Ваше полное руководство: Процесс продажи недвижимости на Кипре

Введение

Продажа недвижимости на Кипре предлагает уникальную возможность взаимодействовать с одним из самых динамичных рынков недвижимости в Средиземноморье.

Независимо от того, хотите ли вы продать дом для отдыха, инвестиционную недвижимость или семейное жилье, понимание местных процессов и юридических требований имеет решающее значение. Кипр известен своими живописными пейзажами, богатой историей и приветливым климатом, что делает его востребованным направлением для покупателей со всего мира.

Наша юридическая фирма специализируется на сопровождении владельцев недвижимости в процессе продажи на Кипре, обеспечивая, чтобы каждая сделка осуществлялась с максимальным профессионализмом и эффективностью. С нашей поддержкой вы сможете без проблем провести продажу вашей недвижимости, даже находясь за границей.

Преимущества продажи недвижимости на Кипре

Продажа недвижимости на Кипре имеет множество преимуществ:

• Сильный спрос: Кипр привлекает широкий круг международных покупателей, обеспечивая стабильный спрос на недвижимость.
• Привлекательный рынок: Благодаря благоприятным налоговым условиям и растущей экономике, Кипр остается привлекательным рынком для инвесторов в недвижимость.
• Высокая стоимость недвижимости: Живописная красота и стратегическое расположение Кипра способствуют высокой стоимости недвижимости, максимизируя ваши доходы.
• Эффективная правовая система: Процесс продажи недвижимости на Кипре хорошо регулируется, обеспечивая безопасность и прозрачность как для продавцов, так и для покупателей.
• Разнообразная база покупателей: Кипр привлекает широкий круг покупателей, таких как европейцы, покупатели из Ближнего Востока и другие, что обеспечивает разнообразный пул потенциальных покупателей.

Процесс продажи

Процесс продажи начинается, когда предложение покупателя о покупке недвижимости принимается, и заканчивается, когда покупатель выплачивает полную покупную цену продавцу, получает ключи и/или регистрирует титульный документ на свое имя.

Вам не нужно находиться на Кипре, чтобы продать свою недвижимость. Мы можем заняться почти всем за вас, используя доверенность.

Ниже изложены шаги, которые будут подробно описаны:

1. Принятие предложения: Процесс продажи начинается с принятия предложения покупателя.
2. Договор о резервировании: Подписание договора о резервировании и оплата депозита за резервирование.
3. Сбор документов: Сбор и предоставление всех необходимых документов и информации адвокату покупателя в течение периода резервирования.
4. Переговоры по контракту: Переговоры и окончательное согласование условий договора купли-продажи с адвокатом покупателя.
5. Подписание контракта: Организация и проведение подписания договора купли-продажи.
6. Налоговая очистка: Подача необходимых документов в Налоговое управление для получения сертификата налоговой очистки после подписания и штамповки договора купли-продажи.
7. Подача в Земельный реестр: Сбор всех необходимых документов и их подача в Земельный реестр для обеспечения назначения даты завершения.
8. Завершение в Земельном реестре: Организация необходимых мероприятий и посещение Земельного реестра для подписания всех документов, необходимых для завершения продажи. 

Оценка сроков процесса продажи – сколько времени это займет?

Сроки завершения продажи недвижимости на Кипре могут варьироваться в зависимости от нескольких факторов. В общем, процесс включает следующие этапы:

1. Период резервирования: Обычно длится 45 дней, если не согласовано иное.
2. Выдача налоговой очистки: Это может занять до двух месяцев.
3. Выдача разрешений Совета министров: Это может занять до четырех месяцев.
4. Назначение в Земельном реестре для завершения: Это может быть запланировано в течение шести недель.

Учитывая эти шаги, весь процесс продажи на Кипре может занять до шести месяцев, в зависимости от конкретных обстоятельств каждой стороны и сделки.

