Nuevas reglas del IVA para comprar propiedad en Chipre

Chipre aplica un IVA del 19% en las compras de inmuebles nuevos, pero los compradores que cumplen los requisitos pueden reducirlo al 5% al adquirir una vivienda principal, ahorrando potencialmente decenas de miles de euros. Las normas del IVA se modificaron significativamente en junio de 2023, introduciendo umbrales de superficie y valor más estrictos. Esta guía explica exactamente cuándo se aplica el IVA, quién puede acogerse al tipo reducido y cómo las modificaciones de 2023 cambiaron los criterios de elegibilidad.

Tenga en cuenta que esta información es de referencia y debe confirmar todos los tipos y tasas con un asesor profesional autorizado antes de proceder con una compra.

Comprender los cargos de IVA sobre inmuebles en Chipre

Cuándo se aplica el IVA a los inmuebles en Chipre

Chipre introdujo el IVA sobre las adquisiciones de inmuebles nuevos cuando se incorporó a la Unión Europea en mayo de 2004, y lo amplió a las compras de terrenos a partir de enero de 2018. El tipo estándar del IVA es del 19%, que se aplica sobre el precio de compra. El IVA se aplica en las siguientes situaciones:

1. El inmueble es totalmente nuevo (no utilizado ni habitado con anterioridad)
2. El inmueble se vende por primera vez por parte del promotor
3. La licencia urbanística se concedió después del 1 de mayo de 2004

Chipre no aplica el IVA a las transacciones de reventa en las que el inmueble ya ha sido utilizado. Los inmuebles de reventa están sujetos, en cambio, a las tasas de transmisión del Registro de la Propiedad.

Cómo se recauda el IVA

El vendedor (normalmente el promotor) está obligado a recaudar el IVA del comprador con cada pago realizado a cuenta del precio de compra. A continuación, el vendedor ingresa este IVA al Departamento del IVA de la Autoridad Tributaria de Chipre. Los compradores deben asegurarse de que todos los recibos de pago muestren claramente el importe del IVA abonado, ya que esta documentación es necesaria al registrar el título de propiedad.

Tipo reducido de IVA del 5%

La legislación chipriota permite a las personas físicas que cumplen los requisitos solicitar un tipo reducido de IVA del 5% en lugar del 19% estándar. Esta reducción funciona como un incentivo público para apoyar el acceso a la vivienda y se aplica únicamente a inmuebles utilizados como residencia principal y permanente.

Condiciones de elegibilidad

Para poder acogerse al tipo reducido de IVA del 5%, deben cumplirse todas las condiciones siguientes:

1. El inmueble es totalmente nuevo
2. El comprador tiene la intención de utilizar el inmueble como su residencia principal y permanente durante al menos 10 años
3. El inmueble no se adquiere con fines de inversión, alquiler o comerciales
4. El comprador no ha obtenido previamente un tipo reducido de IVA para otro inmueble en Chipre
5. El comprador es una persona física (no una empresa) de 18 años o más

El requisito de tenencia de 10 años

Chipre exige que los compradores que reciben el tipo de IVA del 5% mantengan el inmueble como su residencia principal durante 10 años a partir de la fecha de emisión de la autorización de reducción del IVA. El inmueble puede venderse antes de que finalice el periodo de 10 años, pero el comprador debe:

1. Notificar al Departamento del IVA en un plazo de 30 días desde la venta o el arrendamiento
2. Reembolsar un importe proporcional del ahorro de IVA en función de los años restantes

Ejemplo: Un inmueble adquirido por 300.000 € con un IVA del 5% (con un ahorro de 42.000 € en comparación con el 19%) se vende al cabo de 6 años. El comprador debe reembolsar 4/10 (40%) del ahorro de 42.000 € = 16.800 €.

Modificaciones recientes de la Ley del IVA sobre la aplicación del IVA del 5%

Nuevas normas a partir de junio de 2023

El 6 de junio de 2023, la Cámara de Representantes de Chipre aprobó un proyecto de ley de modificación que endureció los criterios de elegibilidad para el tipo reducido de IVA del 5%. Las nuevas normas entraron en vigor el 16 de junio de 2023 e introdujeron los siguientes umbrales:

La superficie elegible se calcula en función del coeficiente de edificabilidad y de los planos arquitectónicos presentados para la licencia urbanística. Cualquier superficie que supere los 130 m² (hasta el máximo de 190 m²) se grava al tipo estándar del 19%.

Disposiciones transitorias

Chipre ofrece una exención transitoria para los inmuebles con licencias urbanísticas concedidas antes del 31 de octubre de 2023. Para estos inmuebles siguen aplicándose las normas anteriores, más generosas:

• El tipo reducido de IVA del 5% se aplica a los primeros 200 m², independientemente de la superficie o el valor total
• La compra debe completarse como primera vivienda antes del 15 de junio de 2026

Esta disposición transitoria garantiza que los compradores que se comprometieron a realizar compras conforme a las normas anteriores no se vean perjudicados por el cambio legislativo.

Disposición para personas con discapacidad

Las personas con discapacidad (según la definición de la Ley del IVA de Chipre) se benefician de disposiciones ampliadas. Pueden solicitar el tipo reducido del 5% para los primeros 190 m² de superficie residencial edificable, independientemente de la superficie edificable total de la vivienda.

Comparación: normas de IVA antiguas frente a nuevas

Impacto en las tasas de transmisión del Registro de la Propiedad

Los compradores en Chipre que pagan IVA en la compra de su inmueble obtienen un beneficio significativo: no se cobran tasas de transmisión cuando se registra el título de propiedad. El Registro de la Propiedad cobrará únicamente una tasa nominal, siempre que el comprador pueda demostrar que se abonó el IVA sobre el precio de compra. Como prueba se requieren recibos de los pagos al vendedor que muestren claramente el importe del IVA.

Si la tasación del inmueble por parte del Registro de la Propiedad es superior al precio de compra del contrato, las tasas de transmisión pueden devengarse únicamente sobre la diferencia entre ambos importes.

Preguntas frecuentes

Este artículo se ha redactado con fines meramente informativos y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Los tipos y umbrales pueden cambiar y siempre debe buscar asesoramiento profesional antes de emprender acciones relacionadas con compras de inmuebles o cuestiones fiscales en Chipre.