Votre Guide Complet : Le Processus de Vente de Propriété à Chypre

Introduction

Vendre une propriété à Chypre offre une opportunité unique de s'engager sur l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques de la Méditerranée.

Que vous cherchiez à vendre une maison de vacances, une propriété d'investissement ou une résidence familiale, comprendre les processus locaux et les exigences légales est crucial. Chypre est réputée pour ses paysages pittoresques, son histoire riche et son climat accueillant, ce qui en fait une destination prisée par les acheteurs du monde entier.

Notre cabinet d'avocats se spécialise dans l'accompagnement des propriétaires tout au long du processus de vente de propriété à Chypre, garantissant que chaque transaction est traitée avec le plus grand professionnalisme et efficacité. Avec notre soutien, vous pouvez naviguer dans la vente de votre propriété sans accroc, même depuis l'étranger.

Avantages de Vendre une Propriété à Chypre

Vendre une propriété à Chypre présente de nombreux avantages :

• Forte Demande : Chypre attire un large éventail d'acheteurs internationaux, garantissant une demande constante pour l'immobilier.
• Marché Attractif : Avec des conditions fiscales favorables et une économie en croissance, Chypre reste un marché attractif pour les investisseurs immobiliers.
• Valeurs Élevées des Propriétés : La beauté scénique et l'emplacement stratégique de Chypre contribuent à des valeurs immobilières élevées, maximisant vos rendements.
• Cadre Juridique Efficace : Le processus de vente de propriété à Chypre est bien réglementé, offrant sécurité et transparence aux vendeurs et acheteurs.
• Base d'Acheteurs Diversifiée : Chypre attire un large éventail d'acheteurs, tels que des Européens, des acheteurs du Moyen-Orient, et d'autres, ce qui assure un pool diversifié d'acheteurs potentiels.

Le Processus de Vente

Le processus de vente commence lorsque l'offre d'achat d'un bien immobilier par l'acheteur est acceptée et se termine lorsque l'acheteur paie le prix d'achat total, que le vendeur reçoit les clés et/ou que l'acte de propriété est enregistré à son nom.

Vous n'avez pas besoin d'être à Chypre pour vendre votre propriété. Nous pouvons nous occuper de presque tout pour vous en utilisant une procuration.

Les étapes impliquées sont décrites ci-dessous, chacune d'entre elles sera détaillée :

1. Acceptation de l'Offre : Le processus de vente commence par l'acceptation de l'offre de l'acheteur.
2. Accord de Réservation : Signature de l'accord de réservation et paiement du dépôt de réservation.
3. Collecte de Documents : Rassembler et fournir tous les documents et informations nécessaires à l'avocat de l'acheteur pendant la période de réservation.
4. Négociation du Contrat : Négocier et finaliser les termes du contrat de vente et d'achat avec l'avocat de l'acheteur.
5. Signature du Contrat : Organiser et procéder à la signature du contrat de vente et d'achat.
6. Décharge Fiscale : Soumettre les documents nécessaires au fisc pour obtenir un certificat de décharge fiscale après la signature du contrat de vente et d'achat.
7. Soumission au Registre Foncier : Rassembler tous les documents requis et les soumettre au registre foncier pour sécuriser un rendez-vous pour l'achèvement.
8. Achèvement au Registre Foncier : Prendre les dispositions nécessaires et se rendre au registre foncier pour signer tous les documents requis pour l'achèvement de la vente. 

Calendrier Estimé pour le Processus de Vente – Combien de Temps Cela Prend-il ?

Le calendrier pour compléter une vente de propriété à Chypre peut varier en fonction de plusieurs facteurs. Généralement, le processus inclut les étapes suivantes :

1. Période de Réservation : Dure généralement 45 jours sauf accord contraire.
2. Émission de la Décharge Fiscale : Cela peut prendre jusqu'à deux mois.
3. Émission des Approbations du Conseil des Ministres : Cela peut prendre jusqu'à quatre mois.
4. Rendez-vous au Registre Foncier pour l'Achèvement : Cela peut être programmé dans un délai allant jusqu'à six semaines.

Compte tenu de ces étapes, le processus de vente complet à Chypre peut prendre jusqu'à six mois pour être achevé, selon les circonstances spécifiques de chaque partie et transaction.

