La Sua Guida Completa: Il Processo di Vendita Immobiliare a Cipro

Introduzione

Vendere proprietà a Cipro offre un'opportunità unica di interagire con uno dei mercati immobiliari più vivaci del Mediterraneo.

Che Lei stia cercando di vendere una casa vacanza, una proprietà d'investimento o una residenza familiare, comprendere i processi locali e i requisiti legali è fondamentale. Cipro è rinomata per i suoi paesaggi pittoreschi, la ricca storia e il clima accogliente, rendendola una destinazione ambita per gli acquirenti di tutto il mondo.

Il nostro studio legale è specializzato nel guidare i proprietari di case attraverso il processo di vendita immobiliare a Cipro, garantendo che ogni transazione sia gestita con la massima professionalità ed efficienza. Con il nostro supporto, Lei può gestire la vendita della Sua proprietà senza intoppi, anche dall'estero.

Vantaggi della Vendita di Proprietà a Cipro

Vendere proprietà a Cipro offre numerosi vantaggi:

• Forte Domanda: Cipro attrae una vasta gamma di acquirenti internazionali, garantendo una domanda costante per il settore immobiliare.
• Mercato Attraente: Con condizioni fiscali favorevoli e un'economia in crescita, Cipro rimane un mercato attraente per gli investitori immobiliari.
• Alti Valori Immobiliari: La bellezza scenica e la posizione strategica di Cipro contribuiscono a valori immobiliari elevati, massimizzando i Suoi ritorni.
• Quadro Legale Efficiente: Il processo di vendita immobiliare a Cipro è ben regolamentato, offrendo sicurezza e trasparenza sia per i venditori che per gli acquirenti.
• Base di Acquirenti Diversificata: Cipro attrae una vasta gamma di acquirenti, come europei, acquirenti del Medio Oriente e altri, garantendo una pool diversificata di potenziali acquirenti.

Il Processo di Vendita

Il Processo di Vendita inizia quando l'offerta dell'acquirente per acquistare una proprietà viene accettata e termina quando l'acquirente paga l'intero prezzo di acquisto al venditore, riceve le chiavi e/o ottiene l'atto di proprietà registrato a suo nome.

Non è necessario essere a Cipro per vendere la Sua proprietà. Possiamo occuparci di quasi tutto per Lei utilizzando una procura.

Di seguito sono delineati i passaggi coinvolti, ciascuno dei quali sarà ulteriormente dettagliato:

1. Accettazione dell'Offerta: Il processo di vendita inizia con l'accettazione dell'offerta dell'acquirente.
2. Accordo di Prenotazione: Firma dell'Accordo di Prenotazione e pagamento del deposito di prenotazione.
3. Raccolta Documenti: Raccolta e fornitura di tutti i documenti e le informazioni necessarie all'avvocato dell'acquirente durante il periodo di prenotazione.
4. Negoziazione del Contratto: Negoziazione e finalizzazione dei termini del contratto di vendita e acquisto con l'avvocato dell'acquirente.
5. Firma del Contratto: Organizzazione e procedura per la firma del contratto di vendita e acquisto.
6. Certificazione Fiscale: Presentazione dei documenti necessari all'Agenzia delle Entrate per ottenere un certificato di esenzione fiscale dopo la firma e la timbratura del contratto di vendita e acquisto.
7. Presentazione al Catasto: Raccogliere tutti i documenti richiesti e presentarli al Catasto per fissare un appuntamento per il completamento.
8. Completamento al Catasto: Fare le necessarie disposizioni e partecipare al Catasto per firmare tutti i documenti richiesti per il completamento della vendita. 

Tempistica Stimata per il Processo di Vendita – Quanto Tempo Ci Vuole?

La tempistica per completare una vendita immobiliare a Cipro può variare in base a diversi fattori. Generalmente, il processo include i seguenti passaggi:

1. Periodo di Prenotazione: Di solito dura 45 giorni, salvo diverso accordo.
2. Emissione della Certificazione Fiscale: Questo può richiedere fino a due mesi.
3. Emissione delle Approvazioni del Consiglio dei Ministri: Questo può richiedere fino a quattro mesi.
4. Appuntamento al Catasto per il Completamento: Questo può essere programmato entro sei settimane.

Considerati questi passaggi, l'intero processo di vendita a Cipro può richiedere fino a sei mesi per essere completato, a seconda delle circostanze specifiche di ciascuna parte e transazione.

