Услуги по недвижимости
Покупка недвижимости на Кипре
Полное юридическое руководство по покупке недвижимости на Кипре. Независимо от того, хотите ли Вы купить дом на Кипре для проживания или как инвестицию, наша команда по сделкам с недвижимостью занимается юридической проверкой, оформлением прав собственности и уплатой сборов за передачу.
4.9(300+ Отзывы на Google)42+ Лет опыта
Бесплатная консультация · Без обязательств · Мы отвечаем в течение 24 часов
Как это работает
Шаг 01
Проверка
Проверьте права собственности, обременения, разрешения на планирование и полную историю владения перед любыми обязательствами.
Шаг 02
Контракт и переговоры
Составьте и проверьте договор купли-продажи, ведите переговоры о условиях от вашего имени и защищайте ваши интересы на протяжении всего процесса.
Шаг 03
Передача и регистрация
Завершите передачу в Земельном реестре и получите права собственности, зарегистрированные на ваше имя.
Что включено
Что включено
- Проверка прав собственности и юридическая проверка
- Обзор и согласование договора купли-продажи
- Регистрация исполнения обязательств
- Управление сборами за передачу и гербовым сбором
- Регистрация в Земельном офисе
- Координация ипотеки и финансирования
Подробное руководство
Краткий обзор
- Сборы за передачу
- 3%–8% (действует скидка 50%)
- НДС
- 19% (5% сниженная ставка для основного жилья)
- Гербовый сбор
- Отменен с января 2026 года
- Правовая база
- Закон о недвижимой собственности, Cap. 224
- Ограничения для не-ЕС
- 1 объект недвижимости (разрешение Совета Министров)
- Ключевая защита
- Депозит для исполнения обязательств
Обзор покупки недвижимости на Кипре
Кипр продолжает привлекать покупателей недвижимости со всего мира благодаря своему средиземноморскому климату, членству в ЕС, конкурентоспособным ценам по сравнению с другими европейскими рынками и хорошо установленной правовой базе, основанной на английском общем праве. Независимо от того, покупаете ли Вы основное жилье, дом для отдыха или инвестиционную недвижимость, понимание юридического процесса имеет решающее значение для защиты Ваших интересов. Процесс оформления недвижимости на Кипре следует структурированной последовательности: юридическая проверка, договор купли-продажи, депозит для исполнения обязательств, уплата сборов и налогов, и передача прав собственности.
В Philippou Law Firm наши юристы по недвижимости сопровождают покупателей на каждом этапе сделки, обеспечивая выполнение всех юридических требований и полную защиту инвестиций покупателя от момента подписания контракта до завершения сделки.
Юридическая проверка перед покупкой
Тщательная юридическая проверка является основой любой безопасной покупки недвижимости на Кипре. Прежде чем подписывать какое-либо соглашение или вносить депозит, Ваш юрист должен провести следующие исследования:
Проверка прав собственности
Запрос в соответствующем Земельном офисе подтверждает законное право собственности продавца на недвижимость и определяет точный участок и регистрационные данные, указанные в праве собственности. Этот шаг подтверждает, что лицо, которое предполагает продать недвижимость, действительно является ее зарегистрированным владельцем и имеет юридическую возможность передать ее.
Проверка обременений
Поиск в Земельном реестре также выявляет любые обременения, зарегистрированные на недвижимость, включая ипотеки, залоги, права удержания, lis pendens (ожидающее судебное разбирательство), судебные приказы и меморандумы о договорах купли-продажи, депонированные другими сторонами. Например, недвижимость, обремененная ипотекой застройщика, не может быть передана свободно и ясно, пока эта ипотека не будет погашена. Раннее выявление обременений позволяет покупателю вести переговоры о соответствующих защитах в договоре купли-продажи.
Соответствие градостроительным нормам
Ваш юрист проверит, что недвижимость соответствует применимым нормам градостроительной зоны, что все необходимые разрешения на планирование и строительство были получены застройщиком, и что построенное здание соответствует утвержденным архитектурным планам. Любые несанкционированные дополнения или отклонения от разрешений могут задержать или предотвратить выдачу прав собственности и могут привести к приказам о сносе.
Юридическая проверка застройщика
При покупке у застройщика целесообразно исследовать финансовое состояние застройщика, его историю завершения проектов в срок и историю выдачи индивидуальных прав собственности. Запрос в Регистраторе компаний может выявить любые судебные решения, иски о ликвидации или другие неблагоприятные записи против застройщика.
Договор купли-продажи и исполнение обязательств
Договор купли-продажи является самым важным документом в любой сделке с недвижимостью. Он должен четко указать цену покупки, график платежей, дату завершения, спецификации недвижимости, гарантии продавца относительно прав собственности и обременений, а также средства правовой защиты за нарушение.
В соответствии с Законом о продаже земли (исполнение обязательств), Cap. 232, покупатель имеет право депонировать договор купли-продажи в Земельном офисе в течение шести месяцев с момента подписания. Этот депозит создает обязательство для продавца передать недвижимость покупателю и предотвращает продажу, ипотечное обременение или любое другое обременение недвижимости в ущерб покупателю. Депозит для исполнения обязательств является одной из самых важных защит, доступных покупателям недвижимости на Кипре, и его никогда не следует упускать.