Продажа недвижимости на Кипре: Упрощенное руководство из 5 шагов

Принятие предложения и резервирование

Каждый процесс передачи прав собственности начинается с того, что покупатель выбирает недвижимость, которую он хочет приобрести, и предлагает предложение продавцу. Обычно это предложение делается агенту по рекламе недвижимости. Если продавец соглашается с предложением, покупателя просят предоставить депозит за резервирование.

Иногда покупатель платит депозит за резервирование непосредственно своему адвокату, который затем организует оплату либо агенту по маркетингу, либо юридическому представителю продавца. Это инициирует процесс.

После выполнения договора о резервировании или выдачи квитанции о резервировании, а также оплаты сбора за резервирование, продавец обычно снимает недвижимость с рынка примерно на 45 дней (или по взаимной договоренности обеих сторон). В это время адвокат покупателя проводит тщательные расследования относительно недвижимости.

Сбор документов и составление контракта

В течение периода резервирования адвокат покупателя запрашивает документы и информацию у адвоката продавца в отношении недвижимости. Такие документы и информация обычно включают результаты недавнего поиска в Земельном реестре, копии титульных документов, список инвентаря и т. д.

Адвокат продавца получает информацию от адвоката покупателя, чтобы доказать, откуда поступят деньги, которые покупатель использует для покупки недвижимости на Кипре, в связи с изменениями в законодательстве о борьбе с отмыванием денег по всему миру. Это обычно называется «источник средств» или «источник богатства».

Таким образом, одновременно с проведением проверок должной осмотрительности, адвокат продавца запрашивает у адвоката покупателя объяснение источника средств их покупателя и предоставление соответствующих подтверждающих документов. Эта информация передается в банк для их одобрения и, следовательно, для принятия средств.

Что делать, если у продавца нет личного банковского счета на Кипре, и средства ДОЛЖНЫ быть получены на Кипре?

Мы можем открыть субсчет на имя продавца(ов) в Клиентском счете нашей юридической фирмы, чтобы наша фирма могла получить выручку от продажи (свыше €14.999). Этот субсчет будет служить только для конкретной сделки и будет закрыт после того, как средства будут отправлены обратно на указанный продавцом банковский счет(а).

В связи с постоянно меняющейся мировой ситуацией в отношении борьбы с отмыванием денег, кипрские банки стали чрезвычайно бдительными. Теперь они требуют значительное количество документов (как от покупателя, так и от продавца) для открытия банковского счета и депозита денег.

Контракты составляются и обсуждаются одновременно с сбором документов и информации и проведением проверок должной осмотрительности в отношении недвижимости.

Мы составляем и обсуждаем условия договора купли-продажи с адвокатом покупателя, всегда учитывая обстоятельства каждой сделки и каждой стороны, до тех пор, пока не согласуем все условия и не подготовим окончательный проект. Затем адвокаты отправляют окончательный проект контракта продавцу(ам) и покупателю(ам) для их комментариев и/или окончательного утверждения.

Одним из самых важных условий контракта является структура оплаты, связанная с продажной ценой.

Структура оплаты

1. Резервный сбор.
2. Сбор за подписание - обычно 30% от согласованной продажной цены (за вычетом любого уплаченного резервного сбора), который подлежит оплате при подписании контракта.
3. Остаток - подлежит оплате в дату завершения сделки, когда мы, действуя как юридические представители продавца, и адвокат покупателя встречаемся в Окружном Земельном реестре для завершения сделки. Это включает в себя передачу титульного документа на имя покупателя, получение оставшейся суммы продажной цены, передачу ключей и т. д.

Когда мы получаем подтверждение, что и продавец, и покупатель согласовали и утвердили условия контракта, мы делаем все необходимые приготовления для подписания того же. Адвокат продавца должен убедиться, что у покупателя или адвоката покупателя есть средства для оплаты сбора за подписание при подписании контрактов.

Подписание контрактов и дальнейшие шаги

После подписания контрактов покупатель обязан оплатить гербовый сбор и получить штамп на контрактах в Налоговом управлении. После того как контракты подписаны и проштампованы Налоговым управлением, адвокат покупателя затем подает проштампованный контракт в Земельный реестр для целей конкретного исполнения.

