Koop onroerend goed in Cyprus en verkrijg verblijfsvergunning: een gecombineerde gids voor investeerders

Als je onroerend goed in Cyprus wilt kopen en verblijfsvergunning wilt krijgen, ben je niet alleen. Duizenden niet-EU-burgers kopen elk jaar residentieel onroerend goed in Cyprus specifiek om in aanmerking te komen voor het versnelde permanente verblijfsprogramma van het land. Deze gids behandelt beide processen samen — de aankoop van onroerend goed en de aanvraag voor een verblijfsvergunning — zodat je precies kunt zien hoe de twee samenkomen, wat het kost en waar je op moet letten.

Hoe de aankoop van onroerend goed verband houdt met permanente verblijfsvergunning

Cyprus biedt een permanente verblijfsvergunning onder Regelgeving 6(2) van de regels van het Burgerregister en de Migratiedienst. Dit is de versnelde route en vereist een minimale investering van EUR 300.000 (plus BTW) in nieuw residentieel onroerend goed dat rechtstreeks van een ontwikkelaar is gekocht.

De vastgoedinvestering is de kwalificerende voorwaarde. Zonder deze kunnen niet-EU-burgers geen toegang krijgen tot het versnelde programma. Er zijn andere investeringscategorieën (aandelen in bedrijven, beleggingsfondsen), maar residentieel onroerend goed is verreweg de meest voorkomende route omdat aanvragers zowel een huis als een verblijfsvergunning uit één transactie krijgen.

De vergunning is permanent — deze verloopt niet en hoeft niet te worden vernieuwd. Het dekt de aanvrager, hun echtgenoot en afhankelijke kinderen onder de 25. Na zeven jaar legaal verblijf kunnen houders een Cypriotisch (EU) staatsburgerschap aanvragen.

Stap voor stap: van onroerend goed zoeken tot verblijfsvergunning

Het gecombineerde proces — van het kiezen van een onroerend goed tot het in bezit hebben van je verblijfsvergunning — duurt doorgaans 4 tot 6 maanden. Hier is hoe elke fase werkt.

Stap 1: Kies een kwalificerend onroerend goed

Het onroerend goed moet nieuw zijn (eerste verkoop van een ontwikkelaar), residentieel zijn en een marktwaarde hebben van ten minste EUR 300.000 voor BTW. Je kunt één eenheid of twee eenheden kopen, zolang de gecombineerde waarde aan de drempel voldoet. Commercieel onroerend goed alleen kwalificeert niet onder deze route.

Begin met het identificeren van ontwikkelingen in je favoriete stad. Limassol, Paphos en Larnaca zijn de meest populaire locaties voor investeerders. Je advocaat kan verifiëren of een specifiek onroerend goed kwalificeert voordat je je verbindt.

Stap 2: Onderteken de koopovereenkomst en betaal de aanbetaling

Zodra je een onroerend goed hebt geselecteerd, onderteken je een verkoopovereenkomst met de ontwikkelaar. Een reserveringsaanbetaling (typisch EUR 5.000 tot EUR 10.000) wordt betaald om het onroerend goed van de markt te halen, gevolgd door de formele ondertekening van het contract.

Je advocaat moet de contractvoorwaarden beoordelen en onderhandelen voordat je ondertekent. Let vooral op de voltooiingstijdlijn, het betalingsschema, boetebepalingen en verplichtingen voor de levering van de eigendomsakte.

Stap 3: Due diligence

Je advocaat voert een titelonderzoek uit bij het Kadaster om te bevestigen dat de ontwikkelaar een schone titel heeft, controleert op lasten (hypotheken, pandrechten of gerechtelijke bevelen geregistreerd tegen het onroerend goed) en verifieert of de bouw- en planningsvergunningen in orde zijn.

Deze stap is cruciaal. Problemen met eigendomsakten of uitstaande schulden van de ontwikkelaar kunnen later ernstige problemen veroorzaken. Voor een volledig overzicht van het aankoopproces van onroerend goed, zie onze gids voor het kopen van onroerend goed in Cyprus.

Stap 4: Betaal minimaal EUR 200.000 van de aankoopprijs

Voordat je de PR-aanvraag kunt indienen, moet je minimaal EUR 200.000 van de aankoopprijs hebben betaald. Deze betaling moet vanuit het buitenland naar een Cypriotische bankrekening worden overgemaakt en de bank moet de bron van de fondsen bevestigen.

