Ihr umfassender Leitfaden: Der Immobilienverkaufsprozess in Zypern

Einführung

Der Verkauf von Immobilien in Zypern bietet eine einzigartige Gelegenheit, sich mit einem der lebhaftesten Immobilienmärkte im Mittelmeerraum auseinanderzusetzen.

Egal, ob Sie ein Ferienhaus, eine Anlageimmobilie oder eine Familienresidenz verkaufen möchten, das Verständnis der lokalen Prozesse und rechtlichen Anforderungen ist entscheidend. Zypern ist bekannt für seine malerischen Landschaften, reiche Geschichte und einladendes Klima, was es zu einem begehrten Ziel für Käufer aus der ganzen Welt macht.

Unsere Kanzlei ist darauf spezialisiert, Hauseigentümer durch den Immobilienverkaufsprozess in Zypern zu führen und sicherzustellen, dass jede Transaktion mit höchster Professionalität und Effizienz abgewickelt wird. Mit unserer Unterstützung können Sie den Verkauf Ihrer Immobilie nahtlos, sogar aus dem Ausland, durchführen.

Vorteile des Verkaufs von Immobilien in Zypern

Der Verkauf von Immobilien in Zypern bringt eine Reihe von Vorteilen mit sich:

• Starke Nachfrage: Zypern zieht eine Vielzahl internationaler Käufer an, was eine stetige Nachfrage nach Immobilien gewährleistet.
• Attraktiver Markt: Mit günstigen Steuerbedingungen und einer wachsenden Wirtschaft bleibt Zypern ein attraktiver Markt für Immobilieninvestoren.
• Hohe Immobilienwerte: Die landschaftliche Schönheit und die strategische Lage Zyperns tragen zu hohen Immobilienwerten bei, was Ihre Renditen maximiert.
• Effizientes rechtliches Rahmenwerk: Der Verkaufsprozess für Immobilien in Zypern ist gut reguliert und bietet Sicherheit und Transparenz für Verkäufer und Käufer.
• Vielfältige Käuferbasis: Zypern zieht eine breite Palette von Käufern an, darunter Europäer, Käufer aus dem Nahen Osten und andere, was einen vielfältigen Pool potenzieller Käufer gewährleistet.

Der Verkaufsprozess

Der Verkaufsprozess beginnt, wenn das Angebot des Käufers zum Kauf einer Immobilie akzeptiert wird und endet, wenn der Käufer den vollen Kaufpreis an den Verkäufer bezahlt, die Schlüssel erhält und/oder die Eigentumsurkunde auf seinen Namen(n) registriert wird.

Sie müssen sich nicht in Zypern befinden, um Ihre Immobilie zu verkaufen. Wir können fast alles für Sie erledigen, indem wir eine Vollmacht nutzen.

Im Folgenden sind die Schritte aufgeführt, die beteiligt sind, von denen jeder weiter detailliert wird:

1. Annahme des Angebots: Der Verkaufsprozess beginnt mit der Annahme des Angebots des Käufers.
2. Reservierungsvereinbarung: Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung und Zahlung der Reservierungsgebühr.
3. Dokumentensammlung: Zusammenstellung und Bereitstellung aller erforderlichen Dokumente und Informationen an den Anwalt des Käufers während der Reservierungszeit.
4. Vertragsverhandlung: Verhandlung und Finalisierung der Bedingungen des Kaufvertrags mit dem Anwalt des Käufers.
5. Vertragsunterzeichnung: Organisation und Durchführung der Unterzeichnung des Kaufvertrags.
6. Steuerfreigabe: Einreichung der erforderlichen Dokumente beim Finanzamt, um ein Steuerfreigabeschreiben nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags zu erhalten.
7. Einreichung beim Grundbuchamt: Alle erforderlichen Dokumente sammeln und beim Grundbuchamt einreichen, um einen Termin für den Abschluss zu sichern.
8. Abschluss beim Grundbuchamt: Die notwendigen Vorkehrungen treffen und beim Grundbuchamt erscheinen, um alle für den Abschluss des Verkaufs erforderlichen Dokumente zu unterzeichnen.

Geschätzter Zeitrahmen für den Verkaufsprozess – Wie lange dauert es?

