Vollständiger rechtlicher Leitfaden zum Kauf einer Immobilie in Zypern. Ob Sie ein Haus in Zypern zum Wohnen oder als Immobilieninvestition kaufen möchten, unser Übertragungsteam kümmert sich um die Due Diligence, Grundbuchauszüge und Übertragungsgebühren.
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Zypern zieht weiterhin Immobilienkäufer aus der ganzen Welt an, dank seines mediterranen Klimas, der EU-Mitgliedschaft, wettbewerbsfähiger Preise im Vergleich zu anderen europäischen Märkten und eines gut etablierten rechtlichen Rahmens, der auf dem englischen Common Law basiert. Ob Sie eine Hauptwohnung, ein Ferienhaus oder eine Investitionsimmobilie erwerben, das Verständnis des rechtlichen Prozesses ist entscheidend, um Ihre Interessen zu schützen. Der Prozess der Immobilienübertragung in Zypern folgt einer strukturierten Abfolge: Due Diligence, Kaufvertrag, Hinterlegung für Specific Performance, Zahlung von Abgaben und Steuern sowie Übertragung des Grundbuchauszugs.
Bei der Philippou Law Firm begleiten unsere Immobilienanwälte Käufer durch jede Phase der Transaktion und stellen sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind und dass die Investition des Käufers vom Vertrag bis zum Abschluss vollständig geschützt ist.
Gründliche Due Diligence ist das Fundament jeder sicheren Immobilienakquisition in Zypern. Bevor Sie irgendeine Vereinbarung unterzeichnen oder eine Anzahlung leisten, sollte Ihr Anwalt die folgenden Untersuchungen durchführen:
Eine Suche beim zuständigen Bezirksgrundbuchamt bestätigt das rechtliche Eigentum des Verkäufers an der Immobilie und identifiziert das genaue Grundstück sowie die im Grundbuch verzeichneten Registrierungsdetails. Dieser Schritt verifiziert, dass die Person, die vorgibt, die Immobilie zu verkaufen, tatsächlich der eingetragene Eigentümer ist und die rechtliche Fähigkeit hat, sie zu übertragen.
Die Grundbuchsuche zeigt auch alle gegen die Immobilie eingetragenen Belastungen, einschließlich Hypotheken, Belastungen, Pfandrechte, lis pendens (anhängige Rechtsstreitigkeiten), Gerichtsbeschlüsse und Memoranden von Kaufverträgen, die von anderen Parteien hinterlegt wurden. Eine Immobilie, die durch eine Hypothek eines Entwicklers belastet ist, kann beispielsweise nicht frei übertragen werden, bis diese Hypothek gelöscht ist. Die frühzeitige Identifizierung von Belastungen ermöglicht es dem Käufer, angemessene Schutzmaßnahmen im Kaufvertrag auszuhandeln.
Ihr Anwalt wird überprüfen, ob die Immobilie den geltenden städtebaulichen Vorschriften entspricht, ob alle erforderlichen Planungs- und Baugenehmigungen vom Entwickler eingeholt wurden und ob das errichtete Gebäude den genehmigten Architekturplänen entspricht. Unbefugte Ergänzungen oder Abweichungen von den Genehmigungen können die Ausstellung von Grundbuchauszügen verzögern oder verhindern und können zu Abrissverfügungen führen.
Beim Kauf von einem Entwickler ist es ratsam, die finanzielle Lage des Entwicklers, die Erfolgsbilanz bei der termingerechten Fertigstellung von Projekten und die Geschichte der Ausstellung individueller Grundbuchauszüge zu überprüfen. Eine Suche beim Handelsregister kann Urteile, Liquidationsanträge oder andere nachteilige Eintragungen gegen das Entwicklerunternehmen aufdecken.
Der Kaufvertrag ist das wichtigste Dokument in jeder Immobilien-Transaktion. Er muss den Kaufpreis, den Zahlungsplan, das Abschlussdatum, die Spezifikationen der Immobilie, die Garantien des Verkäufers bezüglich Eigentum und Belastungen sowie Rechtsmittel bei Vertragsverletzungen klar festlegen.
Gemäß dem Gesetz über den Verkauf von Land (Specific Performance), Cap. 232, hat der Käufer das Recht, den Kaufvertrag innerhalb von sechs Monaten nach Unterzeichnung beim Bezirksgrundbuchamt zu hinterlegen. Diese Hinterlegung schafft eine verbindliche Verpflichtung des Verkäufers, die Immobilie an den Käufer zu übertragen, und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie an jemand anderen verkauft, sie belastet oder anderweitig belastet, zum Nachteil des Käufers. Die Hinterlegung für Specific Performance ist einer der wichtigsten Schutzmechanismen, die Immobilienkäufern in Zypern zur Verfügung stehen, und sollte niemals weggelassen werden.
