Twój Kompleksowy Przewodnik: Proces Sprzedaży Nieruchomości na Cyprze

Wprowadzenie

Sprzedaż nieruchomości na Cyprze oferuje wyjątkową okazję do zaangażowania się w jeden z najbardziej dynamicznych rynków nieruchomości w basenie Morza Śródziemnego.

Niezależnie od tego, czy chcesz sprzedać dom wakacyjny, nieruchomość inwestycyjną, czy rodzinny dom, zrozumienie lokalnych procesów i wymogów prawnych jest kluczowe. Cypr słynie z malowniczych krajobrazów, bogatej historii i przyjaznego klimatu, co czyni go pożądanym miejscem dla nabywców z całego świata.

Nasza kancelaria prawna specjalizuje się w prowadzeniu właścicieli domów przez proces sprzedaży nieruchomości na Cyprze, zapewniając, że każda transakcja jest realizowana z najwyższym profesjonalizmem i efektywnością. Z naszą pomocą możesz bezproblemowo przeprowadzić sprzedaż swojej nieruchomości, nawet z zagranicy.

Korzyści ze sprzedaży nieruchomości na Cyprze

Sprzedaż nieruchomości na Cyprze wiąże się z wieloma korzyściami:

• Silny popyt: Cypr przyciąga szeroką gamę międzynarodowych nabywców, zapewniając stały popyt na nieruchomości.
• Atrakcyjny rynek: Dzięki korzystnym warunkom podatkowym i rosnącej gospodarce, Cypr pozostaje atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów nieruchomości.
• Wysokie wartości nieruchomości: Malownicze piękno i strategiczna lokalizacja Cypru przyczyniają się do wysokich wartości nieruchomości, maksymalizując Twoje zyski.
• Efektywna struktura prawna: Proces sprzedaży nieruchomości na Cyprze jest dobrze regulowany, zapewniając bezpieczeństwo i przejrzystość zarówno dla sprzedających, jak i kupujących.
• Różnorodna baza nabywców: Cypr przyciąga szeroką gamę nabywców, takich jak Europejczycy, nabywcy z Bliskiego Wschodu i inni, co zapewnia różnorodny zbiór potencjalnych kupujących.

Proces sprzedaży

Proces sprzedaży rozpoczyna się w momencie, gdy oferta kupującego na zakup nieruchomości zostaje zaakceptowana i kończy się, gdy kupujący płaci pełną cenę zakupu sprzedającemu, otrzymuje klucze i/lub uzyskuje zarejestrowany akt własności na swoje nazwisko.

Nie musisz być na Cyprze, aby sprzedać swoją nieruchomość. Możemy zająć się prawie wszystkim za pomocą pełnomocnictwa.

Poniżej przedstawiono kroki, które są zaangażowane, z których każdy zostanie szczegółowo opisany:

1. Akceptacja oferty: Proces sprzedaży rozpoczyna się od akceptacji oferty nabywcy.
2. Umowa rezerwacyjna: Podpisanie umowy rezerwacyjnej i wpłata zaliczki rezerwacyjnej.
3. Zbieranie dokumentów: Zbieranie i dostarczanie wszystkich niezbędnych dokumentów i informacji prawnikowi kupującego w trakcie okresu rezerwacji.
4. Negocjacja umowy: Negocjowanie i finalizowanie warunków umowy sprzedaży i zakupu z prawnikiem kupującego.
5. Podpisanie umowy: Organizacja i przystąpienie do podpisania umowy sprzedaży i zakupu.
6. Zaświadczenie podatkowe: Złożenie niezbędnych dokumentów do Urzędu Skarbowego w celu uzyskania zaświadczenia o braku zaległości podatkowych po podpisaniu umowy sprzedaży i zakupu.
7. Złożenie w Land Registry: Zebranie wszystkich wymaganych dokumentów i złożenie ich w Land Registry w celu zabezpieczenia terminu na finalizację.
8. Finalizacja w Land Registry: Dokonanie niezbędnych ustaleń i stawienie się w Land Registry, aby podpisać wszystkie dokumenty wymagane do finalizacji sprzedaży.

