Uw Uitgebreide Gids: Het Proces van Vastgoedverkoop in Cyprus

Inleiding

Het verkopen van onroerend goed in Cyprus biedt een unieke kans om betrokken te raken bij een van de meest levendige vastgoedmarkten van de Middellandse Zee.

Of u nu een vakantiehuis, een investeringspand of een gezinswoning wilt verkopen, het begrijpen van de lokale processen en juridische vereisten is cruciaal. Cyprus staat bekend om zijn pittoreske landschappen, rijke geschiedenis en gastvrije klimaat, waardoor het een gewilde bestemming is voor kopers van over de hele wereld.

Ons advocatenkantoor is gespecialiseerd in het begeleiden van huiseigenaren door het verkoopproces van onroerend goed in Cyprus, waarbij we ervoor zorgen dat elke transactie met de grootste professionaliteit en efficiëntie wordt afgehandeld. Met onze ondersteuning kunt u de verkoop van uw onroerend goed naadloos navigeren, zelfs vanuit het buitenland.

Voordelen van het Verkopen van Onroerend Goed in Cyprus

Het verkopen van onroerend goed in Cyprus komt met een reeks voordelen:

• Sterke Vraag: Cyprus trekt een breed scala aan internationale kopers aan, wat zorgt voor een constante vraag naar vastgoed.
• Aantrekkelijke Markt: Met gunstige belastingvoorwaarden en een groeiende economie blijft Cyprus een aantrekkelijke markt voor vastgoedinvesteerders.
• Hoge Onroerend Goed Waarden: De schilderachtige schoonheid en strategische ligging van Cyprus dragen bij aan hoge onroerend goed waarden, wat uw rendement maximaliseert.
• Efficiënt Juridisch Kader: Het verkoopproces van onroerend goed in Cyprus is goed gereguleerd, wat veiligheid en transparantie biedt voor zowel verkopers als kopers.
• Diverse Kopersbasis: Cyprus trekt een breed scala aan kopers aan, zoals Europeanen, kopers uit het Midden-Oosten en anderen, wat zorgt voor een diverse pool van potentiële kopers.

Het Verkoopproces

Het verkoopproces begint wanneer het aanbod van de koper om een onroerend goed te kopen wordt aanvaard en eindigt wanneer de koper de volledige aankoopprijs aan de verkoper betaalt, de sleutels ontvangt en/of de titelakte op zijn naam(namen) laat registreren.

U hoeft niet in Cyprus te zijn om uw onroerend goed te verkopen. We kunnen bijna alles voor u regelen met behulp van een volmacht.

Hieronder zijn de stappen beschreven die betrokken zijn, elk van deze zal verder worden toegelicht:

1. Aanvaarding van de Aanbieding: Het verkoopproces begint met de aanvaarding van het aanbod van de koper.
2. Reserveringsovereenkomst: Ondertekening van de reserveringsovereenkomst en betaling van de reserveringsdeposito.
3. Documentverzameling: Het verzamelen en verstrekken van alle noodzakelijke documenten en informatie aan de advocaat van de koper tijdens de reserveringsperiode.
4. Contractonderhandeling: Onderhandelen en finaliseren van de voorwaarden van het koopcontract met de advocaat van de koper.
5. Contractondertekening: Het regelen en doorgaan met de ondertekening van het koopcontract.
6. Belastingvrijstelling: Het indienen van de noodzakelijke documenten bij de Belastingdienst om een belastingvrijstellingcertificaat te verkrijgen na de ondertekening van het koopcontract.
7. Indiening bij het Kadaster: Verzamel alle vereiste documenten en dien deze in bij het Kadaster om een afspraak voor voltooiing te beveiligen.
8. Voltooiing bij het Kadaster: Het maken van de nodige afspraken en het bijwonen van het Kadaster om alle documenten te ondertekenen die vereist zijn voor de voltooiing van de verkoop.

Geschatte Tijdlijn voor het Verkoopproces – Hoe Lang Duurt Het?

