Ihr umfassender Leitfaden: Der Immobilienverkaufsprozess in Zypern

Einführung

Der Verkauf von Immobilien in Zypern bietet eine einzigartige Gelegenheit, sich mit einem der lebhaftesten Immobilienmärkte des Mittelmeers zu beschäftigen.

Ob Sie ein Ferienhaus, eine Investitionsimmobilie oder eine Familienresidenz verkaufen möchten, das Verständnis der lokalen Prozesse und rechtlichen Anforderungen ist entscheidend. Zypern ist bekannt für seine malerischen Landschaften, reiche Geschichte und einladendes Klima, was es zu einem begehrten Ziel für Käufer aus aller Welt macht.

Unsere Anwaltskanzlei ist darauf spezialisiert, Hausbesitzer durch den Immobilienverkaufsprozess in Zypern zu führen und sicherzustellen, dass jede Transaktion mit höchster Professionalität und Effizienz abgewickelt wird. Mit unserer Unterstützung können Sie den Verkauf Ihrer Immobilie nahtlos abwickeln, selbst aus dem Ausland.

Vorteile des Immobilienverkaufs in Zypern

Der Verkauf von Immobilien in Zypern bietet eine Vielzahl von Vorteilen:

• Hohe Nachfrage: Zypern zieht eine breite Palette internationaler Käufer an, was eine stetige Nachfrage nach Immobilien gewährleistet.
• Attraktiver Markt: Mit günstigen Steuerbedingungen und einer wachsenden Wirtschaft bleibt Zypern ein attraktiver Markt für Immobilieninvestoren.
• Hohe Immobilienwerte: Die landschaftliche Schönheit und strategische Lage Zyperns tragen zu hohen Immobilienwerten bei und maximieren Ihre Renditen.
• Effizienter Rechtsrahmen: Der Immobilienverkaufsprozess in Zypern ist gut reguliert und bietet Sicherheit und Transparenz für Verkäufer und Käufer.
• Diverse Käuferbasis: Zypern zieht eine Vielzahl von Käufern an, wie Europäer, Käufer aus dem Nahen Osten und andere, was eine diverse potenzielle Käuferbasis sicherstellt.

Der Verkaufsprozess

Der Verkaufsprozess beginnt, wenn das Kaufangebot des Käufers für eine Immobilie angenommen wird, und endet, wenn der Käufer den vollen Kaufpreis zahlt, der Verkäufer die Schlüssel erhält und/oder die Eigentumsurkunde auf seinen Namen registriert wird.

Sie müssen sich nicht in Zypern befinden, um Ihre Immobilie zu verkaufen. Wir können fast alles für Sie mittels einer Vollmacht erledigen.

Nachfolgend sind die Schritte aufgeführt, die im Einzelnen erläutert werden:

1. Annahme des Angebots: Der Verkaufsprozess beginnt mit der Annahme des Angebots des Käufers.
2. Reservierungsvereinbarung: Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung und Zahlung der Reservierungsgebühr.
3. Dokumentensammlung: Sammlung und Bereitstellung aller notwendigen Dokumente und Informationen an den Anwalt des Käufers während der Reservierungszeit.
4. Vertragsverhandlung: Verhandlung und Finalisierung der Vertragsbedingungen für den Kaufvertrag mit dem Anwalt des Käufers.
5. Vertragsunterzeichnung: Organisation und Durchführung der Unterzeichnung des Kaufvertrags.
6. Steuerfreigabe: Einreichung der notwendigen Dokumente beim Finanzamt zur Erlangung einer Steuerfreigabe nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags.
7. Einreichung beim Grundbuchamt: Sammlung aller erforderlichen Dokumente und Einreichung beim Grundbuchamt zur Sicherung eines Termins für den Abschluss.
8. Abschluss beim Grundbuchamt: Treffen der notwendigen Vorkehrungen und Besuch des Grundbuchamts zur Unterzeichnung aller für den Abschluss des Verkaufs erforderlichen Dokumente. 

Geschätzter Zeitrahmen für den Verkaufsprozess – Wie lange dauert es?

