Ваше полное руководство: Процесс продажи недвижимости на Кипре

Введение

Продажа недвижимости на Кипре предлагает уникальную возможность взаимодействовать с одним из самых динамичных рынков недвижимости Средиземноморья.

Независимо от того, хотите ли вы продать дом для отдыха, инвестиционную недвижимость или семейное жилье, понимание местных процессов и юридических требований имеет решающее значение. Кипр славится своими живописными пейзажами, богатой историей и гостеприимным климатом, что делает его желанным местом для покупателей со всего мира.

Наша юридическая фирма специализируется на сопровождении владельцев жилья в процессе продажи недвижимости на Кипре, обеспечивая, чтобы каждая сделка проводилась с высочайшим профессионализмом и эффективностью. С нашей поддержкой вы сможете без проблем продать свою недвижимость, даже находясь за границей.

Преимущества продажи недвижимости на Кипре

Продажа недвижимости на Кипре имеет множество преимуществ:

• Сильный спрос: Кипр привлекает широкий круг международных покупателей, обеспечивая стабильный спрос на недвижимость.
• Привлекательный рынок: С благоприятными налоговыми условиями и растущей экономикой Кипр остается привлекательным рынком для инвесторов в недвижимость.
• Высокие цены на недвижимость: Живописная красота и стратегическое расположение Кипра способствуют высоким ценам на недвижимость, максимизируя вашу прибыль.
• Эффективная правовая база: Процесс продажи недвижимости на Кипре хорошо регулируется, обеспечивая безопасность и прозрачность как для продавцов, так и для покупателей.
• Разнообразная база покупателей: Кипр привлекает широкий круг покупателей, таких как европейцы, покупатели из Ближнего Востока и другие, что обеспечивает разнообразный пул потенциальных покупателей.

Процесс продажи

Процесс продажи начинается, когда предложение покупателя о покупке недвижимости принимается, и заканчивается, когда покупатель оплачивает полную цену покупки продавцу, получает ключи и/или регистрирует титул на свое имя(имена).

Вам не нужно находиться на Кипре, чтобы продать свою недвижимость. Мы можем решить почти все вопросы с помощью доверенности.

Ниже представлены шаги, которые необходимо выполнить, каждый из которых будет подробно описан:

1. Принятие предложения: Процесс продажи начинается с принятия предложения покупателя.
2. Соглашение о резервировании: Подписание соглашения о резервировании и оплата резервного депозита.
3. Сбор документов: Сбор и предоставление всех необходимых документов и информации юристу покупателя в течение периода резервирования.
4. Переговоры по контракту: Переговоры и окончательное согласование условий договора купли-продажи с юристом покупателя.
5. Подписание контракта: Организация и проведение подписания договора купли-продажи.
6. Налоговое освобождение: Предоставление необходимых документов в Налоговую службу для получения сертификата налогового освобождения после подписания договора купли-продажи.
7. Предоставление в земельный реестр: Сбор всех необходимых документов и их подача в земельный реестр для назначения даты завершения.
8. Завершение в земельном реестре: Проведение необходимых мероприятий и посещение земельного реестра для подписания всех документов, необходимых для завершения продажи.

Ориентировочные сроки процесса продажи – сколько времени это занимает?

Сроки завершения продажи недвижимости на Кипре могут варьироваться в зависимости от нескольких факторов. Обычно процесс включает следующие шаги:

1. Период резервирования: Обычно длится 45 дней, если не согласовано иное.
2. Выдача налогового освобождения: Это может занять до двух месяцев.
3. Выдача одобрений Совета Министров: Это может занять до четырех месяцев.
4. Назначение в земельном реестре для завершения: Это может быть запланировано в течение до шести недель.

Учитывая эти шаги, весь процесс продажи на Кипре может занять до шести месяцев, в зависимости от конкретных обстоятельств каждой стороны и сделки.