De tijdlijn voor het voltooien van een onroerend goed verkoop in Cyprus kan variëren op basis van verschillende factoren. Over het algemeen omvat het proces de volgende stappen:

1. Reserveringsperiode: Duurt meestal 45 dagen, tenzij anders overeengekomen.
2. Uitgifte van Belastingvrijstelling: Dit kan tot twee maanden duren.
3. Uitgifte van Goedkeuringen van de Raad van Ministers: Dit kan tot vier maanden duren.
4. Afspraak bij het Kadaster voor Voltooiing: Dit kan binnen maximaal zes weken worden ingepland.

Gezien deze stappen kan het gehele verkoopproces in Cyprus tot zes maanden duren om te voltooien, afhankelijk van de specifieke omstandigheden van elke partij en transactie.

Onroerend Goed Verkopen in Cyprus: Een Gestroomlijnde 5-Stappen Gids

Aanvaarding van de Aanbieding en Reservering

Elk overdrachtsproces begint met de koper die een onroerend goed selecteert dat hij wil verwerven en een aanbod aan de verkoper doet. Gewoonlijk wordt dit voorstel gedaan aan de makelaar van het onroerend goed. Als de verkoper akkoord gaat met het aanbod, wordt de koper gevraagd om een reserveringsdeposito te betalen.

Af en toe betaalt de koper de reserveringsdeposito rechtstreeks aan zijn advocaat, die vervolgens de betaling regelt aan de marketingagent of de juridische vertegenwoordiger van de verkoper. Dit initieert het proces.

Na de uitvoering van een reserveringscontract of de uitgifte van een reserveringsbewijs, samen met de betaling van de reserveringsvergoeding, verwijdert de verkoper doorgaans het onroerend goed van de markt voor ongeveer 45 dagen (of zoals wederzijds overeengekomen door beide partijen). Gedurende deze tijd voert de advocaat van de koper grondige onderzoeken uit naar het onroerend goed.

Verzameling van Documenten & Opstellen van Contracten

Tijdens de reserveringsperiode vraagt de advocaat van de koper documenten en informatie aan de advocaat van de verkoper met betrekking tot het onroerend goed. Dergelijke documenten en informatie bestaan meestal uit recente zoekresultaten van het Kadaster, kopieën van titelakten, inventarislijsten, enz.

De advocaat van de verkoper verkrijgt informatie van de advocaat van de koper om te bewijzen waar het geld dat de koper zal gebruiken om het onroerend goed in Cyprus te kopen vandaan komt, vanwege wijzigingen in de wereldwijde wetgeving tegen witwassen van geld. Dit staat algemeen bekend als “bron van fondsen” of “bron van rijkdom”.

Daarom vraagt de advocaat van de verkoper tegelijkertijd met de due diligence onderzoeken de advocaat van de koper om de bron van de fondsen van hun koper uit te leggen en hen de relevante ondersteunende documenten te verstrekken. Deze informatie wordt doorgegeven aan de Bank zodat zij de fondsen kunnen goedkeuren en vervolgens accepteren.

Wat als de verkoper geen persoonlijke bankrekening in Cyprus heeft, en de fondsen MOETEN in Cyprus worden ontvangen?

We kunnen een sub-rekening openen op naam van de verkoper(s) binnen de cliëntenrekening van ons advocatenkantoor, zodat ons kantoor de opbrengsten van de verkoop kan ontvangen (boven de €14.999). Deze sub-rekening zal alleen dienen voor een specifieke transactie en zal worden gesloten zodra de fondsen zijn teruggestuurd naar de door de verkoper aangewezen bankrekening(en).

Vanwege het voortdurend evoluerende wereldwijde scenario met betrekking tot witwassen van geld, zijn Cypriotische banken uiterst waakzaam geworden. Ze eisen nu een aanzienlijke hoeveelheid papierwerk (voor zowel de koper als de verkoper) om de opening van een bankrekening en de storting van geld te vergemakkelijken.