Szacowany czas realizacji procesu sprzedaży – Ile to trwa?

Czas realizacji sprzedaży nieruchomości na Cyprze może się różnić w zależności od kilku czynników. Zwykle proces obejmuje następujące kroki:

1. Okres rezerwacji: Zwykle trwa 45 dni, chyba że ustalono inaczej.
2. Wydanie zaświadczenia podatkowego: Może to zająć do dwóch miesięcy.
3. Wydanie zatwierdzeń Rady Ministrów: Może to zająć do czterech miesięcy.
4. Termin w Land Registry na finalizację: Może być zaplanowany w ciągu maksymalnie sześciu tygodni.

Biorąc pod uwagę te kroki, cały proces sprzedaży na Cyprze może zająć do sześciu miesięcy, w zależności od specyficznych okoliczności każdej strony i transakcji.

Sprzedaż nieruchomości na Cyprze: Uproszczony przewodnik w 5 krokach

Akceptacja oferty i rezerwacja

Każdy proces przeniesienia własności rozpoczyna się od wyboru przez nabywcę nieruchomości, którą chce nabyć, i złożenia oferty sprzedającemu. Zwykle propozycja ta składana jest agentowi reklamowemu nieruchomości. Jeśli sprzedający zgadza się na ofertę, nabywca jest proszony o wpłatę zaliczki rezerwacyjnej.

Czasami nabywca wpłaca zaliczkę rezerwacyjną bezpośrednio do swojego prawnika, który następnie organizuje płatność dla agenta marketingowego lub przedstawiciela prawnego sprzedającego. To inicjuje proces.

Po podpisaniu umowy rezerwacyjnej lub wydaniu potwierdzenia rezerwacji, wraz z wpłatą zaliczki rezerwacyjnej, sprzedający zazwyczaj wycofuje nieruchomość z rynku na około 45 dni (lub zgodnie z wzajemnym uzgodnieniem obu stron). W tym czasie prawnik kupującego przeprowadza dokładne badania dotyczące nieruchomości.

Zbieranie dokumentów i sporządzanie umowy

W trakcie okresu rezerwacji prawnik kupującego prosi prawników sprzedającego o dokumenty i informacje dotyczące nieruchomości. Takie dokumenty i informacje zazwyczaj obejmują wyniki ostatnich poszukiwań w Land Registry, kopie aktów własności, listę inwentarza itp.

Prawnik sprzedającego uzyskuje informacje od prawnika kupującego, aby udowodnić, skąd pochodzą pieniądze, które kupujący zamierza wykorzystać do zakupu nieruchomości na Cyprze, z powodu zmian w przepisach dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy na całym świecie. Jest to powszechnie znane jako „źródło funduszy” lub „źródło majątku”.

Dlatego równolegle z badaniami due diligence, prawnik sprzedającego prosi prawnika kupującego o wyjaśnienie źródła funduszy kupującego oraz dostarczenie odpowiednich dokumentów potwierdzających. Informacje te są przekazywane do banku w celu ich zatwierdzenia i akceptacji funduszy.

Co jeśli sprzedający nie ma osobistego konta bankowego na Cyprze, a środki MUSZĄ być otrzymane na Cyprze?

Możemy otworzyć subkonto na nazwisko sprzedającego w rachunku klientów naszej kancelarii prawnej, aby nasza firma mogła otrzymać wpływy ze sprzedaży (powyżej 14 999 €). To subkonto będzie służyło tylko do konkretnej transakcji i zostanie zamknięte, gdy środki zostaną odesłane na wskazane konto bankowe sprzedającego.

Z powodu stale zmieniającej się sytuacji na całym świecie dotyczącej przeciwdziałania praniu pieniędzy, cypryjskie banki stały się niezwykle czujne. Wymagają teraz znacznej ilości dokumentów (zarówno od nabywcy, jak i sprzedającego), aby ułatwić otwarcie konta bankowego i wpłatę pieniędzy.

