposições inconstitucionais, enfatizando os direitos dos bancos de reter reivindicações sobre propriedades hipotecadas, mesmo que sejam vendidas a terceiros.

Embora a decisão do Tribunal de Apelação não anule a “Lei dos Compradores Presos”, pois se aplica apenas ao caso em questão, as autoridades suspenderam não apenas a continuidade da revisão dos pedidos já apresentados por compradores presos nos Departamentos de Registro de Terras do Distrito, mas também a aceitação de quaisquer novos pedidos.

O Parlamento precisará considerar medidas legislativas alternativas ou emendas para abordar as questões constitucionais destacadas pelo Tribunal. Isso pode envolver a elaboração de novas leis para garantir a proteção equilibrada dos compradores presos enquanto se mantém os direitos constitucionais dos credores.

Esperamos atualizações do Parlamento nos próximos meses. Eles terão que abordar essas questões constitucionais e encontrar uma solução justa que proteja tanto os compradores quanto os credores.

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