Der Zeitrahmen für den Abschluss eines Immobilienverkaufs in Zypern kann je nach verschiedenen Faktoren variieren. Im Allgemeinen umfasst der Prozess die folgenden Schritte:

1. Reservierungszeitraum: Dauert in der Regel 45 Tage, sofern nicht anders vereinbart.
2. Erteilung der Steuerfreigabe: Dies kann bis zu zwei Monate dauern.
3. Erteilung der Genehmigungen des Ministerrats: Dies kann bis zu vier Monate dauern.
4. Termin beim Grundbuchamt für den Abschluss: Dieser kann innerhalb von bis zu sechs Wochen geplant werden.

Angesichts dieser Schritte kann der gesamte Verkaufsprozess in Zypern bis zu sechs Monate dauern, abhängig von den spezifischen Umständen jeder Partei und Transaktion.

Immobilienverkauf in Zypern: Ein vereinfachter 5-Schritte-Leitfaden

Angebotsannahme und Reservierung

Jeder Übertragungsprozess beginnt damit, dass der Käufer eine Immobilie auswählt, die er erwerben möchte, und dem Verkäufer ein Angebot unterbreitet. Typischerweise wird dieses Angebot dem Werbeagenten der Immobilie unterbreitet. Wenn der Verkäufer dem Angebot zustimmt, wird der Käufer gebeten, eine Reservierungsgebühr zu leisten.

Gelegentlich zahlt der Käufer die Reservierungsgebühr direkt an seinen Anwalt, der dann die Zahlung an den Marketingagenten oder den Rechtsvertreter des Verkäufers organisiert. Dies leitet den Prozess ein.

Nach der Ausführung eines Reservierungsvertrags oder der Ausstellung einer Reservierungsquittung sowie der Zahlung der Reservierungsgebühr nimmt der Verkäufer die Immobilie in der Regel für etwa 45 Tage (oder wie von beiden Parteien vereinbart) vom Markt. Während dieser Zeit führt der Anwalt des Käufers gründliche Untersuchungen zur Immobilie durch.

Sammlung von Dokumenten & Vertragsentwurf

Während der Reservierungszeit fordert der Anwalt des Käufers Dokumente und Informationen vom Anwalt des Verkäufers in Bezug auf die Immobilie an. Solche Dokumente und Informationen bestehen in der Regel aus aktuellen Grundbuchsuchergebnissen, Kopien von Eigentumsurkunden, Inventarlisten usw.

Der Anwalt des Verkäufers erhält Informationen vom Anwalt des Käufers, um nachzuweisen, woher das Geld stammt, das der Käufer für den Kauf der Immobilie in Zypern verwenden wird, aufgrund von Änderungen in der weltweiten Anti-Geldwäsche-Gesetzgebung. Dies ist allgemein bekannt als „Herkunft der Mittel“ oder „Herkunft des Vermögens“.

Daher fordert der Anwalt des Verkäufers gleichzeitig mit den Due-Diligence-Prüfungen den Anwalt des Käufers auf, die Herkunft der Mittel des Käufers zu erklären und die entsprechenden unterstützenden Dokumente bereitzustellen. Diese Informationen werden an die Bank weitergeleitet, damit sie die Mittel genehmigen und akzeptieren kann.

Was, wenn der Verkäufer kein persönliches Bankkonto in Zypern hat und die Mittel in Zypern empfangen werden MÜSSEN?

Wir können ein Unterkonto im Namen des Verkäufers innerhalb des Kundenkontos unserer Anwaltskanzlei eröffnen, damit unsere Kanzlei die Verkaufserlöse (über €14.999) empfangen kann. Dieses Unterkonto dient nur für eine bestimmte Transaktion und wird geschlossen, sobald die Mittel auf das vom Verkäufer benannte Bankkonto zurücküberwiesen wurden.

Aufgrund des sich ständig ändernden weltweiten Szenarios in Bezug auf Geldwäsche sind zypriotische Banken äußerst wachsam geworden. Sie verlangen jetzt eine erhebliche Menge an Papierkram (sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer), um die Eröffnung eines Bankkontos und die Einzahlung von Geld zu erleichtern.

Die Verträge werden gleichzeitig mit der Sammlung der Dokumente und Informationen und den Due-Diligence-Prüfungen zur Immobilie entworfen und verhandelt.

