Votre Guide Complet : Le Processus de Vente de Propriété à Chypre

Introduction

Vendre des biens immobiliers à Chypre offre une opportunité unique de s'engager avec l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques de la Méditerranée.

Que vous cherchiez à vendre une maison de vacances, un bien d'investissement ou une résidence familiale, comprendre les processus locaux et les exigences légales est crucial. Chypre est réputée pour ses paysages pittoresques, sa riche histoire et son climat accueillant, ce qui en fait une destination prisée pour les acheteurs du monde entier.

Notre cabinet d'avocats se spécialise dans l'accompagnement des propriétaires tout au long du processus de vente immobilière à Chypre, garantissant que chaque transaction est traitée avec le plus grand professionnalisme et efficacité. Avec notre soutien, vous pouvez naviguer dans la vente de votre propriété sans accroc, même depuis l'étranger.

Avantages de la vente de biens immobiliers à Chypre

Vendre des biens immobiliers à Chypre présente de nombreux avantages :

• Demande forte : Chypre attire un large éventail d'acheteurs internationaux, garantissant une demande constante pour l'immobilier.
• Marché attractif : Avec des conditions fiscales favorables et une économie en croissance, Chypre reste un marché attrayant pour les investisseurs immobiliers.
• Valeurs immobilières élevées : La beauté pittoresque et l'emplacement stratégique de Chypre contribuent à des valeurs immobilières élevées, maximisant vos retours.
• Cadre juridique efficace : Le processus de vente immobilière à Chypre est bien réglementé, offrant sécurité et transparence tant pour les vendeurs que pour les acheteurs.
• Base d'acheteurs diversifiée : Chypre attire un large éventail d'acheteurs, tels que des Européens, des acheteurs du Moyen-Orient et d'autres, ce qui garantit un bassin diversifié d'acheteurs potentiels.

Le processus de vente

Le processus de vente commence lorsque l'offre d'achat d'un acheteur est acceptée et se termine lorsque l'acheteur paie le prix d'achat total au vendeur, reçoit les clés et/ou fait enregistrer l'acte de propriété à son nom.

Vous n'avez pas besoin d'être à Chypre pour vendre votre propriété. Nous pouvons nous occuper de presque tout pour vous en utilisant une procuration.

Voici les étapes impliquées, chacune d'elles sera détaillée plus loin :

1. Acceptation de l'offre : Le processus de vente commence par l'acceptation de l'offre de l'acheteur.
2. Contrat de réservation : Signature du contrat de réservation et paiement du dépôt de réservation.
3. Collecte de documents : Rassembler et fournir tous les documents et informations nécessaires à l'avocat de l'acheteur pendant la période de réservation.
4. Négociation du contrat : Négocier et finaliser les termes du contrat de vente et d'achat avec l'avocat de l'acheteur.
5. Signature du contrat : Organiser et procéder à la signature du contrat de vente et d'achat.
6. Certificat de non-impôt : Soumettre les documents nécessaires à l'Administration fiscale pour obtenir un certificat de non-impôt après la signature du contrat de vente et d'achat.
7. Soumission au registre foncier : Rassembler tous les documents requis et les soumettre au registre foncier pour obtenir un rendez-vous pour la finalisation.
8. Finalisation au registre foncier : Prendre les dispositions nécessaires et se rendre au registre foncier pour signer tous les documents requis pour la finalisation de la vente.

Calendrier estimé pour le processus de vente – Combien de temps cela prend-il ?

Le calendrier pour finaliser une vente immobilière à Chypre peut varier en fonction de plusieurs facteurs. En général, le processus comprend les étapes suivantes :

1. Période de réservation : Dure généralement 45 jours, sauf accord contraire.
2. Délivrance du certificat de non-impôt : Cela peut prendre jusqu'à deux mois.
3. Délivrance des approbations du Conseil des ministres : Cela peut prendre jusqu'à quatre mois.
4. Rendez-vous au registre foncier pour la finalisation : Cela peut être programmé dans un délai allant jusqu'à six semaines.

Étant donné ces étapes, l'ensemble du processus de vente à Chypre peut prendre jusqu'à six mois pour être complété, selon les circonstances spécifiques de chaque partie et transaction.

