Ghidul dumneavoastră cuprinzător: Procesul de vânzare a proprietății în Cipru

Introducere

Vânzarea proprietății în Cipru oferă o oportunitate unică de a interacționa cu una dintre cele mai vibrante piețe imobiliare din Mediterană.

Fie că doriți să vindeți o casă de vacanță, o proprietate de investiție sau o reședință familială, înțelegerea proceselor locale și a cerințelor legale este crucială. Cipru este renumit pentru peisajele sale pitorești, istoria bogată și climatul primitor, fiind o destinație căutată de cumpărători din întreaga lume.

Firma noastră de avocatură este specializată în ghidarea proprietarilor de locuințe prin procesul de vânzare a proprietății în Cipru, asigurând că fiecare tranzacție este gestionată cu cel mai înalt nivel de profesionalism și eficiență. Cu sprijinul nostru, puteți naviga fără probleme prin vânzarea proprietății dumneavoastră, chiar și din străinătate.

Beneficiile vânzării proprietății în Cipru

Vânzarea proprietății în Cipru vine cu o serie de beneficii:

• Cerere puternică: Cipru atrage o gamă largă de cumpărători internaționali, asigurând o cerere constantă pentru imobiliare.
• Piață atractivă: Cu condiții fiscale favorabile și o economie în creștere, Cipru rămâne o piață atractivă pentru investitorii imobiliari.
• Valori ridicate ale proprietăților: Frumusețea scenică și locația strategică a Ciprului contribuie la valori ridicate ale proprietăților, maximizându-vă câștigurile.
• Cadrul legal eficient: Procesul de vânzare a proprietății în Cipru este bine reglementat, oferind securitate și transparență atât pentru vânzători, cât și pentru cumpărători.
• Bază diversificată de cumpărători: Cipru atrage o gamă largă de cumpărători, cum ar fi europeni, cumpărători din Orientul Mijlociu și alții, ceea ce asigură o bază diversificată de potențiali cumpărători.

Procesul de vânzare

Procesul de vânzare începe atunci când oferta cumpărătorului de a cumpăra o proprietate este acceptată și se încheie când cumpărătorul plătește prețul integral de achiziție, vânzătorul primește cheile și/sau titlul de proprietate este înregistrat pe numele lor.

Nu trebuie să fiți în Cipru pentru a vă vinde proprietatea. Putem gestiona aproape totul pentru dumneavoastră folosind o procură.

Mai jos sunt prezentate etapele implicate, fiecare dintre acestea fiind detaliată în continuare:

1. Acceptarea ofertei: Procesul de vânzare începe cu acceptarea ofertei cumpărătorului.
2. Acordul de rezervare: Semnarea Acordului de Rezervare și plata depozitului de rezervare.
3. Colectarea documentelor: Colectarea și furnizarea tuturor documentelor și informațiilor necesare avocatului cumpărătorului în perioada de rezervare.
4. Negocierea contractului: Negocierea și finalizarea termenilor contractului de vânzare-cumpărare cu avocatul cumpărătorului.
5. Semnarea contractului: Aranjarea și procedura de semnare a contractului de vânzare-cumpărare.
6. Obținerea certificatului de eliberare fiscală: Depunerea documentelor necesare la Administrația Fiscală pentru obținerea certificatului de eliberare fiscală după semnarea și ștampilarea contractului de vânzare-cumpărare.
7. Depunerea la Registrul Funciar: Colectarea tuturor documentelor necesare și depunerea lor la Registrul Funciar pentru a asigura o programare pentru finalizare.
8. Finalizarea la Registrul Funciar: Realizarea aranjamentelor necesare și participarea la Registrul Funciar pentru a semna toate documentele necesare pentru finalizarea vânzării. 

Estimarea duratei procesului de vânzare – Cât durează?

Durata finalizării unei vânzări de proprietate în Cipru poate varia în funcție de mai mulți factori. În general, procesul include următoarele etape:

1. Perioada de rezervare: De obicei durează 45 de zile, cu excepția cazului în care se convine altfel.
2. Eliberarea certificatului de eliberare fiscală: Acest lucru poate dura până la două luni.
3. Eliberarea aprobărilor Consiliului de Miniștri: Acest lucru poate dura până la patru luni.
4. Programarea la Registrul Funciar pentru finalizare: Aceasta poate fi programată în termen de până la șase săptămâni.

Având în vedere aceste etape, întregul proces de vânzare în Cipru poate dura până la șase luni pentru a fi finalizat, în funcție de circumstanțele specifice ale fiecărei părți și tranzacții.

