Μεταβίβαση μπλοκαρισμένων τίτλων ιδιοκτησίας

Νόμος για τους Παγιδευμένους Αγοραστές στην Κύπρο 

Το 2015, το Κοινοβούλιο της Κύπρου εισήγαγε τον Νόμο 139(Ι)/2015, γνωστός ως ο “Νόμος για τους Παγιδευμένους Αγοραστές” για να αντιμετωπίσει τα προβλήματα που αντιμετώπιζαν οι αγοραστές ακινήτων που δεν μπορούσαν να αποκτήσουν τίτλους ιδιοκτησίας για τα ακίνητα που αγόρασαν, παρά το γεγονός ότι είχαν εκπληρώσει τις συμβατικές τους υποχρεώσεις. 

Σύμφωνα με τον Νόμο για τους Παγιδευμένους Αγοραστές, οι παγιδευμένοι αγοραστές μπορούσαν να υποβάλουν αίτηση στο Κτηματολόγιο για τη μεταβίβαση των τίτλων ιδιοκτησίας. Εάν επιτύχουν, κατάφεραν να “παρακάμψουν” τον κατασκευαστή και να επιτύχουν τη μεταβίβαση των τίτλων ιδιοκτησίας για τα ακίνητα που αγόρασαν στο όνομά τους.

Αυτός ο οδηγός εξηγεί τη διαδικασία για τη μεταβίβαση του Τίτλου Ιδιοκτησίας ενός ακινήτου στην Κύπρο όπου ο κατασκευαστής έχει αποτύχει ή είναι ανίκανος να το πράξει, για παράδειγμα, λόγω προϋπάρχοντων υποθηκών, άλλων επιβαρύνσεων στον τίτλο ή οικονομικών προβλημάτων.

Απαιτήσεις για Αίτηση Μπλοκαρισμένου Τίτλου Ιδιοκτησίας

Για να υποβάλουν αίτηση για μπλοκαρισμένο τίτλο ιδιοκτησίας, οι αγοραστές ενός ακινήτου στην Κύπρο πρέπει να έχουν εκπληρώσει τις συμβατικές τους υποχρεώσεις προς τον πωλητή. Συνήθως, αυτό σημαίνει ότι έχουν πληρώσει το συνολικό τίμημα αγοράς. Εάν δεν το έχουν κάνει ήδη, το Κτηματολόγιο θα απαιτήσει την πληρωμή του τιμήματος αγοράς για να επιτρέψει την αίτηση.

Για να ισχύει για το ακίνητο, μια σύμβαση πώλησης ή μια σύμβαση εκχώρησης πρέπει να έχει κατατεθεί στο κτηματολόγιο μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2014. Εάν η σύμβαση αγοράς δεν έχει κατατεθεί στο Κτηματολόγιο, ο αγοραστής ενός ακινήτου στην Κύπρο πρέπει να υποβάλει αίτηση για δικαστική εντολή που επιτρέπει την κατάθεση της συμφωνίας. Μόλις εκδοθεί, ο αιτών μπορεί να υποβάλει αίτηση.

Ποιοι μπορούν να υποβάλουν αίτηση για μπλοκαρισμένους τίτλους ιδιοκτησίας;

Ο νόμος επιτρέπει στα ακόλουθα άτομα να υποβάλουν αίτηση:

• Αγοραστές. Οποιοιδήποτε αγοραστές που δεν έχουν λάβει τον Τίτλο Ιδιοκτησίας για το ακίνητο στην Κύπρο που αγόρασαν μπορούν να υποβάλουν αίτηση για τον Τίτλο Ιδιοκτησίας του, ανεξάρτητα από το αν έχει εκδοθεί ο Τίτλος Ιδιοκτησίας· το γεγονός ότι μπορεί να υπάρχει υποθήκη κ.λπ., που εμποδίζει τη μεταβίβασή του, είναι άνευ σημασίας. Σε περιπτώσεις όπου ο Τίτλος Ιδιοκτησίας δεν έχει εκδοθεί, ο αιτών έχει το δικαίωμα να υποβάλει αίτηση στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για την αναγκαστική απόκτηση τίτλου σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VI του Νόμου περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Κτήση, Εγγραφή και Αξιολόγηση), Κεφ. 224. Όταν το ακίνητο στην Κύπρο έχει αγοραστεί σε κοινά ονόματα, δεν χρειάζεται να υποβάλουν αίτηση και οι δύο αγοραστές. Αντίθετα, ένας από τους αγοραστές μπορεί να υποβάλει αίτηση.
• Εκδοχείς
• Πωλητές.
• Δανειστές
• Ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας

Η Διαδικασία

Υπάρχουν συνήθως 4 βήματα για την υποβολή αίτησης για τη μεταβίβαση μπλοκαρισμένων τίτλων ιδιοκτησίας στην Κύπρο:

1. Κατάθεση αίτησης
Οι ολοκληρωμένες Αιτήσεις Τίτλων Ιδιοκτησίας μπορούν να κατατεθούν σε οποιοδήποτε Γραφείο Κτηματολογίου στη Δημοκρατία, ανεξάρτητα από το πού κατατέθηκε η Σύμβαση Πώλησης.
Ο αιτών-αγοραστής ενός ακινήτου στην Κύπρο πρέπει να υποβάλει τα σχετικά έγγραφα για να υποστηρίξει την αίτησή του (ο υπάρχων τίτλος ιδιοκτησίας για το ακίνητο, απόδειξη ότι τα χρήματα για την αγορά του ακινήτου κατατέθηκαν σε χρηματοπιστωτικό ίδρυμα (π.χ. τράπεζα), η εκπλήρωση όλων των συμβατικών υποχρεώσεων προς τον πωλητή (φόροι κ.λπ.)
Εάν ο αιτών-αγοραστής δηλώσει ότι δεν έχει πληρώσει το πλήρες τίμημα αγοράς, θα απαιτηθεί να καταθέσει το υπόλοιπο σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό στο όνομα του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Αυτά τα χρήματα δεν θα καταβληθούν στον πωλητή μέχρι να εκδοθεί και να εγγραφεί ο Τίτλος Ιδιοκτησίας στο όνομα του αγοραστή.

2. Εξέταση της αίτησης από το Κτηματολόγιο
Μόλις το Κτηματολόγιο αποδεχθεί την αίτηση Τίτλου Ιδιοκτησίας, θα ερευνήσει την υπόθεση. Το Κτηματολόγιο θα ελέγξει τις τρεις βασικές συνθήκες σχετικά με το ακίνητο στην Κύπρο που πρέπει να πληρούνται πριν από τη μεταβίβαση του Τίτλου Ιδιοκτησίας στο όνομα του αγοραστή, συγκεκριμένα ότι:

• Το τίμημα αγοράς του ακινήτου έχει πληρωθεί πλήρως
• Ο τίτλος ιδιοκτησίας για το ακίνητο υπάρχει.
• Ο τίτλος ιδιοκτησίας για το ακίνητο υπάρχει.
• Ο αγοραστής του ακινήτου έχει εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις και έχει πληρώσει τους φόρους.

3. Ειδοποιήσεις
Μόλις οι παραπάνω τρεις διατάξεις έχουν ικανοποιηθεί, το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας στην Κύπρο (το Κτηματολόγιο) θα στείλει ειδοποίηση στα ενδιαφερόμενα μέρη* ενημερώνοντάς τα ότι προτίθεται να μεταβιβάσει το ακίνητο στον αγοραστή και ζητώντας τυχόν αντιρρήσεις που μπορεί να έχουν, δίνοντάς τους 45 ημέρες για να απαντήσουν.
Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας στην Κύπρο θα ερευνήσει τυχόν αντιρρήσεις που θα λάβει και θα ενημερώσει τα ενδιαφερόμενα μέρη για την απόφασή του μόλις ολοκληρωθεί η έρευνα.

4. Μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας
Μόλις ολοκληρωθούν οι έρευνες, θα σταλούν ειδοποιήσεις στον αγοραστή και στον πωλητή ζητώντας τους να μεταβιβάσουν το ακίνητο στον αγοραστή εντός 60 ημερών από την έκδοση της ειδοποίησης – και ζητώντας από τον αγοραστή να πληρώσει τα Τέλη Μεταβίβασης Ακινήτου εντός της περιόδου ειδοποίησης των 60 ημερών. Εντός της περιόδου ειδοποίησης των 60 ημερών, ο αγοραστής μπορεί να παραστεί στο Κτηματολόγιο χωρίς την παρουσία του πωλητή και να πληρώσει τα Τέλη Μεταβίβασης Ακινήτου.
Σημειώστε ότι αν ο αγοραστής δεν πληρώσει τα Τέλη Μεταβίβασης Ακινήτου, η μεταβίβαση θα προχωρήσει. Ωστόσο, θα κατατεθεί επιβάρυνση κατά του ακινήτου που αντιστοιχεί στο ποσό των τελών μεταβίβασης αυξημένο κατά πενήντα τοις εκατό. Ωστόσο, αν η μεταβίβαση γίνει μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2016, θα εφαρμοστεί περαιτέρω μείωση 50% στα τέλη μεταβίβασης αν ο αγοραστής δεν πλήρωσε ΦΠΑ στο τίμημα αγοράς του ακινήτου – ή μείωση 100% αν ο αγοραστής πλήρωσε ΦΠΑ στο τίμημα αγοράς.

*Τα ενδιαφερόμενα μέρη είναι εκείνα που έχουν καταχωρίσει ‘επιβαρύνσεις’ (αξιώσεις) κατά του ακινήτου και έχουν την ευκαιρία να αντιταχθούν στη μεταβίβαση και/ή να ζητήσουν τη μεταβίβαση της επιβάρυνσής τους εντός της περιόδου των 45 ημερών. Σημειώστε ότι ο πωλητής (κατασκευαστής) μπορεί να αντιταχθεί μόνο αν ο αγοραστής δεν έχει εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Η σύμβαση είναι άκυρη.

Πρόσφατη Απόφαση Δικαστηρίου για τον Νόμο των Παγιδευμένων Αγοραστών

Μια πρόσφατη απόφαση του Εφετείου στην Κύπρο, μετά από έφεση ενός τραπεζικού ιδρύματος κατά απόφασης κατώτερου Δικαστηρίου, έχει σημαντικές επιπτώσεις για τους παγιδευμένους αγοραστές. Το Δικαστήριο έκρινε ότι οι διατάξεις του Νόμου, που επέτρεπαν τη μεταβίβαση τίτλων ιδιοκτησίας στους αγοραστές παρά την ύπαρξη υποθηκών, παραβίαζαν τα δικαιώματα των πιστωτών, δηλαδή των τραπεζών. Αυτή η απόφαση κρίνει αυτές τις διατάξεις αντισυνταγματικές, τονίζοντας τα δικαιώματα των τραπεζών να διατηρούν αξιώσεις σε υποθηκευμένα ακίνητα, ακόμη και αν πωλούνται σε τρίτους. 

Αν και η απόφαση του Εφετείου δεν ακυρώνει τον “Νόμο των Παγιδευμένων Αγοραστών”, καθώς ισχύει μόνο για την εν λόγω υπόθεση, οι αρχές ανέστειλαν όχι μόνο τη συνέχιση της εξέτασης των αιτήσεων που έχουν ήδη υποβληθεί από παγιδευμένους αγοραστές στα Επαρχιακά Κτηματολογικά Τμήματα αλλά και την αποδοχή νέων αιτήσεων.

Το Κοινοβούλιο θα πρέπει να εξετάσει εναλλακτικά νομοθετικά μέτρα ή τροποποιήσεις για να αντιμετωπίσει τα συνταγματικά ζητήματα που επισημάνθηκαν από το Δικαστήριο. Αυτό θα μπορούσε να περιλαμβάνει τη σύνταξη νέων νόμων για να εξασφαλιστεί η ισορροπημένη προστασία των παγιδευμένων αγοραστών ενώ παράλληλα θα διατηρούνται τα συνταγματικά δικαιώματα των πιστωτών.

Αναμένουμε ενημερώσεις από το Κοινοβούλιο τους επόμενους μήνες. Θα πρέπει να αντιμετωπίσουν αυτά τα συνταγματικά ζητήματα και να βρουν μια δίκαιη λύση που να προστατεύει τόσο τους αγοραστές όσο και τους πιστωτές.

Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τις πρόσφατες αλλαγές του νόμου, κάντε κλικ εδώ.