Продажа недвижимости на Кипре: упрощенное руководство из 5 шагов

Принятие предложения и резервирование

Каждый процесс передачи начинается с того, что покупатель выбирает недвижимость, которую он хочет приобрести, и предлагает цену продавцу. Обычно это предложение делается агенту по рекламе недвижимости. Если продавец соглашается на предложение, покупателю предлагается внести резервный депозит.

Иногда покупатель вносит резервный депозит непосредственно своему юристу, который затем организует платеж либо агенту по рекламе, либо юридическому представителю продавца. Это инициирует процесс.

После подписания контракта резервирования или выдачи квитанции о резервировании, вместе с оплатой резервного взноса, продавец обычно снимает недвижимость с рынка на примерно 45 дней (или на срок, согласованный обеими сторонами). В это время юрист покупателя проводит тщательные проверки недвижимости.

Сбор документов и составление контракта

В течение периода резервирования юрист покупателя запрашивает документы и информацию у юриста продавца в отношении недвижимости. Такие документы и информация обычно включают результаты недавнего поиска в земельном реестре, копии титульных документов, перечень имущества и т.д.

Юрист продавца получает информацию от юриста покупателя, чтобы доказать, откуда поступили деньги, которые покупатель будет использовать для покупки недвижимости на Кипре, в связи с изменениями в законодательстве по борьбе с отмыванием денег по всему миру. Это обычно называется «источник средств» или «источник богатства».

Поэтому одновременно с проверками добросовестности юрист продавца запрашивает у юриста покупателя объяснить источник средств покупателя и предоставить соответствующие подтверждающие документы. Эта информация передается в банк для их одобрения и, следовательно, для принятия средств.

Что если у продавца нет личного банковского счета на Кипре, а средства ДОЛЖНЫ быть получены на Кипре?

Мы можем открыть субсчет на имя продавца(ов) в клиентском счете нашей юридической фирмы, чтобы наша фирма могла получить выручку от продажи (свыше €14,999). Этот субсчет будет использоваться только для конкретной сделки и будет закрыт после того, как средства будут возвращены на указанные продавцом банковские счета.

В связи с постоянно меняющейся мировой ситуацией в области борьбы с отмыванием денег кипрские банки стали крайне осторожными. Они теперь требуют значительное количество документов (как от покупателя, так и от продавца), чтобы облегчить создание банковского счета и внесение денег.

Контракты составляются и обсуждаются одновременно со сбором документов и информации и проверками добросовестности по недвижимости.

Мы составляем и обсуждаем условия договора купли-продажи с юристом покупателя, всегда учитывая обстоятельства каждой сделки и каждой стороны, пока не согласуем все условия и не подготовим окончательный проект. Затем юристы отправляют окончательный проект контракта продавцу(ам) и покупателю(ам) для их комментариев и/или окончательного утверждения.

Одним из самых важных условий контракта является структура платежей, относящаяся к цене продажи.

Структура платежей

1. Резервный взнос.
2. Подписной взнос - обычно 30% от согласованной цены продажи (за вычетом любого оплаченного резервного взноса), который подлежит оплате при подписании контракта.
3. Остаток - подлежит оплате в день завершения сделки, который является днем, когда мы, действуя как юридические представители продавца, и юрист покупателя, собираемся в районном земельном реестре для завершения сделки. Это включает в себя передачу титульного документа на имя покупателя, получение оставшейся суммы продажи, передачу ключей и т.д.

Когда мы получаем подтверждение о том, что и продавец, и покупатель согласовали и утвердили условия контракта, мы предпринимаем все необходимые меры для продолжения подписания того же. Юрист продавца должен убедиться, что покупатель или юрист покупателя держит средства для оплаты подписного взноса при подписании контрактов.

Подписание контрактов и следующие шаги

После подписания контрактов юрист покупателя подает контракт в земельный реестр для целей конкретного исполнения. Примечание: до 1 января 2026 года покупатели должны были уплатить гербовый сбор и получить штамп на контрактах в Налоговой службе перед подачей. Это требование было отменено с отменой Закона о гербовом сборе.

