Immobilien in Zypern kaufen

Überblick über den Kauf von Immobilien in Zypern

Zypern zieht weiterhin Immobilienkäufer aus der ganzen Welt an, dank seines mediterranen Klimas, der EU-Mitgliedschaft, wettbewerbsfähiger Preise im Vergleich zu anderen europäischen Märkten und eines gut etablierten rechtlichen Rahmens, der auf dem englischen Common Law basiert. Ob Sie eine Hauptwohnung, ein Ferienhaus oder eine Investitionsimmobilie erwerben, das Verständnis des rechtlichen Prozesses ist entscheidend, um Ihre Interessen zu schützen. Der Übertragungsprozess in Zypern folgt einer strukturierten Abfolge: Due Diligence, Kaufvertrag, Hinterlegung für spezifische Leistung, Zahlung von Abgaben und Steuern sowie Übertragung der Grundbuchurkunde.

Bei der Philippou Law Firm begleiten unsere Immobilienanwälte Käufer durch jede Phase der Transaktion und stellen sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind und dass die Investition des Käufers vom Vertrag bis zum Abschluss vollständig geschützt ist.

Due Diligence vor dem Kauf

Gründliche Due Diligence ist das Fundament eines sicheren Immobilienerwerbs in Zypern. Bevor Sie eine Vereinbarung unterzeichnen oder eine Anzahlung leisten, sollte Ihr Anwalt die folgenden Untersuchungen durchführen:

Überprüfung der Grundbuchurkunde

Eine Suche beim zuständigen Bezirksgrundbuchamt bestätigt das rechtliche Eigentum des Verkäufers an der Immobilie und identifiziert das genaue Grundstück sowie die im Grundbuch aufgezeichneten Details. Dieser Schritt verifiziert, dass die Person, die die Immobilie verkaufen möchte, tatsächlich der eingetragene Eigentümer ist und die rechtliche Fähigkeit hat, sie zu übertragen.

Überprüfung von Belastungen

Die Suche im Grundbuch zeigt auch alle Belastungen, die gegen die Immobilie eingetragen sind, einschließlich Hypotheken, Pfandrechte, Ansprüche, lis pendens (anhängige Rechtsstreitigkeiten), Gerichtsbeschlüsse und Memoranden von Kaufverträgen, die von anderen Parteien hinterlegt wurden. Eine Immobilie, die mit einer Hypothek eines Entwicklers belastet ist, kann beispielsweise nicht frei übertragen werden, bis diese Hypothek gelöscht ist. Die frühzeitige Identifizierung von Belastungen ermöglicht es dem Käufer, angemessene Schutzmaßnahmen im Kaufvertrag auszuhandeln.

Einhaltung der Stadtplanung

Ihr Anwalt wird überprüfen, ob die Immobilie den geltenden Vorschriften der Stadtplanungszone entspricht, ob alle erforderlichen Planungs- und Baugenehmigungen vom Entwickler eingeholt wurden und ob das errichtete Gebäude den genehmigten architektonischen Plänen entspricht. Unbefugte Ergänzungen oder Abweichungen von den Genehmigungen können die Ausstellung von Grundbuchurkunden verzögern oder verhindern und können zu Abrissverfügungen führen.

Due Diligence des Entwicklers

Beim Kauf von einem Entwickler ist es ratsam, die finanzielle Lage des Entwicklers, die Erfolgsbilanz bei der fristgerechten Fertigstellung von Projekten und die Geschichte der Ausstellung individueller Grundbuchurkunden zu überprüfen. Eine Suche beim Handelsregister kann etwaige Urteile, Abwicklungsanträge oder andere nachteilige Eintragungen gegen das Entwicklerunternehmen offenbaren.

Kaufvertrag und spezifische Leistung

Der Kaufvertrag ist das wichtigste Dokument in jeder Immobilientransaktion. Er muss den Kaufpreis, den Zahlungsplan, das Abschlussdatum, die Spezifikationen der Immobilie, die Garantien des Verkäufers bezüglich des Eigentums und der Belastungen sowie Rechtsmittel bei Vertragsbruch klar festlegen.

Nach dem Gesetz über den Verkauf von Land (Spezifische Leistung), Cap. 232, hat der Käufer das Recht, den Kaufvertrag innerhalb von sechs Monaten nach Unterzeichnung beim Bezirksgrundbuchamt zu hinterlegen. Diese Hinterlegung schafft eine bindende Verpflichtung des Verkäufers, die Immobilie an den Käufer zu übertragen, und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie an jemand anderen verkauft, sie belastet oder anderweitig belastet, zum Nachteil des Käufers. Die Hinterlegung für spezifische Leistung ist eines der wichtigsten Schutzmittel, die Immobilienkäufern in Zypern zur Verfügung stehen, und sollte niemals weggelassen werden.

Übertragungsgebühren

Übertragungsgebühren sind an das Amt für Grundstücke und Vermessungen bei der Übertragung der Grundbuchurkunde auf den Namen des Käufers zu zahlen. Die gesetzlichen Sätze werden auf den Marktwert der Immobilie berechnet, wie er vom Grundbuchamt bewertet wird:

Wichtig: Derzeit gilt ein Rabatt von 50% auf die Übertragungsgebühren, was die Kosten für Immobilienübertragungen erheblich senkt. Darüber hinaus werden die Übertragungsgebühren vollständig erlassen, wenn auf den Erwerb der Immobilie MwSt. gezahlt wurde (gilt für Neubauten, die von einem Entwickler gekauft wurden). Käufer sollten diese Regeln in ihre Kostenkalkulationen einbeziehen, wenn sie Neubauten und Wiederverkaufsimmobilien vergleichen.

