Regras Atualizadas de IVA para Aquisição de Propriedade no Chipre: Um Guia Abrangente

Chipre cobra IVA de 19% sobre compras de propriedades novas, mas compradores qualificados podem reduzir isso para 5% ao adquirir uma residência principal — potencialmente economizando dezenas de milhares de euros. As regras do IVA foram significativamente alteradas em junho de 2023, introduzindo limites de área e valor mais rigorosos. Este guia explica exatamente quando o IVA se aplica, quem se qualifica para a taxa reduzida e como as emendas de 2023 mudaram os critérios de elegibilidade.

Observe que esta informação é apenas para referência, e você deve confirmar todas as taxas e encargos com um consultor profissional licenciado antes de prosseguir com uma compra.

Compreendendo as Taxas de IVA sobre Propriedades em Chipre

Quando o IVA se aplica a propriedades em Chipre

Chipre introduziu o IVA sobre aquisições de propriedades novas quando se juntou à União Europeia em maio de 2004 e o estendeu a compras de terrenos a partir de janeiro de 2018. A taxa padrão de IVA é 19%, cobrada sobre o preço de compra. O IVA se aplica nas seguintes situações:

1. A propriedade é nova (não foi usada ou ocupada anteriormente)
2. A propriedade está sendo vendida pela primeira vez pelo desenvolvedor
3. A permissão de planejamento foi concedida após 1 de maio de 2004

Chipre não cobra IVA em transações de revenda onde a propriedade já foi utilizada. Propriedades de revenda estão sujeitas a taxas de transferência do Registro de Imóveis.

Como o IVA é coletado

O vendedor (normalmente o desenvolvedor) é obrigado a coletar o IVA do comprador a cada pagamento feito em direção ao preço de compra. O vendedor então remete esse IVA ao Departamento de IVA da Autoridade Fiscal de Chipre. Os compradores devem garantir que todos os recibos de pagamento mostrem claramente o valor do IVA pago, pois essa documentação é necessária ao registrar a escritura.

Taxa reduzida de IVA de 5%

A legislação de Chipre permite que indivíduos qualificados solicitem uma taxa reduzida de IVA de 5% em vez da padrão de 19%. Essa redução funciona como um incentivo do governo para apoiar a propriedade de imóveis e se aplica apenas a propriedades usadas como residência principal e permanente.

Condições de elegibilidade

Para se qualificar para a taxa reduzida de IVA de 5%, todas as seguintes condições devem ser atendidas:

1. A propriedade é nova
2. O comprador pretende usar a propriedade como sua residência principal e permanente por pelo menos 10 anos
3. A propriedade não está sendo comprada para investimento, aluguel ou fins comerciais
4. O comprador não obteve anteriormente uma taxa reduzida de IVA em outra propriedade em Chipre
5. O comprador é um indivíduo (não uma empresa) com 18 anos ou mais

A exigência de manutenção por 10 anos

Chipre exige que compradores que recebem a taxa de IVA de 5% mantenham a propriedade como sua residência principal por 10 anos a partir da data em que a permissão de redução do IVA é emitida. A propriedade ainda pode ser vendida antes do término do período de 10 anos, mas o comprador deve:

1. Notificar o Departamento de IVA dentro de 30 dias da venda ou locação
2. Reembolsar um valor proporcional das economias de IVA com base nos anos restantes

Exemplo: Uma propriedade comprada por €300.000 com 5% de IVA (economizando €42.000 em comparação com 19%) é vendida após 6 anos. O comprador deve reembolsar 4/10 (40%) da economia de €42.000 = €16.800.

Emendas Recentes à Lei do IVA sobre a Aplicação de 5% de IVA

Novas regras a partir de junho de 2023

Em 6 de junho de 2023, a Câmara dos Representantes de Chipre aprovou um projeto de lei que endureceu os critérios de elegibilidade para a taxa reduzida de IVA de 5%. As novas regras entraram em vigor em 16 de junho de 2023 e introduziram os seguintes limites:

A área elegível é calculada com base no fator de construção e nos planos arquitetônicos submetidos para a permissão de planejamento. Qualquer área que exceda 130 m² (até o máximo de 190 m²) é cobrada à taxa padrão de 19%.

Disposições transitórias

Chipre oferece alívio transitório para propriedades com permissões de planejamento emitidas antes de 31 de outubro de 2023. Para essas propriedades, as regras mais antigas e generosas continuam a se aplicar:

• A taxa reduzida de 5% se aplica aos primeiros 200 m², independentemente da área ou valor total
• A compra deve ser concluída como uma residência principal até 15 de junho de 2026

Essa disposição transitória garante que compradores que se comprometeram com compras sob as regras anteriores não sejam prejudicados pela mudança legislativa.

Disposição para deficiência

Indivíduos com deficiências (conforme definido pela Lei do IVA de Chipre) se beneficiam de disposições aprimoradas. Eles podem solicitar a taxa reduzida de 5% sobre os primeiros 190 m² de área residencial construível, independentemente da área total construível da residência.

Comparação: regras antigas vs. novas de IVA

Impacto nas taxas de transferência do Registro de Imóveis

Compradores em Chipre que pagam IVA em sua compra de propriedade recebem um benefício significativo: taxas de transferência não são cobradas quando a escritura é registrada. O Registro de Imóveis cobrará apenas uma taxa nominal, desde que o comprador possa provar que o IVA foi pago sobre o preço de compra. Recibos de pagamentos ao vendedor que mostram claramente o valor do IVA são necessários como prova.

Se a avaliação da propriedade pelo Registro de Imóveis for maior do que o preço de compra do contrato, taxas de transferência podem ser devidas apenas sobre a diferença entre os dois valores.

Perguntas frequentes

Este artigo foi elaborado puramente para fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. As taxas e limites podem mudar e você deve sempre buscar aconselhamento profissional antes de tomar qualquer ação relacionada a compras de propriedades ou questões fiscais em Chipre.