Transferul actelor de proprietate blocate

Legea Cumpărătorilor Captivi din Cipru 

În 2015, Parlamentul din Cipru a introdus Legea 139(Ι)/2015, cunoscută sub numele de „Legea Cumpărătorilor Captivi” pentru a aborda problemele întâmpinate de cumpărătorii de proprietăți care nu au putut obține actele de proprietate pentru proprietățile achiziționate, în ciuda faptului că și-au îndeplinit obligațiile contractuale. 

Conform Legii Cumpărătorilor Captivi, cumpărătorii captivi puteau aplica la Registrul Funciar pentru transferul actelor de proprietate. Dacă aveau succes, reușeau să „ocolescă” dezvoltatorul și să obțină transferul actelor de proprietate pentru proprietățile achiziționate pe numele lor.

Acest ghid explică procedura de transfer al actului de proprietate al unei proprietăți în Cipru, unde dezvoltatorul nu a reușit sau nu este capabil să o facă, de exemplu, din cauza ipotecilor preexistente, altor sarcini pe titlu sau problemelor financiare.

Cerințe pentru o aplicație de titlu blocat

Pentru a aplica pentru o aplicație de titlu blocat, cumpărătorii unei proprietăți în Cipru trebuie să-și fi îndeplinit obligațiile contractuale față de vânzător. De obicei, aceasta ar însemna că au plătit întregul preț de achiziție. Dacă nu au făcut-o deja, Registrul Funciar va solicita plata prețului de achiziție pentru a permite aplicația.

Pentru a aplica la proprietatea în cauză, un contract de vânzare sau un contract de cesiune trebuie să fi fost depus la registrul funciar până la 31 decembrie 2014. Dacă contractul de achiziție nu a fost depus la Registrul Funciar, cumpărătorul unei proprietăți în Cipru ar trebui să solicite o hotărâre judecătorească care să permită depunerea acordului. Odată emisă, solicitantul poate aplica.

Cine poate aplica pentru o aplicație de titlu blocat?

Legea permite următoarelor persoane să aplice:

• Cumpărători. Orice cumpărători care nu au primit încă actul de proprietate pentru proprietatea din Cipru achiziționată pot aplica pentru actul său de proprietate, indiferent dacă actul de proprietate a fost emis; faptul că poate exista o ipotecă etc., care împiedică transferul este irelevant. În cazurile în care actul de proprietate nu a fost emis, solicitantul are dreptul să aplice la Departamentul de Terenuri și Măsurători pentru dobândirea forțată a titlului conform prevederilor Partea VI a Legii Proprietății Imobiliare (Posesiune, Înregistrare și Evaluare), Cap. 224. În cazul în care proprietatea din Cipru a fost achiziționată pe nume comun, ambii cumpărători nu trebuie să aplice. În schimb, unul dintre cumpărători poate aplica.
• Cesionari
• Vânzători.
• Creditori
• Directorul Departamentului de Terenuri și Măsurători

Procedura

Există de obicei 4 pași pentru aplicarea pentru transferul actelor de proprietate blocate în Cipru:

1. Depunerea unei aplicații
Formularele de aplicație pentru actele de proprietate completate pot fi depuse la orice Birou al Registrului Funciar din Republică, indiferent unde a fost depus contractul lor de vânzare.
Solicitantul-cumpărător al unei proprietăți în Cipru trebuie să depună documentele relevante pentru a susține aplicația lor (actul de proprietate existent pentru proprietate, dovada că banii pentru achiziționarea proprietății au fost depuși într-o instituție financiară (de exemplu, o bancă), îndeplinirea tuturor obligațiilor contractuale față de vânzător (taxe etc.)
Dacă solicitantul-cumpărător declară că nu a plătit întregul preț de achiziție, i se va cere să plătească soldul într-un cont temporar special pe numele Directorului Departamentului de Terenuri și Măsurători. Acești bani nu vor fi plătiți vânzătorului până când actul de proprietate pentru proprietate nu a fost emis și înregistrat pe numele cumpărătorului.