Wir entwerfen und verhandeln die Bedingungen des Kaufvertrags mit dem Anwalt des Käufers, wobei wir stets die Umstände jeder Transaktion und jeder Partei berücksichtigen, bis wir uns auf alle Bedingungen einigen und einen endgültigen Entwurf erstellen. Die Anwälte senden dann den endgültigen Entwurf des Vertrags an den/die Verkäufer und den/die Käufer zur Kommentierung und/oder endgültigen Genehmigung.

Einer der wichtigsten Vertragsbedingungen ist die Zahlungsstruktur in Bezug auf den Verkaufspreis.

Zahlungsstruktur

1. Reservierungsgebühr.
2. Unterzeichnungsgebühr - in der Regel 30% des vereinbarten Verkaufspreises (abzüglich einer bereits gezahlten Reservierungsgebühr), die bei Unterzeichnung des Vertrags fällig wird.
3. Restbetrag - dieser ist am Tag der Finalisierung der Verkaufstransaktion fällig, der Tag, an dem wir als Rechtsvertreter des Verkäufers und der Anwalt des Käufers beim Bezirksgrundbuchamt zusammenkommen, um die Transaktion abzuschließen. Dies beinhaltet die Übertragung der Eigentumsurkunde auf den Namen des Käufers, den Erhalt des restlichen Verkaufspreises, die Übergabe der Schlüssel usw.

Wenn wir die Bestätigung erhalten, dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer den Vertragsbedingungen zugestimmt und diese genehmigt haben, treffen wir alle notwendigen Vorkehrungen, um mit der Unterzeichnung des Vertrags fortzufahren. Der Anwalt des Verkäufers muss sicherstellen, dass der Käufer oder der Anwalt des Käufers die Mittel zur Zahlung der Unterzeichnungsgebühr bei der Vertragsunterzeichnung hält.

Unterzeichnung der Verträge und nächste Schritte

Nach der Unterzeichnung der Verträge wird der Anwalt des Käufers den Vertrag beim Grundbuchamt für den Zweck der spezifischen Leistung einreichen. Hinweis: Vor dem 1. Januar 2026 mussten Käufer die Stempelsteuer zahlen und die Verträge beim Finanzamt stempeln lassen, bevor sie eingereicht werden konnten. Diese Anforderung wurde mit der Aufhebung des Stempelsteuergesetzes abgeschafft.

Nach Unterzeichnung der Verträge muss der Anwalt des Käufers eine Kopie an den Anwalt des Verkäufers senden.

Der Anwalt des Verkäufers wird den unterzeichneten Vertrag zusammen mit anderen Dokumenten beim Finanzamt einreichen, um die Steuerfreigabebescheinigung für den bestimmten Verkauf zu erhalten.

Einreichung von Dokumenten & Erteilung der Steuerfreigabe

Das Finanzamt prüft die eingereichten Dokumente und berechnet, ob Steuern vom Verkäufer zu zahlen sind.

Steuern, die der Verkäufer möglicherweise zahlen muss sind wie folgt:

A)   0,4% Abgabe – Neue Steuer

Seit November 2022 wurde eine neue Steuer von 0,4% auf den Verkaufspreis eingeführt, die von allen Verkäufern von unbeweglichen Vermögenswerten in Zypern zu zahlen ist.

Die Einführung der 0,4% Abgabe zielt darauf ab, die griechisch-zypriotischen Flüchtlinge zu entschädigen, die nach der türkischen Invasion 1974 ihre Immobilien nicht besitzen, nutzen oder rechtmäßig nutzen können.

B)   Kapitalertragssteuer (CGT)

CGT wird mit einem Satz von 20% auf den Gewinn erhoben, den man aus dem Verkauf seiner Immobilie in Zypern erzielt. Der Kaufpreis, den der/die Verkäufer für die Immobilie bezahlt haben, wird vom Verkaufspreis abgezogen, um den Gewinn zu berechnen.

Es gibt auch einen Indexierungsfreibetrag, der vom Finanzamt bei der Berechnung einer CGT für den Verkauf berücksichtigt wird.

(Originalpreis + Indexierung) – Verkaufspreis = Gewinn

Derzeit gibt es einen persönlichen steuerfreien Freibetrag von €17.086, wenn der Verkäufer zuvor keine unbewegliche Immobilie in Zypern verkauft hat. Dieser Freibetrag könnte auf €85.000 steigen, wenn der Verkäufer zuvor keine Immobilie in Zypern verkauft hat und wenn nachgewiesen werden kann, dass er mindestens 5 Jahre dauerhaft in der Immobilie gelebt hat (es müssen dem Finanzamt erhebliche Beweise vorgelegt werden).