Сборы за передачу
Сборы за передачу подлежат уплате в Департамент земель и геодезии при передаче прав собственности на имя покупателя. Установленные ставки рассчитываются на основе рыночной стоимости недвижимости, оцененной Земельным реестром:
| Стоимость недвижимости (EUR) | Ставка сбора за передачу |
|---|---|
| До 85,000 | 3% |
| 85,001 -- 170,000 | 5% |
| Свыше 170,000 | 8% |
Важно: В настоящее время действует 50% скидка на сборы за передачу, что значительно снижает стоимость передачи недвижимости. Кроме того, если НДС был уплачен при приобретении недвижимости (применимо к новым объектам, купленным у застройщика), сборы за передачу полностью отменяются. Покупатели должны учитывать эти правила при расчете своих затрат при сравнении новых и вторичных объектов недвижимости.
Гербовый сбор (отменен)
Гербовый сбор на Кипре был отменен с 1 января 2026 года после отмены Закона о гербовом сборе. Ранее гербовый сбор уплачивался по договорам купли-продажи по ставкам 0.15%--0.20%. Эта отмена устраняет транзакционные расходы, которые исторически применялись к покупкам недвижимости, и снижает общую стоимость приобретения недвижимости на Кипре.
НДС на новые объекты недвижимости
Налог на добавленную стоимость применяется к покупке новых объектов недвижимости — то есть к первому поставке здания застройщиком. Стандартная ставка НДС на Кипре составляет 19%. Однако сниженная ставка 5% доступна для первых 130 квадратных метров жилой недвижимости (до стоимости недвижимости в EUR 350,000), если покупатель намерен использовать недвижимость как свое основное и постоянное жилье. Ключевые условия для сниженой ставки включают:
- Покупатель должен быть физическим лицом (не компанией)
- Недвижимость должна служить основным жильем покупателя не менее 10 лет
- Покупатель не должен ранее пользоваться сниженной ставкой НДС на Кипре
- Заявление должно быть подано в Налоговую службу до завершения сделки
Вторичные объекты недвижимости (б/у) обычно освобождены от НДС, так как НДС применяется только к первоначальной поставке застройщиком.
Ипотечные соображения
Покупатели, которым требуется ипотечное финансирование, должны знать, что банки на Кипре обычно выдают кредиты до 60%--70% рыночной стоимости недвижимости для основного жилья и меньший процент для инвестиционных объектов. Банк потребует оценку недвижимости, подтверждение дохода и зарегистрирует ипотеку (обременение) на праве собственности. Процентные ставки на Кипре зависят от базовой ставки Европейского центрального банка, и доступны как фиксированные, так и переменные процентные продукты. Важно, чтобы юрист покупателя проверил условия ипотеки и согласовал погашение любой существующей ипотеки застройщика до или одновременно с передачей прав собственности.
Ограничения для покупателей не-ЕС
Граждане не-ЕС, желающие приобрести недвижимость на Кипре, должны получить предварительное одобрение от Совета Министров. Заявление подается через соответствующий Земельный офис и обычно одобряется в течение 2–3 месяцев, при условии, что у заявителя нет судимости. Ключевые ограничения для покупателей не-ЕС включают:
- Ограничение на одну недвижимость (один жилой объект и земля под ним)
- Максимальный размер участка составляет примерно 4,014 квадратных метров (один донам)
- Ограничение не применяется, если недвижимость приобретается через зарегистрированную на Кипре компанию
Граждане ЕС не сталкиваются с какими-либо ограничениями на покупку недвижимости на Кипре и не обязаны получать какое-либо разрешение от правительства.
Сроки для типичной покупки недвижимости
Весь процесс оформления, от первоначальной юридической проверки до передачи прав собственности, обычно занимает от 2 до 6 месяцев в зависимости от сложности сделки, наличия существующих прав собственности на недвижимость и необходимости ипотечного финансирования. Покупки на этапе строительства у застройщиков могут занять больше времени, так как права собственности выдаются только после завершения строительства и завершения процесса дележа.
Наши услуги по сделкам с недвижимостью
Philippou Law Firm предоставляет комплексные услуги по сделкам с недвижимостью для покупателей на Кипре. Наша команда занимается полным объемом юридической работы, необходимой для безопасной покупки, включая:
- Поиск в Земельном реестре и проверка прав собственности
- Проверка обременений и соответствия градостроительным нормам
- Подготовка, проверка и согласование договора купли-продажи
- Депозит для исполнения обязательств в Земельном офисе
- Заявления на снижение НДС
- Координация ипотечных соглашений
- Заявления в Совет Министров для покупателей не-ЕС
- Передача прав собственности и регистрация
Свяжитесь с нами сегодня для конфиденциальной консультации по поводу Вашей покупки недвижимости на Кипре.
