Seu Guia Completo: O Processo de Venda de Propriedade no Chipre

Introdução

Vender propriedade em Chipre oferece uma oportunidade única de se envolver com um dos mercados imobiliários mais vibrantes do Mediterrâneo.

Se você está procurando vender uma casa de férias, um imóvel de investimento ou uma residência familiar, entender os processos locais e os requisitos legais é crucial. Chipre é renomado por suas paisagens pitorescas, rica história e clima acolhedor, tornando-se um destino procurado por compradores de todo o mundo.

Nosso escritório de advocacia se especializa em orientar proprietários através do processo de venda de imóveis em Chipre, garantindo que cada transação seja tratada com o máximo profissionalismo e eficiência. Com nosso apoio, você pode navegar pela venda de sua propriedade de forma tranquila, mesmo do exterior.

Benefícios de Vender Propriedade em Chipre

Vender propriedade em Chipre traz uma série de benefícios:

• Alta Demanda: Chipre atrai uma ampla gama de compradores internacionais, garantindo uma demanda constante por imóveis.
• Mercado Atraente: Com condições fiscais favoráveis e uma economia em crescimento, Chipre continua a ser um mercado atraente para investidores imobiliários.
• Altos Valores de Propriedade: A beleza cênica e a localização estratégica de Chipre contribuem para altos valores de propriedade, maximizando seus retornos.
• Estrutura Legal Eficiente: O processo de venda de imóveis em Chipre é bem regulamentado, proporcionando segurança e transparência tanto para vendedores quanto para compradores.
• Base Diversificada de Compradores: Chipre atrai uma ampla gama de compradores, como europeus, compradores do Oriente Médio e outros, o que garante um pool diversificado de potenciais compradores.

O Processo de Venda

O Processo de Venda começa quando a oferta do comprador para comprar uma propriedade é aceita e termina quando o comprador paga o preço total de compra ao vendedor, recebe as chaves e/ou registra a escritura em seu(s) nome(s).

Você não precisa estar em Chipre para vender sua propriedade. Podemos lidar com quase tudo por você usando uma procuração.

Abaixo estão os passos envolvidos, cada um dos quais será detalhado a seguir:

1. Aceitação da Oferta: O processo de venda começa com a aceitação da oferta do comprador.
2. Contrato de Reserva: Assinatura do Contrato de Reserva e pagamento do depósito de reserva.
3. Coleta de Documentos: Reunir e fornecer todos os documentos e informações necessários ao advogado do comprador durante o período de reserva.
4. Negociação do Contrato: Negociar e finalizar os termos do contrato de venda e compra com o advogado do comprador.
5. Assinatura do Contrato: Organizar e prosseguir com a assinatura do contrato de venda e compra.
6. Quitação Fiscal: Submeter os documentos necessários à Receita Federal para obter um certificado de quitação fiscal após a assinatura do contrato de venda e compra.
7. Submissão ao Registro de Imóveis: Coletar todos os documentos necessários e submetê-los ao Registro de Imóveis para garantir uma nomeação para a conclusão.
8. Conclusão no Registro de Imóveis: Fazer os arranjos necessários e comparecer ao Registro de Imóveis para assinar todos os documentos exigidos para a conclusão da venda.

Cronograma Estimado para o Processo de Venda – Quanto Tempo Leva?

O cronograma para concluir uma venda de propriedade em Chipre pode variar com base em vários fatores. Geralmente, o processo inclui os seguintes passos:

1. Período de Reserva: Geralmente dura 45 dias, a menos que acordado de outra forma.
2. Emissão de Quitação Fiscal: Isso pode levar até dois meses.
3. Emissão de Aprovações do Conselho de Ministros: Isso pode levar até quatro meses.
4. Nomeação no Registro de Imóveis para Conclusão: Isso pode ser agendado em até seis semanas.

Dado esses passos, todo o processo de venda em Chipre pode levar até seis meses para ser concluído, dependendo das circunstâncias específicas de cada parte e transação.