Vendere Proprietà a Cipro: Una Guida Semplificata in 5 Passi

Accettazione dell'Offerta e Prenotazione

Ogni processo di trasferimento inizia con l'acquirente che seleziona una proprietà che desidera acquisire e propone un'offerta al venditore. Tipicamente, questa proposta viene fatta all'agente pubblicitario della proprietà. Se il venditore accetta l'offerta, all'acquirente viene chiesto di fornire un deposito di prenotazione.

Occasionalmente, l'acquirente paga il deposito di prenotazione direttamente al proprio avvocato, che poi organizza il pagamento all'agente di marketing o al rappresentante legale del venditore. Questo avvia il processo.

Dopo l'esecuzione di un contratto di prenotazione o l'emissione di una ricevuta di prenotazione, insieme al pagamento della tassa di prenotazione, il Venditore solitamente rimuove la proprietà dal mercato per circa 45 giorni (o come concordato reciprocamente dalle parti). Durante questo periodo, l'avvocato dell'acquirente conduce indagini approfondite sulla proprietà.

Raccolta di Documenti & Redazione del Contratto

Durante il periodo di prenotazione, l'avvocato dell'acquirente richiede documenti e informazioni all'avvocato del venditore in relazione alla proprietà. Tali documenti e informazioni consistono solitamente nei risultati recenti delle ricerche del Catasto, copie degli atti di proprietà, lista dell'inventario, ecc.

L'avvocato del venditore ottiene informazioni dall'avvocato dell'acquirente per dimostrare da dove provengono i soldi che l'acquirente utilizzerà per acquistare la proprietà a Cipro, a causa dei cambiamenti nella Legislazione Antiriciclaggio a livello mondiale. Questo è comunemente noto come “fonte dei fondi” o “fonte della ricchezza”.

Pertanto, contemporaneamente alle ricerche di due diligence, l'avvocato del venditore richiede all'avvocato dell'acquirente di spiegare la fonte dei fondi del loro acquirente e di fornire loro i documenti di supporto pertinenti. Queste informazioni vengono passate alla Banca affinché le approvi e di conseguenza accetti i fondi.

E se il venditore non ha un conto bancario personale a Cipro e i fondi DEVONO essere ricevuti a Cipro?

Possiamo aprire un sotto-conto a nome del/i venditore/i all'interno del Conto Clienti del nostro studio legale affinché il nostro studio possa ricevere i proventi della vendita (oltre €14.999). Questo sotto-conto servirà solo per una particolare transazione e sarà chiuso una volta che i fondi saranno stati inviati al conto/i bancario/i designato/i dal venditore.

A causa dello scenario mondiale in continua evoluzione riguardante il riciclaggio di denaro, le banche cipriote sono diventate estremamente attente. Ora richiedono una quantità sostanziale di documentazione (sia per l'acquirente che per il venditore) per facilitare la creazione di un conto bancario e il deposito di denaro.

I contratti vengono redatti e negoziati contemporaneamente alla raccolta dei documenti e delle informazioni e alle ricerche di due diligence sulla proprietà.

Redigiamo e negoziamo i termini del contratto di vendita e acquisto con l'avvocato dell'acquirente, sempre considerando le circostanze di ciascuna transazione e di ciascuna parte, fino a quando non concordiamo su tutti i termini e produciamo una bozza finale. Gli avvocati inviano quindi la bozza finale del contratto al/i venditore/i e all'acquirente/i per i loro commenti e/o approvazione finale.

Uno dei termini più importanti del contratto è la struttura di pagamento relativa al prezzo di vendita.

Struttura di Pagamento

1. Tassa di prenotazione.
2. Tassa di Firma - solitamente il 30% del prezzo di vendita concordato (meno qualsiasi tassa di prenotazione pagata), che è pagabile al momento della firma del contratto.
3. Saldo - questo è dovuto alla data di finalizzazione della transazione di vendita, che è il giorno in cui noi, agendo come rappresentanti legali del venditore, e l'avvocato dell'acquirente, ci incontriamo al Catasto Distrettuale per finalizzare la transazione. Questo comporta il trasferimento dell'atto di proprietà a nome dell'acquirente, la ricezione del prezzo di vendita rimanente, la consegna delle chiavi, e così via.

Quando riceviamo conferma che sia il venditore che l'acquirente hanno concordato e approvato i termini del contratto, facciamo tutte le disposizioni necessarie per procedere alla firma dello stesso. L'avvocato del venditore deve assicurarsi che l'acquirente o l'avvocato dell'acquirente disponga dei fondi per pagare la tassa di firma alla firma dei contratti.