Der Zeitrahmen für den Abschluss eines Immobilienverkaufs in Zypern kann je nach verschiedenen Faktoren variieren. Im Allgemeinen umfasst der Prozess die folgenden Schritte:

1. Reservierungszeitraum: Dauert in der Regel 45 Tage, sofern nicht anders vereinbart.
2. Ausstellung der Steuerfreigabe: Dies kann bis zu zwei Monate dauern.
3. Ausstellung der Genehmigungen des Ministerrats: Dies kann bis zu vier Monate dauern.
4. Termin beim Grundbuchamt für den Abschluss: Dies kann innerhalb von bis zu sechs Wochen geplant werden.

Angesichts dieser Schritte kann der gesamte Verkaufsprozess in Zypern bis zu sechs Monate in Anspruch nehmen, abhängig von den spezifischen Umständen jeder Partei und Transaktion.

Immobilienverkauf in Zypern: Ein vereinfachter 5-Schritte-Leitfaden

Angebotsannahme und Reservierung

Jeder Übertragungsprozess beginnt damit, dass der Käufer eine Immobilie auswählt, die er erwerben möchte, und dem Verkäufer ein Angebot unterbreitet. In der Regel wird dieser Vorschlag dem Werbeagenten der Immobilie gemacht. Wenn der Verkäufer dem Angebot zustimmt, wird der Käufer gebeten, eine Reservierungsgebühr zu leisten.

Gelegentlich zahlt der Käufer die Reservierungsgebühr direkt an seinen Anwalt, der dann die Zahlung entweder an den Marketingagenten oder den rechtlichen Vertreter des Verkäufers organisiert. Dies leitet den Prozess ein.

Nach der Ausführung eines Reservierungsvertrags oder der Ausstellung einer Reservierungsquittung, zusammen mit der Zahlung der Reservierungsgebühr, entfernt der Verkäufer die Immobilie in der Regel für etwa 45 Tage (oder wie von beiden Parteien einvernehmlich vereinbart) vom Markt. Während dieser Zeit führt der Anwalt des Käufers gründliche Untersuchungen zur Immobilie durch.

Dokumentensammlung & Vertragsentwurf

Während des Reservierungszeitraums fordert der Anwalt des Käufers Dokumente und Informationen vom Anwalt des Verkäufers in Bezug auf die Immobilie an. Solche Dokumente und Informationen bestehen in der Regel aus aktuellen Ergebnissen von Grundbuchrecherchen, Kopien von Eigentumsurkunden, Inventarlisten usw.

Der Anwalt des Verkäufers erhält Informationen vom Anwalt des Käufers, um nachzuweisen, woher das Geld stammt, das der Käufer zum Erwerb der Immobilie in Zypern verwenden wird, aufgrund von Änderungen in der Geldwäschegesetzgebung weltweit. Dies wird allgemein als „Herkunft der Mittel“ oder „Herkunft des Vermögens“ bezeichnet.

Daher fordert der Anwalt des Verkäufers gleichzeitig mit den Due-Diligence-Recherchen den Anwalt des Käufers auf, die Herkunft der Mittel des Käufers zu erklären und ihm die entsprechenden unterstützenden Dokumente zur Verfügung zu stellen. Diese Informationen werden an die Bank weitergeleitet, damit diese die Genehmigung erteilt und folglich die Mittel akzeptiert.

Was ist, wenn der Verkäufer kein persönliches Bankkonto in Zypern hat und die Mittel UNBEDINGT in Zypern empfangen werden müssen?

Wir können ein Unterkonto im Namen des Verkäufers innerhalb des Mandantenkontos unserer Kanzlei eröffnen, damit unsere Kanzlei die Verkaufserlöse (über 14.999 €) empfangen kann. Dieses Unterkonto dient nur für eine bestimmte Transaktion und wird geschlossen, sobald die Mittel an das benannte Bankkonto des Verkäufers zurücküberwiesen wurden.

Aufgrund des sich ständig weiterentwickelnden weltweiten Szenarios in Bezug auf Geldwäsche sind zypriotische Banken äußerst wachsam geworden. Sie verlangen jetzt eine erhebliche Menge an Unterlagen (sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer), um die Eröffnung eines Bankkontos und die Einzahlung von Geld zu erleichtern.

Die Verträge werden gleichzeitig mit der Sammlung der Dokumente und Informationen sowie den Due-Diligence-Recherchen zur Immobilie entworfen und verhandelt.

