Din omfattande guide: Processen för fastighetsförsäljning på Cypern

Introduktion

Att sälja egendom i Cypern erbjuder en unik möjlighet att engagera sig med en av Medelhavets mest livliga fastighetsmarknader.

Oavsett om du vill sälja ett fritidshus, en investeringsfastighet eller en familjebostad, är det avgörande att förstå de lokala processerna och juridiska kraven. Cypern är känt för sina pittoreska landskap, rika historia och välkomnande klimat, vilket gör det till en eftertraktad destination för köpare från hela världen.

Vår advokatbyrå specialiserar sig på att vägleda husägare genom försäljningsprocessen av fastigheter i Cypern, och säkerställer att varje transaktion hanteras med största professionalism och effektivitet. Med vårt stöd kan du navigera försäljningen av din egendom sömlöst, även från utlandet.

Fördelar med att sälja egendom i Cypern

Att sälja egendom i Cypern kommer med en mängd fördelar:

• Stark efterfrågan: Cypern attraherar ett brett spektrum av internationella köpare, vilket säkerställer en stadig efterfrågan på fastigheter.
• Attraktiv marknad: Med fördelaktiga skatteförhållanden och en växande ekonomi förblir Cypern en attraktiv marknad för fastighetsinvesterare.
• Höga fastighetsvärden: Den natursköna skönheten och det strategiska läget i Cypern bidrar till höga fastighetsvärden, vilket maximerar dina avkastningar.
• Effektiv rättslig ram: Försäljningsprocessen för fastigheter i Cypern är välreglerad, vilket ger säkerhet och transparens för både säljare och köpare.
• Mångsidig köparbas: Cypern attraherar ett brett spektrum av köpare, såsom européer, köpare från Mellanöstern och andra, vilket säkerställer en mångsidig pool av potentiella köpare.

Försäljningsprocessen

Försäljningsprocessen börjar när köparens erbjudande att köpa en fastighet accepteras och slutar när köparen betalar det fulla köpeskillingen till säljaren, får nycklarna och/eller får titeldokumentet registrerat i sitt namn/namn.

Du behöver inte vara i Cypern för att sälja din egendom. Vi kan hantera nästan allt för dig genom att använda en fullmakt.

Nedan beskrivs stegen som ingår, var och en av dem kommer att detaljeras ytterligare:

1. Acceptans av erbjudande: Försäljningsprocessen börjar med acceptansen av köparens erbjudande.
2. Reservationsavtal: Undertecknande av reservationsavtal och betalning av reservationsdeposition.
3. Dokumentinsamling: Samla och tillhandahålla alla nödvändiga dokument och information till köparens advokat under reservationsperioden.
4. Kontraktsförhandling: Förhandla och slutföra villkoren för köpekontraktet med köparens advokat.
5. Kontraktsundertecknande: Arrangera och genomföra undertecknandet av köpekontraktet.
6. Skatteavräkning: Lämna in nödvändiga dokument till Skatteverket för att erhålla ett skatteavräkningscertifikat efter undertecknandet av köpekontraktet.
7. Inlämning till fastighetsregistret: Samla alla erforderliga dokument och lämna in dem till fastighetsregistret för att säkra en tid för slutförande.
8. Slutförande vid fastighetsregistret: Göra nödvändiga arrangemang och närvara vid fastighetsregistret för att underteckna alla dokument som krävs för slutförandet av försäljningen.

Beräknad tidslinje för försäljningsprocessen – Hur lång tid tar det?

Tidslinjen för att slutföra en fastighetsförsäljning i Cypern kan variera beroende på flera faktorer. Generellt inkluderar processen följande steg:

1. Reservationsperiod: Varar vanligtvis 45 dagar om inte annat avtalas.
2. Utfärdande av skatteavräkning: Detta kan ta upp till två månader.
3. Utfärdande av godkännanden från ministerrådet: Detta kan ta upp till fyra månader.
4. Tid för slutförande vid fastighetsregistret: Detta kan schemaläggas inom upp till sex veckor.

Givet dessa steg kan hela försäljningsprocessen i Cypern ta upp till sex månader att slutföra, beroende på de specifika omständigheterna för varje part och transaktion.