Umowy są sporządzane i negocjowane równocześnie z zbieraniem dokumentów i informacji oraz badaniami due diligence dotyczącymi nieruchomości.

Sporządzamy i negocjujemy warunki umowy sprzedaży i zakupu z prawnikiem kupującego, zawsze biorąc pod uwagę okoliczności każdej transakcji i każdej strony, aż do uzgodnienia wszystkich warunków i przygotowania ostatecznej wersji. Prawnicy następnie wysyłają ostateczną wersję umowy do sprzedających i kupujących w celu ich uwag i/lub ostatecznej akceptacji.

Jednym z najważniejszych warunków umowy jest struktura płatności związana z ceną sprzedaży.

Struktura płatności

1. Zaliczka rezerwacyjna.
2. Opłata za podpisanie umowy - zazwyczaj 30% uzgodnionej ceny sprzedaży (minus wszelkie wpłacone zaliczki rezerwacyjne), płatna przy podpisaniu umowy.
3. Saldo - jest płatne w dniu finalizacji transakcji sprzedaży, który jest dniem, w którym my, działając jako przedstawiciele prawni sprzedającego, oraz prawnik kupującego, spotykamy się w Powiatowym Land Registry, aby sfinalizować transakcję. Obejmuje to przeniesienie aktu własności na nazwisko kupującego, otrzymanie pozostałej ceny sprzedaży, przekazanie kluczy itp.

Gdy otrzymamy potwierdzenie, że zarówno sprzedający, jak i kupujący zgodzili się i zaakceptowali warunki umowy, dokonujemy wszelkich niezbędnych ustaleń, aby przystąpić do podpisania umowy. Prawnik sprzedającego musi upewnić się, że kupujący lub prawnik kupującego dysponuje środkami na zapłatę opłaty za podpisanie umowy w momencie podpisania umów.

Podpisanie umów i następne kroki

Po podpisaniu umów, prawnik nabywcy złoży umowę w Land Registry w celu uzyskania Specyficznego Wykonania. Uwaga: Przed 1 stycznia 2026 roku nabywcy byli zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych i opieczętowania umów w Urzędzie Skarbowym przed złożeniem. Wymóg ten został zniesiony w wyniku uchwały ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Gdy umowy zostaną podpisane, prawnik kupującego musi wysłać kopię do prawnika sprzedającego.

Prawnik sprzedającego złoży podpisaną umowę, wraz z innymi dokumentami, w Urzędzie Skarbowym w celu uzyskania Zaświadczenia o braku zaległości podatkowych dla danej sprzedaży.

Złożenie dokumentów i wydanie zaświadczenia podatkowego

Urząd Skarbowy przegląda złożone dokumenty i dokonuje obliczeń, aby ustalić, czy sprzedający ma jakiekolwiek zobowiązania podatkowe do zapłacenia.

PODATKI, które sprzedający może być zobowiązany zapłacić, są następujące:

A) 0,4% Podatek – Nowy Podatek

Od listopada 2022 roku nałożono nowy podatek w wysokości 0,4% od ceny sprzedaży, który musi być płacony przez wszystkich sprzedających nieruchomości na Cyprze.

Wprowadzenie podatku w wysokości 0,4% ma na celu zrekompensowanie grecko-cypryjskim uchodźcom, którzy nie mogą posiadać, uzyskiwać dostępu ani korzystać z własnych nieruchomości po tureckiej inwazji w 1974 roku.

B) Podatek od zysków kapitałowych (CGT)

CGT jest naliczany w wysokości 20% od zysku, jaki osiąga się ze sprzedaży nieruchomości na Cyprze. Cena zakupu, którą sprzedający zapłacił za nieruchomość, jest odejmowana od ceny sprzedaży w celu obliczenia zysku.

Istnieje również ulga indeksacyjna, która będzie brana pod uwagę przez Urząd Skarbowy przy obliczaniu jakiegokolwiek CGT dla sprzedaży.