Wir entwerfen und verhandeln die Bedingungen des Kaufvertrags mit dem Anwalt des Käufers, wobei wir stets die Umstände jeder Transaktion und jeder Partei berücksichtigen, bis wir uns über alle Bedingungen einig sind und einen endgültigen Entwurf erstellen. Die Anwälte senden dann den endgültigen Entwurf des Vertrags an die Verkäufer und Käufer zur Stellungnahme und/oder endgültigen Genehmigung.

Eine der wichtigsten Bedingungen des Vertrags ist die Zahlungsstruktur in Bezug auf den Verkaufspreis.

Zahlungsstruktur

1. Reservierungsgebühr.
2. Unterzeichnungsgebühr - in der Regel 30% des vereinbarten Verkaufspreises (abzüglich etwaiger gezahlter Reservierungsgebühren), die bei der Unterzeichnung des Vertrags fällig ist.
3. Restbetrag - dieser ist am Abschlussdatum der Verkaufstransaktion fällig, das der Tag ist, an dem wir, als rechtliche Vertreter des Verkäufers, und der Anwalt des Käufers, uns beim Bezirksgrundbuchamt treffen, um die Transaktion abzuschließen. Dies umfasst die Übertragung der Eigentumsurkunde auf den Namen des Käufers, den Erhalt des verbleibenden Verkaufspreises, die Übergabe der Schlüssel usw.

Wenn wir die Bestätigung erhalten, dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer den Bedingungen des Vertrags zugestimmt und diese genehmigt haben, treffen wir alle notwendigen Vorkehrungen, um mit der Unterzeichnung des Vertrags fortzufahren. Der Anwalt des Verkäufers muss sicherstellen, dass der Käufer oder der Anwalt des Käufers die Mittel zur Zahlung der Unterzeichnungsgebühr bei der Unterzeichnung der Verträge hält.

Unterzeichnung der Verträge und nächste Schritte

Nach der Unterzeichnung der Verträge wird der Anwalt des Käufers den Vertrag beim Grundbuchamt zur spezifischen Leistung einreichen. Hinweis: Vor dem 1. Januar 2026 mussten Käufer Stempelsteuer zahlen und die Verträge beim Finanzamt stempeln lassen, bevor sie eingereicht wurden. Diese Anforderung wurde mit der Aufhebung des Stempelgesetzes abgeschafft.

Sobald die Verträge unterzeichnet sind, muss der Anwalt des Käufers eine Kopie an den Anwalt der Verkäufer senden.

Der Anwalt des Verkäufers wird den unterzeichneten Vertrag zusammen mit anderen Dokumenten beim Finanzamt zur Ausstellung des Steuerfreigabeschreibens für den jeweiligen Verkauf einreichen.

Einreichung von Dokumenten & Ausstellung der Steuerfreigabe

Das Finanzamt prüft die eingereichten Dokumente und führt seine Berechnungen durch, um festzustellen, ob Steuern von den Verkäufer(n) zu zahlen sind.

STEUER, die der Verkäufer möglicherweise zahlen muss, sind wie folgt:

A) 0,4% Abgabe – Neue Steuer

Seit November 2022 wurde eine neue Steuer von 0,4% auf den Verkaufspreis eingeführt, die von allen Verkäufern von unbeweglichem Eigentum in Zypern zu zahlen ist.

Die Einführung der 0,4% Abgabe zielt darauf ab, die griechisch-zypriotischen Flüchtlinge zu entschädigen, die nach der türkischen Invasion im Jahr 1974 nicht in der Lage sind, ihre Immobilien zu besitzen, zu betreten oder rechtmäßig zu nutzen.

B) Kapitalertragssteuer (CGT)

Die CGT wird mit einem Satz von 20% auf den Gewinn erhoben, den man aus dem Verkauf seiner Immobilie in Zypern erzielt. Der Kaufpreis, den der Verkäufer für die Immobilie gezahlt hat, wird vom Verkaufspreis abgezogen, um den Gewinn zu berechnen.

Es gibt auch einen Indexierungsfreibetrag, der vom Finanzamt bei der Berechnung der CGT für den Verkauf berücksichtigt wird.