Vânzarea proprietății în Cipru: Un ghid simplificat în 5 pași

Acceptarea ofertei și rezervarea

Fiecare proces de transfer începe cu cumpărătorul selectând o proprietate pe care dorește să o achiziționeze și propunând o ofertă vânzătorului. De obicei, această propunere este făcută agentului de publicitate al proprietății. Dacă vânzătorul este de acord cu oferta, cumpărătorului i se cere să furnizeze un depozit de rezervare.

Ocazional, cumpărătorul plătește depozitul de rezervare direct avocatului său, care organizează apoi plata către agentul de marketing sau reprezentantul legal al vânzătorului. Acest lucru inițiază procesul.

După executarea unui contract de rezervare sau emiterea unei chitanțe de rezervare, împreună cu plata taxei de rezervare, vânzătorul elimină de obicei proprietatea de pe piață pentru aproximativ 45 de zile (sau conform acordului reciproc al ambelor părți). În acest timp, avocatul cumpărătorului efectuează investigații amănunțite asupra proprietății.

Colectarea documentelor și redactarea contractului

În perioada de rezervare, avocatul cumpărătorului solicită documente și informații de la avocatul vânzătorului în legătură cu proprietatea. Aceste documente și informații constau de obicei în rezultate recente ale căutărilor la Registrul Funciar, copii ale titlurilor de proprietate, lista inventarului etc.

Avocatul vânzătorului obține informații de la avocatul cumpărătorului pentru a demonstra de unde provin banii pe care cumpărătorul îi va folosi pentru a achiziționa proprietatea în Cipru, datorită modificărilor în legislația privind spălarea banilor la nivel mondial. Acest lucru este cunoscut în mod obișnuit sub numele de „sursa fondurilor” sau „sursa averii”.

Prin urmare, simultan cu căutările de due diligence, avocatul vânzătorului solicită avocatului cumpărătorului să explice sursa fondurilor cumpărătorului lor și să le furnizeze documentele justificative relevante. Aceste informații sunt transmise băncii pentru a le aproba și, în consecință, pentru a accepta fondurile.

Ce se întâmplă dacă vânzătorul nu are un cont bancar personal în Cipru și fondurile TREBUIE să fie primite în Cipru?

Putem deschide un sub-cont pe numele vânzătorului(i) în cadrul Contului Clienților firmei noastre de avocatură pentru ca firma noastră să poată primi veniturile din vânzare (peste 14.999 €). Acest sub-cont va servi doar pentru o tranzacție particulară și va fi închis odată ce fondurile au fost trimise înapoi în contul bancar nominalizat al vânzătorului.

Din cauza scenariului mondial în continuă evoluție privind spălarea banilor, băncile cipriote au devenit extrem de vigilente. Acum solicită o cantitate substanțială de documente (atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător) pentru a facilita crearea unui cont bancar și depunerea banilor.

Contractele sunt redactate și negociate simultan cu colectarea documentelor și informațiilor și cu căutările de due diligence asupra proprietății.

Noi redactăm și negociem termenii contractului de vânzare-cumpărare cu avocatul cumpărătorului, ținând întotdeauna cont de circumstanțele fiecărei tranzacții și ale fiecărei părți, până când suntem de acord cu toți termenii și producem un proiect final. Avocații trimit apoi proiectul final al contractului către vânzător(i) și cumpărător(i) pentru comentarii și/sau aprobare finală.

Unul dintre cei mai importanți termeni ai contractului este structura de plată referitoare la prețul de vânzare.

Structura de plată

1. Taxa de rezervare.
2. Taxa de semnare - de obicei 30% din prețul de vânzare convenit (minus orice taxă de rezervare plătită), care este plătibilă la semnarea contractului.
3. Balanța - aceasta este datorată la data finalizării tranzacției de vânzare, care este ziua în care noi, acționând ca reprezentanți legali ai vânzătorului, și avocatul cumpărătorului, ne întâlnim la Registrul Funciar Districtual pentru a finaliza tranzacția. Acest lucru implică transferul titlului de proprietate pe numele cumpărătorului, primirea prețului de vânzare rămas, predarea cheilor și așa mai departe.

Când primim confirmarea că atât vânzătorul, cât și cumpărătorul au fost de acord și au aprobat termenii contractului, facem toate aranjamentele necesare pentru a proceda la semnarea acestuia. Avocatul vânzătorului trebuie să se asigure că cumpărătorul sau avocatul cumpărătorului deține fondurile pentru a plăti taxa de semnare la semnarea contractelor.

Semnarea contractelor și pașii următori

După semnarea contractelor, este responsabilitatea cumpărătorului să plătească taxa de timbru și să obțină ștampilarea contractelor la Administrația Fiscală. După ce contractele sunt semnate și ștampilate de Administrația Fiscală, avocatul cumpărătorului va depune ulterior contractul ștampilat la Registrul Funciar în scopul executării specifice.