Berechnung der CGT

Es gibt bestimmte Kosten, die vom Gewinn abgezogen werden können, bevor die CGT berechnet wird, die sind:

• Übertragungsgebühren - Der Betrag, der an das Grundbuchamt für die Übertragungsgebühren gezahlt wurde, um die Eigentumsurkunde auf den Namen des Verkäufers zu übertragen, ist von der CGT abziehbar.
• Maklergebühren - Die Provision, die an einen registrierten Immobilienmakler in Zypern gezahlt wurde, ist ebenfalls von der CGT abziehbar. Jeder Betrag, der an einen nicht registrierten Immobilienmakler für Marketinggebühren oder anderweitig gezahlt wurde, ist nicht von der CGT abziehbar.
• Anwaltskosten - Anwaltskosten, die an die Rechtsvertreter des Verkäufers für den bestimmten Verkauf der Immobilie zu zahlen sind, sind von der CGT abziehbar.
• Zinsen, die an die Bank gezahlt wurden - Wenn der Verkäufer ein Darlehen aufgenommen hat, um die Immobilie zu kaufen, sind die Zinsen, die der Verkäufer an die Bank gezahlt hat, ebenfalls von der CGT abziehbar.
• Extras oder zusätzliche Arbeiten an der Immobilie - Extras oder zusätzliche Arbeiten an der Immobilie können vom Finanzamt berücksichtigt werden, sofern ordnungsgemäße Rechnungen und Quittungen vorgelegt werden. Das Finanzamt verlangt, dass die Rechnungen und Quittungen klar zeigen, was die Extras waren und dass die Beträge vollständig beglichen wurden. Akzeptable Extras sind strukturelle/dauerhafte Änderungen (z. B. ein Schwimmbad, eine Garage/Carport, eine Zentralheizung usw.), sofern diese die richtigen Genehmigungen haben.

Das Finanzamt berücksichtigt keine Dinge wie den Kauf von Haushaltsgeräten, Möbeln, Malerarbeiten und Dekorationsextras. Letztendlich liegt es jedoch beim Finanzamt zu entscheiden, was sie für die CGT-Berechnungen akzeptieren oder nicht akzeptieren, und ihre Richtlinien scheinen sich im Laufe der Jahre zu ändern.

Sie können hier mehr über die Kapitalertragssteuer lesen. [SC1] [MK2] 

C)   Unbewegliche Vermögenssteuer

Die unbewegliche Vermögenssteuer (IPT) war eine kollektive Steuer, die von Immobilieneigentümern an das Finanzamt gezahlt wurde. Sie wurde 2017 abgeschafft.

Der Verkäufer kann verpflichtet sein, IPT für die Jahre 2014, 2015 und 2016 zu zahlen, wenn dies nicht bereits beglichen wurde.

Für die Jahre bis einschließlich 2013 hätten Eigentümer von Immobilien (bei Bauprojekten ohne separate Eigentumsurkunden) ihren IPT-Beitrag an den Entwickler gezahlt.

D)   Gesy und Verteidigungssteuer

Das Finanzamt kann bei seiner Untersuchung der CGT feststellen, ob eine Person Einkommen aus der Vermietung ihrer Immobilie erzielt (wenn dies nicht bereits bezahlt wurde). In diesem Fall muss die Person Steuererklärungen an die zypriotische Regierung für die Einkommensteuer (falls zutreffend) und die Zahlung von GESY und Verteidigungssteuer einreichen. Das Finanzamt wird eine Erklärung mit der GESY und Verteidigungssteuer ausstellen, die bezahlt werden muss.

Vorbereitung auf den Abschluss

Nach der Erteilung der Steuerfreigabe stellt der Anwalt des Verkäufers sicher, dass die Grundsteuer* und alle Nebenkostenrechnungen auf dem neuesten Stand sind, damit sie die Dokumente beim Bezirksgrundbuchamt einreichen und einen Termin für den Abschluss der Transaktion anfordern können.

