Twój Kompleksowy Przewodnik: Proces Sprzedaży Nieruchomości na Cyprze

Wprowadzenie

Sprzedaż nieruchomości na Cyprze oferuje unikalną okazję do zaangażowania się w jeden z najbardziej dynamicznych rynków nieruchomości w regionie Morza Śródziemnego.

Niezależnie od tego, czy chcesz sprzedać dom wakacyjny, inwestycyjną nieruchomość, czy rodzinny dom, zrozumienie lokalnych procesów i wymogów prawnych jest kluczowe. Cypr jest znany ze swoich malowniczych krajobrazów, bogatej historii i przyjaznego klimatu, co czyni go poszukiwanym miejscem dla kupujących z całego świata.

Nasza kancelaria specjalizuje się w prowadzeniu właścicieli domów przez proces sprzedaży nieruchomości na Cyprze, zapewniając, że każda transakcja jest prowadzona z najwyższym profesjonalizmem i efektywnością. Dzięki naszemu wsparciu możesz płynnie przeprowadzić sprzedaż swojej nieruchomości, nawet z zagranicy.

Zalety Sprzedaży Nieruchomości na Cyprze

Sprzedaż nieruchomości na Cyprze wiąże się z wieloma korzyściami:

• Silny Popyt: Cypr przyciąga szeroką gamę międzynarodowych kupujących, zapewniając stały popyt na nieruchomości.
• Atrakcyjny Rynek: Dzięki korzystnym warunkom podatkowym i rozwijającej się gospodarce, Cypr pozostaje atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów nieruchomości.
• Wysokie Wartości Nieruchomości: Malownicze piękno i strategiczne położenie Cypru przyczyniają się do wysokich wartości nieruchomości, maksymalizując Twoje zyski.
• Efektywne Ramy Prawne: Proces sprzedaży nieruchomości na Cyprze jest dobrze uregulowany, zapewniając bezpieczeństwo i przejrzystość zarówno dla sprzedających, jak i kupujących.
• Zróżnicowana Baza Kupujących: Cypr przyciąga szeroką gamę kupujących, takich jak Europejczycy, kupujący z Bliskiego Wschodu i inni, co zapewnia zróżnicowaną pulę potencjalnych kupujących.

Proces Sprzedaży

Proces Sprzedaży rozpoczyna się, gdy oferta kupującego na zakup nieruchomości zostaje zaakceptowana i kończy się, gdy kupujący płaci pełną cenę zakupu sprzedającemu, otrzymuje klucze i/lub uzyskuje tytuł własności zarejestrowany na swoje nazwisko.

Nie musisz być na Cyprze, aby sprzedać swoją nieruchomość. Możemy zająć się prawie wszystkim za Ciebie, korzystając z pełnomocnictwa.

Poniżej przedstawiono kroki, które zostaną szczegółowo opisane:

1. Akceptacja Oferty: Proces sprzedaży rozpoczyna się od akceptacji oferty kupującego.
2. Umowa Rezerwacyjna: Podpisanie Umowy Rezerwacyjnej i wpłata depozytu rezerwacyjnego.
3. Zbieranie Dokumentów: Zbieranie i dostarczanie wszystkich niezbędnych dokumentów i informacji prawnikowi kupującego w okresie rezerwacji.
4. Negocjacje Kontraktu: Negocjowanie i finalizowanie warunków umowy sprzedaży i zakupu z prawnikiem kupującego.
5. Podpisanie Kontraktu: Organizacja i przeprowadzenie podpisania umowy sprzedaży i zakupu.
6. Uzyskanie Zaświadczenia Podatkowego: Złożenie niezbędnych dokumentów do Urzędu Skarbowego w celu uzyskania zaświadczenia o rozliczeniu podatkowym po podpisaniu i opieczętowaniu umowy sprzedaży i zakupu.
7. Złożenie Dokumentów w Rejestrze Gruntów: Zebranie wszystkich wymaganych dokumentów i złożenie ich w Rejestrze Gruntów w celu zabezpieczenia terminu finalizacji.
8. Finalizacja w Rejestrze Gruntów: Dokonanie niezbędnych ustaleń i uczestnictwo w Rejestrze Gruntów w celu podpisania wszystkich dokumentów wymaganych do finalizacji sprzedaży. 