Stempelsteuer (Abgeschafft)

Die Stempelsteuer in Zypern wurde ab dem 1. Januar 2026 abgeschafft nach der Aufhebung des Stempelgesetzes. Zuvor war die Stempelsteuer auf Kaufverträge in Höhe von 0,15%–0,20% zu zahlen. Diese Abschaffung entfernt eine Transaktionsgebühr, die historisch auf Immobilienkäufe angewendet wurde, und senkt die Gesamtkosten für den Erwerb von Immobilien in Zypern.

MwSt. auf Neubauten

Die Mehrwertsteuer gilt für den Kauf von Neubauten – das heißt, die erste Lieferung eines Gebäudes durch den Entwickler. Der reguläre MwSt.-Satz in Zypern beträgt 19%. Ein ermäßigter Satz von 5% ist für die ersten 130 Quadratmeter einer Wohnimmobilie (bis zu einem Immobilienwert von 350.000 EUR) verfügbar, wenn der Käufer die Immobilie als seinen Hauptwohnsitz für mindestens 10 Jahre nutzen möchte. Wichtige Bedingungen für den ermäßigten Satz sind:

• Der Käufer muss eine natürliche Person sein (nicht ein Unternehmen)
• Die Immobilie muss für mindestens 10 Jahre als Hauptwohnsitz des Käufers dienen
• Der Käufer darf zuvor nicht von dem ermäßigten MwSt.-Satz in Zypern profitiert haben
• Ein Antrag muss vor dem Abschluss beim MwSt.-Kommissar eingereicht werden

Wiederverkaufsimmobilien (gebraucht) sind in der Regel von der MwSt. befreit, da die MwSt. nur auf die erste Lieferung durch den Entwickler angewendet wird.

Hypothekenüberlegungen

Käufer, die eine Hypothekenfinanzierung benötigen, sollten sich bewusst sein, dass zypriotische Banken in der Regel bis zu 60%–70% des Marktwerts der Immobilie für Hauptwohnungen und einen niedrigeren Prozentsatz für Investitionsimmobilien verleihen. Die Bank wird eine Bewertung der Immobilie, einen Einkommensnachweis verlangen und eine Hypothek (Pfandrecht) gegen die Grundbuchurkunde eintragen. Die Zinssätze in Zypern werden vom Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank beeinflusst, und sowohl Festzins- als auch variable Produkte sind verfügbar. Es ist wichtig, dass der Anwalt des Käufers die Hypothekenbedingungen überprüft und die Löschung einer bestehenden Entwicklerhypothek vor oder gleichzeitig mit der Übertragung des Eigentums koordiniert.

Beschränkungen für Nicht-EU-Käufer

Nicht-EU-Bürger, die in Zypern Immobilien kaufen möchten, müssen zuvor die Genehmigung des Ministerrats einholen. Der Antrag wird über das zuständige Bezirksgrundbuchamt eingereicht und wird in der Regel innerhalb von 2 bis 3 Monaten genehmigt, vorausgesetzt, der Antragsteller hat ein sauberes Strafregister. Wichtige Beschränkungen für Nicht-EU-Käufer sind:

• Eine Beschränkung auf eine Immobilie (eine Wohneinheit und das darunterliegende Land)
• Eine maximale Grundstücksgröße von etwa 4.014 Quadratmetern (ein Donum)
• Die Beschränkung gilt nicht, wenn die Immobilie über ein in Zypern registriertes Unternehmen erworben wird

EU-Bürger haben keinerlei Beschränkungen beim Kauf von Immobilien in Zypern und müssen keine behördliche Genehmigung einholen.

Zeitplan für einen typischen Immobilienkauf

Der gesamte Übertragungsprozess, von der ersten Due Diligence bis zur Übertragung der Grundbuchurkunde, dauert in der Regel zwischen 2 und 6 Monaten, abhängig von der Komplexität der Transaktion, ob die Immobilie bereits Grundbuchurkunden hat und ob eine Hypothekenfinanzierung erforderlich ist. Käufe von Off-Plan-Immobilien von Entwicklern können länger dauern, da Grundbuchurkunden erst nach Abschluss des Projekts und nach Abschluss des Teilungsprozesses ausgestellt werden.

Unsere Übertragungsdienste

Die Philippou Law Firm bietet umfassende Übertragungsdienste für Immobilienkäufer in Zypern an. Unser Team kümmert sich um den gesamten rechtlichen Aufwand, der für einen sicheren Kauf erforderlich ist, einschließlich:

• Suchanfragen im Grundbuch und Überprüfung der Grundbuchurkunde
• Überprüfungen von Belastungen und der Einhaltung von Planungsbestimmungen
• Entwurf, Überprüfung und Verhandlung des Kaufvertrags
• Hinterlegung für spezifische Leistung beim Bezirksgrundbuchamt
• Anträge auf ermäßigte MwSt.
• Koordination von Hypothekenarrangements
• Anträge beim Ministerrat für Nicht-EU-Käufer
• Übertragung und Registrierung der Grundbuchurkunde

Kontaktieren Sie uns noch heute für eine vertrauliche Beratung zu Ihrem Immobilienkauf in Zypern.