Как только адвокат покупателя получает проштампованный контракт, он должен отправить его адвокату продавца.

Адвокат продавца подает подписанный и проштампованный контракт вместе с другими документами в Налоговое управление для получения Сертификата налоговой очистки для конкретной продажи.

Подача документов и выдача налоговой очистки

Налоговое управление рассматривает поданные документы и проводит расчеты, чтобы определить, есть ли налог, подлежащий уплате продавцом(ами).

Налоги, которые продавец может быть обязан уплатить включают:

A)   0,4% сбор – новый налог

С ноября 2022 года введен новый налог в размере 0,4% от продажной цены, который должен быть уплачен всеми продавцами недвижимого имущества на Кипре.

Введение сбора в размере 0,4% направлено на компенсацию греко-киприотских беженцев, которые не могут владеть, получать доступ или правомерно использовать свои имущества после турецкого вторжения в 1974 году.

B)   Налог на прирост капитала (CGT)

CGT взимается по ставке 20% от прибыли, полученной от продажи недвижимости на Кипре. Покупная цена, которую продавец(и) заплатили за недвижимость, вычитается из продажной цены для расчета прибыли.

Также существует индексационная скидка, которая будет учтена Налоговым управлением при расчете CGT для продажи.

(Первоначальная цена + индексация) – продажная цена = прибыль

В настоящее время существует личная налоговая льгота в размере €17.086, если продавец ранее не продавал недвижимость на Кипре. Эта льгота может увеличиться до €85.000, если продавец ранее не продавал недвижимость на Кипре и если можно доказать, что он проживал постоянно в недвижимости не менее 5 лет (в Налоговое управление должны быть представлены существенные доказательства этого).

Расчет CGT

Существуют определенные расходы, которые могут быть вычтены из прибыли перед расчетом CGT, включая:

• Сборы за передачу - Сумма, уплаченная в Земельный реестр за сборы за передачу для получения титульного документа на имя продавца, вычитается из CGT.
• Комиссия агента по недвижимости - Комиссия, уплаченная зарегистрированному агенту по недвижимости на Кипре, также вычитается из CGT. Любая сумма, уплаченная незарегистрированному агенту по недвижимости за маркетинговые услуги или иным образом, не вычитается из CGT.
• Юридические сборы - Юридические сборы, подлежащие оплате юридическим представителям продавца за конкретную продажу недвижимости, вычитаются из CGT.
• Проценты, уплаченные банку - Если продавец получил кредит для покупки недвижимости, проценты, уплаченные банку, также вычитаются из CGT.
• Дополнительные или дополнительные работы, выполненные на недвижимости - Дополнительные или дополнительные работы, выполненные на недвижимости, могут быть учтены Налоговым управлением при условии предоставления надлежащих счетов и квитанций. Налоговое управление требует, чтобы счета и квитанции четко показывали, что это были за дополнительные работы и что суммы были полностью оплачены. Приемлемые дополнительные работы - это структурные/постоянные изменения (например, бассейн, гараж/навес для машины, центральное отопление и т. д.) при условии наличия соответствующих разрешений.

Налоговое управление не учитывает такие вещи, как покупка бытовой техники, мебели, покраска и декорирование. Однако в конечном итоге это зависит от Налогового управления, что они могут или не могут принять для расчетов CGT, и их политика, кажется, меняется с годами.

Вы можете прочитать больше о налоге на прирост капитала здесь. [SC1] [MK2] 

C)   Налог на недвижимое имущество

Налог на недвижимое имущество (IPT) был коллективным налогом, уплачиваемым в Налоговое управление владельцами недвижимости. Он был отменен в 2017 году.

Продавец может быть обязан уплатить IPT за 2014, 2015 и 2016 годы, если это еще не было урегулировано.

За годы до и включая 2013 владельцы недвижимости (на строительных проектах без отдельных титульных документов) платили свой взнос IPT застройщику.

