Reguli TVA actualizate pentru proprietăți în Cipru

Cipru percepe TVA de 19% la achiziția de proprietăți noi, dar cumpărătorii eligibili o pot reduce la 5% la achiziționarea unei locuințe principale, economisind potențial zeci de mii de euro. Regulile privind TVA-ul au fost modificate semnificativ în iunie 2023, introducând praguri mai stricte de suprafață și de valoare. Acest ghid explică exact când se aplică TVA-ul, cine este eligibil pentru cota redusă și cum au schimbat modificările din 2023 criteriile de eligibilitate.

Rețineți că aceste informații au caracter orientativ și trebuie să confirmați toate cotele și taxele cu un consultant profesionist autorizat înainte de a proceda la o achiziție.

Înțelegerea taxelor de TVA pentru proprietăți în Cipru

Când se aplică TVA-ul proprietăților în Cipru

Cipru a introdus TVA-ul la achiziția de proprietăți noi când a aderat la Uniunea Europeană în mai 2004 și l-a extins la achizițiile de terenuri începând cu ianuarie 2018. Cota standard de TVA este de 19%, percepută peste prețul de achiziție. TVA-ul se aplică în următoarele situații:

1. Proprietatea este complet nouă (neutilizată sau nelocuită anterior)
2. Proprietatea este vândută pentru prima dată de către dezvoltator
3. Autorizația de construire a fost acordată după 1 mai 2004

Cipru nu percepe TVA la tranzacțiile de revânzare în care proprietatea a fost deja utilizată. Proprietățile de revânzare sunt supuse în schimb taxelor de transfer de la Cartea Funciară.

Cum se colectează TVA-ul

Vânzătorul (de regulă dezvoltatorul) este obligat să colecteze TVA-ul de la cumpărător la fiecare plată efectuată în contul prețului de achiziție. Vânzătorul virează apoi acest TVA la Departamentul TVA al Autorității Fiscale din Cipru. Cumpărătorii trebuie să se asigure că toate chitanțele de plată indică în mod clar suma de TVA plătită, întrucât această documentație este necesară la înregistrarea titlului de proprietate.

Cota redusă de TVA de 5%

Legislația cipriotă permite persoanelor fizice eligibile să solicite o cotă redusă de TVA de 5% în locul celei standard de 19%. Această reducere funcționează ca un stimulent public pentru sprijinirea accesului la proprietate și se aplică doar proprietăților utilizate ca reședință principală și permanentă.

Condiții de eligibilitate

Pentru a fi eligibil pentru cota redusă de TVA de 5%, trebuie îndeplinite toate condițiile de mai jos:

1. Proprietatea este complet nouă
2. Cumpărătorul intenționează să utilizeze proprietatea ca reședință principală și permanentă timp de cel puțin 10 ani
3. Proprietatea nu este achiziționată în scop investițional, de închiriere sau comercial
4. Cumpărătorul nu a obținut anterior o cotă redusă de TVA pentru o altă proprietate în Cipru
5. Cumpărătorul este o persoană fizică (nu o societate) cu vârsta de 18 ani sau peste

Cerința de deținere pe 10 ani

Cipru le cere cumpărătorilor care beneficiază de cota de TVA de 5% să păstreze proprietatea ca reședință principală timp de 10 ani de la data emiterii autorizației de reducere a TVA-ului. Proprietatea poate fi totuși vândută înainte de încheierea perioadei de 10 ani, dar cumpărătorul trebuie:

1. Să notifice Departamentul TVA în termen de 30 de zile de la vânzare sau închiriere
2. Să ramburseze o sumă proporțională din economia de TVA în funcție de anii rămași

Exemplu: O proprietate achiziționată cu 300.000 € cu TVA de 5% (economie de 42.000 € față de 19%) este vândută după 6 ani. Cumpărătorul trebuie să ramburseze 4/10 (40%) din economia de 42.000 € = 16.800 €.

Modificări recente ale legii TVA privind aplicarea TVA-ului de 5%

Noile reguli începând cu iunie 2023

La 6 iunie 2023, Camera Reprezentanților din Cipru a adoptat un proiect de lege de modificare care a înăsprit criteriile de eligibilitate pentru cota redusă de TVA de 5%. Noile reguli au intrat în vigoare la 16 iunie 2023 și au introdus următoarele praguri:

Suprafața eligibilă se calculează pe baza coeficientului de construire și a planurilor arhitecturale depuse pentru autorizația de construire. Orice suprafață care depășește 130 mp (până la maximul de 190 mp) este impozitată la cota standard de 19%.

Dispoziții tranzitorii

Cipru prevede o scutire tranzitorie pentru proprietățile cu autorizații de construire emise înainte de 31 octombrie 2023. Pentru aceste proprietăți continuă să se aplice regulile vechi, mai generoase:

• Cota redusă de TVA de 5% se aplică primilor 200 mp, indiferent de suprafața sau valoarea totală
• Achiziția trebuie finalizată ca primă reședință până la 15 iunie 2026

Această dispoziție tranzitorie garantează că cumpărătorii care s-au angajat în achiziții conform regulilor anterioare nu sunt dezavantajați de schimbarea legislativă.

Dispoziție privind persoanele cu dizabilități

Persoanele cu dizabilități (astfel cum sunt definite de legea cipriotă privind TVA-ul) beneficiază de dispoziții extinse. Acestea pot solicita cota redusă de 5% pentru primii 190 mp de suprafață rezidențială construibilă, indiferent de suprafața construibilă totală a reședinței.

Comparație: reguli vechi față de noi de TVA

Impactul asupra taxelor de transfer de la Cartea Funciară

Cumpărătorii din Cipru care plătesc TVA la achiziția proprietății lor beneficiază de un avantaj semnificativ: nu se percep taxe de transfer la înregistrarea titlului de proprietate. Cartea Funciară va percepe doar o taxă simbolică, cu condiția ca cumpărătorul să poată dovedi că TVA-ul a fost plătit asupra prețului de achiziție. Ca dovadă sunt necesare chitanțele plăților către vânzător care indică în mod clar suma de TVA.

Dacă evaluarea proprietății de către Cartea Funciară este mai mare decât prețul de achiziție din contract, taxele de transfer pot fi datorate doar asupra diferenței dintre cele două sume.

Întrebări frecvente

Acest articol a fost redactat exclusiv în scop informativ și nu constituie consultanță juridică sau fiscală. Cotele și pragurile se pot modifica și trebuie întotdeauna să solicitați consultanță profesională înainte de a acționa în privința achizițiilor imobiliare sau a chestiunilor fiscale în Cipru.