(Original price + indexation) – sale price = profit

Obowiązuje osobista ulga podatkowa w wysokości 30 000 €, jeśli sprzedający nie sprzedał wcześniej nieruchomości na Cyprze. Ta ulga wzrasta do 150 000 €, jeśli sprzedający nie sprzedał wcześniej nieruchomości na Cyprze i jeśli można udowodnić, że mieszkał na stałe w nieruchomości jako głównym miejscu zamieszkania przez minimum 5 lat (należy przedłożyć odpowiednie dowody Urzędowi Skarbowemu w tej sprawie).

Obliczenie CGT

Istnieją pewne koszty, które można odliczyć od zysku przed obliczeniem CGT, a są to:

• Opłaty transferowe - Kwota, która została zapłacona w Land Registry za opłaty transferowe w celu przeniesienia aktu własności na nazwisko sprzedającego, jest odliczana od CGT.
• Opłaty agenta nieruchomości - Prowizja zapłacona zarejestrowanemu agentowi nieruchomości na Cyprze jest również odliczana od CGT. Jakakolwiek kwota zapłacona niezarejestrowanemu agentowi nieruchomości za opłaty marketingowe lub inne nie jest odliczana od CGT.
• Opłaty prawne - Opłaty prawne płacone przedstawicielom prawnym sprzedającego za daną sprzedaż nieruchomości są odliczane od CGT.
• Odsetki zapłacone bankowi - Jeśli sprzedający zaciągnął pożyczkę na zakup nieruchomości, odsetki, które sprzedający zapłacił bankowi, są również odliczane od CGT.
• Dodatki lub dodatkowe prace wykonane w nieruchomości - Dodatki lub dodatkowe prace wykonane w nieruchomości mogą być brane pod uwagę przez Urząd Skarbowy, pod warunkiem przedłożenia odpowiednich faktur i paragonów. Urząd Skarbowy wymaga, aby faktury i paragony jasno pokazywały, jakie były dodatki i że kwoty zostały uregulowane w całości. Akceptowalne dodatki to zmiany strukturalne/trwałe (np. basen, garaż/wiata, centralne ogrzewanie itp.), pod warunkiem, że mają odpowiednie zezwolenia.

Urząd Skarbowy nie uwzględnia takich rzeczy jak zakup sprzętu AGD, mebli, malowania i dekoracji. Ostatecznie jednak to do Urzędu Skarbowego należy decyzja, co mogą lub nie mogą zaakceptować przy obliczeniach CGT, a ich polityka wydaje się zmieniać z biegiem lat.

C) Podatek od nieruchomości

Podatek od nieruchomości (IPT) był podatkiem zbiorczym płaconym przez właścicieli nieruchomości do Urzędu Skarbowego. Został zniesiony w 2017 roku.

Sprzedający może być zobowiązany do zapłaty IPT za lata 2014, 2015 i 2016, jeśli nie zostało to już uregulowane.

Za lata do i włącznie 2013 właściciele nieruchomości (na projektach budowlanych bez osobnych aktów własności) płacili swoją składkę IPT deweloperowi.

D) Podatek GESY i podatek obronny

Urząd Skarbowy, podczas swoich badań dotyczących CGT, może ustalić, czy osoba uzyskiwała dochody z wynajmu swojej nieruchomości (jeśli to nie zostało już opłacone). W takim przypadku osoba musi złożyć deklaracje podatkowe do rządu cypryjskiego w celu zapłaty podatku dochodowego (jeśli dotyczy) oraz zapłaty podatku GESY i podatku obronnego. Urząd Skarbowy wyda oświadczenie z podatkiem GESY i podatkiem obronnym, które będzie musiało zostać opłacone.

Przygotowanie do finalizacji

Po wydaniu zaświadczenia o braku zaległości podatkowych prawnik sprzedającego zapewnia, że Podatek od Nieruchomości oraz wszystkie rachunki za media są opłacone na bieżąco, aby mogli przystąpić do składania dokumentów w Powiatowym Land Registry i złożyć wniosek o termin finalizacji transakcji.

Podatek od Nieruchomości to roczna opłata, która jest płatna lokalnej radzie gminy lub gminie, w której znajduje się Twoja nieruchomość.