Szacowany Czas Trwania Procesu Sprzedaży – Jak Długo To Trwa?

Czas potrzebny na zakończenie sprzedaży nieruchomości na Cyprze może się różnić w zależności od kilku czynników. Zazwyczaj proces obejmuje następujące kroki:

1. Okres Rezerwacji: Zwykle trwa 45 dni, chyba że uzgodniono inaczej.
2. Wydanie Zaświadczenia Podatkowego: Może to potrwać do dwóch miesięcy.
3. Wydanie Zatwierdzeń Rady Ministrów: Może to potrwać do czterech miesięcy.
4. Umówienie Terminu w Rejestrze Gruntów na Finalizację: Może być zaplanowane w ciągu sześciu tygodni.

Biorąc pod uwagę te kroki, cały proces sprzedaży na Cyprze może zająć do sześciu miesięcy, w zależności od specyficznych okoliczności każdej strony i transakcji.

Sprzedaż Nieruchomości na Cyprze: Uproszczony Przewodnik w 5 Krokach

Akceptacja Oferty i Rezerwacja

Każdy proces przeniesienia własności rozpoczyna się od wyboru przez kupującego nieruchomości, którą chce nabyć, i złożenia oferty sprzedającemu. Zazwyczaj propozycja ta jest składana agentowi reklamującemu nieruchomość. Jeśli sprzedający zgodzi się na ofertę, kupujący jest proszony o wpłatę depozytu rezerwacyjnego.

Czasami kupujący wpłaca depozyt rezerwacyjny bezpośrednio swojemu prawnikowi, który następnie organizuje płatność do agenta marketingowego lub przedstawiciela prawnego sprzedającego. To inicjuje proces.

Po wykonaniu umowy rezerwacyjnej lub wydaniu pokwitowania rezerwacji, wraz z wpłatą opłaty rezerwacyjnej, sprzedający zazwyczaj usuwa nieruchomość z rynku na około 45 dni (lub zgodnie z umową obu stron). W tym czasie prawnik kupującego przeprowadza dokładne badania dotyczące nieruchomości.

Zbieranie Dokumentów i Opracowywanie Kontraktu

W okresie rezerwacji prawnik kupującego żąda dokumentów i informacji od prawnika sprzedającego dotyczących nieruchomości. Takie dokumenty i informacje zazwyczaj obejmują wyniki wyszukiwania w Rejestrze Gruntów, kopie aktów własności, listy inwentarzowe itp.

Prawnik sprzedającego uzyskuje informacje od prawnika kupującego, aby udowodnić, skąd pochodzą pieniądze, które kupujący wykorzysta na zakup nieruchomości na Cyprze, z powodu zmian w globalnym prawodawstwie dotyczącym przeciwdziałania praniu pieniędzy. Jest to powszechnie znane jako „źródło funduszy” lub „źródło majątku”.

Dlatego równocześnie z badaniami due diligence, prawnik sprzedającego żąda od prawnika kupującego wyjaśnienia źródła funduszy kupującego oraz dostarczenia odpowiednich dokumentów potwierdzających. Informacje te są przekazywane do banku w celu ich zatwierdzenia i w konsekwencji akceptacji funduszy.

Co jeśli sprzedający nie ma osobistego konta bankowego na Cyprze, a fundusze MUSZĄ być otrzymane na Cyprze?

Możemy otworzyć subkonto na nazwisko sprzedającego w ramach Konta Klientów naszej kancelarii, aby nasza firma mogła otrzymać wpływy ze sprzedaży (powyżej 14.999 €). To subkonto będzie służyć tylko do konkretnej transakcji i zostanie zamknięte po przesłaniu funduszy z powrotem na wyznaczone konto bankowe sprzedającego.

Z powodu ciągle zmieniającej się sytuacji na świecie dotyczącej przeciwdziałania praniu pieniędzy, banki cypryjskie stały się niezwykle czujne. Teraz wymagają znacznej ilości dokumentacji (zarówno od kupującego, jak i sprzedającego) w celu założenia konta bankowego i zdeponowania pieniędzy.