Vente de biens immobiliers à Chypre : Un guide simplifié en 5 étapes

Acceptation de l'offre et réservation

Chaque processus de transfert commence par l'acheteur sélectionnant un bien qu'il souhaite acquérir et proposant une offre au vendeur. En général, cette proposition est faite à l'agent publicitaire du bien. Si le vendeur accepte l'offre, l'acheteur est ensuite invité à fournir un dépôt de réservation.

Parfois, l'acheteur paie le dépôt de réservation directement à son avocat, qui organise ensuite le paiement soit à l'agent de marketing, soit au représentant légal du vendeur. Cela initie le processus.

Après l'exécution d'un contrat de réservation ou la délivrance d'un reçu de réservation, avec le paiement des frais de réservation, le vendeur retire généralement le bien du marché pendant environ 45 jours (ou comme convenu mutuellement par les deux parties). Pendant ce temps, l'avocat de l'acheteur effectue des enquêtes approfondies sur le bien.

Collecte de documents et rédaction de contrat

Pendant la période de réservation, l'avocat de l'acheteur demande des documents et des informations à l'avocat du vendeur concernant le bien. Ces documents et informations consistent généralement en des résultats récents de recherche au registre foncier, des copies des actes de propriété, une liste d'inventaire, etc.

L'avocat du vendeur obtient des informations de l'avocat de l'acheteur pour prouver d'où proviennent les fonds que l'acheteur utilisera pour acheter le bien à Chypre, en raison des changements dans la législation mondiale sur la lutte contre le blanchiment d'argent. Cela est communément appelé « source de fonds » ou « source de richesse ».

Par conséquent, simultanément aux recherches de diligence raisonnable, l'avocat du vendeur demande à l'avocat de l'acheteur d'expliquer la source des fonds de son acheteur et de lui fournir les documents justificatifs pertinents. Ces informations sont transmises à la banque pour qu'elle puisse approuver et accepter les fonds.

Que faire si le vendeur n'a pas de compte bancaire personnel à Chypre, et que les fonds DOIVENT être reçus à Chypre ?

Nous pouvons ouvrir un sous-compte au nom du vendeur(s) dans le compte client de notre cabinet d'avocats afin que notre cabinet puisse recevoir le produit de la vente (supérieur à 14 999 €). Ce sous-compte ne servira que pour une transaction particulière et sera fermé une fois que les fonds auront été renvoyés au(x) compte(s) bancaire(s) désigné(s) du vendeur.

En raison de l'évolution constante du scénario mondial concernant le blanchiment d'argent, les banques chypriotes sont devenues extrêmement vigilantes. Elles exigent désormais une quantité substantielle de documents (pour l'acheteur et le vendeur) pour faciliter la création d'un compte bancaire et le dépôt d'argent.

Les contrats sont rédigés et négociés simultanément avec la collecte des documents et informations et les recherches de diligence raisonnable sur le bien.

Nous rédigeons et négocions les termes du contrat de vente et d'achat avec l'avocat de l'acheteur, en tenant toujours compte des circonstances de chaque transaction et de chaque partie, jusqu'à ce que nous convenions de tous les termes et produisions un projet final. Les avocats envoient ensuite le projet final du contrat aux vendeur(s) et acheteur(s) pour leurs commentaires et/ou approbation finale.

L'un des termes les plus importants du contrat est la structure de paiement relative au prix de vente.

Structure de paiement

1. Frais de réservation.
2. Frais de signature - généralement 30% du prix de vente convenu (moins tout frais de réservation payé), qui est payable lors de la signature du contrat.
3. Solde - ce montant est dû à la date de finalisation de la transaction de vente, qui est le jour où nous, agissant en tant que représentants légaux du vendeur, et l'avocat de l'acheteur, nous réunissons au registre foncier du district pour finaliser la transaction. Cela implique le transfert de l'acte de propriété au nom de l'acheteur, la réception du prix de vente restant, la remise des clés, etc.

Lorsque nous recevons la confirmation que le vendeur et l'acheteur ont convenu et approuvé les termes du contrat, nous prenons toutes les dispositions nécessaires pour procéder à la signature de celui-ci. L'avocat du vendeur doit s'assurer que l'acheteur ou l'avocat de l'acheteur détient les fonds pour payer les frais de signature lors de la signature des contrats.

Signature des contrats et prochaines étapes

Après la signature des contrats, l'avocat de l'acheteur déposera le contrat au registre foncier aux fins de l'exécution spécifique. Remarque : Avant le 1er janvier 2026, les acheteurs devaient payer des droits de timbre et faire timbrer les contrats à l'Administration fiscale avant le dépôt. Cette exigence a été abrogée avec l'abrogation de la loi sur les droits de timbre.

