Transferul actelor de proprietate blocate

Legea cumpărătorilor blocați din Cipru

În 2015, Parlamentul din Cipru a introdus Legea 139(Ι)/2015, cunoscută în mod obișnuit sub numele de „Legea Cumpărătorilor Blocați” pentru a aborda problemele întâmpinate de cumpărătorii de proprietăți care nu au putut obține titluri de proprietate pentru proprietățile pe care le-au achiziționat, în ciuda faptului că și-au îndeplinit obligațiile contractuale.

Conform Legii Cumpărătorilor Blocați, cumpărătorii blocați puteau solicita Registrului de Carte Funciară transferul titlurilor de proprietate. Dacă aveau succes, reușeau să „o ocolească” pe dezvoltator și să obțină transferul titlurilor de proprietate pentru proprietățile pe care le-au achiziționat în numele lor.

Acest ghid explică procedura de transfer a titlului de proprietate pentru o proprietate din Cipru în care dezvoltatorul a eșuat sau nu este capabil să facă acest lucru, de exemplu, din cauza ipotecilor preexistente, altor sarcini asupra titlului sau problemelor financiare.

Cerințe pentru o cerere de titlu de proprietate blocat

Pentru a solicita o cerere de titlu de proprietate blocat, cumpărătorii unei proprietăți din Cipru trebuie să fi îndeplinit obligațiile lor contractuale față de vânzător. În mod obișnuit, aceasta ar însemna că au plătit întreaga sumă de achiziție. Dacă nu au făcut acest lucru, Registrul de Carte Funciară va solicita plata prețului de achiziție pentru a permite cererea.

Pentru a aplica pentru proprietatea în cauză, un contract de vânzare sau un contract de cesiune trebuie să fi fost depus în registrul funciar până la 31 decembrie 2014. Dacă contractul de achiziție nu a fost depus în Registrul de Carte Funciară, cumpărătorul unei proprietăți din Cipru ar trebui să solicite o ordonanță judecătorească care să permită depunerea acordului. Odată ce aceasta este emisă, solicitantul poate aplica.

Cine poate solicita o cerere de titlu de proprietate blocat?

Legea permite următoarelor persoane să aplice:

• Cumpărători. Orice cumpărători care nu au primit încă titlul de proprietate pentru proprietatea din Cipru pe care au achiziționat-o pot solicita titlul său, indiferent dacă titlul său a fost emis; faptul că poate exista o ipotecă etc., care împiedică transferul este irelevant. În cazurile în care titlul de proprietate nu a fost încă emis, solicitantul are dreptul să solicite Departamentului de Terenuri și Cadastru achiziția obligatorie a titlului conform prevederilor Parții VI din Legea Proprietății Imobiliare (Drept de Proprietate, Înregistrare și Evaluare), Cap. 224. În cazul în care proprietatea din Cipru a fost achiziționată în nume comune, ambii cumpărători nu trebuie să aplice. În schimb, unul dintre cumpărători poate aplica.

• Cesiuni

• Vânzători.

• Creditori

• Directorul Departamentului de Terenuri și Cadastru

Procedura

Există, de obicei, 4 pași pentru a solicita transferul titlurilor de proprietate blocate în Cipru:

1. Depunerea unei cereri
Formularele completate pentru cererile de titlu de proprietate pot fi depuse la orice Oficiu de Carte Funciară din Republică, indiferent de locul în care a fost depus Contractul lor de Vânzare.
Cumpărătorul-solicitant al unei proprietăți din Cipru trebuie să prezinte documentele relevante pentru a susține cererea sa (titlul de proprietate existent pentru proprietate, dovada că banii pentru achiziționarea proprietății au fost depuși într-o instituție financiară (de exemplu, o bancă), îndeplinirea tuturor obligațiilor contractuale față de vânzător (impozite etc.)
Dacă cumpărătorul-solicitant declară că nu a plătit întreaga sumă de achiziție, va fi obligat să plătească soldul într-un cont temporar special pe numele Directorului Departamentului de Terenuri și Cadastru. Acești bani nu vor fi plătiți vânzătorului până când titlul de proprietate pentru proprietate nu a fost emis și înregistrat pe numele cumpărătorului.

