Μεταβίβαση μπλοκαρισμένων τίτλων ιδιοκτησίας

Νόμος για Παγιδευμένους Αγοραστές στην Κύπρο

Το 2015, το Κοινοβούλιο στην Κύπρο εισήγαγε τον Νόμο 139(Ι)/2015, γνωστό ως “Νόμος Παγιδευμένων Αγοραστών” για να αντιμετωπίσει τα προβλήματα που αντιμετώπιζαν οι αγοραστές ακινήτων που δεν μπορούσαν να αποκτήσουν τίτλους ιδιοκτησίας για τα ακίνητα που αγόρασαν, παρά το γεγονός ότι είχαν εκπληρώσει τις συμβατικές τους υποχρεώσεις.

Σύμφωνα με τον Νόμο Παγιδευμένων Αγοραστών, οι παγιδευμένοι αγοραστές μπορούσαν να υποβάλουν αίτηση στο Κτηματολόγιο για τη μεταφορά τίτλων ιδιοκτησίας. Εάν η αίτηση ήταν επιτυχής, κατάφεραν να “παρακάμψουν” τον κατασκευαστή και να επιτύχουν τη μεταφορά των τίτλων ιδιοκτησίας για τα ακίνητα που αγόρασαν στο όνομά τους.

Αυτός ο οδηγός εξηγεί τη διαδικασία μεταφοράς του Τίτλου Ιδιοκτησίας ενός ακινήτου στην Κύπρο όπου ο κατασκευαστής έχει αποτύχει ή είναι ανίκανος να το πράξει, για παράδειγμα, λόγω προϋπαρχουσών υποθηκών, άλλων χρεώσεων στον τίτλο ή οικονομικών προβλημάτων.

Απαιτήσεις για Αίτηση Κλειδωμένου Τίτλου Ιδιοκτησίας

Για να υποβάλουν αίτηση για κλειδωμένο τίτλο ιδιοκτησίας, οι αγοραστές ενός ακινήτου στην Κύπρο πρέπει να έχουν εκπληρώσει τις συμβατικές τους υποχρεώσεις προς τον πωλητή. Συνήθως, αυτό θα σήμαινε ότι έχουν πληρώσει ολόκληρη την τιμή αγοράς. Εάν δεν το έχουν ήδη κάνει, το Κτηματολόγιο θα απαιτήσει την πληρωμή της τιμής αγοράς για να επιτρέψει την αίτηση.

Για να υποβληθεί αίτηση για το ακίνητο που αφορά, ένα συμβόλαιο πώλησης ή ένα συμβόλαιο εκχώρησης πρέπει να έχει κατατεθεί στο κτηματολόγιο μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2014. Εάν το συμβόλαιο αγοράς δεν έχει κατατεθεί στο Κτηματολόγιο, ο αγοραστής ενός ακινήτου στην Κύπρο θα πρέπει να υποβάλει αίτηση για δικαστική απόφαση που να επιτρέπει την κατάθεση της συμφωνίας. Μόλις εκδοθεί, ο αιτών μπορεί να υποβάλει αίτηση.

Ποιος μπορεί να υποβάλει αίτηση για κλειδωμένο τίτλο ιδιοκτησίας;

Ο νόμος επιτρέπει στους εξής ανθρώπους να υποβάλουν αίτηση:

• Αγοραστές. Οποιοσδήποτε αγοραστής που δεν έχει λάβει ακόμη τον Τίτλο Ιδιοκτησίας για το ακίνητο στην Κύπρο που αγόρασε μπορεί να υποβάλει αίτηση για τον Τίτλο Ιδιοκτησίας του ανεξάρτητα από το αν έχει εκδοθεί ο Τίτλος Ιδιοκτησίας του; το γεγονός ότι μπορεί να υπάρχει υποθήκη κ.λπ. που να εμποδίζει τη μεταφορά είναι αδιάφορο. Σε περιπτώσεις όπου ο Τίτλος Ιδιοκτησίας δεν έχει εκδοθεί, ο αιτών έχει το δικαίωμα να υποβάλει αίτηση στο Τμήμα Γης και Τοπογραφίας για την υποχρεωτική απόκτηση τίτλου σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VI του Νόμου για την Ακίνητη Περιουσία (Κατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση), Κεφ. 224. Όταν το ακίνητο στην Κύπρο έχει αγοραστεί σε κοινά ονόματα, και οι δύο αγοραστές δεν χρειάζεται να υποβάλουν αίτηση. Αντίθετα, ένας από τους αγοραστές μπορεί να υποβάλει αίτηση.