Dès que les contrats sont signés, l'avocat de l'acheteur doit envoyer une copie à l'avocat des vendeurs.

L'avocat du vendeur soumettra le contrat signé, ainsi que d'autres documents à l'Administration fiscale pour la délivrance du Certificat de non-impôt pour la vente en question.

Soumission de documents et délivrance d'un certificat de non-impôt

L'Administration fiscale examine les documents soumis et effectue ses calculs pour déterminer s'il y a des impôts dus à payer par le(s) vendeur(s).

L'IMPÔT que le vendeur peut être tenu de payer est le suivant :

A) 0,4 % de prélèvement – Nouvel impôt

Depuis novembre 2022, un nouvel impôt de 0,4 % sur le prix de vente a été imposé et doit être payé par tous les vendeurs de biens immobiliers à Chypre.

L'introduction de ce prélèvement de 0,4 % vise à compenser les réfugiés chypriotes grecs qui ne peuvent pas posséder, accéder ou utiliser légalement leurs biens après l'invasion turque de 1974.

B) Impôt sur les gains en capital (CGT)

Le CGT est appliqué à un taux de 20 % sur le bénéfice réalisé lors de la vente de leur bien à Chypre. Le prix d'achat que le(s) vendeur(s) ont payé pour le bien est déduit du prix de vente afin de calculer le bénéfice.

Il existe également une allocation d'indexation qui sera prise en compte par l'Administration fiscale lors du calcul de tout CGT pour la vente.

(Prix d'origine + indexation) – prix de vente = bénéfice

Il existe une allocation personnelle exonérée d'impôt de 30 000 € si le vendeur n'a pas vendu de biens immobiliers précédemment à Chypre. Cette allocation augmente à 150 000 € si le vendeur n'a pas vendu de biens à Chypre auparavant et s'il peut prouver qu'il a vécu en permanence dans le bien en tant que résidence principale pendant au moins 5 ans (des preuves substantielles doivent être soumises à l'Administration fiscale pour cela).

Calcul de l'CGT

Il existe certains coûts qui peuvent être déduits du bénéfice avant de calculer le CGT, qui sont :

• Frais de transfert - Le montant payé au registre foncier pour les frais de transfert afin de faire transférer l'acte de propriété au nom du vendeur est déductible du CGT.
• Frais d'agent immobilier - La commission payée à un agent immobilier enregistré à Chypre est également déductible du CGT. Tout montant payé à un agent immobilier non enregistré pour des frais de marketing ou autres n'est pas déductible du CGT.
• Frais juridiques - Les frais juridiques payables aux représentants légaux du vendeur pour la vente particulière du bien sont déductibles du CGT.
• Intérêts payés à la banque - Si le vendeur a obtenu un prêt pour acheter le bien, les intérêts que le vendeur a payés à la banque sont également déductibles du CGT.
• Extras ou travaux supplémentaires effectués sur le bien - Les extras ou travaux supplémentaires effectués sur le bien peuvent être pris en compte par l'Administration fiscale, sous réserve que des factures et des reçus appropriés soient soumis. L'Administration fiscale exige que les factures et les reçus montrent clairement quels étaient les extras et que les montants ont été réglés en totalité. Les extras acceptables sont des modifications structurelles/permanentes (par exemple, une piscine, un garage/abri, un chauffage central, etc.) sous réserve qu'ils aient les autorisations appropriées.

L'Administration fiscale ne considère pas des choses telles que l'achat d'appareils électroménagers, de meubles, de peinture et de travaux de décoration supplémentaires. Cependant, il revient finalement à l'Administration fiscale de décider ce qu'elle peut ou ne peut pas accepter pour les calculs de CGT, et leurs politiques semblent changer au fil des ans.

C) Impôt sur les biens immobiliers

L'impôt sur les biens immobiliers (IPT) était un impôt collectif payé à l'Administration fiscale par les propriétaires de biens. Il a été abrogé en 2017.

Le vendeur peut être tenu de payer l'IPT pour les années 2014, 2015 et 2016, si cela n'a pas déjà été réglé.

Pour les années jusqu'en 2013 inclus, les propriétaires de biens (sur des projets de construction sans actes de propriété séparés) auraient payé leur contribution IPT au promoteur.

