Bijgewerkte BTW-regels voor onroerendgoedverwerving in Cyprus: Een uitgebreide gids

Cyprus heft 19% BTW op nieuwe onroerend goed aankopen, maar kwalificerende kopers kunnen dit verlagen tot 5% bij de aankoop van een primaire woning — wat mogelijk tienduizenden euro's kan besparen. De BTW-regels zijn in juni 2023 aanzienlijk gewijzigd, met strengere gebieds- en waardegrenzen. Deze gids legt precies uit wanneer BTW van toepassing is, wie in aanmerking komt voor het verlaagde tarief en hoe de wijzigingen van 2023 de geschiktheidscriteria hebben veranderd.

Let op dat deze informatie ter referentie is, en u moet alle tarieven en kosten bevestigen met een erkende professionele adviseur voordat u verdergaat met een aankoop.

Begrip van onroerend goed BTW-kosten in Cyprus

Wanneer BTW van toepassing is op onroerend goed in Cyprus

Cyprus introduceerde BTW op nieuwe onroerend goed aankopen toen het in mei 2004 lid werd van de Europese Unie, en breidde dit uit naar grond aankopen vanaf januari 2018. Het standaard BTW-tarief is 19%, dat bovenop de aankoopprijs wordt geheven. BTW is van toepassing in de volgende situaties:

1. Het onroerend goed is gloednieuw (niet eerder gebruikt of bewoond)
2. Het onroerend goed wordt voor de eerste keer verkocht door de ontwikkelaar
3. De bouwvergunning werd verleend na 1 mei 2004

Cyprus heft geen BTW op doorverkooptransacties waarbij het onroerend goed al is gebruikt. Doorverkoop onroerend goed is in plaats daarvan onderhevig aan overdrachtskosten van het Kadaster.

Hoe BTW wordt geïnd

De verkoper (typisch de ontwikkelaar) is verplicht om BTW van de koper te innen bij elke betaling die wordt gedaan voor de aankoopprijs. De verkoper draagt deze BTW vervolgens af aan de BTW-afdeling van de Cyprus Belastingautoriteit. Kopers moeten ervoor zorgen dat alle betalingsontvangsten duidelijk het betaalde BTW-bedrag tonen, aangezien deze documentatie vereist is bij het registreren van de eigendomsakte.

Verlaagd BTW-tarief van 5%

De Cypriotische wetgeving staat kwalificerende individuen toe om een verlaagd BTW-tarief van 5% aan te vragen in plaats van de standaard 19%. Deze vermindering functioneert als een overheidsincentive ter ondersteuning van woningbezit en is alleen van toepassing op onroerend goed dat wordt gebruikt als een primaire en permanente woning.

Geschiktheidsvoorwaarden

Om in aanmerking te komen voor het verlaagde BTW-tarief van 5%, moeten aan al het volgende worden voldaan:

1. Het onroerend goed is gloednieuw
2. De koper is van plan het onroerend goed te gebruiken als hun primaire en permanente woning voor ten minste 10 jaar
3. Het onroerend goed wordt niet gekocht voor investerings-, verhuur- of commerciële doeleinden
4. De koper heeft eerder geen verlaagd BTW-tarief verkregen op een ander onroerend goed in Cyprus
5. De koper is een individu (geen bedrijf) van 18 jaar of ouder

De 10-jarige aanhoudvereiste

Cyprus vereist dat kopers die het 5% BTW-tarief ontvangen het onroerend goed als hun primaire woning behouden voor 10 jaar vanaf de datum waarop de toestemming voor de BTW-reductie wordt verleend. Het onroerend goed kan nog steeds worden verkocht voordat de periode van 10 jaar eindigt, maar de koper moet:

1. De BTW-afdeling binnen 30 dagen na de verkoop of verhuur op de hoogte stellen
2. Een proportioneel bedrag van de BTW-besparingen terugbetalen op basis van de resterende jaren

Voorbeeld: Een onroerend goed gekocht voor €300.000 met 5% BTW (besparing van €42.000 vergeleken met 19%) wordt verkocht na 6 jaar. De koper moet 4/10 (40%) van de €42.000 besparing terugbetalen = €16.800.

Recente wijzigingen in de BTW-wet met betrekking tot de toepassing van 5% BTW

Nieuwe regels vanaf juni 2023

Op 6 juni 2023 heeft de Cypriotische Huis van Afgevaardigden een wijzigingswet aangenomen die de geschiktheidscriteria voor het verlaagde BTW-tarief van 5% heeft aangescherpt. De nieuwe regels zijn van kracht geworden op 16 juni 2023 en hebben de volgende drempels geïntroduceerd:

Het geschikte gebied wordt berekend op basis van de bouwfactor en de architectonische plannen die zijn ingediend voor de bouwvergunning. Elk gebied dat groter is dan 130 m² (tot de maximale 190 m²) wordt belast tegen het standaardtarief van 19%.

Overgangsbepalingen

Cyprus biedt overgangsverlichting voor onroerend goed met bouwvergunningen die voor 31 oktober 2023 zijn afgegeven. Voor deze onroerend goed blijven de oudere, meer genereuze regels van toepassing:

• Het verlaagde BTW-tarief van 5% is van toepassing op de eerste 200 m², ongeacht de totale oppervlakte of waarde
• De aankoop moet worden voltooid als een eerste woning vóór 15 juni 2026

Deze overgangsbepaling zorgt ervoor dat kopers die zich hebben gecommitteerd aan aankopen onder de vorige regels niet worden benadeeld door de wetswijziging.

Voorziening voor mensen met een handicap

Individuen met een handicap (zoals gedefinieerd onder de Cypriotische BTW-wet) profiteren van verbeterde bepalingen. Zij kunnen een aanvraag indienen voor het verlaagde tarief van 5% op de eerste 190 m² van bouwbare woonruimte, ongeacht de totale bouwbare oppervlakte van de woning.

Vergelijking: oude vs. nieuwe BTW-regels

Impact op de overdrachtskosten van het Kadaster

Cyprus-kopers die BTW betalen op hun onroerend goed aankoop ontvangen een aanzienlijk voordeel: overdrachtskosten worden niet in rekening gebracht wanneer de eigendomsakte wordt geregistreerd. Het Kadaster zal alleen een nominale vergoeding in rekening brengen, op voorwaarde dat de koper kan bewijzen dat BTW is betaald op de aankoopprijs. Ontvangsten van betalingen aan de verkoper die duidelijk het BTW-bedrag tonen, zijn vereist als bewijs.

Als de waardering van het onroerend goed door het Kadaster hoger is dan de contractuele aankoopprijs, kunnen overdrachtskosten verschuldigd zijn op het verschil tussen de twee bedragen.

Veelgestelde vragen

Dit artikel is puur opgesteld voor informatieve doeleinden en vormt geen juridisch of fiscaal advies. Tarieven en drempels kunnen veranderen en u moet altijd professioneel advies inwinnen voordat u actie onderneemt met betrekking tot onroerend goed aankopen of belastingzaken in Cyprus.