Blockierte Eigentumstitel übertragen

Gesetz über gefangene Käufer in Zypern

Im Jahr 2015 führte das Parlament in Zypern das Gesetz 139(Ι)/2015 ein, das allgemein als „Gesetz über gefangene Käufer“ bekannt ist, um die Probleme von Immobilienkäufern zu lösen, die trotz Erfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtungen keine Eigentumsurkunden für die von ihnen gekauften Immobilien erhalten konnten.

Nach dem Gesetz über gefangene Käufer konnten gefangene Käufer beim Grundbuchamt einen Antrag auf Übertragung der Eigentumsurkunden stellen. Bei Erfolg gelang es ihnen, den Entwickler zu „umgehen“ und die Übertragung der Eigentumsurkunden für die von ihnen gekauften Immobilien auf ihren Namen zu erreichen.

Dieser Leitfaden erklärt das Verfahren zur Übertragung der Eigentumsurkunde einer Immobilie in Zypern, wenn der Entwickler versagt hat oder nicht in der Lage ist, dies zu tun, zum Beispiel aufgrund von bestehenden Hypotheken, anderen Belastungen auf dem Titel oder finanziellen Problemen.

Anforderungen für einen Antrag auf blockierte Eigentumsurkunde

Um einen Antrag auf blockierte Eigentumsurkunde zu stellen, müssen Käufer einer Immobilie in Zypern ihre vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Verkäufer erfüllt haben. Typischerweise bedeutet dies, dass sie den gesamten Kaufpreis bezahlt haben. Wenn sie dies noch nicht getan haben, wird das Grundbuchamt die Zahlung des Kaufpreises verlangen, um den Antrag zuzulassen.

Um für die betreffende Immobilie einen Antrag zu stellen, muss ein Kaufvertrag oder ein Abtretungsvertrag bis zum 31. Dezember 2014 im Grundbuchamt eingereicht worden sein. Wenn der Kaufvertrag nicht im Grundbuchamt eingereicht wurde, sollte der Käufer einer Immobilie in Zypern einen Antrag auf eine gerichtliche Anordnung stellen, die die Einreichung des Vertrages erlaubt. Sobald diese erlassen wurde, kann der Antragsteller einen Antrag stellen.

Wer kann einen Antrag auf blockierte Eigentumsurkunden stellen?

Das Gesetz erlaubt den folgenden Personen, einen Antrag zu stellen:

• Käufer. Jeder Käufer, der die Eigentumsurkunde für die in Zypern gekaufte Immobilie noch nicht erhalten hat, kann unabhängig davon einen Antrag auf die Eigentumsurkunde stellen, ob diese bereits ausgestellt wurde oder nicht; die Tatsache, dass möglicherweise eine Hypothek usw. die Übertragung verhindert, ist unerheblich. In Fällen, in denen die Eigentumsurkunde noch nicht ausgestellt wurde, hat der Antragsteller das Recht, beim Amt für Land und Vermessung einen Antrag auf die zwangsweise Übertragung des Titels gemäß den Bestimmungen von Teil VI des Gesetzes über unbewegliches Eigentum (Besitz, Registrierung und Bewertung), Kap. 224, zu stellen. Wenn die Immobilie in Zypern in gemeinsamen Namen gekauft wurde, müssen nicht beide Käufer einen Antrag stellen. Stattdessen kann einer der Käufer einen Antrag stellen.

• Abtretungsempfänger

• Verkäufer.

• Gläubiger

• Der Direktor des Amtes für Land und Vermessung

Das Verfahren

Typischerweise gibt es 4 Schritte zur Beantragung der Übertragung blockierter Eigentumsurkunden in Zypern:

1. Einreichung eines Antrags
Vollständige Antragsformulare für Eigentumsurkunden können bei jedem Grundbuchamt in der Republik eingereicht werden, unabhängig davon, wo ihr Kaufvertrag hinterlegt wurde.
Der antragstellende Käufer einer Immobilie in Zypern muss die relevanten Dokumente zur Unterstützung seines Antrags einreichen (die bestehende Eigentumsurkunde für die Immobilie, der Nachweis, dass das Geld für den Kauf der Immobilie bei einer Finanzinstitution (z.B. einer Bank) hinterlegt wurde, die Erfüllung aller vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Verkäufer (Steuern usw.)
Wenn der antragstellende Käufer erklärt, dass er den vollen Kaufpreis nicht bezahlt hat, muss er den Restbetrag auf ein spezielles temporäres Konto im Namen des Direktors des Amtes für Land und Vermessung einzahlen. Dieses Geld wird nicht an den Verkäufer ausgezahlt, bis die Eigentumsurkunde für die Immobilie ausgestellt und im Namen des Käufers registriert wurde.