Как только контракты подписаны, юрист покупателя должен отправить копию юристу продавца.

Юрист продавца подаст подписанный контракт вместе с другими документами в Налоговую службу для получения Сертификата налогового освобождения для данной продажи.

Предоставление документов и получение налогового освобождения

Налоговая служба проверяет предоставленные документы и производит свои расчеты, чтобы определить, есть ли какие-либо налоги, которые должны быть уплачены продавцом(ами).

НАЛОГ, который продавец может быть обязан уплатить, включает:

A) 0.4% Налог – Новый налог

С ноября 2022 года введен новый налог в размере 0.4% от цены продажи, который должен быть уплачен всеми продавцами недвижимого имущества на Кипре.

Введение налога в размере 0.4% направлено на компенсацию греко-киприотам, которые не могут владеть, получать доступ или законно использовать свою собственность после турецкого вторжения в 1974 году.

B) Налог на прирост капитала (CGT)

CGT взимается по ставке 20% на прибыль, полученную от продажи своей недвижимости на Кипре. Цена покупки, которую продавец(и) заплатил(и) за недвижимость, вычитается из цены продажи для расчета прибыли.

Существует также индексируемая надбавка, которая будет учитываться Налоговой службой при расчете любого CGT за продажу.

(Исходная цена + индексирование) – цена продажи = прибыль

Существует личная налоговая льгота в размере €30.000, если продавец не продавал недвижимое имущество ранее на Кипре. Эта льгота увеличивается до €150.000, если продавец не продавал недвижимость на Кипре ранее и если можно доказать, что он проживал в недвижимости постоянно как в основном жилье не менее 5 лет (необходимы значительные доказательства для подачи в Налоговую службу).

Расчет налога на прирост капитала

Существуют определенные расходы, которые можно вычесть из прибыли перед расчетом CGT, а именно:

• Сборы за передачу - Сумма, уплаченная земельному реестру за сборы за передачу титульного документа на имя продавца, подлежит вычету из CGT.
• Комиссия агенту по недвижимости - Комиссия, уплаченная зарегистрированному агенту по недвижимости на Кипре, также подлежит вычету из CGT. Любая сумма, уплаченная незарегистрированному агенту по недвижимости за маркетинговые услуги или иным образом, не подлежит вычету из CGT.
• Юридические сборы - Юридические сборы, подлежащие уплате юридическим представителям продавца за конкретную продажу недвижимости, подлежат вычету из CGT.
• Проценты, уплаченные банку - Если продавец получил кредит для покупки недвижимости, проценты, уплаченные продавцом банку, также подлежат вычету из CGT.
• Дополнительные работы или работы, выполненные на недвижимости - Дополнительные работы или работы, выполненные на недвижимости, могут быть учтены Налоговой службой, при условии предоставления надлежащих счетов и квитанций. Налоговая служба требует, чтобы счета и квитанции четко показывали, что это были дополнительные работы и что суммы были полностью оплачены. Приемлемыми дополнительными работами являются структурные/постоянные изменения (например, бассейн, гараж/навес, центральное отопление и т.д.), при условии наличия соответствующих разрешений.

Налоговая служба не учитывает такие вещи, как покупка бытовой техники, мебели, покраска и отделка. Однако в конечном итоге Налоговая служба решает, что они могут или не могут принять для расчетов CGT, и их политика, похоже, меняется с годами.

C) Налог на недвижимость

Налог на недвижимость (IPT) был коллективным налогом, уплачиваемым Налоговой службе владельцами недвижимости. Он был отменен в 2017 году.

Продавец может быть обязан уплатить IPT за 2014, 2015 и 2016 годы, если это еще не было урегулировано.

За годы до и включая 2013 год владельцы недвижимости (по строительным проектам без отдельных титульных документов) уплатили свой взнос IPT застройщику.