Vendendo Propriedade em Chipre: Um Guia Simplificado em 5 Passos

Aceitação da Oferta e Reserva

Todo o processo de transferência começa com o comprador selecionando uma propriedade que deseja adquirir e propondo uma oferta ao vendedor. Normalmente, essa proposta é feita ao agente de publicidade da propriedade. Se o vendedor concordar com a oferta, o comprador é então solicitado a fornecer um depósito de reserva.

Ocasionalmente, o comprador paga o depósito de reserva diretamente ao seu advogado, que então organiza o pagamento ao agente de marketing ou ao representante legal do vendedor. Isso inicia o processo.

Após a execução de um contrato de reserva ou a emissão de um recibo de reserva, juntamente com o pagamento da taxa de reserva, o vendedor normalmente retira a propriedade do mercado por aproximadamente 45 dias (ou conforme acordado mutuamente por ambas as partes). Durante esse tempo, o advogado do comprador realiza investigações minuciosas sobre a propriedade.

Coleta de Documentos e Elaboração de Contratos

Durante o período de reserva, o advogado do comprador solicita documentos e informações do advogado do vendedor em relação à propriedade. Esses documentos e informações geralmente consistem em resultados recentes de busca no Registro de Imóveis, cópias de escrituras, lista de inventário, etc.

O advogado do vendedor obtém informações do advogado do comprador para provar de onde veio o dinheiro que o comprador usará para adquirir a propriedade em Chipre, devido a mudanças na Legislação de Combate à Lavagem de Dinheiro em todo o mundo. Isso é comumente conhecido como “fonte de fundos” ou “fonte de riqueza”.

Portanto, simultaneamente com as pesquisas de due diligence, o advogado do vendedor solicita ao advogado do comprador que explique a origem dos fundos do comprador e forneça os documentos de apoio relevantes. Essas informações estão sendo passadas ao Banco para que eles aprovem e, consequentemente, aceitem os fundos.

Se o vendedor não tiver uma conta bancária pessoal em Chipre, e os fundos DEVEM ser recebidos em Chipre?

Podemos abrir uma subconta em nome do(s) vendedor(es) dentro da Conta de Clientes do nosso escritório de advocacia para que nosso escritório possa receber os proventos da venda (acima de €14.999). Esta subconta servirá apenas para uma transação específica e será fechada assim que os fundos forem devolvidos à(s) conta(s) bancária(s) indicada(s) do vendedor.

Devido ao cenário mundial em constante evolução em relação à lavagem de dinheiro, os bancos cipriotas tornaram-se extremamente cautelosos. Eles agora exigem uma quantidade substancial de documentação (tanto para o comprador quanto para o vendedor) para facilitar a criação de uma conta bancária e o depósito de dinheiro.

Os contratos estão sendo elaborados e negociados simultaneamente com a coleta dos documentos e informações e as pesquisas de due diligence sobre a propriedade.

Elaboramos e negociamos os termos do contrato de venda e compra com o advogado do comprador, sempre considerando as circunstâncias de cada transação e cada parte, até chegarmos a um acordo sobre todos os termos e produzirmos um rascunho final. Os advogados então enviam o rascunho final do contrato ao(s) vendedor(es) e ao(s) comprador(es) para seus comentários e/ou aprovação final.

Um dos termos mais importantes do contrato é a estrutura de pagamento relacionada ao preço de venda.

Estrutura de Pagamento

1. Taxa de Reserva.
2. Taxa de Assinatura - geralmente 30% do preço de venda acordado (menos qualquer taxa de reserva paga), que é devida no momento da assinatura do contrato.
3. Saldo - este é devido na data de finalização da transação de venda, que é o dia em que nós, atuando como representantes legais do vendedor, e o advogado do comprador, nos reunimos no Registro de Imóveis do Distrito para finalizar a transação. Isso envolve transferir a escritura para o nome do comprador, receber o restante do preço de venda, entregar as chaves, e assim por diante.

Quando recebemos a confirmação de que tanto o vendedor quanto o comprador concordaram e aprovaram os termos do contrato, fazemos todos os arranjos necessários para prosseguir com a assinatura do mesmo. O advogado do vendedor deve garantir que o comprador ou o advogado do comprador tenha os fundos para pagar a taxa de assinatura na assinatura dos contratos.

