Übertragung blockierter Eigentumstitel

Zypern Gesetz für gefangene Käufer 

Im Jahr 2015 führte das Parlament in Zypern das Gesetz 139(Ι)/2015 ein, allgemein bekannt als das „Gesetz für gefangene Käufer“, um Probleme zu lösen, mit denen Immobilienkäufer konfrontiert waren, die trotz Erfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtungen nicht in der Lage waren, Eigentumstitel für die von ihnen gekauften Immobilien zu erhalten. 

Unter dem Gesetz für gefangene Käufer konnten gefangene Käufer beim Grundbuchamt die Übertragung von Eigentumstiteln beantragen. Wenn sie erfolgreich waren, konnten sie den Entwickler „umgehen“ und die Übertragung der Eigentumstitel für die von ihnen gekauften Immobilien auf ihren Namen erreichen.

Dieser Leitfaden erklärt das Verfahren zur Übertragung des Eigentumstitels einer Immobilie in Zypern, wenn der Entwickler dies nicht getan hat oder nicht in der Lage ist, beispielsweise aufgrund bestehender Hypotheken, anderer Belastungen auf dem Titel oder finanzieller Probleme.

Anforderungen für einen Antrag auf blockierten Eigentumstitel

Um einen Antrag auf blockierten Eigentumstitel zu stellen, müssen Käufer einer Immobilie in Zypern ihre vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Verkäufer erfüllt haben. Typischerweise bedeutet dies, dass sie den gesamten Kaufpreis bezahlt haben. Wenn sie dies noch nicht getan haben, wird das Grundbuchamt die Zahlung des Kaufpreises verlangen, um den Antrag zuzulassen.

Um den Antrag auf die betreffende Immobilie zu stellen, muss ein Kaufvertrag oder ein Abtretungsvertrag bis zum 31. Dezember 2014 im Grundbuchamt hinterlegt worden sein. Wenn der Kaufvertrag nicht im Grundbuchamt hinterlegt wurde, sollte der Käufer einer Immobilie in Zypern einen Gerichtsbeschluss beantragen, der die Hinterlegung des Vertrags erlaubt. Sobald dieser erteilt ist, kann der Antragsteller den Antrag stellen.

Wer kann einen Antrag auf blockierte Eigentumstitel stellen?

Das Gesetz erlaubt den folgenden Personen, einen Antrag zu stellen:

• Käufer. Jeder Käufer, der den Eigentumstitel für die in Zypern gekaufte Immobilie noch nicht erhalten hat, kann den Antrag auf den Eigentumstitel stellen, unabhängig davon, ob der Eigentumstitel bereits ausgestellt wurde; die Tatsache, dass möglicherweise eine Hypothek usw. die Übertragung verhindert, ist unerheblich. In Fällen, in denen der Eigentumstitel noch nicht ausgestellt wurde, hat der Antragsteller das Recht, beim Department of Lands and Surveys die zwangsweise Übertragung des Titels gemäß den Bestimmungen von Teil VI des Gesetzes über unbewegliches Eigentum (Besitz, Registrierung und Bewertung), Cap. 224, zu beantragen. Wenn die Immobilie in Zypern auf gemeinsame Namen gekauft wurde, müssen nicht beide Käufer den Antrag stellen. Stattdessen kann einer der Käufer den Antrag stellen.
• Zessionare
• Verkäufer.
• Kreditgeber
• Der Direktor des Department of Lands and Surveys

Das Verfahren

Typischerweise gibt es 4 Schritte für die Beantragung der Übertragung blockierter Eigentumstitel in Zypern:

1. Einreichung eines Antrags
Vollständige Antragsformulare für Eigentumstitel können bei jedem Grundbuchamt in der Republik eingereicht werden, unabhängig davon, wo ihr Kaufvertrag hinterlegt wurde.
Der Antragsteller-Käufer einer Immobilie in Zypern muss die relevanten Dokumente zur Unterstützung seines Antrags einreichen (den bestehenden Eigentumstitel der Immobilie, den Nachweis, dass das Geld für den Kauf der Immobilie bei einem Finanzinstitut (z. B. einer Bank) hinterlegt wurde, die Erfüllung aller vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Verkäufer (Steuern usw.)
Wenn der Antragsteller-Käufer erklärt, dass er den vollen Kaufpreis nicht bezahlt hat, wird er aufgefordert, den Restbetrag auf ein spezielles temporäres Konto im Namen des Direktors des Department of Lands and Surveys einzuzahlen. Dieses Geld wird dem Verkäufer nicht ausgezahlt, bis der Eigentumstitel für die Immobilie ausgestellt und im Namen des Käufers registriert wurde.