D)   Налог на здравоохранение и оборону

Налоговое управление, в ходе своих исследований для CGT, может обнаружить, получает ли человек доход от сдачи в аренду своей недвижимости (если это еще не было оплачено). В этом случае человек должен подать налоговые декларации в правительство Кипра для уплаты подоходного налога (если применимо) и уплаты налога на здравоохранение и оборону. Налоговое управление выдаст заявление с налогом на здравоохранение и оборону, который необходимо будет уплатить.

Подготовка к завершению

После выдачи налоговой очистки адвокат продавца убеждается, что Налог на имущество* и все счета за коммунальные услуги оплачены до текущей даты, чтобы они могли продолжить подачу документов в Окружной Земельный реестр и запросить дату назначения для завершения сделки.

* Налог на имущество - это ежегодный сбор, который подлежит уплате в местный совет общины или муниципалитет, где находится ваша недвижимость.

****** Если покупатели не являются гражданами Европы, они должны получить одобрение Совета министров от Окружного управления (этот документ также требуется для запроса даты завершения).

Окружной Земельный реестр назначает нам дату после тщательного рассмотрения поданных документов.

Адвокат покупателя должен убедиться, что у покупателя есть остаток покупной цены и он готов к окончательной оплате.

Завершение и передача

В дату завершения:

1. Оплата остатка покупателем/адвокатом покупателя продавцу/адвокату продавца
2. Адвокат продавца передает ключи адвокату покупателя
3. Передача титульного документа на имя(а) покупателя(ей) ИЛИ в случае уступки – подача соглашения в Земельный реестр.

После завершения сделки в Земельном реестре адвокат продавца должен получить подтверждение от адвоката покупателя, что счета за коммунальные услуги были переведены на имя покупателя.

Консультация и инструктаж адвокатов

Рекомендуется запланировать консультацию с нами перед началом процесса передачи прав собственности. Это позволит вам понять процедуры, сроки, потенциальные риски и другие важные вопросы, касающиеся процесса.

ПРЕИМУЩЕСТВА ИНСТРУКТАЖА НАС

• Снижение рисков: Защитите свою продажу недвижимости от неправильных и дорогостоящих советов застройщиков и агентов по недвижимости.
• Профессиональные советы: Получите экспертные рекомендации, адаптированные к вашим уникальным обстоятельствам.
• Экономия времени и средств: Воспользуйтесь нашим эффективным управлением процессом продажи, экономя ваше время и деньги.
• Спокойствие: Испытайте плавную и безстрессовую сделку от начала до конца.
• Комплексная поддержка: Получите помощь со всей необходимой документацией и юридическими требованиями.
• Переговорная сила: Используйте наш опыт для переговоров о выгодных условиях от вашего имени.
• Соответствие нормативным требованиям: Обеспечьте полное соответствие всем юридическим и нормативным требованиям, избегая потенциальных ловушек.
• Поддержка после продажи: Получите поддержку по любым вопросам или запросам после продажи, обеспечивая плавный переход.

Заключение

Процесс продажи недвижимости на Кипре включает в себя множество этапов и требует тщательного внимания к деталям, но с правильной юридической поддержкой это может быть простым и безстрессовым опытом. От первоначального принятия предложения до окончательной передачи права собственности, наша преданная команда здесь, чтобы направлять вас на каждом этапе пути.

Выбирая наши услуги, вы получаете профессиональные советы, снижение рисков и эффективное управление всеми юридическими и административными требованиями. Доверьте нашей фирме управление вашей продажей недвижимости на Кипре с профессионализмом и заботой, обеспечивая успешную и беспроблемную сделку. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы запланировать консультацию и начать ваше путешествие к плавной продаже недвижимости на Кипре.

Также читайте:

• РАЗНИЦА МЕЖДУ НОВОЙ И ПЕРЕПРОДАЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА КИПРЕ
• РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ НА КИПРЕ: ЦЕНЫ И РАСХОДЫ В 2024 ГОДУ
• ПРОЦЕСС ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА КИПРЕ: РУКОВОДСТВО ДЛЯ НАЧИНАЮЩИХ