Kontrakty są opracowywane i negocjowane równocześnie z zbieraniem dokumentów i informacji oraz badaniami due diligence dotyczącymi nieruchomości.

Opracowujemy i negocjujemy warunki umowy sprzedaży i zakupu z prawnikiem kupującego, zawsze biorąc pod uwagę okoliczności każdej transakcji i każdej strony, aż do uzgodnienia wszystkich warunków i sporządzenia ostatecznego projektu. Prawnicy następnie przesyłają ostateczny projekt umowy do sprzedających i kupujących w celu ich uwag i/lub ostatecznej akceptacji.

Jednym z najważniejszych warunków umowy jest struktura płatności związana z ceną sprzedaży.

Struktura Płatności

1. Opłata rezerwacyjna.
2. Opłata za podpisanie - zwykle 30% uzgodnionej ceny sprzedaży (minus wszelkie wpłacone opłaty rezerwacyjne), która jest płatna przy podpisaniu umowy.
3. Saldo - jest należne w dniu finalizacji transakcji sprzedaży, który jest dniem, kiedy my, działając jako przedstawiciele prawni sprzedającego, oraz prawnik kupującego spotykamy się w Rejestrze Gruntów, aby sfinalizować transakcję. Obejmuje to przeniesienie aktu własności na nazwisko kupującego, otrzymanie pozostałej ceny sprzedaży, przekazanie kluczy itp.

Kiedy otrzymujemy potwierdzenie, że zarówno sprzedający, jak i kupujący zgodzili się i zatwierdzili warunki umowy, dokonujemy wszelkich niezbędnych ustaleń, aby przystąpić do podpisania tej samej. Prawnik sprzedającego musi upewnić się, że kupujący lub prawnik kupującego posiada fundusze na opłatę za podpisanie w momencie podpisania umów.

Podpisanie Umów i Kolejne Kroki

Po podpisaniu umów, to kupujący jest odpowiedzialny za opłacenie opłaty skarbowej i opieczętowanie umów w Urzędzie Skarbowym. Po podpisaniu i opieczętowaniu umów przez Urząd Skarbowy, prawnik kupującego złoży opieczętowaną umowę w Rejestrze Gruntów w celu Specyficznego Wykonania.

Gdy tylko prawnik kupującego otrzyma opieczętowaną umowę, musi ją przesłać prawnikowi sprzedającego.

Prawnik sprzedającego złoży podpisaną i opieczętowaną umowę, wraz z innymi dokumentami w Urzędzie Skarbowym w celu uzyskania Zaświadczenia o Rozliczeniu Podatkowym dla danej sprzedaży.

Złożenie Dokumentów i Wydanie Zaświadczenia o Rozliczeniu Podatkowym

Urzęd Skarbowy przegląda złożone dokumenty i dokonuje obliczeń, aby ustalić, czy istnieje jakikolwiek podatek do zapłacenia przez sprzedających.

PODATKI, które sprzedający mogą być zobowiązani zapłacić są następujące:

A)   0,4% Opłata – Nowy Podatek

Od listopada 2022 roku nałożono nowy podatek w wysokości 0,4% od ceny sprzedaży, który musi być zapłacony przez wszystkich sprzedających nieruchomości na Cyprze.

Wprowadzenie opłaty 0,4% ma na celu zrekompensowanie grecko-cypryjskim uchodźcom, którzy nie mogą posiadać, uzyskać dostępu lub prawnie korzystać ze swoich nieruchomości po inwazji tureckiej w 1974 roku.

B)   Podatek od Zysków Kapitałowych (CGT)

CGT jest naliczany w wysokości 20% od zysku uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na Cyprze. Cena zakupu, którą sprzedający zapłacili za nieruchomość, jest odejmowana od ceny sprzedaży w celu obliczenia zysku.

Istnieje również ulga indeksacyjna, która zostanie uwzględniona przez Urząd Skarbowy przy obliczaniu jakiegokolwiek CGT dla sprzedaży.