De contracten worden gelijktijdig opgesteld en onderhandeld met de verzameling van de documenten en informatie en de due diligence onderzoeken naar het onroerend goed.

We stellen de voorwaarden van het koopcontract op en onderhandelen met de advocaat van de koper, waarbij we altijd rekening houden met de omstandigheden van elke transactie en elke partij, totdat we het eens zijn over alle voorwaarden en een definitieve versie produceren. De advocaten sturen vervolgens de definitieve versie van het contract naar de verkoper(s) en de koper(s) voor hun opmerkingen en/of definitieve goedkeuring.

Een van de belangrijkste voorwaarden van het contract is de betalingsstructuur met betrekking tot de verkoopprijs.

Betalingsstructuur

1. Reserveringsvergoeding.
2. Ondertekeningsvergoeding - meestal 30% van de overeengekomen verkoopprijs (minus eventuele betaalde reserveringsvergoeding), die verschuldigd is bij de ondertekening van het contract.
3. Saldo - dit is verschuldigd op de finalisatiedatum van de verkooptransactie, wat de dag is waarop wij, als juridische vertegenwoordigers van de verkoper, en de advocaat van de koper, bijeenkomen bij het District Kadaster om de transactie te finaliseren. Dit omvat het overdragen van de titelakte naar de naam van de koper, het ontvangen van de resterende verkoopprijs, het overhandigen van de sleutels, enzovoort.

Wanneer we bevestiging ontvangen dat zowel de verkoper als de koper akkoord zijn gegaan met de voorwaarden van het contract, maken we alle noodzakelijke afspraken om door te gaan met de ondertekening ervan. De advocaat van de verkoper moet ervoor zorgen dat de koper of de advocaat van de koper de middelen heeft om de ondertekeningsvergoeding te betalen bij de ondertekening van de contracten.

Ondertekening van Contracten en Volgende Stappen

Na de ondertekening van de contracten zal de advocaat van de koper het contract indienen bij het Kadaster voor het doel van Specifieke Prestaties. Opmerking: Voor 1 januari 2026 moesten kopers belasting betalen en de contracten laten stempelen bij de Belastingdienst voordat ze werden ingediend. Deze vereiste is afgeschaft met de intrekking van de Wet op de Stempelbelasting.

Zodra de contracten zijn ondertekend, moet de advocaat van de koper een kopie naar de advocaat van de verkoper sturen.

De advocaat van de verkoper zal het ondertekende contract indienen, samen met andere documenten bij de Belastingdienst voor de uitgifte van het Belastingvrijstellingcertificaat voor de specifieke verkoop.

Indiening van Documenten & Uitgifte van Belastingvrijstelling

De Belastingdienst beoordeelt de ingediende documenten en maakt hun berekeningen om te bepalen of er belasting verschuldigd is door de verkoper(s).

BELASTING die de Verkoper mogelijk moet betalen is als volgt:

A) 0,4% Heffing – Nieuwe Belasting

Sinds november 2022 is er een nieuwe belasting van 0,4% op de verkoopprijs opgelegd die door alle verkopers van onroerende goederen in Cyprus moet worden betaald.

De invoering van de 0,4% heffing is gericht op het compenseren van de Grieks-Cypriotische vluchtelingen die na de Turkse invasie in 1974 niet in staat zijn hun eigendommen te bezitten, te betreden of rechtmatig te gebruiken.

B) Vermogenswinstbelasting (CGT)

CGT wordt geheven tegen een tarief van 20% op de winst die iemand maakt uit de verkoop van zijn onroerend goed in Cyprus. De aankoopprijs die de verkoper(s) voor het onroerend goed hebben betaald, wordt afgetrokken van de verkoopprijs om de winst te berekenen.

Er is ook een indexeringsvrijstelling die door de Belastingdienst in aanmerking wordt genomen bij het berekenen van eventuele CGT voor de verkoop.