2. Prüfung des Antrags durch das Grundbuchamt
Sobald das Grundbuchamt den Antrag auf Eigentumsurkunde angenommen hat, wird es den Fall prüfen. Das Grundbuchamt wird die drei grundlegenden Bedingungen prüfen, die hinsichtlich der Immobilie in Zypern erfüllt sein müssen, bevor die Übertragung der Eigentumsurkunde auf den Namen des Käufers erfolgen kann, nämlich dass:

• Der Kaufpreis der Immobilie vollständig bezahlt wurde
• Die Eigentumsurkunde für die Immobilie existiert.
• Der Käufer der Immobilie seine vertraglichen Verpflichtungen erfüllt und die Steuern bezahlt hat.

3. Mitteilungen
Sobald die oben genannten drei Bestimmungen erfüllt sind, wird das Amt für Land und Vermessung in Zypern (das Grundbuchamt) den interessierten Parteien* eine Mitteilung senden, in der es ihnen mitteilt, dass es beabsichtigt, die Immobilie an den Käufer zu übertragen, und um etwaige Einwände bittet, wobei ihnen 45 Tage Zeit gegeben wird, um zu antworten.
Das Amt für Land und Vermessung in Zypern wird alle eingegangenen Einwände prüfen und die interessierten Parteien über seine Entscheidung informieren, sobald die Prüfung abgeschlossen ist.

4. Übertragung der Eigentumsurkunde
Sobald die Ermittlungen abgeschlossen sind, werden Mitteilungen an den Käufer und den Verkäufer gesendet, in denen sie aufgefordert werden, die Immobilie innerhalb von 60 Tagen nach Erhalt der Mitteilung an den Käufer zu übertragen-und den Käufer auffordern, die Gebühren für die Eigentumsübertragung innerhalb der 60-tägigen Mitteilungsfrist zu zahlen. Innerhalb der 60-tägigen Mitteilungsfrist kann der Käufer ohne Anwesenheit des Verkäufers zum DLO gehen und die Gebühren für die Eigentumsübertragung zahlen.
Beachten Sie, dass, wenn der Käufer die Gebühren für die Eigentumsübertragung nicht bezahlt, die Übertragung dennoch durchgeführt wird. Es wird jedoch eine Belastung gegen die Immobilie eingetragen, die dem Betrag der Übertragungsgebühren zuzüglich fünfzig Prozent entspricht. (Historischer Hinweis: Im Rahmen eines befristeten Anreizes, der am 31. Dezember 2016 auslief, galt eine weitere Reduzierung der Übertragungsgebühren um 50 %, wenn der Käufer keine Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis der Immobilie gezahlt hatte, oder eine Reduzierung um 100 %, wenn der Käufer die Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis gezahlt hatte. Dieser Anreiz ist nicht mehr verfügbar.)

*Interessierte Parteien sind diejenigen, die „Belastungen“ (Forderungen) gegen die betreffende Immobilie eingetragen haben und die Möglichkeit haben, innerhalb der 45-tägigen Frist gegen die Übertragung Einspruch zu erheben und/oder die Übertragung ihrer Belastung zu beantragen. Beachten Sie, dass der Verkäufer (Entwickler) nur Einspruch erheben kann, wenn der Käufer seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist. Der Vertrag ist nichtig.

Aktuelles Gerichtsurteil zum Gesetz über gefangene Käufer

Ein aktuelles Urteil des Berufungsgerichts in Zypern, das auf eine Berufung einer Bankinstitution gegen eine Entscheidung eines unteren Gerichts folgte, hat erhebliche Auswirkungen auf die gefangenen Käufer. Das Gericht stellte fest, dass die Bestimmungen des Gesetzes, die die Übertragung von Eigentumsurkunden an Käufer trotz der Existenz von Hypotheken erlaubten, die Rechte der Gläubiger, d.h. der Banken, verletzten. Diese Entscheidung erklärt diese Bestimmungen für verfassungswidrig und betont das Recht der Banken, Ansprüche auf belastete Immobilien zu behalten, selbst wenn diese an Dritte verkauft werden.

Obwohl die Entscheidung des Berufungsgerichts das „Gesetz über gefangene Käufer“ nicht aufhebt, da sie nur für den betreffenden Fall gilt, haben die Behörden nicht nur die Fortsetzung der Prüfung der bereits von gefangenen Käufern bei den Bezirksgrundbuchämtern eingereichten Anträge ausgesetzt, sondern auch die Annahme neuer Anträge.

Diese Angelegenheit ist inzwischen geklärt. Das Parlament hat die verfassungsrechtlichen Probleme durch das Änderungsgesetz 110(I)/2025 der Gesetze über die Übertragung und Hypothek von unbeweglichem Eigentum von 1965 angegangen, das am 25. Juni 2025 vom Repräsentantenhaus verabschiedet und am 4. Juli 2025 veröffentlicht wurde. Die Reform stellte einen gangbaren Weg wieder her, über den gefangene Käufer ihre Eigentumsurkunden erhalten können, während gleichzeitig die verfassungsmäßigen Rechte der Gläubiger gewahrt bleiben.

Lesen Sie unseren ausführlichen Leitfaden dazu, wie Zypern durch eine wegweisende Rechtsreform Tausende blockierter Fälle gefangener Käufer freigab.

Erfahren Sie mehr über das aktuelle Gerichtsurteil zu blockierten Käufern in Zypern.