Het resterende saldo kan worden betaald volgens het betalingsschema van het contract, maar moet binnen drie jaar na goedkeuring van de PR zijn voldaan.

Stap 5: Dien de PR-aanvraag in

De aanvraag wordt ingediend bij het Burgerregister en de Migratiedienst. Vereiste documenten zijn onder andere:

• Voltooid aanvraagformulier (M67)
• Geldige paspoortkopieën voor alle aanvragers
• Verklaring van een schone strafblad uit je land van herkomst
• Bewijs van de aankoop van het onroerend goed (ondertekend contract, betalingsbewijzen)
• Bankbevestiging van fondsen overgemaakt vanuit het buitenland
• Bewijs van jaarlijks inkomen uit het buitenland (minimaal EUR 50.000 voor de hoofdaanvrager, plus EUR 15.000 per echtgenoot en EUR 10.000 per kind)
• Particuliere ziektekostenverzekering die alle gezinsleden in Cyprus dekt
• Verklaring dat je geen werk in Cyprus zult zoeken

Stap 6: Stempel en deponeer het contract bij het Kadaster

De verkoopovereenkomst moet worden gestempeld (stempelbelasting betaald) en binnen zes maanden na ondertekening bij het District Kadaster worden gedeponeerd. Het deponeren van het contract beschermt je rechten als koper door je belang tegen de titel van het onroerend goed te registreren.

Stap 7: Verwerking van de aanvraag

Het Burgerregister en de Migratiedienst verwerkt versnelde PR-aanvragen binnen ongeveer twee maanden vanaf de datum van indiening. Gedurende deze periode kunnen aanvullende documenten worden opgevraagd.

Stap 8: Biometrie en vergunning afgegeven

Zodra goedgekeurd, moet je persoonlijk naar het Burgerregister en de Migratiedienst gaan om biometrische gegevens (vingerafdrukken, foto) te verstrekken. De immigratievergunning wordt vervolgens afgegeven en in je paspoort gestempeld.

Stap 9: Voltooi de resterende betalingen

Eventuele onbetaalde saldo op het onroerend goed moet worden voltooid binnen de termijn die in je koopcontract is vastgesteld — doorgaans binnen drie jaar. Het onroerend goed moet behouden blijven voor de duur van je permanente verblijfsvergunning.

Vereisten voor onroerend goed voor PR-geschiktheid

Niet elk onroerend goed in Cyprus komt in aanmerking voor het versnelde PR-programma. De regels zijn specifiek:

• Alleen nieuw onroerend goed: Het onroerend goed moet een eerste verkoop van een ontwikkelaar zijn. Herverkoop onroerend goed komt niet in aanmerking onder de versnelde Regelgeving 6(2) route.
• Alleen residentieel: De investering moet in residentieel onroerend goed zijn. Je kunt ook investeren in commercieel onroerend goed of aandelen in bedrijven, maar ten minste EUR 300.000 moet naar een residentiële eenheid gaan.
• Minimale waarde: EUR 300.000 plus BTW. Dit is de marktwaarde, niet de kortingsprijs.
• Een of twee eenheden: Je kunt de investering splitsen over maximaal twee residentiële eenheden, mits hun gecombineerde waarde aan de drempel voldoet.
• Verlaagde BTW: Een verlaagd BTW-tarief van 5% (in plaats van het standaardtarief van 19%) is van toepassing op de eerste 130 vierkante meter van een hoofdverblijf, voor onroerend goed tot 190 vierkante meter totaal. Het verlaagde tarief is alleen van toepassing op het eerste onroerend goed dat door de aanvrager in Cyprus is gekocht.

Voor meer details over het PR-programma zelf, inclusief alternatieve investeringsroutes en de volledige documentchecklist, zie onze complete gids voor permanente verblijfsvergunning in Cyprus door investering.

Kostenoverzicht

Hier is wat je kunt verwachten aan totale kosten bij het kopen van een kwalificerend onroerend goed en het aanvragen van permanente verblijfsvergunning:

Totaal geschatte uitgave: EUR 330.000 tot EUR 380.000, afhankelijk van de BTW-behandeling van het onroerend goed en je juridische kosten. Als het volledige 19% BTW-tarief van toepassing is (geen recht op verlaagd tarief), stijgt het totaal tot ongeveer EUR 360.000–420.000.