(Originele prijs + indexering) – verkoopprijs = winst

Er is een persoonlijke belastingvrije vrijstelling van €30.000 als de verkoper eerder geen onroerend goed in Cyprus heeft verkocht. Deze vrijstelling verhoogt naar €150.000 als de verkoper eerder geen onroerend goed in Cyprus heeft verkocht en kan worden bewezen dat hij minimaal 5 jaar permanent in het onroerend goed heeft gewoond als zijn hoofdverblijf (substantieel bewijs moet aan de Belastingdienst worden overlegd).

Berekening van CGT

Er zijn bepaalde kosten die van de winst kunnen worden afgetrokken voordat de CGT wordt berekend, namelijk:

• Overdrachtskosten - Het bedrag dat aan het Kadaster is betaald voor de overdrachtskosten om de titelakte op naam van de verkoper te laten overdragen, is aftrekbaar van de CGT.
• Makelaarskosten - De commissie die aan een geregistreerde makelaar in Cyprus is betaald, is ook CGT-aftrekbaar. Elk bedrag dat aan een niet-geregistreerde makelaar is betaald voor marketingkosten of anderszins, is niet CGT-aftrekbaar.
• Juridische Kosten - Juridische kosten die aan de juridische vertegenwoordigers van de verkoper voor de specifieke verkoop van het onroerend goed zijn verschuldigd, zijn CGT-aftrekbaar.
• Rente betaald aan de Bank - Als de verkoper een lening heeft afgesloten om het onroerend goed te kopen, is de rente die de verkoper aan de Bank heeft betaald ook CGT-aftrekbaar.
• Extra's of extra werkzaamheden aan het Onroerend Goed - Extra's of extra werkzaamheden aan het onroerend goed kunnen door de Belastingdienst worden overwogen, mits de juiste facturen en ontvangstbewijzen worden ingediend. De Belastingdienst vereist dat de facturen en ontvangstbewijzen duidelijk tonen wat de extra's waren en dat de bedragen volledig zijn betaald. Acceptabele extra's zijn structurele/permanente wijzigingen (bijv. een zwembad, garage/carport, centrale verwarming, enz.) mits deze de juiste vergunningen hebben.

De Belastingdienst beschouwt zaken zoals de aankoop van witte goederen, meubels, schilderwerk en decoratie niet als aftrekbaar. Het is echter uiteindelijk aan de Belastingdienst om te beslissen wat zij al dan niet accepteren voor de CGT-berekeningen, en hun beleid lijkt in de loop der jaren te veranderen.

C) Onroerend Goed Belasting

Onroerend Goed Belasting (IPT) was een collectieve belasting die door onroerend goed eigenaren aan de Belastingdienst werd betaald. Deze is in 2017 afgeschaft.

De verkoper kan aansprakelijk zijn voor het betalen van IPT voor de jaren 2014, 2015 en 2016, als dit nog niet is geregeld.

Voor de jaren tot en met 2013 zouden eigenaren van onroerend goed (op bouwprojecten zonder afzonderlijke titelakten) hun IPT-bijdrage aan de ontwikkelaar hebben betaald.

D) Gesy en Defensiebelasting

De Belastingdienst kan tijdens hun onderzoek naar CGT ontdekken of iemand inkomen heeft/had uit het verhuren van hun onroerend goed (als dit nog niet is betaald). In dit geval moet de persoon belastingaanslagen indienen bij de Cypriotische overheid voor inkomstenbelasting (indien van toepassing) en betaling van GESY en Defensiebelasting. De Belastingdienst zal een verklaring uitgeven met de GESY en Defensiebelasting die betaald moet worden.

Voorbereiding voor Voltooiing

Na de uitgifte van de belastingvrijstelling zorgt de advocaat van de verkoper ervoor dat de Onroerend Goed Belasting en alle nutsvoorzieningen tot op heden zijn betaald, zodat ze kunnen doorgaan met het indienen van de documenten bij het District Kadaster en een afspraakdatum voor de voltooiing van de transactie kunnen aanvragen.

