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Quando è dovuta l'IVA nell'acquisto di proprietà a Cipro
L'IVA è stata introdotta sull'acquisto di proprietà nuove di zecca a Cipro (dall'adesione di Cipro all'UE nel maggio 2004) e sull'acquisto del terreno (da gennaio 2018). L'aliquota IVA è del 19% e questo è...
L'IVA è stata introdotta sull'acquisto di proprietà nuove di zecca a Cipro (dall'adesione di Cipro all'UE nel maggio 2004) e sull'acquisto del terreno (da gennaio 2018). L'aliquota IVA è del 19% e questo è solitamente aggiuntivo al prezzo di acquisto.
Il venditore è obbligato a raccogliere l'IVA dall'acquirente con ogni pagamento che quest'ultimo effettua verso il prezzo di acquisto e poi pagare questo all'ente governativo competente che è il Dipartimento IVA.
Quando l'IVA è stata imposta sulle proprietà, il governo cipriota ha cercato di mitigare questo costo aggiuntivo per gli acquirenti:
(a) dando agli acquirenti l'opportunità di richiedere e ricevere una riduzione dell'IVA dal 19% al 5% sulla proprietà da utilizzare come loro abitazione (questo è generalmente noto come Domanda di Riduzione IVA – ulteriori dettagli di seguito); e
(b) esentando gli acquirenti che pagano l'IVA dal pagamento delle Tasse di Trasferimento del Catasto quando ottengono l'atto di proprietà registrato a loro nome.
Domande Frequenti:
Devo pagare l'IVA sulle proprietà rivendute?
No
Devo pagare l'IVA se acquisto una nuova proprietà?
Sì
Devo pagare l'IVA se acquisto un terreno?
Di solito sì. Ci sono alcune eccezioni nella Legge relative alla vendita di terreni e queste riguardano principalmente le circostanze del venditore (ad esempio, se il venditore ha venduto terreni in precedenza, ecc.) per questo motivo è sempre meglio presumere che l'IVA sarà dovuta. Può essere un esercizio complicato determinare se l'IVA sarà dovuta sui terreni e lo faremo caso per caso.
Cos'è la domanda di riduzione dell'IVA?
Come menzionato sopra, la domanda di riduzione dell'IVA può essere presentata da individui per ridurre l'aliquota IVA dal 19% al 5% ma solo per la loro abitazione ed è considerata in un certo senso come un “sussidio governativo”. La riduzione si applica solo ai primi 200 metri quadrati della suddetta casa, e se la stessa è più grande di 200 metri quadrati, parte del prezzo di acquisto sarà pagato con IVA al 5% e parte con IVA al 19%. L'acquirente che ottiene una riduzione dell'IVA deve mantenere la proprietà per un periodo di 10 anni per poter mantenere tutto lo sconto IVA ottenuto. La suddetta proprietà può ancora essere venduta prima della fine del periodo di 10 anni, ma un importo dovrà essere restituito all'autorità IVA per gli anni rimanenti. Inoltre, l'acquirente che ottiene la riduzione dell'IVA non può affittare la proprietà poiché ciò non è considerato in linea con il principio sottostante del sussidio.
Sto acquistando una nuova proprietà per scopi di investimento; posso procedere con la riduzione dell'IVA?
Se ha intenzione di affittare la proprietà a breve o lungo termine non è idoneo per la riduzione dell'IVA.
Sto acquistando una nuova proprietà a nome della mia azienda; posso procedere con la riduzione dell'IVA?
No
La riduzione dell'IVA è “una tantum”?
Può avere solo una concessione di riduzione dell'IVA alla volta. Ciò significa che se vende una proprietà per la quale ha ottenuto una riduzione dell'IVA o se sono trascorsi 10 anni dal momento in cui ha ottenuto una riduzione dell'IVA, può ripresentare domanda per ottenere una nuova riduzione dell'IVA su un'altra proprietà.
Io e il mio coniuge possiamo acquistare due nuove proprietà separate e richiedere due riduzioni dell'IVA?
È consentita solo una riduzione dell'IVA per coppia sposata. Può acquistare diverse nuove proprietà ma può avere solo un permesso di riduzione dell'IVA tra di voi.
Quando posso presentare domanda per la riduzione dell'IVA?
La domanda può essere presentata solo dopo aver firmato il contratto di acquisto della proprietà e a condizione che il suddetto contratto sia stato depositato presso il Catasto.
Quale aliquota IVA pago se effettuo pagamenti al venditore prima che la mia domanda di riduzione dell'IVA sia presentata o addirittura approvata?
Di solito, sarà richiesto di pagare un importo di circa il 20-30% del prezzo di acquisto della proprietà contemporaneamente alla firma del contratto di acquisto. Questo importo sarà pagato al venditore con IVA al 19%. Successivamente, e non appena la sua riduzione dell'IVA sarà approvata, dovrà fornire l'approvazione al Sviluppatore che, a sua volta, adeguerà i pagamenti originali effettuati per riflettere il cambiamento dell'IVA dal 19% al 5%. Questo significa che potrebbe ricevere una nota di credito per i pagamenti iniziali effettuati con l'aliquota IVA più alta. Tutti i pagamenti successivi dovrebbero quindi avere IVA al 5%.
Cosa succede se la mia proprietà è più grande di 200 mq?
La riduzione dell'IVA può essere ottenuta per un massimo di 200 metri quadrati di area coperta. Questo significa che per i 200 metri quadrati l'aliquota IVA sarà del 5% e per l'eccedenza l'aliquota IVA applicabile sarà del 19%. Anche se questo può sembrare complicato, può essere semplificato al momento di effettuare i pagamenti in modo che non debba preoccuparsi ogni volta di quale aliquota IVA applicare.
Se pago l'IVA sul prezzo di acquisto della proprietà, sono completamente esente dal pagamento delle Tasse di Trasferimento per ottenere l'atto di proprietà?
Dovrebbe pagare solo una tassa nominale al catasto per la registrazione dell'atto di proprietà a suo nome a condizione che possa dimostrare di aver pagato l'IVA sul prezzo di acquisto dello stesso. Il Catasto richiederà la prova (come le ricevute dei pagamenti effettuati al venditore) che mostrano chiaramente l'IVA pagata. Le tasse di trasferimento del catasto saranno nominali a condizione che il valore della proprietà sia accettato dal catasto come quello che è sul contratto di acquisto. Se la valutazione della proprietà effettuata dal catasto è superiore al prezzo di acquisto del contratto, ciò può comportare il pagamento delle tasse di trasferimento solo sulla differenza tra i due importi. Maggiori informazioni sul calcolo delle Tasse di Trasferimento del Catasto nelle nostre FAQ sulla Proprietà
Eleni Philippou
Senior Partner
Senior Partner specializing in real estate and conveyancing, contract law, and wills, estate planning, and probate. Leading the firm's Property Department and serving as AML Compliance Officer.
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