• Εκχωρητές

• Πωλητές.

• Δανειστές

• Ο Διευθυντής του Τμήματος Γης και Τοπογραφίας

Η Διαδικασία

Συνήθως υπάρχουν 4 βήματα για την υποβολή αίτησης για τη μεταφορά κλειδωμένων τίτλων ιδιοκτησίας στην Κύπρο:

1. Υποβολή αίτησης
Συμπληρωμένα Έντυπα Αίτησης Τίτλου Ιδιοκτησίας μπορούν να κατατεθούν σε οποιοδήποτε Γραφείο Κτηματολογίου στην Δημοκρατία ανεξάρτητα από το πού κατατέθηκε το Συμβόλαιο Πώλησης τους.
Ο αιτών-αγοραστής ενός ακινήτου στην Κύπρο πρέπει να υποβάλει τα σχετικά έγγραφα για να υποστηρίξει την αίτησή του (τον υπάρχοντα τίτλο ιδιοκτησίας για το ακίνητο, απόδειξη ότι τα χρήματα για την αγορά του ακινήτου κατατέθηκαν σε χρηματοπιστωτικό ίδρυμα (π.χ. τράπεζα), την εκπλήρωση όλων των συμβατικών υποχρεώσεων προς τον πωλητή (φόροι κ.λπ.)
Εάν ο αιτών-αγοραστής δηλώσει ότι δεν έχει πληρώσει ολόκληρη την τιμή αγοράς, θα απαιτηθεί να καταβάλει το υπόλοιπο σε έναν ειδικό προσωρινό λογαριασμό στο όνομα του Διευθυντή του Τμήματος Γης και Τοπογραφίας. Αυτά τα χρήματα δεν θα καταβληθούν στον πωλητή μέχρι να εκδοθεί και να καταχωρηθεί ο Τίτλος Ιδιοκτησίας για το ακίνητο στο όνομα του αγοραστή.

2. Εξέταση της αίτησης από το Κτηματολόγιο
Μόλις το Κτηματολόγιο αποδεχθεί την αίτηση Τίτλου Ιδιοκτησίας, θα ερευνήσει την υπόθεση. Το Κτηματολόγιο θα ελέγξει τις τρεις βασικές προϋποθέσεις σχετικά με το ακίνητο στην Κύπρο που πρέπει να πληρούνται πριν μπορέσει να γίνει η μεταφορά του Τίτλου Ιδιοκτησίας στο όνομα του αγοραστή, συγκεκριμένα ότι:

• Η τιμή αγοράς του ακινήτου έχει καταβληθεί πλήρως
• Ο τίτλος ιδιοκτησίας για το ακίνητο υπάρχει.
• Ο αγοραστής του ακινήτου έχει εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις και έχει πληρώσει τους φόρους.

3. Ειδοποιήσεις
Μόλις πληρούνται οι παραπάνω τρεις προϋποθέσεις, το Τμήμα Γης και Τοπογραφίας στην Κύπρο (το Κτηματολόγιο) θα στείλει ειδοποίηση στους ενδιαφερόμενους* ενημερώνοντάς τους ότι προτίθεται να μεταφέρει το ακίνητο στον αγοραστή και ζητώντας τυχόν αντιρρήσεις που μπορεί να έχουν, δίνοντάς τους 45 ημέρες για να απαντήσουν.
Το Τμήμα Γης και Τοπογραφίας στην Κύπρο θα εξετάσει τυχόν αντιρρήσεις που θα λάβει και θα ενημερώσει τους ενδιαφερόμενους για την απόφασή του μόλις ολοκληρωθεί η έρευνά του.