Sälja egendom i Cypern: En strömlinjeformad 5-stegs guide

Acceptans av erbjudande och reservation

Varje överlåtelseprocess börjar med att köparen väljer en fastighet de önskar förvärva och föreslår ett erbjudande till säljaren. Vanligtvis görs detta förslag till fastighetens annonseringsagent. Om säljaren går med på erbjudandet, ombeds köparen att betala en reservationsdeposition.

Ibland betalar köparen reservationsdepositionen direkt till sin advokat, som sedan organiserar betalningen till antingen marknadsföringsagenten eller säljarens juridiska representant. Detta initierar processen.

Efter att ett reservationskontrakt har undertecknats eller en reservationskvittot har utfärdats, tillsammans med betalningen av reservationsavgiften, tar säljaren vanligtvis bort fastigheten från marknaden i cirka 45 dagar (eller enligt ömsesidig överenskommelse mellan parterna). Under denna tid genomför köparens advokat noggranna undersökningar av fastigheten.

Insamling av dokument och kontraktsutformning

Under reservationsperioden begär köparens advokat dokument och information från säljarens advokat angående fastigheten. Sådana dokument och information består vanligtvis av senaste sökresultat från fastighetsregistret, kopior av titeldokument, inventarielista, etc.

Säljarens advokat får information från köparens advokat för att bevisa varifrån pengarna som köparen kommer att använda för att köpa fastigheten i Cypern kommer, på grund av förändringar i lagstiftningen om penningtvätt världen över. Detta kallas vanligtvis "källa till medel" eller "källa till rikedom".

Därför, samtidigt som due diligence-sökningar genomförs, begär säljarens advokat från köparens advokat att förklara källan till deras köpares medel och att tillhandahålla dem med relevanta stödjande dokument. Denna information vidarebefordras till banken för att de ska kunna godkänna och därmed acceptera medlen.

Vad händer om säljaren inte har ett personligt bankkonto i Cypern, och medlen MÅSTE tas emot i Cypern?

Vi kan öppna ett underkonto i säljarens namn inom vår advokatbyrås klientkonto så att vår byrå kan ta emot försäljningsproven (över €14,999). Detta underkonto kommer endast att användas för en specifik transaktion och stängs när medlen har skickats tillbaka till säljarens angivna bankkonto.

På grund av det ständigt föränderliga globala scenariot angående penningtvätt har cypriotiska banker blivit oerhört vaksamma. De kräver nu en stor mängd papper (för både köparen och säljaren) för att underlätta skapandet av ett bankkonto och insättningen av pengar.

Kontrakten utarbetas och förhandlas samtidigt med insamlingen av dokument och information och due diligence-sökningarna på fastigheten.

Vi utarbetar och förhandlar villkoren för köpekontraktet med köparens advokat, alltid med hänsyn till omständigheterna för varje transaktion och varje part, tills vi enas om alla villkor och producerar ett slutligt utkast. Advokaterna skickar sedan det slutliga utkastet av kontraktet till säljaren och köparen för deras kommentarer och/eller slutgiltiga godkännande.

Ett av de viktigaste villkoren i kontraktet är betalningsstrukturen relaterad till köpeskillingen.

Betalningsstruktur

1. Reservationsavgift.
2. Underteckningsavgift - vanligtvis 30% av den överenskomna försäljningsprisen (minus eventuell reservationsavgift som betalats), som ska betalas vid undertecknandet av kontraktet.
3. Saldo - detta ska betalas på slutförandedatumet för försäljningstransaktionen, vilket är den dag då vi, som säljarens juridiska representanter, och köparens advokat, samlas vid distriktsfastighetsregistret för att slutföra transaktionen. Detta innebär att titeldokumentet överförs till köparens namn, att den återstående köpeskillingen mottas, nycklarna överlämnas, och så vidare.

När vi får bekräftelse på att både säljaren och köparen har gått med på och godkänt villkoren i kontraktet, gör vi alla nödvändiga arrangemang för att gå vidare med undertecknandet av samma. Säljarens advokat måste säkerställa att köparen eller köparens advokat har medlen för att betala underteckningsavgiften vid undertecknandet av kontrakten.

Undertecknande av kontrakt och nästa steg

Efter undertecknandet av kontrakten kommer köparens advokat att lämna in kontraktet vid fastighetsregistret för syftet med specifik prestation. Observera: Före den 1 januari 2026 krävdes det att köpare betalade stämpelskatt och fick kontrakten stämplade vid Skatteverket innan de lämnades in. Detta krav har upphävts med upphävandet av stämpelskatte-lagen.