Vendre une Propriété à Chypre : Un Guide Simplifié en 5 Étapes

Acceptation de l'Offre et Réservation

Chaque processus de transfert commence par l'acheteur sélectionnant une propriété qu'il souhaite acquérir et proposant une offre au vendeur. En général, cette proposition est faite à l'agent publicitaire de la propriété. Si le vendeur accepte l'offre, l'acheteur est alors invité à fournir un dépôt de réservation.

Occasionnellement, l'acheteur paie le dépôt de réservation directement à son avocat, qui organise ensuite le paiement soit à l'agent de marketing, soit au représentant légal du vendeur. Cela initie le processus.

Après l'exécution d'un contrat de réservation ou l'émission d'un reçu de réservation, ainsi que le paiement des frais de réservation, le vendeur retire généralement la propriété du marché pendant environ 45 jours (ou selon ce qui a été convenu mutuellement par les deux parties). Pendant ce temps, l'avocat de l'acheteur effectue des enquêtes approfondies sur la propriété.

Collecte de Documents & Rédaction de Contrat

Durant la période de réservation, l'avocat de l'acheteur demande des documents et des informations à l'avocat du vendeur concernant la propriété. Ces documents et informations consistent généralement en des résultats récents de recherche au registre foncier, des copies des actes de propriété, une liste d'inventaire, etc.

L'avocat du vendeur obtient des informations de l'avocat de l'acheteur pour prouver d'où proviennent les fonds que l'acheteur utilisera pour acheter la propriété à Chypre, en raison des changements dans la législation mondiale sur la lutte contre le blanchiment d'argent. Cela est communément appelé « source de fonds » ou « source de richesse ».

Par conséquent, simultanément aux recherches de diligence raisonnable, l'avocat du vendeur demande à l'avocat de l'acheteur d'expliquer la source des fonds de leur acheteur et de leur fournir les documents justificatifs pertinents. Ces informations sont transmises à la banque pour qu'elle les approuve et accepte ainsi les fonds.

Que faire si le vendeur n'a pas de compte bancaire personnel à Chypre et que les fonds DOIVENT être reçus à Chypre ?

Nous pouvons ouvrir un sous-compte au nom du ou des vendeurs au sein du compte clients de notre cabinet afin que notre cabinet puisse recevoir le produit de la vente (plus de 14.999 €). Ce sous-compte ne servira que pour une transaction particulière et sera fermé une fois que les fonds auront été renvoyés sur le(s) compte(s) bancaire(s) désigné(s) par le vendeur.

En raison de l'évolution constante du scénario mondial concernant la lutte contre le blanchiment d'argent, les banques chypriotes sont devenues extrêmement vigilantes. Elles exigent désormais une quantité substantielle de documents (pour l'acheteur et le vendeur) pour faciliter la création d'un compte bancaire et le dépôt d'argent.

Les contrats sont rédigés et négociés simultanément avec la collecte des documents et informations et les recherches de diligence raisonnable sur la propriété.

Nous rédigeons et négocions les termes du contrat de vente et d'achat avec l'avocat de l'acheteur, en tenant toujours compte des circonstances de chaque transaction et de chaque partie, jusqu'à ce que nous convenions de tous les termes et produisions une version finale. Les avocats envoient ensuite la version finale du contrat au(x) vendeur(s) et au(x) acheteur(s) pour leurs commentaires et/ou approbation finale.

L'un des termes les plus importants du contrat est la structure de paiement relative au prix de vente.

Structure de Paiement

1. Frais de réservation.
2. Frais de signature - généralement 30 % du prix de vente convenu (moins les frais de réservation payés), qui sont payables lors de la signature du contrat.
3. Solde - cela est dû à la date de finalisation de la transaction de vente, qui est le jour où nous, agissant en tant que représentants légaux du vendeur, et l'avocat de l'acheteur, nous réunissons au registre foncier du district pour finaliser la transaction. Cela implique de transférer l'acte de propriété au nom de l'acheteur, de recevoir le reste du prix de vente, de remettre les clés, etc.

Lorsque nous recevons la confirmation que le vendeur et l'acheteur ont convenu et approuvé les termes du contrat, nous prenons toutes les dispositions nécessaires pour procéder à la signature de celui-ci. L'avocat du vendeur doit s'assurer que l'acheteur ou l'avocat de l'acheteur détient les fonds pour payer les frais de signature lors de la signature des contrats.