(Ursprünglicher Preis + Indexierung) – Verkaufspreis = Gewinn

Es gibt einen persönlichen steuerfreien Freibetrag von 30.000 €, wenn der Verkäufer zuvor keine unbewegliche Immobilie in Zypern verkauft hat. Dieser Freibetrag erhöht sich auf 150.000 €, wenn der Verkäufer zuvor keine Immobilie in Zypern verkauft hat und nachgewiesen werden kann, dass er mindestens 5 Jahre dauerhaft in der Immobilie als Hauptwohnsitz gelebt hat (substantielle Nachweise müssen dem Finanzamt vorgelegt werden).

Berechnung der CGT

Es gibt bestimmte Kosten, die vom Gewinn abgezogen werden können, bevor die CGT berechnet wird, und zwar:

• Übertragungsgebühren - Der Betrag, der an das Grundbuchamt für die Übertragungsgebühren gezahlt wurde, um die Eigentumsurkunde auf den Namen des Verkäufers zu übertragen, ist von der CGT abziehbar.
• Maklergebühren - Die Provision, die an einen registrierten Immobilienmakler in Zypern gezahlt wurde, ist ebenfalls von der CGT abziehbar. Jeglicher Betrag, der an einen nicht registrierten Immobilienmakler für Marketinggebühren oder ähnliches gezahlt wurde, ist nicht von der CGT abziehbar.
• Rechtsanwaltsgebühren - Die Rechtsanwaltsgebühren, die den rechtlichen Vertretern des Verkäufers für den jeweiligen Verkauf der Immobilie zu zahlen sind, sind von der CGT abziehbar.
• Zinsen, die an die Bank gezahlt wurden - Wenn der Verkäufer einen Kredit aufgenommen hat, um die Immobilie zu erwerben, sind die Zinsen, die der Verkäufer an die Bank gezahlt hat, ebenfalls von der CGT abziehbar.
• Extras oder zusätzliche Arbeiten an der Immobilie - Extras oder zusätzliche Arbeiten an der Immobilie können vom Finanzamt berücksichtigt werden, sofern ordnungsgemäße Rechnungen und Quittungen vorgelegt werden. Das Finanzamt verlangt, dass die Rechnungen und Quittungen klar zeigen, was die Extras waren und dass die Beträge vollständig beglichen wurden. Akzeptable Extras sind strukturelle/permanente Änderungen (z.B. ein Swimmingpool, Garage/Parkplatz, Zentralheizung usw.), sofern diese die richtigen Genehmigungen haben.

Das Finanzamt berücksichtigt keine Dinge wie den Kauf von weißen Waren, Möbeln, Malerarbeiten und Dekorationsextras. Letztendlich liegt es jedoch am Finanzamt zu entscheiden, was sie für die CGT-Berechnungen akzeptieren oder nicht, und ihre Richtlinien scheinen sich im Laufe der Jahre zu ändern.

C) Steuer auf unbewegliches Eigentum

Die Steuer auf unbewegliches Eigentum (IPT) war eine kollektive Steuer, die von Immobilienbesitzern an das Finanzamt gezahlt wurde. Sie wurde 2017 abgeschafft.

Der Verkäufer könnte verpflichtet sein, IPT für die Jahre 2014, 2015 und 2016 zu zahlen, falls dies nicht bereits beglichen wurde.

Für die Jahre bis einschließlich 2013 hätten Immobilienbesitzer (bei Bauprojekten ohne separate Eigentumsurkunden) ihren IPT-Beitrag an den Entwickler gezahlt.

D) GESY und Verteidigungsteuer

Das Finanzamt kann während seiner Recherchen zur CGT feststellen, ob eine Person Einkünfte aus der Vermietung ihrer Immobilie erzielt hat (sofern dies nicht bereits gezahlt wurde). In diesem Fall muss die Person Steuererklärungen an die zypriotische Regierung für die Einkommenssteuer (sofern zutreffend) und die Zahlung von GESY und Verteidigungsteuer einreichen. Das Finanzamt wird eine Erklärung mit der GESY und Verteidigungsteuer ausstellen, die zu zahlen ist.

Vorbereitung auf den Abschluss

Nach der Ausstellung der Steuerfreigabe stellt der Anwalt des Verkäufers sicher, dass die Immobiliensteuer und alle Versorgungsrechnungen auf dem neuesten Stand sind, damit sie mit der Einreichung der Dokumente beim Bezirksgrundbuchamt fortfahren und einen Termin für den Abschluss der Transaktion anfordern können.