Firma dei Contratti e Passi Successivi

Dopo la firma dei contratti, è responsabilità dell'acquirente pagare l'imposta di bollo e far timbrare i contratti presso l'Agenzia delle Entrate. Dopo che i contratti sono stati firmati e timbrati dall'Agenzia delle Entrate, l'avvocato dell'acquirente presenterà successivamente il contratto timbrato al Catasto per lo scopo di Esecuzione Specifica.

Non appena l'avvocato dell'acquirente riceve il contratto timbrato, deve inviarlo all'avvocato del venditore.

L'avvocato del venditore presenterà il contratto firmato e timbrato, insieme ad altri documenti, all'Agenzia delle Entrate per l'emissione del Certificato di Esenzione Fiscale per la particolare vendita.

Presentazione dei Documenti & Emissione della Certificazione Fiscale

L'Agenzia delle Entrate esamina i documenti presentati e fa i suoi calcoli per determinare se ci sono tasse da pagare dal/i venditore/i.

LE TASSE che il Venditore potrebbe essere tenuto a pagare sono le seguenti:

A)   0,4% Tassa – Nuova Tassa

A partire da novembre 2022, è stata imposta una nuova tassa dello 0,4% sul prezzo di vendita e deve essere pagata da tutti i venditori di proprietà immobiliari a Cipro.

L'introduzione della tassa dello 0,4% mira a compensare i rifugiati greco-ciprioti che non possono possedere, accedere o utilizzare legittimamente le loro proprietà dopo l'invasione turca del 1974.

B)   Imposta sulle Plusvalenze (CGT)

La CGT è addebitata a un tasso del 20% sul profitto che si realizza dalla vendita della propria proprietà a Cipro. Il prezzo di acquisto che il/i venditore/i ha/hanno pagato per la proprietà viene detratto dal prezzo di vendita per calcolare il profitto.

C'è anche un'indennità di indicizzazione che sarà presa in considerazione dall'Agenzia delle Entrate quando calcolano qualsiasi CGT per la vendita.

(Prezzo originale + indicizzazione) – prezzo di vendita = profitto

Attualmente c'è un'indennità fiscale personale esente da tasse di €17.086 se il venditore non ha venduto proprietà immobiliari precedentemente a Cipro. Questa indennità potrebbe aumentare a €85.000 se il venditore non ha venduto proprietà a Cipro prima e se può essere dimostrato che ha vissuto permanentemente nella proprietà per un minimo di 5 anni (devono essere presentate prove sostanziali all'Agenzia delle Entrate per questo).

Calcolo della CGT

Ci sono alcuni costi che possono essere detratti dal profitto prima di calcolare la CGT, che sono:

• Spese di Trasferimento - L'importo pagato al Catasto per le spese di trasferimento per ottenere l'atto di proprietà trasferito a nome del venditore è deducibile dalla CGT.
• Commissioni dell'Agente Immobiliare - La commissione pagata a un agente immobiliare registrato a Cipro è anche deducibile dalla CGT. Qualsiasi importo pagato a un agente immobiliare non registrato per spese di marketing o altro non è deducibile dalla CGT.
• Spese Legali - Le spese legali pagabili ai rappresentanti legali del venditore per la particolare vendita della proprietà sono deducibili dalla CGT.
• Interessi pagati alla Banca - Se il venditore ha ottenuto un prestito per acquistare la proprietà, gli interessi che il venditore ha pagato alla Banca sono deducibili dalla CGT.
• Extra o lavori extra fatti alla Proprietà - Gli extra o i lavori extra fatti alla proprietà possono essere considerati dall'Agenzia delle Entrate, soggetti alla presentazione di fatture e ricevute adeguate. L'Agenzia delle Entrate richiede che le fatture e le ricevute mostrino chiaramente quali erano gli extra e che gli importi siano stati saldati per intero. Gli extra accettabili sono alterazioni strutturali/permanenti (ad es. una piscina, garage/carport, riscaldamento centrale, ecc.) a condizione che abbiano le autorizzazioni corrette.

L'Agenzia delle Entrate non considera cose come l'acquisto di elettrodomestici, mobili, pittura e decorazione extra. Tuttavia, spetta in ultima analisi all'Agenzia delle Entrate decidere cosa possono o non possono accettare per i calcoli della CGT, e le loro politiche sembrano cambiare nel corso degli anni.

Può leggere di più sull'Imposta sulle Plusvalenze qui. [SC1] [MK2] 

C)   Imposta sulla Proprietà Immobiliare

L'Imposta sulla Proprietà Immobiliare (IPT) era una tassa collettiva pagata all'Agenzia delle Entrate dai proprietari di immobili. È stata abolita nel 2017.