Signature des Contrats et Prochaines Étapes

Après la signature des contrats, l'avocat de l'acheteur déposera le contrat au registre foncier dans le but de la performance spécifique. Note : Avant le 1er janvier 2026, les acheteurs devaient payer les droits de timbre et faire timbrer les contrats au fisc avant le dépôt. Cette exigence a été abolie avec l'abrogation de la Loi sur le Droit de Timbre.

Après la signature des contrats, l'avocat de l'acheteur doit en envoyer une copie à l'avocat du vendeur.

L'avocat du vendeur soumettra le contrat signé, ainsi que d'autres documents au fisc pour l'émission du Certificat de Décharge Fiscale pour la vente particulière.

Soumission de Documents & Émission de la Décharge Fiscale

Le fisc examine les documents soumis et effectue ses calculs pour déterminer s'il y a des impôts à payer par le(s) vendeur(s).

Les impôts que le vendeur peut être tenu de payer sont les suivants :

A)   Prélèvement de 0,4 % – Nouvel Impôt

Depuis novembre 2022, un nouvel impôt de 0,4 % sur le prix de vente a été imposé et doit être payé par tous les vendeurs de biens immobiliers à Chypre.

L'introduction du prélèvement de 0,4 % vise à compenser les réfugiés chypriotes-grecs qui ne peuvent pas posséder, accéder ou utiliser légitimement leurs propriétés après l'invasion turque de 1974.

B)   Impôt sur les Gains en Capital (CGT)

Le CGT est prélevé à un taux de 20 % sur le profit réalisé lors de la vente de leur propriété à Chypre. Le prix d'achat que le(s) vendeur(s) a payé pour la propriété est déduit du prix de vente pour calculer le profit.

Il existe également une allocation d'indexation qui sera prise en compte par le fisc lors du calcul de tout CGT pour la vente.

(Prix d'origine + indexation) – prix de vente = profit

Il existe actuellement une allocation personnelle exonérée d'impôt de 17.086 € si le vendeur n'a pas vendu de propriété immobilière auparavant à Chypre. Cette allocation pourrait augmenter à 85.000 € si le vendeur n'a pas vendu de propriété à Chypre auparavant et s'il peut être prouvé qu'il a vécu en permanence dans la propriété pendant un minimum de 5 ans (des preuves substantielles doivent être soumises au fisc pour cela).

Calcul du CGT

Il existe certains coûts qui peuvent être déduits du profit avant de calculer le CGT, qui sont :

• Frais de transfert - Le montant qui a été payé au registre foncier pour les frais de transfert pour obtenir l'acte de propriété transféré au nom du vendeur est déductible du CGT.
• Frais d'agent immobilier - La commission payée à un agent immobilier enregistré à Chypre est également déductible du CGT. Tout montant payé à un agent immobilier non enregistré pour des frais de marketing ou autre n'est pas déductible du CGT.
• Frais juridiques - Les frais juridiques payables aux représentants légaux du vendeur pour la vente particulière de la propriété sont déductibles du CGT.
• Intérêts payés à la banque - Si le vendeur a contracté un prêt pour acheter la propriété, les intérêts que le vendeur a payés à la banque sont également déductibles du CGT.
• Extras ou travaux supplémentaires effectués sur la propriété - Les extras ou travaux supplémentaires effectués sur la propriété peuvent être pris en compte par le fisc, sous réserve de la soumission de factures et de reçus appropriés. Le fisc exige que les factures et reçus montrent clairement quels étaient les extras et que les montants ont été réglés en totalité. Les extras acceptables sont les modifications structurelles/permanentes (par exemple, une piscine, un garage/abri de voiture, un chauffage central, etc.) sous réserve qu'ils aient les autorisations correctes.

Le fisc ne prend pas en compte des choses telles que l'achat d'appareils électroménagers, de meubles, de peinture et de décoration. Cependant, il revient finalement au fisc de décider ce qu'il peut ou ne peut pas accepter pour les calculs du CGT, et ses politiques semblent changer au fil des ans.

Vous pouvez en savoir plus sur l'impôt sur les gains en capital ici. [SC1] [MK2] 

C)   Taxe sur la Propriété Immobilière

La taxe sur la propriété immobilière (IPT) était une taxe collective payée au fisc par les propriétaires. Elle a été abolie en 2017.