Assinatura de Contratos e Próximos Passos

Após a assinatura dos contratos, o advogado do comprador registrará o contrato no Registro de Imóveis para fins de Cumprimento Específico. Nota: Antes de 1º de janeiro de 2026, os compradores eram obrigados a pagar imposto de selo e ter os contratos carimbados na Receita Federal antes de registrá-los. Esta exigência foi abolida com a revogação da Lei do Imposto de Selo.

Assim que os contratos forem assinados, o advogado do comprador deve enviar uma cópia ao advogado dos vendedores.

O advogado do vendedor apresentará o contrato assinado, juntamente com outros documentos à Receita Federal para a emissão do Certificado de Quitação Fiscal para a venda em questão.

Submissão de Documentos e Emissão de Quitação Fiscal

A Receita Federal revisa os documentos submetidos e faz seus cálculos para determinar se há algum imposto devido a ser pago pelo(s) vendedor(es).

IMPOSTO que o Vendedor pode ser obrigado a pagar são os seguintes:

A) Taxa de 0,4% – Novo Imposto

A partir de novembro de 2022, um novo imposto de 0,4% sobre o preço de venda foi imposto e deve ser pago por todos os vendedores de propriedades imóveis em Chipre.

A introdução da taxa de 0,4% visa compensar os refugiados greco-cipriotas que não conseguem possuir, acessar ou usar seus imóveis de forma legítima após a invasão turca em 1974.

B) Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT)

O CGT é cobrado a uma taxa de 20% sobre o lucro que alguém obtém com a venda de sua propriedade em Chipre. O preço de compra que o(s) vendedor(es) pagaram pela propriedade é deduzido do preço de venda para calcular o lucro.

Há também uma dedução de indexação que será considerada pela Receita Federal ao calcular qualquer CGT para a venda.

(preço original + indexação) – preço de venda = lucro

Há uma dedução pessoal isenta de impostos de €30.000 se o vendedor não tiver vendido propriedade imóvel anteriormente em Chipre. Esta dedução aumenta para €150.000 se o vendedor não tiver vendido propriedade em Chipre antes e se puder ser provado que ele tem vivido permanentemente na propriedade como sua residência principal por um mínimo de 5 anos (evidências substanciais devem ser apresentadas à Receita Federal para isso).

Cálculo do CGT

Existem certos custos que podem ser deduzidos do lucro antes de calcular o CGT, que são:

• Taxas de Transferência - O valor que foi pago ao Registro de Imóveis pelas taxas de transferência para transferir a escritura para o nome do vendedor é dedutível do CGT.
• Taxas de Agente Imobiliário - A comissão paga a um agente imobiliário registrado em Chipre também é dedutível do CGT. Qualquer valor pago a um agente imobiliário não registrado por taxas de marketing ou de outra forma não é dedutível do CGT.
• Honorários Legais - Honorários legais pagos aos representantes legais do vendedor pela venda particular da propriedade são dedutíveis do CGT.
• Juros pagos ao Banco - Se o vendedor obteve um empréstimo para comprar a propriedade, os juros que o vendedor pagou ao Banco também são dedutíveis do CGT.
• Extras ou trabalhos extras realizados na Propriedade - Extras ou trabalhos extras realizados na propriedade podem ser considerados pela Receita Federal, desde que faturas e recibos adequados sejam apresentados. A Receita Federal exige que as faturas e recibos mostrem claramente quais foram os extras e que os valores foram quitados integralmente. Extras aceitáveis são alterações estruturais/permanentes (por exemplo, uma piscina, garagem/abrigo de carro, aquecimento central, etc.), desde que tenham as permissões corretas.

A Receita Federal não considera coisas como a compra de eletrodomésticos, móveis, pintura e decoração extras. No entanto, cabe à Receita Federal decidir o que pode ou não ser aceito para os cálculos do CGT, e suas políticas parecem mudar ao longo dos anos.

D) Imposto sobre Propriedade Imóvel

O Imposto sobre Propriedade Imóvel (IPT) era um imposto coletivo pago à Receita Federal pelos proprietários de imóveis. Foi abolido em 2017.

O vendedor pode ser responsável pelo pagamento do IPT pelos anos de 2014, 2015 e 2016, se isso ainda não tiver sido resolvido.