2. Examinarea cererii de către Registrul de Carte Funciară
Odată ce Registrul de Carte Funciară a acceptat cererea de titlu de proprietate, va investiga cazul. Registrul de Carte Funciară va verifica cele trei condiții de bază referitoare la proprietatea din Cipru care trebuie să fie îndeplinite înainte ca transferul titlului de proprietate în numele cumpărătorului să poată avea loc, specific că:

• Prețul de achiziție al proprietății a fost plătit integral
• Titlul de proprietate pentru proprietate există.
• Cumpărătorul proprietății și-a îndeplinit obligațiile contractuale și a plătit impozitele.

3. Notificări
Odată ce cele trei prevederi de mai sus au fost îndeplinite, Departamentul de Terenuri și Cadastru din Cipru (Registrul de Carte Funciară) va trimite părților interesate* o notificare prin care le informează că intenționează să transfere proprietatea către cumpărător și solicitând orice obiecții pe care le-ar putea avea, oferindu-le 45 de zile pentru a răspunde.
Departamentul de Terenuri și Cadastru din Cipru va investiga orice obiecții pe care le primește și va informa părțile interesate despre decizia sa odată ce investigația sa a fost finalizată.

4. Transferul titlului de proprietate
Odată ce investigațiile au fost finalizate, notificările vor fi trimise cumpărătorului și vânzătorului solicitându-le să transfere proprietatea către cumpărător în termen de 60 de zile de la emiterea notificării – și solicitând cumpărătorului să plătească Taxele de Transfer al Proprietății în termenul de 60 de zile al notificării. În termenul de 60 de zile al notificării, cumpărătorul poate merge la DLO fără ca vânzătorul să fie prezent și să plătească Taxele de Transfer al Proprietății.
Rețineți că, dacă cumpărătorul nu reușește să plătească Taxele de Transfer al Proprietății, transferul va continua. Cu toate acestea, o sarcină va fi înregistrată împotriva proprietății corespunzătoare sumei taxelor de transfer crescute cu cincizeci la sută. Cu toate acestea, dacă transferul are loc până la 31 decembrie 2016, se va aplica o reducere suplimentară de 50% din taxele de transfer dacă cumpărătorul nu a plătit TVA pentru prețul de achiziție al proprietății – sau o reducere de 100% dacă cumpărătorul a plătit TVA pentru prețul de achiziție.

*Părțile interesate sunt cele care au înregistrat „sarcini” (pretenții) împotriva proprietății în cauză și au ocazia să conteste transferul și/sau să solicite transferul sarcinii lor în termenul de 45 de zile. Rețineți că vânzătorul (dezvoltatorul) poate contesta doar dacă cumpărătorul nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale. Contractul este nul.

Decizia recentă a instanței cu privire la Legea cumpărătorilor blocați

O decizie recentă a Curții de Apel din Cipru, în urma unui apel al unei instituții bancare împotriva unei decizii a unei instanțe inferioare, are implicații semnificative pentru cumpărătorii blocați. Curtea a constatat că prevederile Legii, care permiteau transferul titlurilor de proprietate către cumpărători în ciuda existenței ipotecilor, încalcă drepturile creditorilor, adică ale băncilor. Această decizie consideră aceste prevederi neconstituționale, subliniind drepturile băncilor de a păstra pretenții asupra proprietăților ipotecate, chiar dacă acestea sunt vândute către terți.

Deși decizia Curții de Apel nu anulează „Legea Cumpărătorilor Blocați”, deoarece se aplică doar cazului în cauză, autoritățile au suspendat nu doar continuarea revizuirii cererilor deja depuse de cumpărătorii blocați la Departamentele de Carte Funciară Districtuală, ci și acceptarea oricăror cereri noi.

Parlamentul va trebui să ia în considerare măsuri legislative alternative sau modificări pentru a aborda problemele constituționale evidențiate de Curte. Acest lucru ar putea implica redactarea de noi legi pentru a asigura protecția echilibrată a cumpărătorilor blocați, în timp ce se respectă drepturile constituționale ale creditorilor.

Așteptăm actualizări din partea Parlamentului în lunile următoare. Aceștia vor trebui să abordeze aceste probleme constituționale și să găsească o soluție echitabilă care să protejeze atât cumpărătorii, cât și creditorii.

Pentru a afla mai multe despre modificările recente ale legii, faceți clic aici.