D) Налог на GESY и налог на оборону

Налоговая служба, проводя свои исследования по CGT, может выяснить, получает ли человек доход от аренды своей недвижимости (если это еще не было уплачено). В этом случае человеку необходимо подать налоговые декларации в правительство Кипра по налогу на доход (если применимо) и уплатить налоги GESY и налога на оборону. Налоговая служба выдаст уведомление с налогами GESY и налога на оборону, которые необходимо будет уплатить.

Подготовка к завершению

После получения налогового освобождения юрист продавца обеспечивает, чтобы Налог на недвижимость и все коммунальные счета были оплачены до даты завершения, чтобы они могли продолжить подачу документов в районный земельный реестр и запросить дату назначения для завершения сделки.

Налог на недвижимость - это ежегодный сбор, который уплачивается местному совету или муниципалитету, где расположена ваша недвижимость.

****** Если покупатели являются гражданами неевропейских стран, они должны получить одобрение Совета Министров в районном административном офисе (этот документ также требуется для запроса назначения на завершение).

Районный земельный реестр назначает нам дату завершения после тщательного рассмотрения предоставленных документов.

Юрист покупателя должен убедиться, что покупатель держит остаток цены покупки и готов к окончательной оплате.

Завершение и передача

В день завершения:

1. Оплата остатка покупателем/юристом покупателя юристу продавца/продавцу
2. Юрист продавца передает ключи юристу покупателя
3. Передача титульного документа на имя(имена) покупателя(ей) ИЛИ в случае уступки – подача соглашения в земельный реестр.

После завершения сделки в земельном реестре юрист продавца должен получить подтверждение от юриста покупателя о том, что коммунальные счета были переведены на имя покупателя.

Консультация и инструкции для юристов

Рекомендуется запланировать консультацию с нами перед началом процесса передачи. Это позволит вам понять процедуры, сроки, потенциальные риски и другие важные вопросы, касающиеся процесса.

ПРЕИМУЩЕСТВА РАБОТЫ С НАМИ

• Снижение рисков: Защитите свою продажу недвижимости от неправильных и дорогостоящих советов со стороны застройщиков и агентов по недвижимости.
• Профессиональные советы: Получите экспертное руководство, адаптированное к вашим уникальным обстоятельствам.
• Экономия времени и средств: Воспользуйтесь нашим эффективным управлением процессом продажи, сэкономив как время, так и деньги.
• Спокойствие: Испытайте гладкую и безстрессовую сделку от начала до конца.
• Комплексная поддержка: Получите помощь с всей необходимой документацией и юридическими требованиями.
• Сила переговоров: Используйте наш опыт для ведения переговоров о выгодных условиях от вашего имени.
• Соблюдение норм: Обеспечьте полное соблюдение всех юридических и нормативных требований, избегая потенциальных подводных камней.
• Послепродажная поддержка: Получите поддержку по любым вопросам или проблемам после продажи, обеспечивая беспроблемный переход.

Заключение

Процесс продажи недвижимости на Кипре включает множество шагов и требует тщательного внимания к деталям, но с правильной юридической поддержкой это может быть простым и безстрессовым опытом. От первоначального принятия предложения до окончательной передачи прав собственности наша преданная команда готова помочь вам на каждом этапе.

Выбирая наши услуги, вы получаете профессиональные советы, снижение рисков и эффективное управление всеми юридическими и административными требованиями. Доверьте нашей фирме управление вашей продажей недвижимости на Кипре с экспертизой и заботой, обеспечивая успешную и беззаботную сделку. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы запланировать консультацию и начать свой путь к беспроблемной продаже недвижимости на Кипре.

Также читайте:

• РАЗНИЦА МЕЖДУ НОВОЙ И ПОВТОРНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА КИПРЕ
• РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ НА КИПРЕ: ЦЕНЫ И РАСХОДЫ В 2024 ГОДУ
• ПРОЦЕСС ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА КИПРЕ: РУКОВОДСТВО ДЛЯ НАЧИНАЮЩИХ