Så snart kontrakten är undertecknade måste köparens advokat skicka en kopia till säljarens advokat.

Säljarens advokat kommer att lämna in det undertecknade kontraktet, tillsammans med andra dokument, till Skatteverket för utfärdande av Skatteavräkningscertifikat för den aktuella försäljningen.

Inlämning av dokument och utfärdande av skatteavräkning

Skatteverket granskar de inlämnade dokumenten och gör sina beräkningar för att avgöra om det finns någon skatt som ska betalas av säljaren.

SKATT som säljaren kan behöva betala är följande:

A) 0,4% avgift – Ny skatt

Från och med november 2022 har en ny skatt på 0,4% på försäljningsprisen införts och måste betalas av alla säljare av fastigheter i Cypern.

Införandet av 0,4% avgiften syftar till att kompensera de grekcypriotiska flyktingarna som inte kan äga, få tillgång till eller rättmätigt använda sina egendomar efter den turkiska invasionen 1974.

B) Kapitalvinstskatt (CGT)

CGT debiteras med en skattesats på 20% på vinsten som en person gör från försäljningen av sin fastighet i Cypern. Köpeskillingen som säljaren har betalat för fastigheten dras av från försäljningsprisen för att beräkna vinsten.

Det finns också ett indexeringsavdrag som kommer att beaktas av Skatteverket när de beräknar eventuell CGT för försäljningen.

(Originalpris + indexering) – försäljningspris = vinst

Det finns ett personligt skattefritt avdrag på €30,000 om säljaren inte har sålt fast egendom tidigare i Cypern. Detta avdrag ökar till €150,000 om säljaren inte har sålt fast egendom i Cypern tidigare och om det kan bevisas att de har bott permanent i fastigheten som sin primära bostad i minst 5 år (betydande bevis måste lämnas in till Skatteverket för detta).

Beräkning av CGT

Det finns vissa kostnader som kan dras av från vinsten innan CGT beräknas, vilka är:

• Överföringsavgifter - Det belopp som betalades till fastighetsregistret för överföringsavgifterna för att få titeldokumentet överfört till säljarens namn är avdragsgillt från CGT.
• Fastighetsmäklarens avgifter - Provisionen som betalats till en registrerad fastighetsmäklare i Cypern är också CGT-avdragsgill. Eventuella belopp som betalats till en icke-registrerad fastighetsmäklare för marknadsföringsavgifter eller liknande är inte CGT-avdragsgilla.
• Juridiska avgifter - Juridiska avgifter som ska betalas till säljarens juridiska representanter för den aktuella försäljningen av fastigheten är CGT-avdragsgilla.
• Ränta som betalats till banken - Om säljaren har tagit ett lån för att köpa fastigheten, är räntan som säljaren har betalat till banken också CGT-avdragsgill.
• Tillägg eller extra arbeten som utförts på fastigheten - Tillägg eller extra arbeten som utförts på fastigheten kan beaktas av Skatteverket, förutsatt att korrekta fakturor och kvitton lämnas in. Skatteverket kräver att fakturorna och kvittona tydligt visar vad tilläggen var och att beloppen har betalats i sin helhet. Acceptabla tillägg är strukturella/permanenta förändringar (t.ex. en swimmingpool, garage/carport, centralvärme etc.) förutsatt att dessa har de korrekta tillstånden.

Skatteverket anser inte saker som inköp av vitvaror, möbler, målning och dekorationsavgifter. Men det är i slutändan upp till Skatteverket att avgöra vad de kan eller inte kan acceptera för CGT-beräkningarna, och deras policyer verkar förändras över åren.

C) Fastighetsskatt

Fastighetsskatt (IPT) var en kollektiv skatt som betalades till Skatteverket av fastighetsägare. Den avskaffades 2017.

Säljaren kan vara skyldig att betala IPT för åren 2014, 2015 och 2016, om detta inte redan har reglerats.

För åren fram till och med 2013 skulle fastighetsägare (på byggprojekt utan separata titeldokument) ha betalat sin IPT-avgift till utvecklaren.

