Передача заблокированных прав собственности

Закон Кипра о покупателях в ловушке 

В 2015 году Парламент Кипра принял Закон 139(Ι)/2015, широко известный как «Закон о покупателях в ловушке», чтобы решить проблемы, с которыми сталкиваются покупатели недвижимости, которые не могли получить акты на недвижимость, несмотря на выполнение своих договорных обязательств. 

Согласно Закону о покупателях в ловушке, покупатели в ловушке могли подать заявление в Земельный реестр на передачу актов. Если заявление было успешным, они могли «обойти» застройщика и добиться передачи актов на приобретенную ими недвижимость на свое имя.

Это руководство объясняет процедуру передачи акта на недвижимость на Кипре, если застройщик не смог или не может этого сделать, например, из-за существующих ипотек, других обременений на титул или финансовых проблем.

Требования для подачи заявления на заблокированный акт

Для подачи заявления на заблокированный акт покупатели недвижимости на Кипре должны выполнить свои договорные обязательства перед продавцом. Обычно это означает, что они оплатили полную стоимость покупки. Если они этого еще не сделали, Земельный реестр потребует оплаты стоимости покупки для разрешения подачи заявления.

Для подачи заявления по рассматриваемой недвижимости договор купли-продажи или договор уступки должен был быть зарегистрирован в земельном реестре до 31 декабря 2014 года. Если договор купли-продажи не был зарегистрирован в Земельном реестре, покупатель недвижимости на Кипре должен подать заявление в суд для получения разрешения на регистрацию соглашения. После его выдачи заявитель может подать заявление.

Кто может подать заявление на заблокированные акты?

Закон позволяет следующим лицам подавать заявление:

• Покупатели. Любые покупатели, которые еще не получили акт на недвижимость на Кипре, которую они приобрели, могут подать заявление на получение акта, независимо от того, был ли он выдан; факт наличия ипотеки и т.д., препятствующих его передаче, не имеет значения. В случаях, когда акт еще не выдан, заявитель имеет право обратиться в Департамент земель и обследований для принудительного получения акта в соответствии с положениями Части VI Закона о недвижимом имуществе (владение, регистрация и оценка), Cap. 224. Если недвижимость на Кипре была приобретена на совместные имена, оба покупателя не обязаны подавать заявление. Вместо этого один из покупателей может подать заявление.
• Правопреемники
• Продавцы.
• Кредиторы
• Директор Департамента земель и обследований

Процедура

Обычно существует 4 шага для подачи заявления на передачу заблокированных актов на Кипре:

1. Подача заявления
Заполненные формы заявлений на акты могут быть поданы в любое отделение Земельного реестра в Республике, независимо от того, где был зарегистрирован их договор купли-продажи.
Заявитель-покупатель недвижимости на Кипре должен предоставить соответствующие документы для поддержки своего заявления (существующий акт на недвижимость, подтверждение того, что деньги на покупку недвижимости были депонированы в финансовом учреждении (например, в банке), выполнение всех договорных обязательств перед продавцом (налоги и т.д.)
Если заявитель-покупатель заявляет, что он не оплатил полную стоимость покупки, он будет обязан внести остаток на специальный временный счет на имя Директора Департамента земель и обследований. Эти деньги не будут выплачены продавцу до тех пор, пока акт на недвижимость не будет выдан и зарегистрирован на имя покупателя.

2. Рассмотрение заявления Земельным реестром
После того как Земельный реестр принял заявление на акт, они будут расследовать дело. Земельный реестр проверит три основных условия, касающихся недвижимости на Кипре, которые должны быть выполнены до передачи акта на имя покупателя, а именно:

• Стоимость покупки недвижимости была оплачена полностью
• Акт на недвижимость существует.
• Акт на недвижимость существует.
• Покупатель недвижимости выполнил свои договорные обязательства и оплатил налоги.

3. Уведомления
После выполнения вышеуказанных трех условий Департамент земель и обследований на Кипре (Земельный реестр) отправит заинтересованным сторонам* уведомление, информирующее их о намерении передать недвижимость покупателю и запрашивающее любые возражения, которые у них могут быть, предоставляя им 45 дней для ответа.
Департамент земель и обследований на Кипре рассмотрит любые полученные возражения и проинформирует заинтересованные стороны о своем решении после завершения расследования.

4. Передача акта
После завершения расследований уведомления будут отправлены покупателю и продавцу с просьбой передать недвижимость покупателю в течение 60 дней с момента выдачи уведомления – и с просьбой покупателю оплатить сборы за передачу собственности в течение 60-дневного периода уведомления. В течение 60-дневного периода уведомления покупатель может посетить DLO без присутствия продавца и оплатить сборы за передачу собственности.
Обратите внимание, что если покупатель не оплатит сборы за передачу собственности, передача все равно будет осуществлена. Однако на недвижимость будет наложено обременение, соответствующее сумме сборов за передачу, увеличенной на пятьдесят процентов. Однако, если передача произойдет до 31 декабря 2016 года, будет применено дополнительное снижение сборов за передачу на 50%, если покупатель не оплатил НДС на стоимость покупки недвижимости – или 100% снижение, если покупатель оплатил НДС на стоимость покупки.

*Заинтересованные стороны – это те, кто зарегистрировал «обременения» (претензии) на рассматриваемую недвижимость и имеют возможность возразить против передачи и/или запросить передачу своего обременения в течение 45-дневного периода. Обратите внимание, что продавец (застройщик) может возразить только в том случае, если покупатель не выполнил свои договорные обязательства. Договор недействителен.

Недавнее решение суда по Закону о покупателях в ловушке

Недавнее решение Апелляционного суда на Кипре, после апелляции банковского учреждения на решение нижестоящего суда, имеет значительные последствия для покупателей в ловушке. Суд установил, что положения Закона, которые позволяли передачу актов покупателям, несмотря на существование ипотек, нарушали права кредиторов, т.е. банков. Это решение признает эти положения неконституционными, подчеркивая права банков на сохранение претензий на заложенные объекты недвижимости, даже если они проданы третьим лицам. 

Хотя решение Апелляционного суда не отменяет «Закон о покупателях в ловушке», так как оно применяется только к рассматриваемому делу, власти приостановили не только продолжение рассмотрения заявлений, уже поданных покупателями в ловушке в районные земельные реестры, но и принятие любых новых заявлений.

Парламенту необходимо будет рассмотреть альтернативные законодательные меры или поправки для решения конституционных вопросов, поднятых судом. Это может включать разработку новых законов для обеспечения сбалансированной защиты покупателей в ловушке при соблюдении конституционных прав кредиторов.

Мы ожидаем обновлений от Парламента в ближайшие месяцы. Им придется решить эти конституционные вопросы и найти справедливое решение, которое защитит как покупателей, так и кредиторов.

Чтобы узнать больше о последних изменениях в законе, нажмите здесь.