Передача заблокированных прав собственности

ЗАКОН О ЗАСТРЯВШИХ ПОКУПАТЕЛЯХ КИПРА

В 2015 году парламент Кипра принял Закон 139(Ι)/2015, известный как «Закон о застрявших покупателях», чтобы решить проблемы, с которыми сталкивались покупатели недвижимости, не смогущие получить свидетельства о праве собственности на приобретенные ими объекты, несмотря на выполнение своих контрактных обязательств.

Согласно Закону о застрявших покупателях, застрявшие покупатели могли подать заявление в земельный реестр на передачу свидетельств о праве собственности. В случае успеха им удавалось «обойти» застройщика и добиться передачи свидетельств о праве собственности на приобретенные ими объекты на свое имя.

Этот гид объясняет процедуру передачи свидетельства о праве собственности на недвижимость на Кипре, когда застройщик не смог или не в состоянии это сделать, например, из-за существующих ипотек, других обременений на праве собственности или финансовых проблем.

ТРЕБОВАНИЯ К ЗАЯВЛЕНИЮ НА ЗАБЛОКИРОВАННОЕ СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ

Чтобы подать заявление на заблокированное свидетельство о праве собственности, покупатели недвижимости на Кипре должны выполнить свои контрактные обязательства перед продавцом. Обычно это означает, что они оплатили полную цену покупки. Если они этого еще не сделали, земельный реестр потребует оплаты цены покупки для разрешения на подачу заявления.

Чтобы подать заявление на рассматриваемую недвижимость, договор купли-продажи или договор уступки должны быть поданы в земельный реестр до 31 декабря 2014 года. Если договор купли-продажи не был подан в земельный реестр, покупатель недвижимости на Кипре должен подать заявление в суд с просьбой разрешить подачу соглашения. Как только оно будет выдано, заявитель может подать заявление.

КТО МОЖЕТ ПОДАТЬ ЗАЯВЛЕНИЕ НА ЗАБЛОКИРОВАННОЕ СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ?

Закон разрешает подавать заявление следующим лицам:

• Покупатели. Любые покупатели, которые еще не получили свидетельство о праве собственности на недвижимость на Кипре, могут подать заявление на его получение, независимо от того, было ли выдано свидетельство о праве собственности; тот факт, что может существовать ипотека и т.д., препятствующая его передаче, не имеет значения. В случаях, когда свидетельство о праве собственности еще не было выдано, заявитель имеет право обратиться в Департамент земель и кадастра с просьбой о принудительном приобретении права собственности в соответствии с положениями Части VI Закона о недвижимом имуществе (Право, Регистрация и Оценка), Cap. 224. Если недвижимость на Кипре была приобретена на совместные имена, обоим покупателям не нужно подавать заявление. Вместо этого один из покупателей может подать заявление.

• Уступатели

• Продавцы.

• Кредиторы

• Директор Департамента земель и кадастра

ПРОЦЕДУРА

Обычно существует 4 шага для подачи заявления на передачу заблокированных свидетельств о праве собственности на Кипре:

1. Подача заявления
Заполненные формы заявлений на свидетельство о праве собственности могут быть поданы в любой офис земельного реестра в Республике, независимо от того, где был подан их договор купли-продажи.
Заявитель-покупатель недвижимости на Кипре должен представить соответствующие документы для поддержки своего заявления (существующее свидетельство о праве собственности на недвижимость, доказательство того, что деньги за покупку недвижимости были внесены в финансовое учреждение (например, банк), выполнение всех контрактных обязательств перед продавцом (налоги и т.д.)
Если заявитель-покупатель заявляет, что он не оплатил полную цену покупки, он будет обязан внести остаток на специальный временный счет на имя Директора Департамента земель и кадастра. Эти деньги не будут выплачены продавцу, пока свидетельство о праве собственности на недвижимость не будет выдано и зарегистрировано на имя покупателя.

