Overdracht van geblokkeerde eigendomsbewijzen

Cyprus Trapped Buyers Wet

In 2015 introduceerde het Parlement in Cyprus de Wet 139(Ι)/2015, algemeen bekend als de “Trapped Buyers Wet” om de problemen aan te pakken waarmee vastgoedkopers werden geconfronteerd die geen eigendomsakten konden verkrijgen voor de onroerende goederen die zij hadden gekocht, ondanks dat zij aan hun contractuele verplichtingen hadden voldaan.

Onder de Trapped Buyers Wet konden gevangen kopers een aanvraag indienen bij het Kadaster voor de overdracht van eigendomsakten. Als ze succesvol waren, konden ze de ontwikkelaar “omzeilen” en de overdracht van de eigendomsakten voor de onroerende goederen die ze hadden gekocht op hun naam verkrijgen.

Deze gids legt de procedure uit voor het overdragen van de eigendomsakte van een onroerend goed in Cyprus waar de ontwikkelaar niet in staat is om dit te doen, bijvoorbeeld vanwege bestaande hypotheken, andere lasten op de titel, of financiële problemen.

Vereisten voor een Aanvraag voor een Geblokkeerde Eigendomsakte

Om een aanvraag voor een geblokkeerde eigendomsakte in te dienen, moeten kopers van een onroerend goed in Cyprus aan hun contractuele verplichtingen tegenover de verkoper hebben voldaan. Dit betekent doorgaans dat zij de volledige aankoopprijs hebben betaald. Als zij dit nog niet hebben gedaan, zal het Kadaster de betaling van de aankoopprijs vereisen om de aanvraag toe te staan.

Om een aanvraag in te dienen voor het betreffende onroerend goed, moet een koopovereenkomst of een overdrachtsovereenkomst vóór 31 december 2014 bij het kadaster zijn ingediend. Als de koopovereenkomst niet bij het Kadaster is ingediend, moet de koper van een onroerend goed in Cyprus een rechtbankbevel aanvragen dat de indiening van de overeenkomst toestaat. Zodra dit is afgegeven, kan de aanvrager een aanvraag indienen.

Wie kan een aanvraag voor een geblokkeerde eigendomsakte indienen?

De wet staat de volgende personen toe om een aanvraag in te dienen:

• Kopers. Elke koper die de eigendomsakte voor het onroerend goed in Cyprus dat zij hebben gekocht nog niet heeft ontvangen, kan een aanvraag indienen voor de eigendomsakte, ongeacht of de eigendomsakte is afgegeven; het feit dat er mogelijk een hypotheek, enz., is die de overdracht verhindert, is irrelevant. In gevallen waarin de eigendomsakte nog niet is afgegeven, heeft de aanvrager het recht om een aanvraag in te dienen bij de Dienst Grond en Opmetingen voor de gedwongen verwerving van de titel volgens de bepalingen van Deel VI van de Wet Onroerend Goed (Eigendom, Registratie en Waardering), Cap. 224. Wanneer het onroerend goed in Cyprus op gezamenlijke namen is gekocht, hoeven beide kopers geen aanvraag in te dienen. In plaats daarvan kan een van de kopers een aanvraag indienen.

• Cessionarissen

• Verkopers.

• Verstrekkers

• De Directeur van de Dienst Grond en Opmetingen

De Procedure

Er zijn doorgaans 4 stappen voor het indienen van een aanvraag voor de overdracht van geblokkeerde eigendomsakten in Cyprus:

1. Indienen van een aanvraag
Voltooide Aanvraagformulieren voor Eigendomsakten kunnen bij elk Kadasterkantoor in de Republiek worden ingediend, ongeacht waar hun Koopovereenkomst is gedeponeerd.
De aanvrager-koper van een onroerend goed in Cyprus moet de relevante documenten indienen ter ondersteuning van hun aanvraag (de bestaande eigendomsakte voor het onroerend goed, bewijs dat het geld voor de aankoop van het onroerend goed is gestort in een financiële instelling (bijv. een bank), de vervulling van alle contractuele verplichtingen tegenover de verkoper (belastingen enz.)
Als de aanvrager-koper verklaart dat hij de volledige aankoopprijs niet heeft betaald, moet hij het saldo op een speciale tijdelijke rekening op naam van de Directeur van de Dienst Grond en Opmetingen storten. Dit geld zal niet aan de verkoper worden betaald totdat de eigendomsakte voor het onroerend goed is afgegeven en geregistreerd op naam van de koper.