De îndată ce avocatul cumpărătorului primește contractul ștampilat, acesta trebuie să îl trimită avocatului vânzătorului.

Avocatul vânzătorului va depune contractul semnat și ștampilat, împreună cu alte documente la Administrația Fiscală pentru eliberarea Certificatului de Eliberare Fiscală pentru vânzarea respectivă.

Depunerea documentelor și eliberarea certificatului de eliberare fiscală

Administrația Fiscală revizuiește documentele depuse și face calculele pentru a determina dacă există vreo taxă de plătit de către vânzător(i).

TAXELE pe care vânzătorul poate fi obligat să le plătească sunt următoarele:

A)   Taxa de 0,4% – Taxă nouă

Începând cu noiembrie 2022, a fost impusă o nouă taxă de 0,4% pe prețul de vânzare și trebuie plătită de toți vânzătorii de proprietăți imobiliare în Cipru.

Introducerea taxei de 0,4% are ca scop compensarea refugiaților greco-ciprioți care nu pot deține, accesa sau utiliza în mod legitim proprietățile lor după invazia turcă din 1974.

B)   Impozitul pe câștigurile de capital (CGT)

CGT este perceput la o rată de 20% pe profitul obținut din vânzarea proprietății în Cipru. Prețul de achiziție pe care vânzătorul(i) l-au plătit pentru proprietate este dedus din prețul de vânzare pentru a calcula profitul.

Există, de asemenea, o alocație de indexare care va fi luată în considerare de Administrația Fiscală atunci când calculează orice CGT pentru vânzare.

(Prețul original + indexare) – prețul de vânzare = profit

Există în prezent o alocație personală scutită de impozit de 17.086 € dacă vânzătorul nu a vândut anterior proprietăți imobiliare în Cipru. Această alocație ar putea crește la 85.000 € dacă vânzătorul nu a vândut anterior proprietăți în Cipru și dacă se poate demonstra că a locuit permanent în proprietate timp de minimum 5 ani (dovezi substanțiale trebuie să fie depuse la Administrația Fiscală pentru aceasta).

Calculul CGT

Există anumite costuri care pot fi deduse din profit înainte de a calcula CGT, care sunt:

• Taxele de transfer - Suma plătită la Registrul Funciar pentru taxele de transfer pentru a obține transferul titlului de proprietate pe numele vânzătorului este deductibilă din CGT.
• Comisioanele agenților imobiliari - Comisionul plătit unui agent imobiliar înregistrat în Cipru este, de asemenea, deductibil din CGT. Orice sumă plătită unui agent imobiliar neînregistrat pentru taxe de marketing sau altfel nu este deductibilă din CGT.
• Taxele legale - Taxele legale plătibile reprezentanților legali ai vânzătorului pentru vânzarea respectivă a proprietății sunt deductibile din CGT.
• Dobânda plătită băncii - Dacă vânzătorul a obținut un împrumut pentru a achiziționa proprietatea, dobânda pe care vânzătorul a plătit-o băncii este, de asemenea, deductibilă din CGT.
• Extra sau lucrări suplimentare efectuate la proprietate - Extra sau lucrări suplimentare efectuate la proprietate pot fi luate în considerare de Administrația Fiscală, sub rezerva prezentării facturilor și chitanțelor corespunzătoare. Administrația Fiscală solicită facturile și chitanțele care arată clar ce au fost extra-urile și că sumele au fost achitate integral. Extra-urile acceptabile sunt modificările structurale/permanente (de exemplu, o piscină, un garaj/carport, încălzire centrală etc.), cu condiția ca acestea să aibă permisiunile corecte.

Administrația Fiscală nu ia în considerare lucruri precum achiziționarea de electrocasnice, mobilier, vopsirea și decorarea extra-urilor. Cu toate acestea, în cele din urmă, depinde de Administrația Fiscală să decidă ce pot sau nu pot accepta pentru calculele CGT, iar politicile lor par să se schimbe de-a lungul anilor.

Puteți citi mai multe despre impozitul pe câștigurile de capital aici. [SC1] [MK2] 

C)   Impozitul pe proprietatea imobiliară

Impozitul pe proprietatea imobiliară (IPT) a fost o taxă colectivă plătită Administrației Fiscale de către proprietarii de proprietăți. A fost abolit în 2017.

Vânzătorul poate fi responsabil să plătească IPT pentru anii 2014, 2015 și 2016, dacă acest lucru nu a fost deja reglat.

Pentru anii până la și inclusiv 2013, proprietarii de proprietăți (pe proiecte de construcție fără titluri de proprietate separate) ar fi plătit contribuția lor IPT către dezvoltator.