2. Examinarea aplicației de către Registrul Funciar
Odată ce Registrul Funciar a acceptat aplicația pentru actul de proprietate, va investiga cazul. Registrul Funciar va verifica cele trei condiții de bază privind proprietatea din Cipru care trebuie să fie îndeplinite înainte ca transferul actului de proprietate pe numele cumpărătorului să aibă loc, în special că:

• Prețul de achiziție al proprietății a fost plătit integral
• Actul de proprietate pentru proprietate există.
• Actul de proprietate pentru proprietate există.
• Cumpărătorul proprietății și-a îndeplinit obligațiile contractuale și a plătit taxele.

3. Notificări
Odată ce cele trei prevederi de mai sus au fost îndeplinite, Departamentul de Terenuri și Măsurători din Cipru (Registrul Funciar) va trimite părților interesate* o notificare prin care le informează că intenționează să transfere proprietatea către cumpărător și solicitând orice obiecții pe care le-ar putea avea, oferindu-le 45 de zile pentru a răspunde.
Departamentul de Terenuri și Măsurători din Cipru va investiga orice obiecții primite și va informa părțile interesate despre decizia sa odată ce investigația a fost finalizată.

4. Transferul actului de proprietate
Odată ce investigațiile au fost finalizate, notificările vor fi trimise cumpărătorului și vânzătorului solicitându-le să transfere proprietatea către cumpărător în termen de 60 de zile de la emiterea notificării – și solicitând cumpărătorului să plătească Taxele de Transfer al Proprietății în termenul de notificare de 60 de zile. În termenul de notificare de 60 de zile, cumpărătorul poate participa la DLO fără ca vânzătorul să fie prezent și să plătească Taxele de Transfer al Proprietății.
Rețineți că dacă cumpărătorul nu plătește Taxele de Transfer al Proprietății, transferul va continua totuși. Cu toate acestea, o sarcină va fi înregistrată împotriva proprietății corespunzătoare sumei taxelor de transfer majorate cu cincizeci la sută. Cu toate acestea, dacă transferul are loc până la 31 decembrie 2016, se va aplica o reducere suplimentară de 50% la taxele de transfer dacă cumpărătorul nu a plătit TVA pentru prețul de achiziție al proprietății – sau o reducere de 100% dacă cumpărătorul a plătit TVA pentru prețul de achiziție.

*Părțile interesate sunt cele care au înregistrat „sarcini” (pretenții) împotriva proprietății în cauză și au oportunitatea de a obiecta la transfer și/sau de a solicita transferul sarcinii lor în termenul de 45 de zile. Rețineți că vânzătorul (dezvoltatorul) poate obiecta doar dacă cumpărătorul nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale. Contractul este nul.

Decizie recentă a Curții privind Legea Cumpărătorilor Captivi

O decizie recentă a Curții de Apel din Cipru, în urma unui apel al unei instituții bancare împotriva unei decizii a unei instanțe inferioare, are implicații semnificative pentru cumpărătorii captivi. Curtea a constatat că prevederile Legii, care permiteau transferul actelor de proprietate către cumpărători în ciuda existenței ipotecilor, încălcau drepturile creditorilor, adică ale băncilor. Această decizie consideră aceste prevederi neconstituționale, subliniind drepturile băncilor de a păstra pretențiile asupra proprietăților ipotecate, chiar dacă sunt vândute către terți. 

Deși decizia Curții de Apel nu anulează „Legea Cumpărătorilor Captivi”, deoarece se aplică doar cazului în cauză, autoritățile au suspendat nu doar continuarea revizuirii aplicațiilor deja depuse de cumpărătorii captivi la Departamentele Registrului Funciar Districtual, ci și acceptarea oricăror noi aplicații.

Parlamentul va trebui să ia în considerare măsuri legislative alternative sau amendamente pentru a aborda problemele constituționale evidențiate de Curte. Acest lucru ar putea implica elaborarea de noi legi pentru a asigura protecția echilibrată a cumpărătorilor captivi, menținând în același timp drepturile constituționale ale creditorilor.

Așteptăm actualizări din partea Parlamentului în lunile următoare. Vor trebui să abordeze aceste probleme constituționale și să găsească o soluție echitabilă care să protejeze atât cumpărătorii, cât și creditorii.

Pentru a afla mai multe despre modificările recente ale legii, faceți clic aici.