D) Taxe Gesy et taxe de défense

L'Administration fiscale, lors de ses recherches pour le CGT, peut découvrir si une personne reçoit/recevait des revenus de la location de son bien (si cela n'a pas déjà été payé). Dans ce cas, la personne doit déposer des déclarations fiscales auprès du gouvernement chypriote pour l'impôt sur le revenu (le cas échéant) et le paiement de la taxe GESY et de la taxe de défense. L'Administration fiscale émettra un avis avec la taxe GESY et la taxe de défense qui devront être payées.

Préparation à la finalisation

Après la délivrance du certificat de non-impôt, l'avocat du vendeur s'assure que la taxe foncière et toutes les factures de services publics sont à jour afin qu'il puisse procéder à la soumission des documents au registre foncier du district et demander une date de rendez-vous pour la finalisation de la transaction.

La taxe foncière est un frais annuel payable à la commune locale ou à la municipalité où se trouve votre bien.

****** Si l'acheteur(s) est un citoyen non-européen, il doit obtenir l'approbation du Conseil des ministres auprès du bureau d'administration du district (ce document est également requis pour demander un rendez-vous pour la finalisation).

Le registre foncier du district nous donne une date de rendez-vous après un examen approfondi des documents soumis.

L'avocat de l'acheteur doit s'assurer que l'acheteur détient le solde du prix d'achat et est prêt pour le paiement final.

Finalisation et remise

À la date de finalisation :

1. Paiement du solde par l'acheteur/l'avocat de l'acheteur au vendeur/l'avocat du vendeur
2. L'avocat du vendeur remet les clés à l'avocat de l'acheteur
3. Transfert de l'acte de propriété au nom(s) de l'acheteur(s) OU en cas de cession – dépôt de l'accord au registre foncier.

Après la finalisation de la transaction au registre foncier, l'avocat du vendeur doit obtenir la confirmation de l'avocat de l'acheteur que les factures de services publics ont été transférées au nom de l'acheteur.

Consultation et instruction des avocats

Il est recommandé de planifier une consultation avec nous avant le début du processus de transfert. Cela vous permettra de comprendre les procédures, les délais, les risques potentiels et d'autres questions importantes concernant le processus.

AVANTAGES DE NOUS INSTRUIRE

• Atténuation des risques : Protégez votre vente immobilière des conseils inappropriés et coûteux des promoteurs et des agents immobiliers.
• Conseils professionnels : Recevez des conseils d'experts adaptés à vos circonstances uniques.
• Économie de temps et de coûts : Bénéficiez de notre gestion efficace du processus de vente, vous faisant gagner du temps et de l'argent.
• Tranquillité d'esprit : Vivez une transaction fluide et sans stress du début à la fin.
• Soutien complet : Obtenez de l'aide pour toute la documentation et les exigences légales nécessaires.
• Pouvoir de négociation : Profitez de notre expertise pour négocier des conditions favorables en votre nom.
• Conformité réglementaire : Assurez-vous de respecter toutes les exigences légales et réglementaires, évitant ainsi les pièges potentiels.
• Assistance après-vente : Recevez un soutien pour toute question ou problème après la vente, garantissant une transition sans heurts.

Conclusion

Le processus de vente de biens immobiliers à Chypre implique plusieurs étapes et une attention méticuleuse aux détails, mais avec le bon soutien juridique, cela peut être une expérience simple et sans stress. De l'acceptation de l'offre initiale au transfert final de propriété, notre équipe dédiée est là pour vous guider à chaque étape.

En choisissant nos services, vous bénéficiez de conseils professionnels, d'une atténuation des risques et d'une gestion efficace de toutes les exigences légales et administratives. Faites confiance à notre cabinet pour gérer votre vente immobilière à Chypre avec expertise et soin, garantissant une transaction réussie et sans tracas. Contactez-nous dès aujourd'hui pour planifier une consultation et commencer votre parcours vers une vente immobilière sans accroc à Chypre.

À lire également :

• LA DIFFÉRENCE ENTRE UN BIEN NEUF ET UN BIEN D'OCCASION À CHYPRE
• LE MARCHÉ IMMOBILIER CHYPRIOTE : PRIX ET DÉPENSES EN 2024
• LE PROCESSUS D'ACHAT D'UN BIEN À CHYPRE : UN GUIDE POUR DÉBUTANTS