Para os anos até e incluindo 2013, os proprietários de imóveis (em projetos de construção sem escrituras separadas) teriam pago sua contribuição de IPT ao desenvolvedor.

E) Imposto de GESY e Imposto de Defesa

A Receita Federal, durante sua pesquisa para o CGT, pode descobrir se uma pessoa está/estava recebendo renda do aluguel de sua propriedade (se isso ainda não tiver sido pago). Nesse caso, a pessoa precisa apresentar declarações fiscais ao governo de Chipre para imposto de renda (se aplicável) e pagamento do GESY e Imposto de Defesa. A Receita Federal emitirá uma declaração com o GESY e Imposto de Defesa que precisará ser pago.

Preparação para a Conclusão

Após a emissão da quitação fiscal, o advogado do vendedor garante que o Imposto sobre Propriedade e todas as contas de serviços públicos estejam pagos até a data para que possam prosseguir com a submissão dos documentos no Registro de Imóveis do Distrito e solicitar uma data de nomeação para a conclusão da transação.

O Imposto sobre Propriedade é uma taxa anual que deve ser paga ao conselho comunitário local ou município onde sua propriedade está situada.

****** Se o(s) comprador(es) forem cidadãos não europeus, eles devem obter a Aprovação do Conselho de Ministros do Escritório de Administração do Distrito (este documento também é necessário para solicitar uma nomeação para a conclusão).

O Registro de Imóveis do Distrito nos dá uma data de nomeação após uma revisão minuciosa dos documentos submetidos.

O advogado do comprador deve garantir que o comprador tenha o saldo do preço de compra e esteja pronto para o pagamento final.

Conclusão e Entrega

Na data de conclusão:

1. Pagamento do saldo pelo comprador/advogado do comprador ao vendedor/advogado do vendedor
2. O advogado do vendedor entrega as chaves ao advogado do comprador
3. Transferência da escritura para o(s) nome(s) do(s) comprador(es) OU, em caso de cessão – apresentação do acordo no Registro de Imóveis.

Após a conclusão da transação no Registro de Imóveis, o advogado do vendedor deve obter confirmação do advogado do comprador de que as contas de serviços públicos foram transferidas para o nome do comprador.

Consulta e Instrução de Advogados

Recomendamos que você agende uma consulta conosco antes do início do processo de transferência. Isso permitirá que você entenda os procedimentos, cronogramas, riscos potenciais e outras questões importantes relacionadas ao processo.

BENEFÍCIOS DE NOS INSTRUÍR

• Mitigação de Riscos: Proteja sua venda de propriedade de conselhos inadequados e onerosos por Desenvolvedores e Agentes Imobiliários.
• Conselho Profissional: Receba orientação especializada adaptada às suas circunstâncias únicas.
• Economia de Tempo e Custos: Beneficie-se de nossa gestão eficiente do processo de venda, economizando tempo e dinheiro.
• Tranquilidade: Experimente uma transação suave e sem estresse do início ao fim.
• Suporte Abrangente: Obtenha assistência com toda a documentação e requisitos legais necessários.
• Poder de Negociação: Aproveite nossa experiência para negociar termos favoráveis em seu nome.
• Conformidade Regulatória: Garanta total conformidade com todos os requisitos legais e regulatórios, evitando armadilhas potenciais.
• Assistência Pós-Venda: Receba suporte com quaisquer questões ou dúvidas pós-venda, garantindo uma transição tranquila.

Conclusão

O processo de venda de propriedade em Chipre envolve múltiplos passos e atenção meticulosa aos detalhes, mas com o suporte legal adequado, pode ser uma experiência direta e sem estresse. Desde a aceitação inicial da oferta até a transferência final de propriedade, nossa equipe dedicada está aqui para guiá-lo em cada passo do caminho.

Ao escolher nossos serviços, você se beneficia de aconselhamento profissional, mitigação de riscos e manejo eficiente de todos os requisitos legais e administrativos. Confie em nosso escritório para gerenciar sua venda de propriedade em Chipre com expertise e cuidado, garantindo uma transação bem-sucedida e sem complicações. Entre em contato conosco hoje para agendar uma consulta e iniciar sua jornada em direção a uma venda de propriedade sem problemas em Chipre.

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