(Cena oryginalna + indeksacja) – cena sprzedaży = zysk

Obecnie istnieje osobista ulga podatkowa w wysokości 17.086 €, jeśli sprzedający nie sprzedał wcześniej nieruchomości na Cyprze. Ta ulga może wzrosnąć do 85.000 €, jeśli sprzedający nie sprzedał wcześniej nieruchomości na Cyprze i jeśli można udowodnić, że mieszkał na stałe w nieruchomości przez minimum 5 lat (znaczne dowody muszą być złożone w Urzędzie Skarbowym w tym celu).

Obliczanie CGT

Istnieją pewne koszty, które mogą być odliczone od zysku przed obliczeniem CGT, które są:

• Opłaty za przeniesienie - Kwota zapłacona do Rejestru Gruntów za opłaty za przeniesienie, aby uzyskać akt własności przepisany na nazwisko sprzedającego, jest odliczana od CGT.
• Opłaty Agenta Nieruchomości - Prowizja zapłacona zarejestrowanemu agentowi nieruchomości na Cyprze jest również odliczana od CGT. Wszelkie kwoty zapłacone niezarejestrowanemu agentowi nieruchomości za opłaty marketingowe lub inne nie są odliczane od CGT.
• Opłaty Prawne - Opłaty prawne płatne przedstawicielom prawnym sprzedającego za daną sprzedaż nieruchomości są odliczane od CGT.
• Odsetki zapłacone do Banku - Jeśli sprzedający zaciągnął pożyczkę w celu zakupu nieruchomości, odsetki, które sprzedający zapłacił do Banku, są również odliczane od CGT.
• Dodatki lub dodatkowe prace wykonane na Nieruchomości - Dodatki lub dodatkowe prace wykonane na nieruchomości mogą być rozważone przez Urząd Skarbowy, pod warunkiem dostarczenia odpowiednich faktur i paragonów. Urząd Skarbowy wymaga faktur i paragonów wyraźnie pokazujących, jakie były dodatki i że kwoty zostały w pełni uregulowane. Akceptowalne dodatki to strukturalne/stałe zmiany (np. basen, garaż/carport, centralne ogrzewanie itp.) pod warunkiem, że posiadają one odpowiednie zezwolenia.

Urząd Skarbowy nie uwzględnia rzeczy takich jak zakup sprzętu AGD, mebli, malowanie i dekorowanie jako dodatków. Jednak ostatecznie to Urząd Skarbowy decyduje, co może lub nie może zaakceptować do obliczeń CGT, a ich polityki wydają się zmieniać na przestrzeni lat.

Możesz przeczytać więcej o Podatku od Zysków Kapitałowych tutaj. [SC1] [MK2] 

C)   Podatek od Nieruchomości

Podatek od Nieruchomości (IPT) był zbiorczym podatkiem płaconym do Urzędu Skarbowego przez właścicieli nieruchomości. Został zniesiony w 2017 roku.

Sprzedający mogą być zobowiązani do zapłaty IPT za lata 2014, 2015 i 2016, jeśli nie zostało to już uregulowane.

Za lata do 2013 roku włącznie właściciele nieruchomości (na projektach budowlanych bez oddzielnych aktów własności) płacili swoją składkę IPT deweloperowi.

D)   Podatek GESY i Obrony

Urząd Skarbowy, podczas swoich badań dotyczących CGT, może ustalić, czy osoba uzyskiwała dochody z wynajmu swojej nieruchomości (jeśli nie zostało to już zapłacone). W takim przypadku osoba musi złożyć deklaracje podatkowe do rządu cypryjskiego na podatek dochodowy (jeśli dotyczy) oraz zapłatę podatku GESY i Obrony. Urząd Skarbowy wyda oświadczenie z podatkiem GESY i Obrony, które będzie musiało zostać zapłacone.

Przygotowanie do Finalizacji

Po wydaniu zaświadczenia o rozliczeniu podatkowym, prawnik sprzedającego zapewnia, że Podatek od Nieruchomości* i wszystkie rachunki za media są opłacone na bieżąco, aby móc przystąpić do złożenia dokumentów w Rejestrze Gruntów i wystąpienia o termin finalizacji transakcji.