****** Jeśli kupujący są obywatelami spoza Europy, muszą uzyskać Zatwierdzenie Rady Ministrów z Biura Administracji Powiatowej (ten dokument jest również wymagany do złożenia wniosku o termin finalizacji).

Powiatowy Land Registry wyznacza nam termin po dokładnym przeglądzie złożonych dokumentów.

Prawnik kupującego musi upewnić się, że kupujący dysponuje saldem ceny zakupu i jest gotowy do dokonania ostatecznej płatności.

Finalizacja i przekazanie

W dniu finalizacji:

1. Płatność salda przez kupującego/prawnika kupującego na rzecz sprzedającego/prawnika sprzedającego
2. Prawnik sprzedającego przekazuje klucze prawnikowi kupującego
3. Przeniesienie aktu własności na nazwisko(nazwiska) kupującego lub w przypadku cesji – złożenie umowy w Land Registry.

Po finalizacji transakcji w Land Registry prawnik sprzedającego musi uzyskać potwierdzenie od prawnika kupującego, że rachunki za media zostały przeniesione na nazwisko kupującego.

Konsultacja i instrukcja dla prawników

Zaleca się, aby umówić się na konsultację z nami przed rozpoczęciem procesu przeniesienia własności. Pozwoli to zrozumieć procedury, harmonogramy, potencjalne ryzyka i inne ważne kwestie dotyczące procesu.

KORZYŚCI Z ZLECANIA NAM

• Ograniczenie ryzyka: Chroń swoją sprzedaż nieruchomości przed niewłaściwymi i kosztownymi poradami ze strony deweloperów i agentów nieruchomości.
• Profesjonalna porada: Otrzymaj fachowe wskazówki dostosowane do Twojej unikalnej sytuacji.
• Oszczędność czasu i kosztów: Skorzystaj z naszej efektywnej obsługi procesu sprzedaży, oszczędzając zarówno czas, jak i pieniądze.
• Spokój umysłu: Doświadcz płynnej i bezstresowej transakcji od początku do końca.
• Kompleksowe wsparcie: Uzyskaj pomoc we wszystkich niezbędnych dokumentach i wymaganiach prawnych.
• Siła negocjacyjna: Wykorzystaj naszą wiedzę, aby negocjować korzystne warunki w Twoim imieniu.
• Zgodność z przepisami: Zapewnij pełną zgodność ze wszystkimi wymaganiami prawnymi i regulacyjnymi, unikając potencjalnych pułapek.
• Wsparcie po sprzedaży: Otrzymaj pomoc w przypadku jakichkolwiek problemów lub zapytań po sprzedaży, zapewniając płynne przejście.

Podsumowanie

Proces sprzedaży nieruchomości na Cyprze obejmuje wiele kroków i wymaga starannej uwagi na szczegóły, ale z odpowiednim wsparciem prawnym może być to proste i bezstresowe doświadczenie. Od początkowej akceptacji oferty po ostateczne przeniesienie własności, nasz dedykowany zespół jest tutaj, aby poprowadzić Cię na każdym kroku.

Wybierając nasze usługi, korzystasz z profesjonalnych porad, ograniczenia ryzyka oraz efektywnego zarządzania wszystkimi wymaganiami prawnymi i administracyjnymi. Zaufaj naszej kancelarii, aby zarządzać sprzedażą Twojej nieruchomości na Cyprze z fachowością i troską, zapewniając udaną i bezproblemową transakcję. Skontaktuj się z nami już dziś, aby umówić się na konsultację i rozpocząć swoją drogę do bezproblemowej sprzedaży nieruchomości na Cyprze.

Przeczytaj również:

• RÓŻNICA MIĘDZY NOWĄ A UŻYWANĄ NIERUCHOMOŚCIĄ NA CYPRZE
• RYNEK NIERUCHOMOŚCI NA CYPRZE: CENY I WYDATKI W 2024 ROKU
• PROCES ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI NA CYPRZE: PRZEWODNIK DLA POCZĄTKUJĄCYCH