Neue MwSt-Regeln für Immobilienerwerb in Zypern

Zypern erhebt beim Kauf neuer Immobilien 19% Mehrwertsteuer, doch berechtigte Käufer können diese beim Erwerb eines Hauptwohnsitzes auf 5% reduzieren und so potenziell Zehntausende von Euro sparen. Die Mehrwertsteuerregeln wurden im Juni 2023 erheblich geändert, wobei strengere Flächen- und Wertgrenzen eingeführt wurden. Dieser Leitfaden erklärt genau, wann Mehrwertsteuer anfällt, wer für den reduzierten Satz in Frage kommt und wie die Änderungen von 2023 die Berechtigungskriterien verändert haben.

Beachten Sie, dass diese Informationen als Orientierung dienen und Sie alle Sätze und Gebühren mit einem zugelassenen professionellen Berater bestätigen sollten, bevor Sie mit einem Kauf fortfahren.

Verständnis der Mehrwertsteuer auf Immobilien in Zypern

Wann fällt Mehrwertsteuer auf Immobilien in Zypern an

Zypern führte die Mehrwertsteuer auf den Erwerb neuer Immobilien ein, als es im Mai 2004 der Europäischen Union beitrat, und dehnte sie ab Januar 2018 auf Grundstückskäufe aus. Der Standardsatz der Mehrwertsteuer beträgt 19% und wird zusätzlich zum Kaufpreis berechnet. Mehrwertsteuer fällt in den folgenden Situationen an:

1. Die Immobilie ist brandneu (zuvor nicht genutzt oder bewohnt)
2. Die Immobilie wird zum ersten Mal vom Bauträger verkauft
3. Die Baugenehmigung wurde nach dem 1. Mai 2004 erteilt

Zypern erhebt keine Mehrwertsteuer auf Wiederverkaufstransaktionen, bei denen die Immobilie bereits genutzt wurde. Wiederverkaufsimmobilien unterliegen stattdessen den Übertragungsgebühren des Grundbuchamts.

Wie die Mehrwertsteuer erhoben wird

Der Verkäufer (in der Regel der Bauträger) ist verpflichtet, die Mehrwertsteuer bei jeder auf den Kaufpreis geleisteten Zahlung vom Käufer einzuziehen. Der Verkäufer führt diese Mehrwertsteuer dann an die Mehrwertsteuerabteilung der zypriotischen Steuerbehörde ab. Käufer sollten darauf achten, dass alle Zahlungsbelege den gezahlten Mehrwertsteuerbetrag deutlich ausweisen, da diese Unterlagen bei der Registrierung der Eigentumsurkunde erforderlich sind.

Reduzierter Mehrwertsteuersatz von 5%

Die zypriotische Gesetzgebung erlaubt es berechtigten Personen, einen reduzierten Mehrwertsteuersatz von 5% anstelle des Standardsatzes von 19% zu beantragen. Diese Reduzierung fungiert als staatlicher Anreiz zur Förderung des Wohneigentums und gilt nur für Immobilien, die als Haupt- und ständiger Wohnsitz genutzt werden.

Voraussetzungen für die Berechtigung

Um für den reduzierten Mehrwertsteuersatz von 5% in Frage zu kommen, müssen alle folgenden Bedingungen erfüllt sein:

1. Die Immobilie ist brandneu
2. Der Käufer beabsichtigt, die Immobilie mindestens 10 Jahre lang als seinen Haupt- und ständigen Wohnsitz zu nutzen
3. Die Immobilie wird nicht zu Investitions-, Vermietungs- oder gewerblichen Zwecken erworben
4. Der Käufer hat zuvor keinen reduzierten Mehrwertsteuersatz für eine andere Immobilie in Zypern erhalten
5. Der Käufer ist eine natürliche Person (kein Unternehmen) im Alter von 18 Jahren oder älter