* Podatek od Nieruchomości to roczna opłata płatna do lokalnej rady gminy lub miasta, w którym znajduje się Twoja nieruchomość.

****** Jeśli kupujący są obywatelami spoza Europy, muszą uzyskać Zatwierdzenie Rady Ministrów z Biura Administracji Okręgowej (ten dokument jest również wymagany do wystąpienia o termin finalizacji).

Rejestr Gruntów wyznacza nam termin po dokładnym przeglądzie złożonych dokumentów.

Prawnik kupującego musi upewnić się, że kupujący posiada saldo ceny zakupu i jest gotowy do ostatecznej płatności.

Finalizacja i Przekazanie

W dniu finalizacji:

1. Płatność salda przez kupującego/prawnika kupującego do sprzedającego/prawnika sprzedającego
2. Prawnik sprzedającego przekazuje klucze prawnikowi kupującego
3. Przeniesienie aktu własności na nazwisko kupującego lub w przypadku cesji – złożenie umowy w Rejestrze Gruntów.

Po finalizacji transakcji w Rejestrze Gruntów, prawnik sprzedającego musi uzyskać potwierdzenie od prawnika kupującego, że rachunki za media zostały przepisane na nazwisko kupującego.

Konsultacja i Instrukcja dla Prawników

Zaleca się umówienie konsultacji z nami przed rozpoczęciem procesu przeniesienia własności. Pozwoli to zrozumieć procedury, harmonogramy, potencjalne ryzyka i inne ważne kwestie dotyczące procesu.

KORZYŚCI Z INSTRUKCJI DLA NAS

• Minimalizacja Ryzyka: Chroń swoją sprzedaż nieruchomości przed niewłaściwymi i kosztownymi poradami deweloperów i agentów nieruchomości.
• Profesjonalne porady: Otrzymaj fachowe wskazówki dostosowane do Twoich unikalnych okoliczności.
• Oszczędność czasu i kosztów: Skorzystaj z naszej efektywnej obsługi procesu sprzedaży, oszczędzając czas i pieniądze.
• Spokój ducha: Doświadcz płynnej i bezstresowej transakcji od początku do końca.
• Wsparcie kompleksowe: Uzyskaj pomoc we wszystkich niezbędnych dokumentach i wymogach prawnych.
• Siła negocjacyjna: Wykorzystaj naszą wiedzę do negocjowania korzystnych warunków w Twoim imieniu.
• Zgodność z przepisami: Zapewnij pełną zgodność z wszystkimi wymogami prawnymi i regulacyjnymi, unikając potencjalnych pułapek.
• Wsparcie po sprzedaży: Otrzymaj wsparcie w przypadku wszelkich problemów lub zapytań po sprzedaży, zapewniając płynne przejście.

Podsumowanie

Proces sprzedaży nieruchomości na Cyprze obejmuje wiele kroków i wymaga skrupulatnej uwagi na szczegóły, ale z odpowiednim wsparciem prawnym może być prostym i bezstresowym doświadczeniem. Od początkowej akceptacji oferty po ostateczne przeniesienie własności, nasz dedykowany zespół jest tutaj, aby Cię prowadzić na każdym kroku.

Wybierając nasze usługi, korzystasz z profesjonalnych porad, minimalizacji ryzyka i efektywnego zarządzania wszystkimi wymogami prawnymi i administracyjnymi. Zaufaj naszej kancelarii, aby zarządzać sprzedażą Twojej nieruchomości na Cyprze z wiedzą i troską, zapewniając udaną i bezproblemową transakcję. Skontaktuj się z nami już dziś, aby umówić się na konsultację i rozpocząć swoją podróż do bezproblemowej sprzedaży nieruchomości na Cyprze.

Przeczytaj także:

• RÓŻNICA MIĘDZY NOWĄ A ODSPRZEDAWANĄ NIERUCHOMOŚCIĄ NA CYPRZE
• RYNEK NIERUCHOMOŚCI NA CYPRZE: CENY I WYDATKI W 2024
• PROCES ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI NA CYPRZE: PRZEWODNIK DLA POCZĄTKUJĄCYCH