Die Immobiliensteuer ist eine jährliche Gebühr, die an den Gemeinderat oder die Gemeinde gezahlt wird, in der sich Ihre Immobilie befindet.

****** Wenn die Käufer keine europäischen Staatsbürger sind, müssen sie die Genehmigung des Ministerrats vom Bezirksverwaltungsamt einholen (dieses Dokument wird auch benötigt, um einen Termin für den Abschluss anzufordern).

Das Bezirksgrundbuchamt gibt uns einen Termin, nachdem die eingereichten Dokumente gründlich überprüft wurden.

Der Anwalt des Käufers muss sicherstellen, dass der Käufer den Restbetrag des Kaufpreises hält und bereit für die endgültige Zahlung ist.

Abschluss und Übergabe

Am Abschlussdatum:

1. Zahlung des Restbetrags durch den Käufer/Anwalt des Käufers an den Verkäufer/Anwalt des Verkäufers
2. Der Anwalt des Verkäufers übergibt die Schlüssel an den Anwalt des Käufers
3. Übertragung der Eigentumsurkunde auf den Namen(n) des Käufers oder im Falle einer Abtretung – Einreichung der Vereinbarung beim Grundbuchamt.

Nach dem Abschluss der Transaktion beim Grundbuchamt muss der Anwalt des Verkäufers eine Bestätigung vom Anwalt des Käufers einholen, dass die Versorgungsrechnungen auf den Namen des Käufers übertragen wurden.

Beratung und Beauftragung von Anwälten

Es wird empfohlen, dass Sie einen Beratungstermin mit uns vereinbaren, bevor Sie den Übertragungsprozess einleiten. Dies ermöglicht es Ihnen, die Verfahren, Zeitrahmen, potenziellen Risiken und andere wichtige Angelegenheiten im Zusammenhang mit dem Prozess zu verstehen.

VORTEILE DER BEAUFTRAGUNG UNSERER DIENSTLEISTUNGEN

• Risikominderung: Schützen Sie Ihren Immobilienverkauf vor falschen und kostspieligen Ratschlägen von Entwicklern und Immobilienmaklern.
• Professionelle Beratung: Erhalten Sie fachkundige Anleitung, die auf Ihre individuellen Umstände zugeschnitten ist.
• Zeit- und Kostenersparnis: Profitieren Sie von unserem effizienten Management des Verkaufsprozesses, das Ihnen sowohl Zeit als auch Geld spart.
• Seelenfrieden: Erleben Sie eine reibungslose und stressfreie Transaktion von Anfang bis Ende.
• Umfassende Unterstützung: Erhalten Sie Unterstützung bei allen erforderlichen Dokumenten und rechtlichen Anforderungen.
• Verhandlungsmacht: Nutzen Sie unser Fachwissen, um günstige Bedingungen in Ihrem Namen auszuhandeln.
• Regulatorische Compliance: Stellen Sie die vollständige Einhaltung aller rechtlichen und regulatorischen Anforderungen sicher, um potenzielle Fallstricke zu vermeiden.
• Nachverkaufsunterstützung: Erhalten Sie Unterstützung bei allen Nachverkaufsfragen oder -anliegen, um einen nahtlosen Übergang zu gewährleisten.

Fazit

Der Immobilienverkaufsprozess in Zypern umfasst mehrere Schritte und erfordert akribische Aufmerksamkeit für Details, kann jedoch mit der richtigen rechtlichen Unterstützung eine unkomplizierte und stressfreie Erfahrung sein. Vom ersten Angebot bis zur endgültigen Eigentumsübertragung steht Ihnen unser engagiertes Team in jedem Schritt zur Seite.

Durch die Wahl unserer Dienstleistungen profitieren Sie von professioneller Beratung, Risikominderung und effizienter Abwicklung aller rechtlichen und administrativen Anforderungen. Vertrauen Sie unserer Kanzlei, um Ihren Immobilienverkauf in Zypern mit Fachkenntnis und Sorgfalt zu verwalten und eine erfolgreiche und reibungslose Transaktion sicherzustellen. Kontaktieren Sie uns noch heute, um eine Beratung zu vereinbaren und Ihren Weg zu einem nahtlosen Immobilienverkauf in Zypern zu beginnen.

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