Die 10-Jahres-Haltefrist

Zypern verlangt von Käufern, die den Mehrwertsteuersatz von 5% erhalten, die Immobilie 10 Jahre ab dem Datum der Erteilung der Genehmigung zur Mehrwertsteuerreduzierung als Hauptwohnsitz zu behalten. Die Immobilie kann auch vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft werden, aber der Käufer muss:

1. die Mehrwertsteuerabteilung innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf oder der Vermietung benachrichtigen
2. einen anteiligen Betrag der Mehrwertsteuerersparnis auf der Grundlage der verbleibenden Jahre zurückzahlen

Beispiel: Eine für 300.000 € mit 5% Mehrwertsteuer erworbene Immobilie (Ersparnis von 42.000 € gegenüber 19%) wird nach 6 Jahren verkauft. Der Käufer muss 4/10 (40%) der Ersparnis von 42.000 € zurückzahlen = 16.800 €.

Aktuelle Änderungen des Mehrwertsteuergesetzes zur Anwendung von 5% Mehrwertsteuer

Neue Regeln ab Juni 2023

Am 6. Juni 2023 verabschiedete das zypriotische Repräsentantenhaus einen Änderungsentwurf, der die Berechtigungskriterien für den reduzierten Mehrwertsteuersatz von 5% verschärfte. Die neuen Regeln traten am 16. Juni 2023 in Kraft und führten die folgenden Schwellenwerte ein:

Die berechtigte Fläche wird auf der Grundlage des Baufaktors und der für die Baugenehmigung eingereichten Architekturpläne berechnet. Jede Fläche, die 130 m² übersteigt (bis zum Maximum von 190 m²), wird mit dem Standardsatz von 19% berechnet.

Übergangsbestimmungen

Zypern gewährt eine Übergangsregelung für Immobilien mit Baugenehmigungen, die vor dem 31. Oktober 2023 erteilt wurden. Für diese Immobilien gelten weiterhin die älteren, großzügigeren Regeln:

• Der reduzierte Mehrwertsteuersatz von 5% gilt für die ersten 200 m², unabhängig von der Gesamtfläche oder dem Gesamtwert
• Der Kauf muss bis zum 15. Juni 2026 als Erstwohnsitz abgeschlossen sein

Diese Übergangsbestimmung stellt sicher, dass Käufer, die sich unter den bisherigen Regeln zu Käufen verpflichtet haben, durch die Gesetzesänderung nicht benachteiligt werden.

Bestimmung für Menschen mit Behinderungen

Menschen mit Behinderungen (im Sinne des zypriotischen Mehrwertsteuergesetzes) profitieren von erweiterten Bestimmungen. Sie können den reduzierten Satz von 5% für die ersten 190 m² der bebaubaren Wohnfläche beantragen, unabhängig von der gesamten bebaubaren Fläche des Wohnsitzes.

Vergleich: alte vs. neue Mehrwertsteuerregeln

Auswirkungen auf die Übertragungsgebühren des Grundbuchamts

Käufer in Zypern, die beim Immobilienkauf Mehrwertsteuer zahlen, erhalten einen erheblichen Vorteil: Bei der Registrierung der Eigentumsurkunde werden keine Übertragungsgebühren erhoben. Das Grundbuchamt erhebt lediglich eine geringe Gebühr, sofern der Käufer nachweisen kann, dass auf den Kaufpreis Mehrwertsteuer gezahlt wurde. Als Nachweis sind Zahlungsbelege an den Verkäufer erforderlich, die den Mehrwertsteuerbetrag deutlich ausweisen.

Ist die Bewertung der Immobilie durch das Grundbuchamt höher als der vertragliche Kaufpreis, können Übertragungsgebühren nur auf die Differenz zwischen den beiden Beträgen fällig werden.

Häufig gestellte Fragen

Dieser Artikel wurde ausschließlich zu Informationszwecken verfasst und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Sätze und Schwellenwerte können sich ändern, und Sie sollten immer professionellen Rat einholen, bevor Sie Maßnahmen in Bezug auf Immobilienkäufe oder Steuerangelegenheiten in Zypern ergreifen.