Νέοι κανόνες ΦΠΑ για αγορά ακινήτων στην Κύπρο

Η Κύπρος επιβάλλει ΦΠΑ 19% στις αγορές νεόδμητων ακινήτων, αλλά οι δικαιούχοι αγοραστές μπορούν να τον μειώσουν στο 5% κατά την απόκτηση κύριας κατοικίας, εξοικονομώντας ενδεχομένως δεκάδες χιλιάδες ευρώ. Οι κανόνες ΦΠΑ τροποποιήθηκαν σημαντικά τον Ιούνιο 2023, εισάγοντας αυστηρότερα όρια επιφάνειας και αξίας. Ο παρών οδηγός εξηγεί ακριβώς πότε εφαρμόζεται ΦΠΑ, ποιος δικαιούται τον μειωμένο συντελεστή και πώς οι τροποποιήσεις του 2023 άλλαξαν τα κριτήρια επιλεξιμότητας.

Σημειώστε ότι οι πληροφορίες αυτές παρέχονται για ενημερωτικούς σκοπούς και θα πρέπει να επιβεβαιώνετε όλους τους συντελεστές και τις επιβαρύνσεις με αδειοδοτημένο επαγγελματία σύμβουλο πριν προχωρήσετε σε αγορά.

Κατανόηση των χρεώσεων ΦΠΑ ακινήτων στην Κύπρο

Πότε εφαρμόζεται ΦΠΑ στα ακίνητα στην Κύπρο

Η Κύπρος καθιέρωσε ΦΠΑ στις αγορές νεόδμητων ακινήτων όταν εντάχθηκε στην Ευρωπαϊκή Ένωση τον Μάιο 2004, και τον επέκτεινε στις αγορές γης από τον Ιανουάριο 2018. Ο κανονικός συντελεστής ΦΠΑ είναι 19%, ο οποίος επιβάλλεται επιπλέον της τιμής αγοράς. Ο ΦΠΑ εφαρμόζεται στις ακόλουθες περιπτώσεις:

1. Το ακίνητο είναι εντελώς καινούργιο (δεν έχει χρησιμοποιηθεί ή κατοικηθεί προηγουμένως)
2. Το ακίνητο πωλείται για πρώτη φορά από τον κατασκευαστή
3. Η πολεοδομική άδεια χορηγήθηκε μετά την 1η Μαΐου 2004

Η Κύπρος δεν επιβάλλει ΦΠΑ σε συναλλαγές μεταπώλησης όπου το ακίνητο έχει ήδη χρησιμοποιηθεί. Τα ακίνητα μεταπώλησης υπόκεινται αντ' αυτού σε μεταβιβαστικά τέλη του Κτηματολογίου.

Πώς εισπράττεται ο ΦΠΑ

Ο πωλητής (συνήθως ο κατασκευαστής) υποχρεούται να εισπράττει τον ΦΠΑ από τον αγοραστή με κάθε καταβολή που πραγματοποιείται έναντι της τιμής αγοράς. Ο πωλητής στη συνέχεια αποδίδει αυτόν τον ΦΠΑ στο Τμήμα ΦΠΑ της Φορολογικής Αρχής της Κύπρου. Οι αγοραστές θα πρέπει να διασφαλίζουν ότι όλες οι αποδείξεις πληρωμής εμφανίζουν με σαφήνεια το ποσό του καταβληθέντος ΦΠΑ, καθώς η τεκμηρίωση αυτή απαιτείται κατά την εγγραφή του τίτλου ιδιοκτησίας.

Μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5%

Η κυπριακή νομοθεσία επιτρέπει στα δικαιούχα φυσικά πρόσωπα να υποβάλουν αίτηση για μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5% αντί του κανονικού 19%. Η μείωση αυτή λειτουργεί ως κρατικό κίνητρο για την υποστήριξη της ιδιοκατοίκησης και εφαρμόζεται μόνο σε ακίνητα που χρησιμοποιούνται ως κύρια και μόνιμη κατοικία.

Προϋποθέσεις επιλεξιμότητας

Για να είναι κάποιος επιλέξιμος για τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%, πρέπει να πληρούνται όλες οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

1. Το ακίνητο είναι εντελώς καινούργιο
2. Ο αγοραστής προτίθεται να χρησιμοποιήσει το ακίνητο ως κύρια και μόνιμη κατοικία του για τουλάχιστον 10 έτη
3. Το ακίνητο δεν αγοράζεται για επενδυτικούς, ενοικιαστικούς ή εμπορικούς σκοπούς
4. Ο αγοραστής δεν έχει λάβει προηγουμένως μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ για άλλο ακίνητο στην Κύπρο
5. Ο αγοραστής είναι φυσικό πρόσωπο (όχι εταιρεία) ηλικίας 18 ετών ή άνω

Η απαίτηση διακράτησης 10 ετών

Η Κύπρος απαιτεί από τους αγοραστές που λαμβάνουν τον συντελεστή ΦΠΑ 5% να διατηρήσουν το ακίνητο ως κύρια κατοικία τους για 10 έτη από την ημερομηνία έκδοσης της άδειας μείωσης ΦΠΑ. Το ακίνητο μπορεί να πωληθεί πριν από τη λήξη της περιόδου των 10 ετών, αλλά ο αγοραστής πρέπει:

1. Να ειδοποιήσει το Τμήμα ΦΠΑ εντός 30 ημερών από την πώληση ή την εκμίσθωση
2. Να επιστρέψει ένα αναλογικό ποσό της εξοικονόμησης ΦΠΑ βάσει των εναπομεινάντων ετών

Παράδειγμα: Ένα ακίνητο που αγοράστηκε για €300.000 με ΦΠΑ 5% (εξοικονόμηση €42.000 σε σύγκριση με το 19%) πωλείται μετά από 6 έτη. Ο αγοραστής πρέπει να επιστρέψει τα 4/10 (40%) της εξοικονόμησης των €42.000 = €16.800.

Πρόσφατες τροποποιήσεις του νόμου ΦΠΑ σχετικά με την εφαρμογή του 5% ΦΠΑ

Νέοι κανόνες από τον Ιούνιο 2023

Στις 6 Ιουνίου 2023, η Βουλή των Αντιπροσώπων της Κύπρου ψήφισε τροποποιητικό νομοσχέδιο που αυστηροποίησε τα κριτήρια επιλεξιμότητας για τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%. Οι νέοι κανόνες τέθηκαν σε ισχύ στις 16 Ιουνίου 2023 και εισήγαγαν τα ακόλουθα όρια:

Η επιλέξιμη επιφάνεια υπολογίζεται βάσει του συντελεστή δόμησης και των αρχιτεκτονικών σχεδίων που υποβλήθηκαν για την πολεοδομική άδεια. Οποιαδήποτε επιφάνεια υπερβαίνει τα 130 τ.μ. (έως το μέγιστο των 190 τ.μ.) χρεώνεται με τον κανονικό συντελεστή 19%.

Μεταβατικές διατάξεις

Η Κύπρος παρέχει μεταβατική ανακούφιση για ακίνητα με πολεοδομικές άδειες που εκδόθηκαν πριν από τις 31 Οκτωβρίου 2023. Για τα ακίνητα αυτά, οι παλαιότεροι, πιο γενναιόδωροι κανόνες εξακολουθούν να ισχύουν:

• Ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5% εφαρμόζεται στα πρώτα 200 τ.μ., ανεξαρτήτως συνολικής επιφάνειας ή αξίας
• Η αγορά πρέπει να ολοκληρωθεί ως πρώτη κατοικία έως τις 15 Ιουνίου 2026

Η μεταβατική αυτή διάταξη διασφαλίζει ότι οι αγοραστές που δεσμεύτηκαν σε αγορές υπό τους προηγούμενους κανόνες δεν βρίσκονται σε μειονεκτική θέση λόγω της νομοθετικής αλλαγής.

Διάταξη για άτομα με αναπηρία

Τα άτομα με αναπηρία (όπως ορίζονται βάσει του κυπριακού νόμου ΦΠΑ) επωφελούνται από ενισχυμένες διατάξεις. Μπορούν να υποβάλουν αίτηση για τον μειωμένο συντελεστή 5% για τα πρώτα 190 τ.μ. δομήσιμης οικιστικής επιφάνειας, ανεξαρτήτως της συνολικής δομήσιμης επιφάνειας της κατοικίας.

Σύγκριση: παλαιοί έναντι νέων κανόνων ΦΠΑ

Επίδραση στα μεταβιβαστικά τέλη του Κτηματολογίου

Οι αγοραστές στην Κύπρο που καταβάλλουν ΦΠΑ στην αγορά του ακινήτου τους λαμβάνουν ένα σημαντικό όφελος: δεν χρεώνονται μεταβιβαστικά τέλη κατά την εγγραφή του τίτλου ιδιοκτησίας. Το Κτηματολόγιο θα χρεώσει μόνο ένα ονομαστικό τέλος, εφόσον ο αγοραστής μπορεί να αποδείξει ότι καταβλήθηκε ΦΠΑ επί της τιμής αγοράς. Ως απόδειξη απαιτούνται αποδείξεις πληρωμών προς τον πωλητή που εμφανίζουν με σαφήνεια το ποσό του ΦΠΑ.

Εάν η εκτίμηση του ακινήτου από το Κτηματολόγιο είναι υψηλότερη από τη συμβατική τιμή αγοράς, ενδέχεται να οφείλονται μεταβιβαστικά τέλη μόνο επί της διαφοράς μεταξύ των δύο ποσών.

Συχνές ερωτήσεις

Το παρόν άρθρο συντάχθηκε αποκλειστικά για ενημερωτικούς σκοπούς και δεν συνιστά νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι συντελεστές και τα όρια ενδέχεται να αλλάξουν και θα πρέπει πάντοτε να ζητάτε επαγγελματική συμβουλή πριν προβείτε σε ενέργειες σχετικά με αγορές ακινήτων ή φορολογικά ζητήματα στην Κύπρο.