D) Gesy och försvarsskatt

Skatteverket, under sin forskning för CGT, kan upptäcka om en person får/har fått inkomst från att hyra ut sin fastighet (om detta inte redan har betalats). I så fall behöver personen lämna in skattebedömningar till den cypriotiska regeringen för inkomstskatt (om tillämpligt) och betalning av GESY och försvarsskatt. Skatteverket kommer att utfärda ett uttalande med GESY och försvarsskatt som måste betalas.

Förberedelse för slutförande

Efter utfärdandet av skatteavräkningen säkerställer säljarens advokat att Fastighetsskatten och alla nyttighetsräkningar är betalda i tid så att de kan gå vidare med att lämna in dokumenten vid distriktsfastighetsregistret och begära en tid för slutförande av transaktionen.

Fastighetsskatt är en årlig avgift som ska betalas till det lokala samhällsrådet eller kommunen där din fastighet är belägen.

****** Om köparen/ köparna är icke-europeiska medborgare måste de erhålla godkännande från ministerrådet från distriktsförvaltningskontoret (detta dokument krävs också för att begära en tid för slutförande).

Distriktsfastighetsregistret ger oss en tid för slutförande efter en noggrann granskning av de inlämnade dokumenten.

Köparens advokat måste se till att köparen har kvarstående köpeskilling och är redo för den slutliga betalningen.

Slutförande och överlämnande

På slutförandedagen:

1. Betalning av saldo av köparen/köparens advokat till säljaren/säljarens advokat
2. Säljarens advokat ger nycklarna till köparens advokat
3. Överföring av titeldokumentet i namn/namn på köparen/köparna ELLER i händelse av en överlåtelse – inlämning av avtalet vid fastighetsregistret.

Efter slutförandet av transaktionen vid fastighetsregistret måste säljarens advokat få bekräftelse från köparens advokat att nyttighetsräkningarna har överförts i köparens namn.

Konsultation och instruktion av advokater

Det rekommenderas att du bokar en konsultation med oss innan du inleder överlåtelseprocessen. Detta kommer att ge dig möjlighet att förstå procedurer, tidslinjer, potentiella risker och andra viktiga frågor som rör processen.

FÖRDELAR MED ATT INSTRUKTIONERA OSS

• Riskminimering: Skydda din fastighetsförsäljning från felaktiga och kostsamma råd från utvecklare och fastighetsmäklare.
• Professionell rådgivning: Få expertvägledning anpassad till dina unika omständigheter.
• Tids- och kostnadsbesparing: Dra nytta av vår effektiva hantering av försäljningsprocessen, vilket sparar både tid och pengar.
• Sinnesro: Upplev en smidig och stressfri transaktion från början till slut.
• Omfattande stöd: Få hjälp med all nödvändig dokumentation och juridiska krav.
• Förhandlingskraft: Utnyttja vår expertis för att förhandla fram fördelaktiga villkor å dina vägnar.
• Regulatorisk efterlevnad: Säkerställ fullständig efterlevnad av alla juridiska och regulatoriska krav, och undvik potentiella fallgropar.
• Efterförsäljningsstöd: Få stöd med eventuella frågor eller problem efter försäljningen, vilket säkerställer en sömlös övergång.

Slutsats

Försäljningsprocessen av fastigheter i Cypern involverar flera steg och noggrant fokus på detaljer, men med rätt juridiskt stöd kan det vara en enkel och stressfri upplevelse. Från den initiala acceptansen av erbjudandet till den slutliga överföringen av äganderätt, är vårt dedikerade team här för att vägleda dig varje steg på vägen.

Genom att välja våra tjänster drar du nytta av professionell rådgivning, riskminimering och effektiv hantering av alla juridiska och administrativa krav. Lita på vår byrå för att hantera din fastighetsförsäljning i Cypern med expertis och omsorg, vilket säkerställer en framgångsrik och problemfri transaktion. Kontakta oss idag för att boka en konsultation och påbörja din resa mot en sömlös fastighetsförsäljning i Cypern.

Läs även:

• SKILLNADEN MELLAN NYA OCH ÅTERFÖRSÄLJDA FASTIGHETER I CYPERN
• CYPRIS FASTIGHETSMARKNAD: PRISER OCH KOSTNADER 2024
• PROCESSEN FÖR ATT KÖPA FASTIGHET I CYPERN: EN NYBÖRJARGUIDE