Onroerend Goed Belasting is een jaarlijkse vergoeding die aan de lokale gemeenterraad of gemeente waar uw onroerend goed is gelegen, moet worden betaald.

****** Als de koper(s) niet-Europese burgers zijn, moeten zij goedkeuring van de Raad van Ministers verkrijgen van het District Administratiekantoor (dit document is ook vereist om een afspraak voor voltooiing aan te vragen).

Het District Kadaster geeft ons een afspraakdatum na een grondige beoordeling van de ingediende documenten.

De advocaat van de koper moet ervoor zorgen dat de koper het saldo van de aankoopprijs heeft en klaar is voor de laatste betaling.

Voltooiing en Overdracht

Op de voltooiingsdatum:

1. Betaling van het saldo door de koper/advocaat van de koper aan de verkoper/advocaat van de verkoper
2. De advocaat van de verkoper geeft de sleutels aan de advocaat van de koper
3. Overdracht van de titelakte op naam(namen) van de koper(s) OF in geval van een overdracht – indiening van de overeenkomst bij het Kadaster.

Na de voltooiing van de transactie bij het Kadaster moet de advocaat van de verkoper bevestiging krijgen van de advocaat van de koper dat de nutsvoorzieningen zijn overgedragen op naam van de koper.

Consultatie en Instructie van Advocaten

Het wordt aanbevolen dat u een consult met ons plant voordat u het overdrachtsproces start. Dit stelt u in staat om de procedures, tijdlijnen, potentiële risico's en andere belangrijke zaken met betrekking tot het proces te begrijpen.

VOORDELEN VAN HET INSCHAKELEN VAN ONS

• Risicobeperking: Bescherm uw verkoop van onroerend goed tegen onjuiste en kostbare adviezen van ontwikkelaars en makelaars.
• Professioneel advies: Ontvang deskundige begeleiding die is afgestemd op uw unieke omstandigheden.
• Tijd- en kostenbesparing: Profiteer van ons efficiënte beheer van het verkoopproces, waardoor u zowel tijd als geld bespaart.
• Gemoedsrust: Ervaar een soepele en stressvrije transactie van begin tot eind.
• Uitgebreide ondersteuning: Krijg hulp bij alle noodzakelijke documentatie en juridische vereisten.
• Onderhandelingskracht: Maak gebruik van onze expertise om gunstige voorwaarden namens u te onderhandelen.
• Regelgevende naleving: Zorg voor volledige naleving van alle juridische en regelgevende vereisten, waardoor potentiële valkuilen worden vermeden.
• Nazorg na de verkoop: Ontvang ondersteuning bij eventuele problemen of vragen na de verkoop, zodat een naadloze overgang wordt gegarandeerd.

Conclusie

Het verkoopproces van onroerend goed in Cyprus omvat meerdere stappen en nauwkeurige aandacht voor detail, maar met de juiste juridische ondersteuning kan het een eenvoudig en stressvrij proces zijn. Van de initiële aanvaarding van het aanbod tot de uiteindelijke overdracht van eigendom, ons toegewijde team is hier om u bij elke stap te begeleiden.

Door voor onze diensten te kiezen, profiteert u van professioneel advies, risicobeperking en efficiënte afhandeling van alle juridische en administratieve vereisten. Vertrouw ons kantoor om uw verkoop van onroerend goed in Cyprus met expertise en zorg te beheren, zodat u een succesvolle en probleemloze transactie kunt garanderen. Neem vandaag nog contact met ons op om een consult te plannen en uw reis naar een naadloze verkoop van onroerend goed in Cyprus te beginnen.

Lees ook:

• HET VERSCHIL TUSSEN NIEUWE EN HERVERKOOP ONROEREND GOED IN CYPRUS
• DE CYPRUS VASTGOEDMARKT: PRIJZEN EN KOSTEN IN 2024
• HET PROCES VAN HET KOPEN VAN ONROEREND GOED IN CYPRUS: EEN BEGINNERSGIDS