Zasady VAT przy zakupie nieruchomości na Cyprze

Cypr pobiera VAT w wysokości 19% od zakupu nowych nieruchomości, ale kwalifikujący się nabywcy mogą obniżyć go do 5% przy nabyciu głównego miejsca zamieszkania, co pozwala potencjalnie zaoszczędzić dziesiątki tysięcy euro. Zasady VAT zostały znacząco zmienione w czerwcu 2023 r., wprowadzając bardziej rygorystyczne progi powierzchni i wartości. Niniejszy przewodnik wyjaśnia dokładnie, kiedy VAT ma zastosowanie, kto kwalifikuje się do obniżonej stawki oraz jak zmiany z 2023 r. zmieniły kryteria kwalifikowalności.

Należy pamiętać, że informacje te mają charakter poglądowy i przed przystąpieniem do zakupu należy potwierdzić wszystkie stawki i opłaty u licencjonowanego doradcy zawodowego.

Zrozumienie opłat VAT od nieruchomości na Cyprze

Kiedy VAT ma zastosowanie do nieruchomości na Cyprze

Cypr wprowadził VAT od nabycia nowych nieruchomości, gdy przystąpił do Unii Europejskiej w maju 2004 r., i rozszerzył go na zakup gruntów od stycznia 2018 r. Standardowa stawka VAT wynosi 19% i jest naliczana ponad cenę zakupu. VAT ma zastosowanie w następujących sytuacjach:

1. Nieruchomość jest całkowicie nowa (nieużywana ani niezamieszkana wcześniej)
2. Nieruchomość jest sprzedawana po raz pierwszy przez dewelopera
3. Pozwolenie na budowę zostało wydane po 1 maja 2004 r.

Cypr nie pobiera VAT od transakcji odsprzedaży, w których nieruchomość była już używana. Nieruchomości z rynku wtórnego podlegają natomiast opłatom za przeniesienie własności w księdze wieczystej.

Jak pobierany jest VAT

Sprzedawca (zazwyczaj deweloper) jest zobowiązany do pobierania VAT od nabywcy przy każdej wpłacie dokonywanej na poczet ceny zakupu. Następnie sprzedawca odprowadza ten VAT do Departamentu VAT cypryjskiego organu podatkowego. Nabywcy powinni zadbać o to, aby wszystkie pokwitowania wpłat wyraźnie wskazywały zapłaconą kwotę VAT, ponieważ dokumentacja ta jest wymagana przy rejestracji tytułu własności.

Obniżona stawka VAT w wysokości 5%

Cypryjskie ustawodawstwo pozwala kwalifikującym się osobom fizycznym ubiegać się o obniżoną stawkę VAT w wysokości 5% zamiast standardowej stawki 19%. Obniżka ta funkcjonuje jako zachęta państwowa wspierająca własność mieszkaniową i ma zastosowanie wyłącznie do nieruchomości wykorzystywanych jako główne i stałe miejsce zamieszkania.

Warunki kwalifikowalności

Aby zakwalifikować się do obniżonej stawki VAT w wysokości 5%, muszą być spełnione wszystkie poniższe warunki:

1. Nieruchomość jest całkowicie nowa
2. Nabywca zamierza wykorzystywać nieruchomość jako swoje główne i stałe miejsce zamieszkania przez co najmniej 10 lat
3. Nieruchomość nie jest nabywana w celach inwestycyjnych, wynajmu ani komercyjnych
4. Nabywca nie uzyskał wcześniej obniżonej stawki VAT na inną nieruchomość na Cyprze
5. Nabywca jest osobą fizyczną (a nie spółką) w wieku 18 lat lub starszą

Wymóg 10-letniego posiadania

Cypr wymaga, aby nabywcy, którzy otrzymują stawkę VAT w wysokości 5%, utrzymywali nieruchomość jako swoje główne miejsce zamieszkania przez 10 lat od daty wydania zezwolenia na obniżenie VAT. Nieruchomość można sprzedać przed upływem okresu 10 lat, ale nabywca musi:

1. Powiadomić Departament VAT w ciągu 30 dni od sprzedaży lub wynajmu
2. Zwrócić proporcjonalną kwotę oszczędności VAT na podstawie pozostałych lat

Przykład: Nieruchomość zakupiona za 300 000 € z 5% VAT (oszczędność 42 000 € w porównaniu z 19%) zostaje sprzedana po 6 latach. Nabywca musi zwrócić 4/10 (40%) oszczędności w wysokości 42 000 € = 16 800 €.

Najnowsze zmiany w ustawie o VAT dotyczące stosowania 5% VAT

Nowe zasady od czerwca 2023 r.

6 czerwca 2023 r. cypryjska Izba Reprezentantów uchwaliła ustawę zmieniającą, która zaostrzyła kryteria kwalifikowalności do obniżonej stawki VAT w wysokości 5%. Nowe zasady weszły w życie 16 czerwca 2023 r. i wprowadziły następujące progi:

Kwalifikująca się powierzchnia jest obliczana na podstawie współczynnika zabudowy oraz planów architektonicznych złożonych do pozwolenia na budowę. Każda powierzchnia przekraczająca 130 m² (do maksimum 190 m²) jest opodatkowana standardową stawką 19%.

Przepisy przejściowe

Cypr przewiduje ulgę przejściową dla nieruchomości z pozwoleniami na budowę wydanymi przed 31 października 2023 r. W przypadku tych nieruchomości nadal obowiązują starsze, bardziej korzystne zasady:

• Obniżona stawka VAT w wysokości 5% ma zastosowanie do pierwszych 200 m², niezależnie od łącznej powierzchni lub wartości
• Zakup musi zostać sfinalizowany jako pierwsze miejsce zamieszkania do 15 czerwca 2026 r.

Ten przepis przejściowy zapewnia, że nabywcy, którzy zobowiązali się do zakupu na dotychczasowych zasadach, nie zostaną poszkodowani przez zmianę legislacyjną.

Przepis dotyczący osób z niepełnosprawnością

Osoby z niepełnosprawnością (zgodnie z definicją zawartą w cypryjskiej ustawie o VAT) korzystają z rozszerzonych przepisów. Mogą one ubiegać się o obniżoną stawkę 5% na pierwsze 190 m² zabudowywalnej powierzchni mieszkalnej, niezależnie od łącznej zabudowywalnej powierzchni miejsca zamieszkania.

Porównanie: stare a nowe zasady VAT

Wpływ na opłaty za przeniesienie własności w księdze wieczystej

Nabywcy na Cyprze, którzy płacą VAT przy zakupie nieruchomości, uzyskują istotną korzyść: opłaty za przeniesienie własności nie są pobierane przy rejestracji tytułu własności. Księga wieczysta pobierze jedynie symboliczną opłatę, pod warunkiem że nabywca może udowodnić, iż VAT został zapłacony od ceny zakupu. Jako dowód wymagane są pokwitowania wpłat na rzecz sprzedawcy wyraźnie wskazujące kwotę VAT.

Jeśli wycena nieruchomości dokonana przez księgę wieczystą jest wyższa niż umowna cena zakupu, opłaty za przeniesienie własności mogą być należne wyłącznie od różnicy między tymi dwiema kwotami.

Najczęściej zadawane pytania

Niniejszy artykuł został sporządzony wyłącznie w celach informacyjnych i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Stawki i progi mogą ulec zmianie i zawsze należy zasięgnąć profesjonalnej porady przed podjęciem działań dotyczących zakupu nieruchomości lub kwestii podatkowych na Cyprze.