D)   Taxa GESY și taxa de apărare

Administrația Fiscală, în timpul cercetărilor lor pentru CGT, poate descoperi dacă o persoană obține/obținea venituri din închirierea proprietății lor (dacă acest lucru nu a fost deja plătit). În acest caz, persoana trebuie să depună declarații fiscale la guvernul cipriot pentru impozitul pe venit (dacă este aplicabil) și plata taxei GESY și a taxei de apărare. Administrația Fiscală va emite o declarație cu taxa GESY și taxa de apărare care va trebui plătită.

Pregătirea pentru finalizare

După eliberarea certificatului de eliberare fiscală, avocatul vânzătorului se asigură că Taxa pe proprietate* și toate facturile de utilități sunt plătite la zi pentru a putea proceda la depunerea documentelor la Registrul Funciar Districtual și solicitarea unei date de programare pentru finalizarea tranzacției.

* Taxa pe proprietate este o taxă anuală care este plătibilă consiliului comunitar local sau municipalității unde este situată proprietatea dumneavoastră.

****** Dacă cumpărătorii sunt cetățeni non-europeni, trebuie să obțină Aprobarea Consiliului de Miniștri de la Oficiul de Administrație Districtuală (acest document este, de asemenea, necesar pentru a solicita o programare pentru finalizare).

Registrul Funciar Districtual ne oferă o dată de programare după o revizuire amănunțită a documentelor depuse.

Avocatul cumpărătorului trebuie să se asigure că cumpărătorul deține balanța prețului de achiziție și este pregătit pentru plata finală.

Finalizarea și predarea

În data finalizării:

1. Plata balanței de către cumpărător/avocatul cumpărătorului către vânzător/avocatul vânzătorului
2. Avocatul vânzătorului predă cheile avocatului cumpărătorului
3. Transferul titlului de proprietate pe numele cumpărătorului sau, în cazul unei cesiuni – depunerea acordului la Registrul Funciar.

După finalizarea tranzacției la Registrul Funciar, avocatul vânzătorului trebuie să obțină confirmarea de la avocatul cumpărătorului că facturile de utilități au fost transferate pe numele cumpărătorului.

Consultarea și instruirea avocaților

Este recomandat să programați o consultație cu noi înainte de inițierea procesului de transfer. Acest lucru vă va permite să înțelegeți procedurile, termenele, riscurile potențiale și alte aspecte importante legate de proces.

BENEFICIILE INSTRUIRII NOASTRE

• Reducerea riscurilor: Protejați vânzarea proprietății dumneavoastră de sfaturi improprii și costisitoare de la dezvoltatori și agenți imobiliari.
• Consiliere profesională: Primiți îndrumări experte adaptate circumstanțelor dumneavoastră unice.
• Economisire de timp și costuri: Beneficiați de gestionarea eficientă a procesului de vânzare, economisind timp și bani.
• Liniște sufletească: Experimentați o tranzacție fără probleme și fără stres de la început până la sfârșit.
• Suport cuprinzător: Obțineți asistență cu toate documentele necesare și cerințele legale.
• Putere de negociere: Valorificați expertiza noastră pentru a negocia termeni favorabili în numele dumneavoastră.
• Conformitate reglementară: Asigurați conformitatea deplină cu toate cerințele legale și reglementare, evitând capcanele potențiale.
• Asistență post-vânzare: Primiți suport cu orice probleme sau întrebări post-vânzare, asigurând o tranziție fără probleme.

Concluzie

Procesul de vânzare a proprietății în Cipru implică mai multe etape și o atenție meticuloasă la detalii, dar cu suportul legal potrivit, poate fi o experiență simplă și fără stres. De la acceptarea inițială a ofertei până la transferul final al proprietății, echipa noastră dedicată este aici pentru a vă ghida la fiecare pas.

Alegând serviciile noastre, beneficiați de consiliere profesională, reducerea riscurilor și gestionarea eficientă a tuturor cerințelor legale și administrative. Aveți încredere în firma noastră pentru a gestiona vânzarea proprietății dumneavoastră în Cipru cu expertiză și grijă, asigurând o tranzacție de succes și fără probleme. Contactați-ne astăzi pentru a programa o consultație și pentru a începe călătoria dumneavoastră către o vânzare de proprietate fără probleme în Cipru.

Citiți și:

• DIFERENȚA DINTRE PROPRIETATE NOUĂ ȘI RE-VÂNZARE ÎN CIPRU
• PIAȚA IMOBILIARĂ DIN CIPRU: PREȚURI ȘI CHELTUIELI ÎN 2024
• PROCESUL DE CUMPĂRARE A PROPRIETĂȚII ÎN CIPRU: GHID PENTRU ÎNCEPĂTORI