4. Μεταφορά του τίτλου ιδιοκτησίας
Μόλις ολοκληρωθούν οι έρευνες, θα σταλούν ειδοποιήσεις στον αγοραστή και στον πωλητή ζητώντας τους να μεταφέρουν το ακίνητο στον αγοραστή εντός 60 ημερών από την έκδοση της ειδοποίησης-και ζητώντας από τον αγοραστή να πληρώσει τα Τέλη Μεταφοράς Ακινήτου εντός της 60ήμερης προθεσμίας. Εντός της 60ήμερης προθεσμίας, ο αγοραστής μπορεί να παραστεί στο DLO χωρίς να είναι παρών ο πωλητής και να πληρώσει τα Τέλη Μεταφοράς Ακινήτου.
Σημειώστε ότι εάν ο αγοραστής αποτύχει να πληρώσει τα Τέλη Μεταφοράς Ακινήτου, η μεταφορά θα προχωρήσει κανονικά. Ωστόσο, θα καταχωρηθεί μια επιβάρυνση κατά του ακινήτου που αντιστοιχεί στο ποσό των τελών μεταφοράς αυξημένο κατά πενήντα τοις εκατό. (Ιστορική σημείωση: στο πλαίσιο ενός προσωρινού κινήτρου που έληξε στις 31 Δεκεμβρίου 2016, εφαρμοζόταν περαιτέρω μείωση 50% στα τέλη μεταφοράς όταν ο αγοραστής δεν είχε πληρώσει ΦΠΑ στην τιμή αγοράς του ακινήτου, ή μείωση 100% όταν ο αγοραστής είχε πληρώσει ΦΠΑ στην τιμή αγοράς. Το κίνητρο αυτό δεν είναι πλέον διαθέσιμο.)

*Οι ενδιαφερόμενοι είναι αυτοί που έχουν καταχωρίσει ‘επιβαρύνσεις’ (αξιώσεις) κατά του ακινήτου που αφορά και έχουν την ευκαιρία να αντιταχθούν στη μεταφορά και/ή να ζητήσουν τη μεταφορά της επιβάρυνσής τους εντός της 45ήμερης προθεσμίας. Σημειώστε ότι ο πωλητής (κατασκευαστής) μπορεί να αντιταχθεί μόνο εάν ο αγοραστής δεν έχει εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Το συμβόλαιο είναι άκυρο.

Πρόσφατη Απόφαση Δικαστηρίου για τον Νόμο Παγιδευμένων Αγοραστών

Μια πρόσφατη απόφαση από το Δικαστήριο Εφετών στην Κύπρο, μετά από έφεση μιας τραπεζικής ίδρυσης κατά απόφασης κατώτερου Δικαστηρίου, έχει σημαντικές επιπτώσεις για τους παγιδευμένους αγοραστές. Το Δικαστήριο διαπίστωσε ότι οι διατάξεις του Νόμου, οι οποίες επέτρεπαν τη μεταφορά τίτλων ιδιοκτησίας στους αγοραστές παρά την ύπαρξη υποθηκών, παραβίαζαν τα δικαιώματα των πιστωτών, δηλαδή των τραπεζών. Αυτή η απόφαση κρίνει αυτές τις διατάξεις αντισυνταγματικές, τονίζοντας τα δικαιώματα των τραπεζών να διατηρούν αξιώσεις σε υποθηκευμένα ακίνητα, ακόμη και αν πωλούνται σε τρίτους.

Αν και η απόφαση του Δικαστηρίου Εφετών δεν ακυρώνει τον “Νόμο Παγιδευμένων Αγοραστών”, καθώς ισχύει μόνο για την υπόθεση που αφορά, οι αρχές ανέστειλαν όχι μόνο τη συνέχιση της εξέτασης των αιτήσεων που έχουν ήδη υποβληθεί από παγιδευμένους αγοραστές με τα Τμήματα Κτηματολογίου των Επαρχιών αλλά και την αποδοχή οποιωνδήποτε νέων αιτήσεων.

Το ζήτημα αυτό έχει έκτοτε επιλυθεί. Το Κοινοβούλιο αντιμετώπισε τα συνταγματικά ζητήματα μέσω του τροποποιητικού νόμου 110(I)/2025 των περί Μεταβίβασης και Υποθήκευσης Ακινήτων Νόμων του 1965, ο οποίος εγκρίθηκε από τη Βουλή των Αντιπροσώπων στις 25 Ιουνίου 2025 και δημοσιεύθηκε στις 4 Ιουλίου 2025. Η μεταρρύθμιση αποκατέστησε μια λειτουργική οδό για τους παγιδευμένους αγοραστές ώστε να αποκτήσουν τους τίτλους ιδιοκτησίας τους, διασφαλίζοντας παράλληλα τα συνταγματικά δικαιώματα των πιστωτών.

Διαβάστε τον αναλυτικό μας οδηγό για το πώς η Κύπρος ξεκλείδωσε χιλιάδες μπλοκαρισμένες υποθέσεις παγιδευμένων αγοραστών μέσω μιας πρωτοποριακής νομικής μεταρρύθμισης.

Μάθετε περισσότερα σχετικά με την πρόσφατη δικαστική απόφαση για τους παγιδευμένους αγοραστές στην Κύπρο.