2. Prüfung des Antrags durch das Grundbuchamt
Sobald das Grundbuchamt den Antrag auf Eigentumstitel akzeptiert hat, wird es den Fall untersuchen. Das Grundbuchamt wird die drei grundlegenden Bedingungen bezüglich der Immobilie in Zypern prüfen, die erfüllt sein müssen, bevor die Übertragung des Eigentumstitels auf den Namen des Käufers erfolgen kann, insbesondere dass:

• Der Kaufpreis der Immobilie vollständig bezahlt wurde
• Der Eigentumstitel für die Immobilie existiert.
• Der Eigentumstitel für die Immobilie existiert.
• Der Immobilienkäufer seine vertraglichen Verpflichtungen erfüllt und die Steuern bezahlt hat.

3. Mitteilungen
Sobald die oben genannten drei Bestimmungen erfüllt sind, wird das Department of Lands and Surveys in Zypern (das Grundbuchamt) den interessierten Parteien* eine Mitteilung senden, in der sie darüber informiert werden, dass es beabsichtigt, die Immobilie auf den Käufer zu übertragen und sie auffordert, etwaige Einwände vorzubringen, wobei ihnen 45 Tage zur Antwort gegeben werden.
Das Department of Land and Surveys in Zypern wird alle eingegangenen Einwände prüfen und die interessierten Parteien über seine Entscheidung informieren, sobald die Untersuchung abgeschlossen ist.

4. Übertragung des Eigentumstitels
Sobald die Untersuchungen abgeschlossen sind, werden Mitteilungen an den Käufer und den Verkäufer gesendet, in denen sie aufgefordert werden, die Immobilie innerhalb von 60 Tagen nach Ausstellung der Mitteilung auf den Käufer zu übertragen – und den Käufer auffordern, die Gebühren für die Eigentumsübertragung innerhalb der 60-Tage-Frist zu zahlen. Innerhalb der 60-Tage-Frist kann der Käufer das DLO ohne Anwesenheit des Verkäufers aufsuchen und die Gebühren für die Eigentumsübertragung zahlen.
Beachten Sie, dass die Übertragung dennoch durchgeführt wird, wenn der Käufer die Gebühren für die Eigentumsübertragung nicht zahlt. Es wird jedoch eine Belastung gegen die Immobilie eingetragen, die dem Betrag der Übertragungsgebühren entspricht, erhöht um fünfzig Prozent. Wenn die Übertragung jedoch bis zum 31. Dezember 2016 erfolgt, wird eine weitere Reduzierung der Übertragungsgebühren um 50 % angewendet, wenn der Käufer keine Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis der Immobilie gezahlt hat – oder eine 100%ige Reduzierung, wenn der Käufer Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis gezahlt hat.

*Interessierte Parteien sind diejenigen, die „Belastungen“ (Ansprüche) gegen die betreffende Immobilie registriert haben und die Möglichkeit haben, der Übertragung zu widersprechen und/oder die Übertragung ihrer Belastung innerhalb der 45-Tage-Frist zu beantragen. Beachten Sie, dass der Verkäufer (Entwickler) nur dann Einspruch erheben kann, wenn der Käufer seine vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt hat. Der Vertrag ist nichtig.

Aktuelles Gerichtsurteil zum Gesetz für gefangene Käufer

Ein aktuelles Urteil des Berufungsgerichts in Zypern, nach einem Einspruch einer Bankinstitution gegen eine Entscheidung eines niedrigeren Gerichts, hat erhebliche Auswirkungen auf die gefangenen Käufer. Das Gericht stellte fest, dass die Bestimmungen des Gesetzes, die die Übertragung von Eigentumstiteln an Käufer trotz bestehender Hypotheken erlaubten, die Rechte der Gläubiger, d. h. der Banken, verletzten. Diese Entscheidung erklärt diese Bestimmungen für verfassungswidrig und betont das Recht der Banken, Ansprüche auf hypothekarisch belastete Immobilien zu behalten, auch wenn sie an Dritte verkauft werden. 

Obwohl die Entscheidung des Berufungsgerichts das „Gesetz für gefangene Käufer“ nicht aufhebt, da es nur für den betreffenden Fall gilt, haben die Behörden nicht nur die Fortsetzung der Überprüfung der bereits von gefangenen Käufern bei den Bezirksgrundbuchämtern eingereichten Anträge ausgesetzt, sondern auch die Annahme neuer Anträge.

Das Parlament wird alternative gesetzgeberische Maßnahmen oder Änderungen in Betracht ziehen müssen, um die vom Gericht hervorgehobenen verfassungsrechtlichen Probleme zu lösen. Dies könnte die Ausarbeitung neuer Gesetze beinhalten, um den ausgewogenen Schutz der gefangenen Käufer zu gewährleisten und gleichzeitig die verfassungsmäßigen Rechte der Gläubiger zu wahren.

Wir erwarten in den kommenden Monaten Updates vom Parlament. Sie werden diese verfassungsrechtlichen Probleme angehen und eine faire Lösung finden müssen, die sowohl Käufer als auch Gläubiger schützt.

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