Часто задаваемые вопросы
Исполнение обязательств — это юридический механизм в соответствии с Cap. 232, который позволяет покупателю депонировать подписанный договор купли-продажи в Земельном офисе. Этот депозит предотвращает продажу недвижимости продавцом кому-либо еще, ее ипотечное обременение или наложение любых дальнейших обременений. Он предоставляет покупателю законное право принудить продавца завершить передачу. Вы должны депонировать договор в течение шести месяцев с момента подписания, чтобы воспользоваться этой защитой.
Сборы за передачу рассчитываются по скользящей шкале: 3% на первые EUR 85,000 стоимости недвижимости, 5% на часть между EUR 85,001 и EUR 170,000, и 8% на все, что выше EUR 170,000. В настоящее время действует 50% скидка на эти ставки. Если НДС был уплачен за недвижимость (новые объекты от застройщиков), сборы за передачу полностью отменяются.
НДС в размере 19% применяется к новым объектам недвижимости, которые продаются впервые застройщиком. Сниженная ставка 5% доступна на первые 130 квадратных метров (до стоимости недвижимости EUR 350,000), если покупатель будет использовать недвижимость как свое основное жилье не менее 10 лет и ранее не пользовался этой льготой. Вторичные объекты недвижимости освобождены от НДС.
Да, но граждане не-ЕС должны получить предварительное одобрение от Совета Министров, прежде чем недвижимость может быть передана на их имя. Этот процесс обычно занимает 2–3 месяца и обычно одобряется заявителям с чистой судимостью. Покупатели не-ЕС обычно ограничены в покупке одной недвижимости с максимальным размером участка примерно 4,014 квадратных метров.
Весь процесс оформления от юридической проверки до передачи прав собственности обычно занимает от 2 до 6 месяцев. Сроки зависят от таких факторов, как наличие существующих прав собственности на недвижимость, необходимость ипотечного финансирования и необходимость получения одобрения Совета Министров для покупателей не-ЕС.
Нет. Гербовый сбор был отменен с 1 января 2026 года после отмены Закона о гербовом сборе. Покупатели недвижимости больше не обязаны уплачивать гербовый сбор по договорам купли-продажи, что снижает общие транзакционные расходы на покупку недвижимости на Кипре.
Основная юридическая проверка включает в себя поиск прав собственности в Земельном реестре для проверки права собственности и проверки на наличие ипотек, залогов или прав удержания; проверку соответствия градостроительным и строительным разрешениям; подтверждение того, что построенная структура соответствует утвержденным архитектурным планам; и, при покупке у застройщика, поиск компании для проверки наличия неблагоприятных записей или финансовых трудностей.
Оба варианта имеют свои преимущества. Новые объекты от застройщиков облагаются НДС в размере 19% (или 5% сниженная ставка для основного жилья), но сборы за передачу полностью отменяются. Вторичные объекты освобождены от НДС, но подлежат уплате сборов за передачу (в настоящее время со скидкой 50%). Новые объекты могут соответствовать программе постоянного проживания. Ваш выбор должен зависеть от Вашего бюджета, предполагаемого использования и права на снижение ставки НДС.
Что говорят наши клиенты
Доверие со стороны частных лиц и компаний по всему миру.
4.9(300+)Читайте отзывы Google“Мы купили наш дом для выхода на пенсию в Пафосе с помощью Philippou Law. Они провели тщательную проверку и выявили проблемы, которые мы никогда бы не заметили сами. Неоценимо.”
Robert and Helen Clarke
Британские пенсионеры, Пафос
“Я купил три недвижимости на Кипре через Philippou Law. Их команда по сделкам с недвижимостью тщательна, профессиональна и всегда держала меня в курсе на каждом этапе сделки.”
Sergei Novikov
Инвестор в недвижимость, Россия
“Как иностранный покупатель, мне нужна была юридическая фирма, которой я мог бы полностью доверять. Philippou Law справилась со всем — от проверки до регистрации прав собственности. Процесс был гладким и без стресса.”
Caroline Dubois
Покупатель второго дома, Франция
Бесплатная консультация
Готовы начать?
Запишитесь на бесплатную консультацию без обязательств с одним из наших опытных адвокатов. Как одна из самых устоявшихся юридических фирм в Пафосе, мы готовы помочь вам уверенно ориентироваться в юридической среде Кипра.
Без оплаты. Без обязательств. Поговорите с квалифицированным юристом сегодня.
Связанные услуги
Продажа недвижимости на Кипре
Экспертное руководство по продаже недвижимости на Кипре. Охватывает налог на прирост капитала, необходимые документы, освобождения от налога на прирост капитала, обязательства продавца и юридический процесс передачи недвижимости.
Договоры аренды на Кипре
Руководство по договорам аренды на Кипре. Охватывает Закон о контроле за арендной платой Cap.23, аренду на свободном рынке, права арендаторов, налоговые последствия и коммерческую аренду.
Постоянное место жительства на Кипре через инвестиции
Получите постоянное место жительства на Кипре через инвестиции в соответствии с Регламентом 6(2). Ускоренная обработка в течение 8–12 месяцев при минимальных инвестициях в размере 300 000 евро.