Regole IVA aggiornate sull'acquisto di proprietà a Cipro

Cipro applica un'IVA del 19% sugli acquisti di immobili nuovi, ma gli acquirenti idonei possono ridurla al 5% al momento dell'acquisto di un'abitazione principale, risparmiando potenzialmente decine di migliaia di euro. Le regole IVA sono state modificate in modo significativo a giugno 2023, introducendo soglie di superficie e valore più rigorose. Questa guida spiega esattamente quando si applica l'IVA, chi ha diritto all'aliquota ridotta e come le modifiche del 2023 hanno cambiato i criteri di ammissibilità.

Si noti che queste informazioni sono fornite a titolo di riferimento e che è necessario confermare tutte le aliquote e le imposte con un consulente professionale abilitato prima di procedere a un acquisto.

Comprendere gli oneri IVA sugli immobili a Cipro

Quando si applica l'IVA sugli immobili a Cipro

Cipro ha introdotto l'IVA sugli acquisti di immobili nuovi quando è entrata a far parte dell'Unione europea a maggio 2004, e l'ha estesa agli acquisti di terreni a partire da gennaio 2018. L'aliquota IVA standard è del 19%, applicata in aggiunta al prezzo di acquisto. L'IVA si applica nelle seguenti situazioni:

1. L'immobile è completamente nuovo (mai utilizzato né occupato in precedenza)
2. L'immobile viene venduto per la prima volta dal costruttore
3. La concessione edilizia è stata rilasciata dopo il 1° maggio 2004

Cipro non applica l'IVA sulle operazioni di rivendita in cui l'immobile è già stato utilizzato. Gli immobili di rivendita sono invece soggetti alle imposte di trasferimento del Catasto.

Come viene riscossa l'IVA

Il venditore (di norma il costruttore) è tenuto a riscuotere l'IVA dall'acquirente a ogni pagamento effettuato a fronte del prezzo di acquisto. Il venditore versa poi questa IVA al Dipartimento IVA dell'Autorità fiscale di Cipro. Gli acquirenti devono assicurarsi che tutte le ricevute di pagamento indichino chiaramente l'importo dell'IVA versata, poiché questa documentazione è richiesta al momento della registrazione del titolo di proprietà.

Aliquota IVA ridotta del 5%

La legislazione cipriota consente alle persone fisiche idonee di richiedere un'aliquota IVA ridotta del 5% anziché quella standard del 19%. Questa riduzione funziona come un incentivo statale a sostegno dell'accesso alla proprietà della casa e si applica esclusivamente agli immobili utilizzati come abitazione principale e permanente.

Condizioni di ammissibilità

Per poter beneficiare dell'aliquota IVA ridotta del 5%, devono essere soddisfatte tutte le seguenti condizioni:

1. L'immobile è completamente nuovo
2. L'acquirente intende utilizzare l'immobile come sua abitazione principale e permanente per almeno 10 anni
3. L'immobile non viene acquistato a scopo di investimento, locazione o commerciale
4. L'acquirente non ha già ottenuto un'aliquota IVA ridotta per un altro immobile a Cipro
5. L'acquirente è una persona fisica (non una società) di età pari o superiore a 18 anni

L'obbligo di detenzione di 10 anni

Cipro richiede agli acquirenti che beneficiano dell'aliquota IVA del 5% di mantenere l'immobile come abitazione principale per 10 anni dalla data di rilascio dell'autorizzazione alla riduzione dell'IVA. L'immobile può comunque essere venduto prima della fine del periodo di 10 anni, ma l'acquirente deve:

1. Notificare il Dipartimento IVA entro 30 giorni dalla vendita o dalla locazione
2. Rimborsare un importo proporzionale del risparmio IVA in base agli anni rimanenti

Esempio: Un immobile acquistato a 300.000 € con IVA al 5% (con un risparmio di 42.000 € rispetto al 19%) viene venduto dopo 6 anni. L'acquirente deve rimborsare 4/10 (40%) del risparmio di 42.000 € = 16.800 €.

Recenti modifiche alla legge sull'IVA in merito all'applicazione dell'IVA al 5%

Nuove regole a partire da giugno 2023

Il 6 giugno 2023, la Camera dei Rappresentanti di Cipro ha approvato un disegno di legge di modifica che ha inasprito i criteri di ammissibilità all'aliquota IVA ridotta del 5%. Le nuove regole sono entrate in vigore il 16 giugno 2023 e hanno introdotto le seguenti soglie:

La superficie ammissibile è calcolata in base all'indice di edificabilità e ai progetti architettonici presentati per la concessione edilizia. Qualsiasi superficie che superi i 130 m² (fino al massimo di 190 m²) è tassata all'aliquota standard del 19%.

Disposizioni transitorie

Cipro prevede un'agevolazione transitoria per gli immobili con concessioni edilizie rilasciate prima del 31 ottobre 2023. Per questi immobili continuano ad applicarsi le vecchie regole, più generose:

• L'aliquota IVA ridotta del 5% si applica ai primi 200 m², indipendentemente dalla superficie o dal valore totale
• L'acquisto deve essere completato come prima abitazione entro il 15 giugno 2026

Questa disposizione transitoria garantisce che gli acquirenti che si sono impegnati in acquisti secondo le regole precedenti non siano svantaggiati dalla modifica legislativa.

Disposizione per le persone con disabilità

Le persone con disabilità (come definite dalla legge cipriota sull'IVA) beneficiano di disposizioni ampliate. Possono richiedere l'aliquota ridotta del 5% sui primi 190 m² di superficie residenziale edificabile, indipendentemente dalla superficie edificabile totale dell'abitazione.

Confronto: vecchie contro nuove regole IVA

Impatto sulle imposte di trasferimento del Catasto

Gli acquirenti a Cipro che pagano l'IVA sull'acquisto del loro immobile ottengono un vantaggio significativo: non vengono addebitate imposte di trasferimento al momento della registrazione del titolo di proprietà. Il Catasto addebiterà solo un'imposta simbolica, a condizione che l'acquirente possa dimostrare che l'IVA è stata pagata sul prezzo di acquisto. Come prova sono richieste le ricevute dei pagamenti al venditore che indichino chiaramente l'importo dell'IVA.

Se la valutazione dell'immobile da parte del Catasto è superiore al prezzo di acquisto contrattuale, le imposte di trasferimento possono essere dovute unicamente sulla differenza tra i due importi.

Domande frequenti

Questo articolo è stato redatto a scopo puramente informativo e non costituisce consulenza legale o fiscale. Le aliquote e le soglie possono cambiare ed è sempre necessario richiedere una consulenza professionale prima di intraprendere azioni relative ad acquisti immobiliari o questioni fiscali a Cipro.