Le vendeur peut être tenu de payer l'IPT pour les années 2014, 2015 et 2016, si cela n'a pas déjà été réglé.

Pour les années jusqu'à et y compris 2013, les propriétaires de biens (sur des projets de construction sans actes de propriété séparés) auraient payé leur contribution à l'IPT au promoteur.

D)   Gesy et Taxe de Défense

Le fisc, lors de ses recherches pour le CGT, peut découvrir si une personne perçoit ou a perçu des revenus de la location de sa propriété (si cela n'a pas déjà été payé). Dans ce cas, la personne doit déposer des déclarations fiscales auprès du gouvernement chypriote pour l'impôt sur le revenu (le cas échéant) et le paiement de la GESY et de la taxe de défense. Le fisc émettra un relevé avec la GESY et la taxe de défense qui devront être payées.

Préparation pour l'Achèvement

Après l'émission de la décharge fiscale, l'avocat du vendeur s'assure que la Taxe Foncière* et toutes les factures de services publics sont à jour afin qu'il puisse procéder à la soumission des documents au registre foncier du district et demander une date de rendez-vous pour l'achèvement de la transaction.

* La taxe foncière est une redevance annuelle payable au conseil communautaire local ou à la municipalité où se trouve votre propriété.

****** Si l'acheteur(s) est un citoyen non européen, il doit obtenir l'approbation du Conseil des Ministres auprès du bureau de l'administration du district (ce document est également requis pour demander un rendez-vous pour l'achèvement).

Le registre foncier du district nous donne une date de rendez-vous après un examen approfondi des documents soumis.

L'avocat de l'acheteur doit s'assurer que l'acheteur détient le solde du prix d'achat et est prêt pour le paiement final.

Achèvement et Remise

À la date d'achèvement :

1. Paiement du solde par l'acheteur/l'avocat de l'acheteur au vendeur/l'avocat du vendeur
2. L'avocat du vendeur remet les clés à l'avocat de l'acheteur
3. Transfert de l'acte de propriété au nom(s) de l'acheteur(s) OU en cas de cession – dépôt de l'accord au registre foncier.

Après l'achèvement de la transaction au registre foncier, l'avocat du vendeur doit obtenir la confirmation de l'avocat de l'acheteur que les factures de services publics ont été transférées au nom de l'acheteur.

Consultation et Instruction des Avocats

Il est recommandé de planifier une consultation avec nous avant le début du processus de transfert. Cela vous permettra de comprendre les procédures, les délais, les risques potentiels et d'autres questions importantes concernant le processus.

AVANTAGES DE NOUS INSTRUIRE

• Réduction des Risques : Protégez votre vente de propriété contre les conseils inappropriés et coûteux des promoteurs et agents immobiliers.
• Conseils Professionnels : Recevez des conseils d'experts adaptés à votre situation unique.
• Économie de Temps et d'Argent : Bénéficiez de notre gestion efficace du processus de vente, vous faisant gagner du temps et de l'argent.
• Tranquillité d'Esprit : Vivez une transaction fluide et sans stress du début à la fin.
• Soutien Complet : Obtenez de l'aide pour tous les documents et exigences légales nécessaires.
• Puissance de Négociation : Profitez de notre expertise pour négocier des conditions favorables en votre nom.
• Conformité Réglementaire : Assurez-vous de respecter pleinement toutes les exigences légales et réglementaires, évitant ainsi les pièges potentiels.
• Assistance Après-Vente : Recevez un soutien pour toute question ou problème après-vente, garantissant une transition en douceur.

Conclusion

Le processus de vente de propriété à Chypre implique plusieurs étapes et une attention méticuleuse aux détails, mais avec le bon soutien juridique, il peut être une expérience simple et sans stress. De l'acceptation initiale de l'offre au transfert final de propriété, notre équipe dédiée est là pour vous guider à chaque étape.

En choisissant nos services, vous bénéficiez de conseils professionnels, de la réduction des risques et d'une gestion efficace de toutes les exigences légales et administratives. Faites confiance à notre cabinet pour gérer la vente de votre propriété à Chypre avec expertise et soin, garantissant une transaction réussie et sans tracas. Contactez-nous dès aujourd'hui pour planifier une consultation et commencer votre parcours vers une vente de propriété sans accroc à Chypre.

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