2. Проверка заявления земельным реестром
Как только земельный реестр примет заявление на свидетельство о праве собственности, они начнут расследование дела. Земельный реестр проверит три основных условия относительно недвижимости на Кипре, которые должны быть выполнены, прежде чем передача свидетельства о праве собственности на имя покупателя может состояться, а именно:

• Полная оплата цены покупки недвижимости
• Существование свидетельства о праве собственности на недвижимость.
• Покупатель недвижимости выполнил свои контрактные обязательства и оплатил налоги.

3. Уведомления
Как только вышеуказанные три условия будут выполнены, Департамент земель и кадастра на Кипре (земельный реестр) отправит заинтересованным сторонам* уведомление о том, что он намерен передать недвижимость покупателю и запрашивает любые возражения, которые могут у них возникнуть, предоставляя им 45 дней для ответа.
Департамент земель и кадастра на Кипре рассмотрит любые возражения, которые он получит, и уведомит заинтересованные стороны о своем решении после завершения расследования.

4. Передача свидетельства о праве собственности
После завершения расследований уведомления будут отправлены покупателю и продавцу с просьбой передать недвижимость покупателю в течение 60 дней с момента выдачи уведомления-и с просьбой к покупателю оплатить сборы за передачу недвижимости в течение 60-дневного срока уведомления. В течение 60-дневного срока уведомления покупатель может посетить DLO без присутствия продавца и оплатить сборы за передачу недвижимости.
Обратите внимание, что если покупатель не оплатит сборы за передачу недвижимости, передача все равно состоится. Однако на недвижимость будет наложено обременение, соответствующее сумме сборов за передачу, увеличенной на пятьдесят процентов. (Историческая справка: в рамках временной льготы, которая истекла 31 декабря 2016 года, применялась дополнительная скидка в 50% на сборы за передачу в случае, если покупатель не оплатил НДС на цену покупки недвижимости, или скидка 100% в случае, если покупатель оплатил НДС на цену покупки. Эта льгота больше не доступна.)

*Заинтересованные стороны-это те, кто зарегистрировал «обременения» (претензии) на рассматриваемую недвижимость и имеют возможность возразить против передачи и/или запросить передачу своего обременения в течение 45-дневного периода. Обратите внимание, что продавец (застройщик) может возразить только в том случае, если покупатель не выполнил свои контрактные обязательства. Договор недействителен.

НЕДАВНЕЕ СУДЕБНОЕ РЕШЕНИЕ ПО ЗАКОНУ О ЗАСТРЯВШИХ ПОКУПАТЕЛЯХ

Недавнее решение Апелляционного суда на Кипре, после апелляции банковского учреждения против решения нижестоящего суда, имеет значительные последствия для застрявших покупателей. Суд установил, что положения Закона, которые позволяли передавать свидетельства о праве собственности покупателям, несмотря на существование ипотек, нарушали права кредиторов, т.е. банков. Это решение признает эти положения неконституционными, подчеркивая права банков на удержание требований на заложенные объекты, даже если они продаются третьим лицам.

Хотя решение Апелляционного суда не аннулирует «Закон о застрявших покупателях», так как оно применяется только к рассматриваемому делу, власти приостановили не только продолжение рассмотрения заявлений, уже поданных застрявшими покупателями в районные земельные реестры, но и принятие любых новых заявлений.

Этот вопрос с тех пор был решен. Парламент урегулировал конституционные вопросы посредством закона о поправках 110(I)/2025 к Законам о передаче и залоге недвижимого имущества 1965 года, который был одобрен Палатой представителей 25 июня 2025 года и опубликован 4 июля 2025 года. Реформа восстановила действенный путь для застрявших покупателей к получению свидетельств о праве собственности, одновременно защищая конституционные права кредиторов.

Прочитайте наше подробное руководство о том, как Кипр разблокировал тысячи заблокированных дел застрявших покупателей благодаря знаковой правовой реформе.

Узнайте больше о недавнем решении суда по вопросу заблокированных покупателей на Кипре.