2. Onderzoek van de aanvraag door het Kadaster
Zodra het Kadaster de aanvraag voor de eigendomsakte heeft geaccepteerd, zullen zij de zaak onderzoeken. Het Kadaster zal de drie basisvoorwaarden met betrekking tot het onroerend goed in Cyprus controleren die moeten zijn vervuld voordat de overdracht van de eigendomsakte op naam van de koper kan plaatsvinden, specifiek dat:

• De aankoopprijs van het onroerend goed volledig is betaald
• De eigendomsakte voor het onroerend goed bestaat.
• De koper van het onroerend goed zijn contractuele verplichtingen heeft vervuld en de belastingen heeft betaald.

3. Kennisgevingen
Zodra aan de bovenstaande drie voorwaarden is voldaan, zal de Dienst Grond en Opmetingen in Cyprus (het Kadaster) geïnteresseerde partijen* een kennisgeving sturen waarin zij hen informeren dat zij van plan zijn het onroerend goed aan de koper over te dragen en hen verzoeken om eventuele bezwaren die zij hebben, waarbij zij hen 45 dagen geven om te reageren.
De Dienst Grond en Opmetingen in Cyprus zal eventuele bezwaren die zij ontvangt onderzoeken en de geïnteresseerde partijen op de hoogte stellen van hun beslissing zodra hun onderzoek is voltooid.

4. Overdracht van de eigendomsakte
Zodra de onderzoeken zijn voltooid, zullen kennisgevingen worden verzonden naar de koper en naar de verkoper met het verzoek om het onroerend goed binnen 60 dagen na de kennisgeving aan de koper over te dragen – en met het verzoek aan de koper om de Kosten voor Eigendomsoverdracht binnen de 60-dagen kennisgevingsperiode te betalen. Binnen de 60-dagen kennisgevingsperiode kan de koper de DLO bezoeken zonder dat de verkoper aanwezig is en de Kosten voor Eigendomsoverdracht betalen.
Let op dat als de koper de Kosten voor Eigendomsoverdracht niet betaalt, de overdracht nog steeds doorgaat. Er zal echter een last worden ingediend tegen het onroerend goed die overeenkomt met het bedrag van de overdrachtskosten verhoogd met vijftig procent. Als de overdracht plaatsvindt vóór 31 december 2016, zal een verdere korting van 50% op de overdrachtskosten worden toegepast als de koper geen BTW op de aankoopprijs van het onroerend goed heeft betaald – of een korting van 100% als de koper wel BTW op de aankoopprijs heeft betaald.

*Geïnteresseerde partijen zijn degenen die geregistreerde ‘lasten’ (claims) tegen het betreffende onroerend goed hebben en de mogelijkheid hebben om bezwaar te maken tegen de overdracht en/of de overdracht van hun last binnen de 45-dagen periode aan te vragen. Let op dat de verkoper (ontwikkelaar) alleen bezwaar kan maken als de koper zijn contractuele verplichtingen niet heeft vervuld. Het contract is ongeldig.

Recente Rechtbankuitspraak over de Trapped Buyers Wet

Een recente uitspraak van het Hof van Beroep in Cyprus, na een beroep door een bankinstelling tegen een beslissing van een lagere rechtbank, heeft aanzienlijke gevolgen voor de gevangen kopers. Het Hof oordeelde dat de bepalingen van de Wet, die de overdracht van eigendomsakten aan kopers toestonden ondanks het bestaan van hypotheken, inbreuk maakten op de rechten van schuldeisers, d.w.z. de banken. Deze beslissing beschouwt deze bepalingen als ongrondwettelijk, waarbij de rechten van de banken om claims op hypotheekgoederen te behouden, zelfs als ze aan derden worden verkocht, worden benadrukt.

Hoewel de beslissing van het Hof van Beroep de “Trapped Buyers Wet” niet ongeldig maakt, aangezien deze alleen van toepassing is op de zaak in kwestie, hebben de autoriteiten niet alleen de voortzetting van de beoordeling van de aanvragen die al door gevangen kopers bij de Afdelingen District Kadaster zijn ingediend opgeschort, maar ook de acceptatie van nieuwe aanvragen.

Het Parlement zal alternatieve wetgevende maatregelen of wijzigingen moeten overwegen om de grondwettelijke problemen die door het Hof zijn benadrukt aan te pakken. Dit kan inhouden dat nieuwe wetten worden opgesteld om de evenwichtige bescherming van gevangen kopers te waarborgen, terwijl de grondwettelijke rechten van schuldeisers worden gerespecteerd.

We verwachten updates van het Parlement in de komende maanden. Zij zullen deze grondwettelijke problemen moeten aanpakken en een eerlijke oplossing moeten vinden die zowel kopers als schuldeisers beschermt.

Om meer te leren over de recente wijzigingen in de wet, klik hier.