* Die Grundsteuer ist eine jährliche Gebühr, die an den örtlichen Gemeinderat oder die Gemeinde zu zahlen ist, in der sich Ihre Immobilie befindet.

****** Wenn der/die Käufer keine europäischen Staatsbürger sind, müssen sie die Genehmigung des Ministerrats vom Bezirksverwaltungsamt einholen (dieses Dokument wird auch benötigt, um einen Termin für den Abschluss anzufordern).

Das Bezirksgrundbuchamt gibt uns einen Termin, nachdem die eingereichten Dokumente gründlich geprüft wurden.

Der Anwalt des Käufers muss sicherstellen, dass der Käufer den Restbetrag des Kaufpreises hält und bereit für die endgültige Zahlung ist.

Abschluss und Übergabe

Am Abschlusstag:

1. Zahlung des Restbetrags durch den Käufer/Anwalt des Käufers an den Verkäufer/Anwalt des Verkäufers
2. Der Anwalt des Verkäufers übergibt die Schlüssel an den Anwalt des Käufers
3. Übertragung der Eigentumsurkunde auf den Namen des/der Käufer(s) ODER im Falle einer Abtretung – Hinterlegung des Vertrags beim Grundbuchamt.

Nach dem Abschluss der Transaktion beim Grundbuchamt muss der Anwalt des Verkäufers die Bestätigung vom Anwalt des Käufers erhalten, dass die Nebenkostenrechnungen auf den Namen des Käufers übertragen wurden.

Beratung und Beauftragung von Anwälten

Es wird empfohlen, dass Sie vor Beginn des Übertragungsprozesses eine Beratung mit uns vereinbaren. Dies ermöglicht Ihnen, die Verfahren, Zeitrahmen, potenziellen Risiken und andere wichtige Angelegenheiten im Zusammenhang mit dem Prozess zu verstehen.

VORTEILE DER BEAUFTRAGUNG UNSERER KANZLEI

• Risikominderung: Schützen Sie Ihren Immobilienverkauf vor unsachgemäßer und kostspieliger Beratung durch Entwickler und Immobilienmakler.
• Professionelle Beratung: Erhalten Sie fachkundige Beratung, die auf Ihre individuellen Umstände zugeschnitten ist.
• Zeit- und Kostenersparnis: Profitieren Sie von unserem effizienten Management des Verkaufsprozesses, das Ihnen sowohl Zeit als auch Geld spart.
• Seelenfrieden: Erleben Sie eine reibungslose und stressfreie Transaktion von Anfang bis Ende.
• Umfassende Unterstützung: Erhalten Sie Unterstützung bei allen notwendigen Dokumentationen und rechtlichen Anforderungen.
• Verhandlungsmacht: Nutzen Sie unsere Expertise, um vorteilhafte Bedingungen in Ihrem Namen zu verhandeln.
• Einhaltung gesetzlicher Vorschriften: Stellen Sie die vollständige Einhaltung aller rechtlichen und regulatorischen Anforderungen sicher, um potenzielle Fallstricke zu vermeiden.
• Unterstützung nach dem Verkauf: Erhalten Sie Unterstützung bei allen nach dem Verkauf auftretenden Problemen oder Anfragen, um einen nahtlosen Übergang zu gewährleisten.

Schlussfolgerung

Der Immobilienverkaufsprozess in Zypern umfasst mehrere Schritte und erfordert sorgfältige Aufmerksamkeit für Details, aber mit der richtigen rechtlichen Unterstützung kann er eine unkomplizierte und stressfreie Erfahrung sein. Von der anfänglichen Angebotsannahme bis zur endgültigen Übertragung des Eigentums steht Ihnen unser engagiertes Team zur Seite, um Sie bei jedem Schritt zu begleiten.

Indem Sie unsere Dienstleistungen in Anspruch nehmen, profitieren Sie von professioneller Beratung, Risikominderung und effizienter Abwicklung aller rechtlichen und administrativen Anforderungen. Vertrauen Sie unserer Kanzlei, Ihren Immobilienverkauf in Zypern mit Fachkenntnis und Sorgfalt zu verwalten, um eine erfolgreiche und reibungslose Transaktion sicherzustellen. Kontaktieren Sie uns noch heute, um eine Beratung zu vereinbaren und Ihre Reise zu einem nahtlosen Immobilienverkauf in Zypern zu beginnen.

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