Overdrachtskosten zijn 0% op onroerend goed waar BTW is betaald — dit geldt voor vrijwel alle nieuwbouw aankopen van ontwikkelaars. Als je een herverkoop onroerend goed koopt (dat toch niet in aanmerking zou komen voor versnelde PR), volgen de overdrachtskosten een glijdende schaal: 3% op de eerste EUR 85.000, 5% op de volgende EUR 85.000, en 8% op het saldo.

Belastingimplicaties voor eigenaren van onroerend goed

Cyprus heeft een gunstig belastingklimaat voor eigenaren van onroerend goed:

Geen jaarlijkse onroerend goed belasting. De belasting op onroerend goed werd in 2017 afgeschaft. Je betaalt jaarlijks niets alleen voor het bezit van het onroerend goed.

Vermogenswinstbelasting. Een vermogenswinstbelasting van 20% is van toepassing op winsten uit de verkoop van onroerend goed gelegen in Cyprus. Een levenslange vrijstelling van EUR 85.430 is van toepassing op de verkoop van een hoofdverblijf (als het minstens vijf jaar in bezit is). Diverse andere aftrekken — inclusief inflatie-indexering — kunnen de belastbare winst verlagen.

Huurinkomsten. Als je het onroerend goed verhuurt, worden huurinkomsten belast tegen progressieve inkomstenbelastingtarieven. In 2026, na de belastinghervorming in Cyprus, is het hoogste marginale tarief 35% op inkomen boven EUR 60.000.

Non-dom voordeel. Als je in aanmerking komt als een Cypriotische niet-domicilie belastingresident, ben je vrijgesteld van de Special Defence Contribution (SDC) op huurinkomsten, dividenden en rente. De meeste nieuwe bewoners komen gedurende een periode van 17 jaar in aanmerking als non-doms.

Voor een volledig overzicht van onroerend goed gerelateerde belastingen, zie onze gids voor onroerend goed belastingen in Cyprus.

Veelvoorkomende fouten om te vermijden

Dit zijn de fouten die we het vaakst zien bij aanvragers die proberen een aankoop van onroerend goed te combineren met een PR-aanvraag:

1. Een herverkoop onroerend goed kopen. Alleen eerste verkoop onroerend goed van ontwikkelaars komt in aanmerking voor de versnelde PR-route. Een mooie herverkoop villa zal je geen verblijfsvergunning opleveren onder Regelgeving 6(2), ongeacht de prijs.

2. Niet EUR 200.000 betalen voordat je indient. De PR-aanvraag wordt afgewezen als je nog niet minimaal EUR 200.000 van de aankoopprijs vanuit buitenlandse fondsen hebt overgemaakt en betaald. Dien de aanvraag niet te vroeg in.

3. Alleen investeren in commercieel onroerend goed. Commercieel onroerend goed kan meetellen voor de totale investering, maar ten minste EUR 300.000 moet in residentieel onroerend goed zijn. Een magazijn of kantoor alleen kwalificeert niet.

4. Ziektekostenverzekering laten vervallen. Particuliere ziektekostenverzekering die alle gezinsleden in Cyprus dekt, is een verplichte voorwaarde. Als je polis verloopt en je deze niet vernieuwt, kan je vergunning worden ingetrokken.

5. Niet naar Cyprus gaan. PR-houders moeten Cyprus minstens één keer in de twee jaar bezoeken. Dit niet doen kan leiden tot intrekking van de vergunning. Dit is een eenvoudige vereiste, maar mensen vergeten het.

6. De inkomenseis negeren. Je moet een jaarlijks inkomen van ten minste EUR 50.000 uit het buitenland aantonen (plus EUR 15.000 per echtgenoot en EUR 10.000 per kind). Dit moet zowel op het moment van aanvraag als voortaan worden aangetoond.

Volgende stappen

Het kopen van onroerend goed in Cyprus en het verkrijgen van een permanente verblijfsvergunning is een goed gevestigde procedure met duidelijke regels en voorspelbare tijdlijnen. De sleutel is om de keuze van het onroerend goed vanaf het begin goed te krijgen — nieuwbouw, residentieel, minimaal EUR 300.000 — en het coördineren van het koopcontract, betalingen en PR-aanvraag in de juiste volgorde.

Ons kantoor verzorgt zowel overdracht van onroerend goed als aanvragen voor immigratievergunningen als een gecombineerde service, zodat beide processen parallel verlopen met één juridisch team. Als je deze route overweegt, neem contact met ons op om je situatie te bespreken en een duidelijk beeld van kosten en tijdlijnen te krijgen.