Il venditore potrebbe essere tenuto a pagare l'IPT per gli anni 2014, 2015 e 2016, se questo non è già stato saldato.

Per gli anni fino al 2013 compreso, i proprietari di proprietà (su progetti edilizi senza atti di proprietà separati) avrebbero pagato il loro contributo IPT al costruttore.

D)   Tassa GESY e Tassa di Difesa

L'Agenzia delle Entrate, durante la loro ricerca per la CGT, può scoprire se una persona sta/era ricevendo reddito dall'affitto della propria proprietà (se questo non è già stato pagato). In questo caso, la persona deve presentare dichiarazioni fiscali al governo cipriota per l'imposta sul reddito (se applicabile) e il pagamento della Tassa GESY e della Tassa di Difesa. L'Agenzia delle Entrate emetterà una dichiarazione con la Tassa GESY e la Tassa di Difesa che dovrà essere pagata.

Preparazione per il Completamento

Dopo l'emissione della certificazione fiscale, l'avvocato del venditore assicura che l'Imposta sulla Proprietà* e tutte le bollette siano pagate fino alla data in modo da poter procedere con la presentazione dei documenti al Catasto Distrettuale e richiedere una data di appuntamento per il completamento della transazione.

* L'Imposta sulla Proprietà è una tassa annuale che è pagabile al consiglio comunale o al municipio locale dove si trova la Sua proprietà.

****** Se l'acquirente/i sono cittadini non europei, devono ottenere l'Approvazione del Consiglio dei Ministri dall'Ufficio dell'Amministrazione Distrettuale (questo documento è anche richiesto per richiedere un appuntamento per il completamento).

Il Catasto Distrettuale ci dà una data di appuntamento dopo una revisione approfondita dei documenti presentati.

L'avvocato dell'acquirente deve assicurarsi che l'acquirente disponga del saldo del prezzo di acquisto ed è pronto per il pagamento finale.

Completamento e Consegna

Alla data di completamento:

1. Pagamento del saldo da parte dell'acquirente/avvocato dell'acquirente al venditore/avvocato del venditore
2. L'avvocato del venditore consegna le chiavi all'avvocato dell'acquirente
3. Trasferimento dell'atto di proprietà a nome dell'acquirente/i O in caso di cessione – deposito dell'accordo al Catasto.

Dopo il completamento della transazione al Catasto, l'avvocato del venditore deve ottenere conferma dall'avvocato dell'acquirente che le bollette siano state trasferite a nome dell'acquirente.

Consultazione e Incarico degli Avvocati

Si consiglia di fissare una consultazione con noi prima dell'inizio del processo di trasferimento. Questo Le permetterà di comprendere le procedure, le tempistiche, i potenziali rischi e altre questioni importanti riguardanti il processo.

VANTAGGI DI INCARICARCI

• Mitigazione del Rischio: Protegga la Sua vendita immobiliare da consigli impropri e costosi da parte di Sviluppatori e Agenti Immobiliari.
• Consulenza professionale: Riceva una guida esperta su misura per le Sue circostanze uniche.
• Risparmio di tempo e costi: Benefici dalla nostra gestione efficiente del processo di vendita, risparmiando sia tempo che denaro.
• Tranquillità: Sperimenta una transazione fluida e senza stress dall'inizio alla fine.
• Supporto Completo: Ottenga assistenza con tutta la documentazione necessaria e i requisiti legali.
• Potere di Negoziazione: Sfrutti la nostra esperienza per negoziare termini favorevoli a Suo nome.
• Conformità Normativa: Assicuri la piena conformità con tutti i requisiti legali e normativi, evitando potenziali insidie.
• Assistenza Post-Vendita: Riceva supporto per eventuali problemi o domande post-vendita, garantendo una transizione senza intoppi.

Conclusione

Il processo di vendita immobiliare a Cipro coinvolge molti passaggi e un'attenzione meticolosa ai dettagli, ma con il giusto supporto legale, può essere un'esperienza semplice e senza stress. Dall'accettazione iniziale dell'offerta al trasferimento finale della proprietà, il nostro team dedicato è qui per guidarLa in ogni fase del percorso.

Scegliendo i nostri servizi, beneficia di consulenza professionale, mitigazione del rischio e gestione efficiente di tutti i requisiti legali e amministrativi. Si fidi del nostro studio per gestire la Sua vendita immobiliare a Cipro con competenza e cura, garantendo una transazione di successo e senza problemi. Contattaci oggi per fissare una consultazione e iniziare il Suo percorso verso una vendita immobiliare senza intoppi a Cipro.

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