Übertragungsgebühren sind an das Amt für Grundbesitz und Vermessung bei der Übertragung des Grundbuchauszugs auf den Namen des Käufers zu zahlen. Die gesetzlichen Sätze werden auf den Marktwert der Immobilie berechnet, wie er vom Grundbuchamt bewertet wird:
| Immobilienwert (EUR) | Übertragungsgebührensatz |
|---|---|
| Bis 85.000 | 3% |
| 85.001 -- 170.000 | 5% |
| Über 170.000 | 8% |
Wichtig: Derzeit gilt ein Rabatt von 50% auf die Übertragungsgebühren, was die Kosten für Immobilienübertragungen erheblich senkt. Darüber hinaus entfallen die Übertragungsgebühren vollständig, wenn auf den Erwerb der Immobilie MwSt gezahlt wurde (gilt für Neubauten, die von einem Entwickler gekauft wurden). Käufer sollten diese Regelungen in ihre Kostenberechnungen einbeziehen, wenn sie Neubauten und Wiederverkaufsimmobilien vergleichen.
Die Stempelsteuer in Zypern wurde ab dem 1. Januar 2026 abgeschafft, nachdem das Gesetz über die Stempelsteuer aufgehoben wurde. Zuvor war die Stempelsteuer auf Kaufverträge in Höhe von 0,15%–0,20% zu zahlen. Diese Abschaffung entfernt eine Transaktionskosten, die historisch auf Immobilienkäufe angewendet wurde, und senkt die Gesamtkosten für den Erwerb von Immobilien in Zypern.
Die Mehrwertsteuer gilt für den Kauf neuer Immobilien – das heißt, die erste Lieferung eines Gebäudes durch den Entwickler. Der reguläre MwSt-Satz in Zypern beträgt 19%. Ein ermäßigter Satz von 5% ist für die ersten 130 Quadratmeter einer Wohnimmobilie (bis zu einem Immobilienwert von EUR 350.000) verfügbar, wenn der Käufer die Immobilie als seinen Hauptwohnsitz für mindestens 10 Jahre nutzen möchte. Wichtige Bedingungen für den ermäßigten Satz sind:
Wiederverkaufsimmobilien (gebraucht) sind in der Regel von der MwSt befreit, da die MwSt nur auf die erste Lieferung durch den Entwickler angewendet wird.
Käufer, die eine Hypothekenfinanzierung benötigen, sollten sich bewusst sein, dass zypriotische Banken in der Regel bis zu 60%–70% des Marktwerts der Immobilie für Hauptwohnungen und einen niedrigeren Prozentsatz für Investitionsimmobilien verleihen. Die Bank wird eine Bewertung der Immobilie, einen Einkommensnachweis verlangen und eine Hypothek (Belastung) gegen den Grundbuchauszug eintragen. Die Zinssätze in Zypern werden von dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank beeinflusst, und sowohl feste als auch variable Zinssätze sind verfügbar. Es ist wichtig, dass der Anwalt des Käufers die Hypothekenbedingungen überprüft und die Löschung einer bestehenden Entwicklerhypothek vor oder gleichzeitig mit der Übertragung des Eigentums koordiniert.
Nicht-EU-Bürger, die eine Immobilie in Zypern erwerben möchten, müssen zuvor die Genehmigung des Ministerrates einholen. Der Antrag wird über das zuständige Bezirksgrundbuchamt eingereicht und wird in der Regel innerhalb von 2 bis 3 Monaten genehmigt, vorausgesetzt, der Antragsteller hat ein sauberes Strafregister. Wichtige Beschränkungen für Nicht-EU-Käufer sind:
EU-Bürger haben keinerlei Beschränkungen beim Kauf von Immobilien in Zypern und müssen keine staatliche Genehmigung einholen.
Der gesamte Übertragungsprozess, von der ersten Due Diligence bis zur Übertragung des Grundbuchauszugs, dauert in der Regel zwischen 2 und 6 Monaten, abhängig von der Komplexität der Transaktion, ob die Immobilie bereits über Grundbuchauszüge verfügt und ob eine Hypothekenfinanzierung erforderlich ist. Käufe von Off-Plan-Immobilien bei Entwicklern können länger dauern, da Grundbuchauszüge erst nach Abschluss der Entwicklung und der Fertigstellung des Teilungsprozesses ausgestellt werden.
Die Philippou Law Firm bietet umfassende Übertragungsdienste für Immobilienkäufer in Zypern an. Unser Team übernimmt den gesamten Umfang der rechtlichen Arbeiten, die für einen sicheren Kauf erforderlich sind, einschließlich:
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